Cambio di destinazione d’uso: scopriamolo in 3 passaggi

Cambio di destinazione d’uso: per rivalutare un’immobile, scoprire un nuovo modo d’investire e generare un reddito. Come funziona? Scopriamolo insieme!

Quando si parla di cambio di destinazione d’uso, intendiamo quella pratica, usata in via urbanistica e catastale, che permette di modificare le finalità d’uso di un’unità immobiliare. Ad esempio è prassi comune usare il cambio di destinazione d’uso per far diventare un ufficio un’abitazione o viceversa. La procedura è regolata da norme ben precise ed è soggetta a possibili condizioni di abuso edilizio. Ecco perché è molto importante capire come funziona il cambio di destinazione d’uso e come richiederlo e poi eseguirlo in maniera corretta e legale.

Vediamo insieme in questo articolo cosa ti servirà per eseguirlo in maniera corretta, richiederlo e a quali costi.

1.    Cambio di destinazione d’uso: come si esegue?

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Gli addetti al settore operano con queste procedure praticamente ogni giorno; un esterno invece, come te, potrebbe trovare complicato districarsi fra burocrazia, permessi e leggi. Quindi bisogna prima di tutto chiedersi come si esegue il cambio di destinazione d’uso?

La prima cosa da fare, quando si decide di cambiare destinazione d’uso di un immobile, è chiedere l’autorizzazione urbanistica tramite il Comune di competenza territoriale in cui ha sede l’immobile. 

Dovrà poi esser richiesta e avviata la pratica per il titolo edilizio opportuno: se l’immobile rimane nella stessa categoria, il cambio potrà essere effettuato tramite una semplice SCIA al Comune. Se il cambio destinazione d’uso comporta il passaggio di categoria, è necessario richiedere e farsi autorizzare ai lavori tramite il Permesso di costruzione.

Successivamente sarà possibile richiedere l’aggiornamento della documentazione fiscale al Catasto, che provvederà a registrare la modifica dei valori catastali dell’immobile a seguito del cambio di destinazione d’uso.

Esistono alcune eccezioni però e riguardano proprio le modalità del “cambiamento”:

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· Se il cambio di destinazione d’uso richiede lavori edilizi, stiamo parlando di “cambio destinazione d’uso con opere”. In questo caso occorrerà richiedere una serie di permessi urbanistici al Comune;

· Se il cambio di destinazione d’uso non comporterà un cambio di categoria (ad esempio un immobile residenziale rimarrà sempre un immobile residenziale), parliamo di “cambio di destinazione d’uso non rilevante”. In questo caso non servirà alcuna autorizzazione dal Comune, ma sarà sufficiente richiedere il cambio unicamente al Catasto;

· Infine se nel cambio di destinazione d’uso è prevista una qualsiasi variazione di categoria, è altresì obbligatorio l’avvio di una pratica urbanistica anche se il cambio è senza opere edilizie.

2.    Cambio di destinazione d’uso: quando è possibile?

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È prassi comune effettuare il cambio di destinazione d’uso all’interno di una categoria funzionale di un immobile. La legge attuale prevede che esistano 7 diverse categorie funzionali per gli immobili, grazie alle quali si possono effettuare cambi di destinazione. Le categorie sono le seguenti:

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· Agricole: immobili usati per aziende agricole, zootecniche, colture, aziende florovivaistiche;

· Commerciale al dettaglio: immobili usati per ospitare negozi della piccola e/o grande distribuzione, ma anche mercati, ristoranti e bar;

· Deposito.

· Industriale: immobili usati come industrie, negozi d’artigianato, laboratori di riparazione e imprese edili;

· Residenziale: immobili usati come abitazioni, studi o in modalità affittacamere;

·  Servizi: immobili usati per banche, centri di ricerca, studi professionali, fiere, uffici privati;

· Turistico/ricettive: immobili usati per ospitare B&B, hotel, campeggi, ostelli.

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Il passaggio da una categoria a un’altra si rende possibile solo in presenza di alcuni requisiti dettati dalla legge e solo con la richiesta di cambio destinazione d’uso. Facciamo un esempio: hai un immobile che, fino a pochi giorni fa, era usato come magazzino da un negozio. Oggi vuoi far diventare quel vecchio e logoro magazzino un’abitazione da poter subaffittare, magari con Airbnb. Puoi farlo? Certo che sì. Dovrai eseguire il cambio di destinazione d’uso, verificare che l’immobile sia compatibile con i requisiti previsti dalla legge e anche dal Piano Urbanistico Regionale. Inoltre non dimenticare: entro 15 giorni dal termine dei lavori del cambio di destinazione d’uso, che dovrai comunicare la Segnalazione Certificata di Agibilità. In caso contrario, potresti essere punito con sanzioni pecuniarie e amministrative.

3.    Cambio di destinazione d’uso: i costi

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Ok, il cambio di destinazione d’uso è possibile e possono farlo anche con una certa facilità, visto che la documentazione richiesta è facile da ottenere e veloce da presentare. Ma quando costa effettuare un cambio di destinazione d’uso?

Prima di tutto è importante sottolineare che non esiste un costo fisso: essendo un lavoro al pari di una ristrutturazione, il cambio di destinazione d’uso ha costi differenti che si basano sul numero d'interventi che bisognerà effettuare sull’immobile. Ma, in linea generale, possiamo elencare quali sono i costi più frequenti che vengono riscontrati durante il cambio di destinazione d’uso:

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· Costi per gli oneri di urbanizzazione;

·  Il costo per tutte le pratiche catastali;

·  Il costo delle imprese, dell’architetto, del geometra e dell’ingegnerie che cureranno, al tuo posto, tutte le pratiche urbanistiche per effettuare il cambio destinazione d’uso;

· Il costo delle opere di ristrutturazione: saranno quelle che renderanno veramente possibile il passaggio da un’immobile a un altro pronto per la sua nuova funzione. In questi lavori di ristrutturazione potranno essere inclusi, ad esempio, la messa a norma degli impianti o l’apertura di nuove porte e finestre;

· Il costo delle spese di segreteria: in queste rientrano tutte le autorizzazioni e gli oneri di urbanizzazione;

· Eventuale costo di aggiornamento catastale: l’aggiornamento catastale segue quello urbanistico. Infatti quando si cambia categoria a un immobile, si presume che il proprietario otterrà una rendita catastale differente. E, sulla base di questa nuova rendita, si andranno a calcolare le nuove tasse da versare, come ad esempio l’IMU.

Per concludere: effettuare un cambio di destinazione d’uso è sempre possibile. Il segreto è quello di circondarsi del giusto team di professionisti, verificare abusi e controllare e richiedere le autorizzazioni. Dopodiché sarà possibile iniziare i lavori per godere del nuovo immobile e iniziare nuove attività.

Infatti il cambio di destinazione d’uso è sempre più usato per sfruttare la pratica del subaffitto con Airbnb o per trasformare vecchi uffici in moderni B&B. Qualunque sia il tuo progetto, il tuo desiderio e il tuo sogno, oggi hai visto che potrai realizzarlo.

E tu, sei pronto a effettuare il cambio di destinazione d’uso al tuo immobile? Inizia ora!

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