Cambio di destinazione d'uso: verifica e autorizza 3 step

Cambio di destinazione d'uso: per rivalutare l'immobile, scoprire un nuovo modo di investire e generare reddito. Come funziona? Scopriamolo insieme

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Quando parliamo di cambio di destinazione d'uso, ci riferiamo alla pratica utilizzata in ambito urbanistico e catastale per modificare la destinazione d'uso di un'unità immobiliare. Ad esempio, è prassi comune cambiare la destinazione d'uso quando un ufficio viene trasformato in un appartamento o viceversa. La procedura è regolata da norme molto dettagliate ed è soggetta a possibili condizioni di uso improprio dell'edificio. È quindi molto importante capire come funziona il cambio di destinazione d'uso e come richiederlo ed eseguirlo correttamente e legalmente.

In questo articolo, vediamo insieme di cosa avete bisogno per eseguirlo correttamente, come richiederlo e a quale costo.

1.    Cambio di destinazione d'uso: come si fa?

I dipendenti di questo settore hanno a che fare con queste procedure praticamente ogni giorno, ma per uno straniero come voi può sembrare complicato districarsi tra burocrazia, permessi e leggi. Prima di tutto, è necessario chiedersi: come si effettua un cambio di destinazione d'uso? Quando si decide di cambiare la destinazione d'uso di un immobile, è necessario richiedere una licenza edilizia al Comune in cui si trova l'immobile.  A questo punto è necessario richiedere il relativo permesso di costruire e avviare l'iter: se l'immobile rimane nella stessa categoria, la modifica può essere effettuata semplicemente presentando al Comune la SCIA. Se il cambio di destinazione d'uso comporta un cambiamento di categoria, è necessario richiedere una licenza edilizia e ottenere un permesso di lavoro. Sarà quindi possibile richiedere al Catasto l'aggiornamento della documentazione fiscale per registrare la variazione dei valori catastali dell'immobile a seguito del cambio di destinazione d'uso. Tuttavia, esistono alcune eccezioni che riguardano specificamente i metodi di "cambiamento":

·  Se il cambio d'uso richiede lavori di costruzione, si parla di "cambio d'uso con lavori di costruzione". In questo caso, è necessario ottenere una serie di permessi di pianificazione da parte del Comune;

·  Se il cambio d'uso non comporta un cambiamento di categoria (ad esempio, una proprietà residenziale rimarrà sempre una proprietà residenziale), si parla di "cambio d'uso non significativo". In questo caso, non sarà necessaria l'autorizzazione del Comune, ma sarà sufficiente richiedere la modifica solo al catasto;

·  Se il cambio di destinazione d'uso comporta un cambiamento di categoria, è obbligatorio avviare la documentazione urbanistica, anche se il cambio non comporta opere edilizie.

2.    Cambio di destinazione d'uso: quando è possibile?

Il cambio di destinazione d'uso è una pratica comune all'interno della categoria funzionale di un edificio. La normativa vigente prevede sette diverse categorie funzionali per i beni immobili attraverso le quali è possibile effettuare un cambio di destinazione d'uso. Le categorie sono le seguenti:

·  Agricoltura: proprietà utilizzate per aziende agricole, allevamenti, coltivazioni, vivai;

·  Retail: immobili che ospitano piccoli e/o grandi negozi al dettaglio, mercati, ristoranti e bar;

·  Magazzino.

·  Industriale: immobili utilizzati come fabbriche, laboratori artigianali, officine di riparazione e imprese di costruzione;

·  Residenziale: edifici utilizzati come abitazioni, monolocali o affittati;

·  Servizi: immobili utilizzati per banche, centri di ricerca, studi professionali, fiere, uffici privati;

·  Turismo/alloggio: immobili adibiti a B&B, hotel, campeggi, ostelli.

Il cambio di destinazione d'uso da una categoria all'altra è possibile solo se vengono soddisfatti determinati requisiti legali e solo con una richiesta di cambio di destinazione d'uso. Prendiamo un esempio: avete un immobile che fino a pochi giorni fa era utilizzato come magazzino. Oggi volete trasformare questo vecchio magazzino fatiscente in una casa da subaffittare, magari tramite Airbnb. Puoi farlo? Certo che si può. Dovrete effettuare un cambio di destinazione d'uso, verificare che l'immobile soddisfi i requisiti di legge e anche il piano di sviluppo regionale. Ricordate inoltre che è necessario fornire una dichiarazione certificata di occupazione entro 15 giorni dal completamento dei lavori di cambio di destinazione d'uso. In caso contrario, possono essere comminate multe e sanzioni amministrative.

3.    Cambio di destinazione d'uso: costi

OK, il cambio di destinazione d'uso è possibile e può essere effettuato abbastanza facilmente, in quanto la documentazione è facile da ottenere e veloce da presentare. Quanto costa un cambio di destinazione d'uso? Innanzitutto, non ci sono costi fissi: il cambio di destinazione d'uso, che è lo stesso lavoro della ristrutturazione, ha costi diversi a seconda del numero di interventi da effettuare sull'immobile. In generale, tuttavia, si possono elencare i costi più comuni che derivano da un cambio di destinazione d'uso.

· Costi per gli oneri di urbanizzazione;

·  Il costo di tutti i documenti catastali;

·  I costi delle società, degli architetti, dei geometri e degli ingegneri che si occuperanno per vostro conto di tutte le procedure urbanistiche per realizzare il cambio di destinazione d'uso;

·  Il costo dei lavori di ristrutturazione: si tratta dei lavori che rendono effettivamente il cambio di destinazione d'uso di un immobile in un altro pronto per la nuova funzione. Questi lavori di ristrutturazione possono comprendere, ad esempio, l'aggiornamento dell'impianto idraulico o l'apertura di nuove porte e finestre;

·  Costi di segreteria: comprendono tutte le autorizzazioni e le tasse di pianificazione;

·  Possibili costi di aggiornamento del catasto: l'aggiornamento del catasto segue la pianificazione urbanistica. Quando la categoria dell'immobile viene cambiata, si presume che il proprietario ottenga una rendita catastale diversa. Sulla base di questa nuova rendita, verranno calcolate le nuove imposte da pagare, ad esempio l'IMU.

Conclusione: il cambio di destinazione d'uso è sempre possibile. Il segreto è circondarsi del giusto team di professionisti, controllare gli abusi e richiedere i permessi. Poi potrete iniziare a lavorare per godervi la vostra nuova proprietà e iniziare a dedicarvi a nuove attività. Infatti, il cambio di destinazione d'uso è sempre più utilizzato per sfruttare la pratica del subaffitto con Airbnb o per trasformare vecchi uffici in moderni B&B. Qualunque sia il vostro progetto, desiderio o sogno, oggi avete visto che potete realizzarlo.

E tu, sei pronto a riqualificare la tua proprietà grazie al cambio destinazione d’uso? Inizia subito!

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