Cos'è il Codice CIN e perché è stato introdotto

Il Codice Identificativo Nazionale è un codice alfanumerico che ogni proprietario deve ottenere per ogni unità immobiliare destinata ad affitti brevi o turistici. Questa misura è stata introdotta dall'articolo 13-ter del Decreto-legge 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, con un obiettivo chiaro: fare ordine in un settore che fino ad oggi era molto frammentato.

Prima dell'introduzione del CIN, la situazione era caotica. Alcune regioni avevano i propri codici identificativi regionali (come il famoso CIR), altre non avevano alcun sistema di registrazione. Questo creava confusione sia per i proprietari che per i turisti, e rendeva difficile per lo Stato tenere traccia di un mercato in continua crescita.

Il CIN viene assegnato dal Ministero del Turismo attraverso la Banca Dati Strutture Ricettive, un portale telematico accessibile con SPID o Carta d'Identità Elettronica. L'idea è semplice: ogni appartamento o casa che viene affittata per soggiorni brevi deve avere la propria "carta d'identità" nazionale.

Gli obblighi fondamentali per i proprietari

Quando si parla di Airbnb obblighi e registrazione locazioni brevi, il quadro normativo prevede diversi adempimenti che ogni proprietario deve rispettare.

Il primo passo è richiedere il CIN attraverso il portale del Ministero del Turismo. La procedura è completamente telematica e richiede i dati catastali dell'immobile insieme a una dichiarazione sostitutiva che attesti il rispetto dei requisiti di sicurezza. Non si tratta di un controllo diretto, ma di una responsabilità che il proprietario si assume dichiarando che tutto è in regola.

Una volta ottenuto il codice, bisogna esporlo in modo visibile sia all'esterno dell'immobile che in tutti gli annunci online. Questo significa che il CIN deve comparire sulla porta d'ingresso dell'appartamento e su ogni piattaforma dove viene pubblicizzato l'alloggio. Airbnb e Booking hanno già annunciato che dal 2025 rimuoveranno automaticamente gli annunci privi di questo codice.

Sul fronte della sicurezza, la normativa CIN introduce obblighi precisi per tutti gli immobili destinati ad affitti brevi. Ogni unità abitativa deve essere dotata di estintori portatili e rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti. Questi requisiti si applicano a tutte le locazioni brevi, indipendentemente dal fatto che l'attività sia gestita in forma imprenditoriale o occasionale.

I proprietari devono anche gestire la comunicazione delle presenze attraverso il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, inviando i dati degli ospiti entro 24 ore dal check-in. Questo adempimento esisteva già prima del CIN, ma ora si inserisce in un quadro normativo più strutturato.

Come funziona la registrazione: nazionale vs regionale

La transizione verso il sistema nazionale ha creato situazioni diverse a seconda della regione di riferimento. I proprietari che operavano in regioni con codici locali già attivi hanno dovuto seguire un percorso di conversione: l'ente territoriale competente ha ricodificato i vecchi codici regionali trasformandoli in CIN nazionali.

Per chi aveva già un codice regionale, il termine per ottenere il CIN è di 30 giorni dalla data di attribuzione del codice locale. Chi invece opera in regioni senza sistemi di codificazione precedenti deve richiedere il CIN immediatamente all'avvio dell'attività.

I tempi sono stati definiti con precisione: tutti i soggetti interessati hanno avuto tempo fino al 1° gennaio 2025 per dotarsi del CIN. Dopo questa data, chi opera senza codice è immediatamente soggetto a sanzione.

Le sanzioni: cosa rischia chi non si adegua

Dal 2 gennaio 2025 sono entrate in vigore le sanzioni previste dalla normativa. Le multe sono pensate per essere davvero deterrenti e variano in base al tipo di violazione.

Chi affitta senza aver ottenuto il CIN rischia una multa da 800 a 8.000 euro, calcolata in base alla dimensione dell'unità immobiliare. La mancata esposizione del codice, sia sulla porta che negli annunci online, comporta una sanzione da 500 a 5.000 euro per ogni unità irregolare. In questo caso, la norma prevede anche la rimozione immediata dell'annuncio dalle piattaforme.

L'assenza dei dispositivi di sicurezza obbligatori viene sanzionata con multe da 600 a 6.000 euro. Per chi gestisce più di quattro immobili in forma imprenditoriale senza aver presentato la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), le sanzioni vanno da 2.000 a 10.000 euro.

Il controllo e l'applicazione delle sanzioni sono affidati ai Comuni, che possono utilizzare i proventi per investimenti nel turismo e nella gestione dei rifiuti.

L'impatto fiscale del nuovo sistema

Il CIN non è solo una questione burocratica, ma ha importanti risvolti fiscali. La nuova banca dati nazionale permette all'Agenzia delle Entrate e alla Guardia di Finanza di condurre analisi di rischio per individuare chi affitta immobili senza regolarizzazione fiscale.

Dal 2025, il CIN deve essere riportato negli adempimenti tributari. È stato introdotto un campo specifico nella Certificazione Unica e nel Modello 730, dove ogni proprietario deve indicare il codice corrispondente a ciascuna unità immobiliare locata.

Le regole fiscali rimangono quelle esistenti: i proprietari possono scegliere la cedolare secca sugli affitti brevi al 26% oppure la tassazione ordinaria. Le piattaforme online continuano a trattenere il 21% di ritenuta d'acconto sui redditi degli host non professionali, ma ora questo sistema si integra con una maggiore tracciabilità garantita dal CIN.

Cosa cambia rispetto al passato

La trasformazione introdotta dal CIN tocca diversi aspetti rispetto al sistema precedente. Prima di tutto, si passa da un panorama frammentato con codici regionali diversi a un sistema unificato nazionale. Questo elimina la confusione per proprietari che operano in più regioni e crea standard omogenei.

L'obbligo di esporre il codice all'esterno dell'immobile è una novità importante. Prima, molti codici regionali richiedevano solo l'indicazione negli annunci online. Ora il CIN deve essere visibile anche fisicamente sulla struttura, garantendo trasparenza anche a chi passa per strada.

Gli obblighi di sicurezza diventano universali. Se prima la dotazione di estintori e rilevatori poteva variare secondo le norme regionali o riguardare solo alcune categorie, ora tutte le unità di locazione breve devono rispettare gli stessi standard di sicurezza.

Le sanzioni sono decisamente più severe rispetto ai regimi precedenti. Multe fino a 8.000 euro per la mancata dotazione del codice rappresentano un salto qualitativo rispetto alle sanzioni regionali, spesso limitate a poche centinaia di euro.

Gli effetti per turisti e mercato

Dal punto di vista dei turisti, il CIN offre maggiori garanzie di trasparenza e sicurezza. La presenza del codice sull'annuncio e sulla porta dell'alloggio conferma che il proprietario ha rispettato tutti i requisiti di legge. I visitatori possono anche verificare la validità del codice attraverso il portale del Ministero del Turismo.

La rimozione automatica degli annunci irregolari dalle piattaforme protegge i turisti da offerte potenzialmente abusive, anche se durante la fase di transizione alcune strutture potrebbero temporaneamente scomparire dal mercato se i proprietari non riescono ad adeguarsi in tempo.

Verso un mercato più regolamentato

Il Codice CIN rappresenta un passo importante verso la regolamentazione di un settore che negli ultimi anni ha vissuto una crescita esplosiva. Per i proprietari, si tratta di adeguarsi a nuove regole che, pur comportando alcuni adempimenti aggiuntivi, offrono il vantaggio di operare in un mercato più trasparente e strutturato.

La sfida ora è completare il processo di adeguamento, garantendo che tutti gli operatori del settore possano continuare a offrire i propri servizi nel rispetto della nuova normativa. Il CIN non è solo un codice da esporre, ma il simbolo di un mercato degli affitti brevi che sta maturando e professionalizzandosi.

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