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Come frazionare un immobile: 5 consigli per il tuo business 

In questo articolo:

Come frazionare un immobile: ma è davvero possibile dividere un’unità immobiliare? Scopriamo insieme come senza correre il rischio di incappare in problemi legali e burocratici.

 

Come frazionare un immobile, ossia dividere un’unità immobiliare in più di due unità distinte. Il frazionamento è diverso dall’accorpamento che, invece, vuol dire unire entità distinte per creare un immobile più grande.

Oggi, nel mercato immobiliare, la domanda maggiormente richiesta è proprio questa: come frazionare un immobile? Questa pratica infatti sta prendendo sempre più piede nel campo dell’edilizia privata, diventando richiesta soprattutto per i vantaggi economici che il frazionamento comporta. Inoltre frazionare un immobile comporta numerosi vantaggi anche in termini di spese di gestione.

Come frazionare un immobile: ma è davvero possibile dividere un’unità immobiliare? Scopriamo insieme come senza correre il rischio di incappare in problemi legali e burocratici.

 

Come frazionare un immobile, ossia dividere un’unità immobiliare in più di due unità distinte. Il frazionamento è diverso dall’accorpamento che, invece, vuol dire unire entità distinte per creare un immobile più grande.

Oggi, nel mercato immobiliare, la domanda maggiormente richiesta è proprio questa: come frazionare un immobile? Questa pratica infatti sta prendendo sempre più piede nel campo dell’edilizia privata, diventando richiesta soprattutto per i vantaggi economici che il frazionamento comporta. Inoltre frazionare un immobile comporta numerosi vantaggi anche in termini di spese di gestione.

 

È importante però sapere che alla domanda “come frazionare un immobile” bisogna sempre rispondere che sì, è possibile, ma esistono regole ben precise.

 

Vediamo allora in questo articolo quali sono le regole e gli adempimenti da compiere per riuscire a rispondere perfettamente alla nostra domanda: “come frazionare un immobile?”

 

1.    Come frazionare un immobile: l’iter

Prima di capire come frazionare un immobile dobbiamo considerare l’iter burocratico e pratico da compiere. Infatti se si tratta di dover frazionare un appartamento o una villa in più unità, ci sono tutta una serie di passaggi obbligatori previsti dalle normative vigenti in Italia. Ed essendo il frazionamento immobiliare un intervento di edilizia libera, è regolato dal Comune di competenza su cui sorge l’immobile in questione. Sarà il Comune stesso l’unico ente che potrà rispondere sì alla domanda “come frazionare un immobile”. Vediamo la procedura in quali punti consiste:

· Verificare i requisiti: prima d'iniziare con il frazionamento vero e proprio, un immobile dovrà rispettare una serie di requisiti richiesti dalla legge. Parliamo soprattutto di norme riguardanti la condizione igienico-sanitaria come ad esempio canna fumaria e tubi di scarico, che vanno tutti messi a norma. Se invece bisogna frazionare un immobile presente in un complesso condominiale, le norme sono regolate dal contratto condominiale e andranno controllate prima d'iniziare qualsiasi lavoro;

· Comunicazione della CILA: bisognerà far arrivare al Comune di competenza la CILA, ossia la “Comunicazione d’inizio lavori asseverata” che dovrà essere presentata e firmata da un architetto o da un geometra. Se nel progetto è previsto anche un cambio di destinazione d’uso, andrà presentata la SCIA, ossia la “Segnalazione Certificata d'Inizio Attività. Qualunque sia il caso però, non sarà mai necessario chiedere il permesso per frazionare un immobile;

· Aggiornare la planimetria al Catasto. La normativa vigente in Italia obbliga il proprietario a comunicare al Catasto del Comune d’appartenenza dell’immobile di modificare la planimetria dello stesso immobile. Questa è una condizione unica e necessaria: per capire come frazionare un immobile sarà necessario aggiornare la sua planimetria catastale;

· Avviare le opere edilizie per il frazionamento;

· Presentare il certificato di collaudo al termine dei lavori di frazionamento.

L’iter è questo, piuttosto semplice e breve, almeno a parole. Ricordiamo però che la mancata comunicazione dell’inizio dei lavori al Comune o l’omissione del cambio catastale all’Agenzia delle Entrate comportano sanzioni amministrative e pecuniarie.

 

2.    Come frazionare un immobile senza le opere edilizie

Potrebbe però esserci l’eccezione alla regola: si può frazionare un immobile senza dover eseguire interventi edilizi. Questa eccezione è consentita per cantine o per immobili principali accatastati con un unico subalterno. La suddivisione è solo a livello di mappa catastale, poiché l’unità immobiliare è già divisa. Quindi bisognerà chiedere al Catasto solo l’assegnazione di due subalterni diversi così da disporre di due unità. Anche per questo caso però, sarà necessario presentare una CILA.

 

3.    Come frazionare un immobile senza l’autorizzazione del Comune

Nel punto precedente abbiamo visto come l’autorizzazione comunale sia un requisito fondamentale. Esiste però un modo per aggirare questo ostacolo. In merito alla questione si è espressa la Corte di Cassazione che ha così deciso: è possibile eseguire un frazionamento catastale senza autorizzazione del Comune solo quando il frazionamento non è tra i casi di edilizia pesante.

 

4.    Come frazionare un immobile: i costi del frazionamento

Arriviamo al punto dolente: quando costa frazionare un immobile? I costi da tenere in considerazione sono i seguenti:

· Gli oneri di urbanizzazione: parliamo di una cifra che si aggira intorno ai 500 euro ogni 10 metri quadrati;

· L’allaccio delle utenze, quindi luce, acqua e gas;

· Gli attestati di presentazione energetica per i nuovi immobili.

A questo elenco andranno poi ad aggiungersi i costi dei lavori: materiali e manodopera. Il consiglio è sempre quello di farsi guidare e affidarsi solo di professionisti del settore che sapranno consigliare il meglio anche in base al budget del proprio cliente.

 

5.    Come frazionare un immobile: differenza tra il frazionamento urbanistico e quello catastale

Siamo ormai giunti quasi alla fine. Prima di darti la possibilità d'iniziare i lavori, è importante fare un ultimo appunto. Bisogna chiarire una differenza spesso scontata quanto importante: quella che riguarda il frazionamento urbanistico e il frazionamento catastale.

Il frazionamento catastale: è la registrazione agli uffici del Catasto del frazionamento di un immobile in due o più unità indipendenti. Andrà poi a modificarsi, come abbiamo visto, anche la mappa catastale con il nuovo subalterno per ogni nuova entità;

Il frazionamento urbanistico: è quello relativo agli interventi edilizi eseguire per frazionare l’immobile e che vanno a modificare la pianta che il Comune ha di quell’immobile.

Quindi, per ognuno dei seguenti casi, è necessario sempre comunicare al Comune o al Catasto la modifica apportata o che si vuole apportare. Entrambi i documenti, quello di conformità catastale e urbanistica, sono dei certificati necessari e obbligatori, nonché fondamentali per poter rispondere che sì, ora so come frazionare un immobile.

 

Abbiamo visto come frazionare un immobile: una pratica oggi richiestissima soprattutto per tutti quei proprietari che sono in possesso d’immobili troppo grandi e che magari, grazie al frazionamento, possono suddividere i propri immobili e riuscire a ricavare appartamenti da poter subaffittare. In questo modo non solo si potranno avere più appartamenti ma si potrà anche creare un nuovo modello di business e avere una rendita extra grazie al subaffitto, ad esempio con Airbnb.

Allora, adesso sai rispondere alla domanda come frazionare un immobile? Inizia ora!

 

Ludovico Cianchetta Vazquez

Ludovico è famoso per aver portato in Europa il business degli affitti brevi con un metodo scalabile e accessibile anche a chi non ha grossi capitali. Intervistato da Forbes, Millionaire, Yahoo Finance e altre pubblicazioni di settore, è il fondatore di BnB Academy.

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