Come frazionare un immobile: 5 tips per la vostra casa

Come frazionare un immobile: è possibile dividere un'unità immobiliare? Scopriamo insieme come farlo senza problemi legali e burocratici, semplice e facile!

Come frazionare un immobile, cioè dividere un'unità immobiliare in più di due unità separate. Frazionare è diverso dall'accorpare, che significa unire unità separate in una proprietà più grande.

La domanda più frequente sul mercato immobiliare oggi è proprio questa: come frazionare un immobile? Questa pratica sta diventando sempre più popolare nel settore dell'edilizia privata, in quanto è richiesta soprattutto per i vantaggi economici che la razionalizzazione comporta. Il frazionamento di un immobile comporta anche una serie di vantaggi in termini di costi di gestione.

Tuttavia, va ricordato che alla domanda "come frazionare un immobile" bisogna sempre rispondere che è possibile, ma ci sono regole ben precise.

Pertanto, in questo articolo, esaminiamo le regole e i passi da compiere per rispondere alla domanda: "come frazionare un immobile?”

1.    Come frazionare un immobile: la procedura

Prima di esaminare le modalità di come frazionare un immobile, è necessario considerare i passi burocratici e pratici da compiere. Se un appartamento o una villa devono essere suddivisi in più unità abitative, è necessario adottare una serie di misure obbligatorie in conformità alle norme italiane applicabili. Poiché la suddivisione di una proprietà è un'operazione di edilizia libera, essa è regolamentata dal Comune in cui si trova la proprietà in questione. Il Comune è l'unica autorità che può rispondere alla domanda "come frazionare un immobile". Vediamo come funziona la procedura:

- Verifica dei requisiti: prima che il frazionamento vero e proprio possa iniziare, la proprietà deve soddisfare una serie di requisiti legali. Ci riferiamo in particolare alle norme sanitarie, come i camini e le canne fumarie, che devono essere messi a norma. Se è necessario frazionare una proprietà in un complesso condominiale, le norme sono regolate dal contratto condominiale e devono essere verificate prima dell'inizio dei lavori;

- Trasmissione della CILA: la CILA, ovvero la "Comunicazione di inizio lavori approvata", deve essere presentata al Comune competente e firmata dall'architetto o dal geometra. Se il progetto prevede anche un cambio di destinazione d'uso, è necessario presentare la SCIA o la Segnalazione Certificata d'Inizio Attività. In ogni caso, non è mai necessario richiedere un'autorizzazione per la suddivisione della proprietà;

- Aggiornamento del piano nel catasto. La normativa vigente in Italia prevede che il proprietario debba comunicare al Catasto del Comune di appartenenza la modifica della planimetria dello stesso bene immobile. Si tratta di una condizione unica e necessaria: per capire come suddividere un immobile, sarà necessario aggiornarne la planimetria catastale;

- Inizio dei lavori di costruzione per il frazionamento;

- Al termine dei lavori di frazionamento, presentare un certificato di fine lavori.

La procedura è questa, abbastanza semplice e breve, almeno a parole. Ricordiamo, però, che la mancata comunicazione al Comune dell'inizio dei lavori o la mancata comunicazione della variazione catastale all'Agenzia delle Entrate possono comportare sanzioni amministrative e pecuniarie.

2.    Come frazionare un immobile: la differenza tra suddivisione urbanistica e catastale

Prima di permettervi di iniziare il lavoro, c'è un'altra cosa da notare. È necessario chiarire una differenza che spesso sembra ovvia e importante: la differenza tra frazionamento urbano e catastale.

Frazionamento catastale: è la registrazione della divisione di una proprietà in due o più unità indipendenti nel catasto. Come abbiamo visto, anche la mappa catastale cambierà con un nuovo subaffittuario per ogni nuova unità;

Suddivisione urbanistica: si tratta di interventi edilizi realizzati allo scopo di suddividere una proprietà e che modificano il piano che il Comune ha per quella proprietà.

Pertanto, in ognuno dei seguenti casi, il Comune o il catasto devono sempre essere informati della modifica apportata o che verrà apportata. Entrambi i documenti, conformità catastale e urbanistica, sono certificati necessari e obbligatori e sono fondamentali per poter rispondere che, sì, ora so come suddividere una proprietà.

3.    Come frazionare un immobile senza opere edilizie

Tuttavia, può esserci un'eccezione alla regola: è possibile frazionare un immobile in più parti senza effettuare lavori di costruzione. Questa eccezione è consentita per i seminterrati o le proprietà principali che sono combinate con un subaffittuario. La suddivisione viene effettuata solo a livello di piano catastale, in quanto l'unità immobiliare è già stata suddivisa. Pertanto, per avere due unità immobiliari è necessario presentare al Catasto una domanda per due diverse suddivisioni. Anche in questo caso è necessario presentare una CILA.

4.    Come frazionare un immobile senza l'autorizzazione del comune

Nel punto precedente abbiamo visto che l'autorizzazione comunale è un requisito fondamentale. Tuttavia, esiste un modo per aggirare questo ostacolo. La Corte di Cassazione si è espressa in merito: la lottizzazione catastale può essere effettuata senza autorizzazione comunale solo se la lottizzazione non rientra nella categoria delle costruzioni pesanti.

5.    Come frazionare un immobile: spese di gestione e non solo

Ora siamo quasi alla fine. Passiamo alla parte più dolorosa: quanto costa dividere una proprietà? Occorre tenere conto dei seguenti costi:

- Oneri di urbanizzazione: si parla di un importo di circa 500 euro per 10 metri quadrati;

- Allacciamento delle utenze, cioè elettricità, acqua e gas;

- Attestati di prestazione energetica per i nuovi edifici.

A questo elenco si aggiungono poi i costi di manodopera: materiale e manodopera. Vi consigliamo di seguire sempre le istruzioni e di affidarvi solo a professionisti del settore che sapranno consigliarvi al meglio in base al budget del cliente.

Abbiamo visto come frazionare un immobile: si tratta di una pratica oggi molto richiesta, soprattutto da tutti quei proprietari che hanno proprietà sovradimensionate e che, attraverso la suddivisione, possono dividere le loro proprietà e ottenere appartamenti che possono essere subaffittati. Questo non solo vi permetterà di avere più case, ma vi consentirà anche di creare un nuovo modello di business e di ottenere un reddito aggiuntivo dal subaffitto, ad esempio tramite Airbnb.

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Ora potete rispondere alla domanda: come faccio a frazionare un immobile? Inizia subito!

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