Il subaffitto delle stanze, magari durante i mesi estivi, è una pratica comune soprattutto tra gli studenti universitari. Il subaffitto è chiaramente definito dalla legge e non è una procedura assolutamente illegale.

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Tuttavia, ci sono alcune cose da considerare:

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• Cosa c’è scritto nel contratto di locazione;
• La tipologia di subaffitto totale o parziale;
• L'approvazione del proprietario di casa.

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Ci sono alcuni proprietari di casa che, dopo aver subaffittato il proprio appartamento, hanno incontrato molteplici problemi: alcuni non sapevano di andare contro la legge, altri invece non hanno sfruttato opportunità che legalmente potevano eserciate. Il subaffitto legale termina alla fine del principale contratto d’affitto dell’immobile: ma allora è possibile subaffittare in maniera legale? Assolutamente sì, purché sussistano le seguenti due condizioni. Il locatore, infatti, può:

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• Subaffittare l’appartamento che ha preso in affitto dal padrone di casa in maniera totale: parliamo quindi di una subaffitto totale;
• Subaffittare solo una parte dell’appartamento, come una o più stanze, per brevi periodi o anche per poche ore della giornata: e in questo caso stiamo parlando di subaffitto parziale.

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Al fine di conoscere la materia giuridica in merito al subaffitto legale, andiamo ora ad analizzare e a capire cos’è davvero il subaffitto e come metterlo in atto in maniera legale, senza temere sanzioni o, peggio ancora, uno sfratto.

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1.    Il Subaffitto legale: cos’è?

Il termine subaffitto, anche se comunemente usato, non è corretto: in materia giuridica si definisce sublocazione perché può è visto come un contratto di locazione che trova ragione d’esistere all’interno di un contratto preesistente e termina alla fine del contratto principale d’affitto. Il subaffitto si verifica quando l’inquilino che ha firmato il contratto d’affitto, offre l'intero appartamento o una parte di esso, come ambienti o stanze, a terzi dietro pagamento di un canone d’affitto. Sono in molti a ritenere che la pratica del subaffitto sia illegale: ma oltre ad essere abbastanza comune al giorno d’oggi, possiamo considerarla una pratica assolutamente legale. Ecco perché possiamo parlare di subaffitto legale. Ma affinché si possa verificare un subaffitto legale, devono coesistere due condizioni:

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• Il contratto di locazione concede il subaffitto;
• Il subaffitto dovrà essere solo parziale.

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Come anticipavo infatti, esistono due tipologie di subaffitto che, nei prossimi punti, andremo ad analizzare. Sto parlando del subaffitto totale, ossia quando viene subaffittato a terzi l’intero immobile, e del subaffitto parziale, ossia quando viene subaffittato a terzi parte dell’immobile per un breve periodo di tempo o per poche ore del giorno.

Ora andremo ad analizzare entrambe le tipologie e, alla fine, capiremo quale delle due permette di poter usufruire del subaffitto legale.

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2.    Subaffitto totale (e legale?)

Si ha un subaffitto totale quando l’inquilino subaffitta a terzi l’intero immobile. Ma, come dice la legge, non è possibile subaffittare a terzi l’intero immobile senza l’autorizzazione del proprietario di casa e senza che questo sia stato autorizzato nel contratto di locazione. Il consenso del padrone di casa dev’essere chiaramente iscritto nel contratto e può essere preventivo e generico. Secondo la Corte di Cassazione, si può avere un subaffitto legale e totale anche se il padrone di casa non viene informato o meglio, questo non comporta una futura risoluzione del contratto ed è impossibile procedere con lo sfratto. Il subaffitto totale è vietato se il proprietario non è d'accordo ma poiché c’è libertà giuridica in merito ai contratti per quanto riguarda le sublocazioni, possiamo concordare che ogni contratto può avere regole specifiche e che potrebbe anche concedere il subaffitto totale.

Ma il subaffitto totale non è sicuramente la pratica migliore: vediamo infatti la seconda tipologia di subaffitto, l’unica che possiamo definire veramente legale.

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3.    Il subaffitto parziale e legale

Si ha un subaffitto parziale, ai sensi dell'articolo 2 della legge 392/78, quando viene concesso a terzi l’affitto di una o più ambienti dell’immobile per un breve periodo di tempo o per alcune ore della giornata. Possiamo definire il subaffitto parziale come il solo e unico subaffitto legale poiché, per metterlo in atto, non c’è bisogno di credere un’autorizzazione anticipata al proprietario dell’immobile. Ma esistono alcune condizioni da rispettare, infatti ci sono specifici requisiti affinché il subaffitto legale e parziale risulti applicabile, che possiamo così sintetizzare:

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• Comunicare al locatore, tramite raccomandata A/R, il termine e la durata del subaffitto parziale;
• Comunicare al locatore il nominativo del subaffittuario;
• Per i subaffitti superiori a 30 giorni è necessario stipulare apposito contratto e registrarlo all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, con un'imposta di registro pari al 2%;
• Se il subaffittuario è straniero e/o extracomunitario, deve essere presentata la “Dichiarazione di Accoglienza”, un modulo precompilato scaricabile dal sito del comune dove ha sede l’immobile.

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Rispettando queste quattro condizioni, possiamo avere un subaffitto legale. E se non si comunica al proprietario il subaffitto parziale? Non dovrebbero esserci problemi: secondo la legge, un subaffitto legale è sempre applicabile anche se non viene data comunicazioni al proprietario di casa. Quest’ultimo però può opporsi per gravi motivi, ad esempio in caso di danni alla proprietà, specificando i motivi che richiedono la cessazione del contratto e chiedere la risoluzione del contratto.

Ti stai chiedendo quanto può durare un subaffitto legale? La legge non specifica una durata minima o massima per un subaffitto legale: ma è impossibile che un contratto di sublocazione duri più a lungo di quello del contratto di locazione principale. Ad esempio, se l'inquilino ha un contratto standard 3+2, qualsiasi subaffittuario non potrà rimanere nella proprietà per più di 5 anni. Se il subaffittuario si rifiuta di lasciare l'immobile alla data concordata, l'inquilino è responsabile degli eventuali sfratti, come anche del ritardo del proprietario nella restituzione dell'immobile che avrà diritto di essere risarcito dei danni.

Possiamo quindi tirare le somme: l’unico modo per avere un subaffitto legale è applicare la sublocazione parziale. Sono molti i giovani imprenditori che stanno scegliendo questa strada per entrare nel mercato immobiliare, sfruttando la pratica del subaffitto con Airbnb, ne ho parlato proprio qui.

Quindi, se vuoi praticare un nuovo modello di business o se hai bisogno di un’entrata extra, puoi ricorrere al subaffitto legale senza temere alcuna sanzione.

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