Surroga del mutuo: come funziona? mutuo semplice in 3 passi

Surroga del mutuo: il mutuo sulla vostra casa non è più così conveniente? Ho la soluzione: potete cambiare banca e beneficiare di una serie di vantaggi.

Avete acquistato una casa e aperto un mutuo con la vostra banca. Dopo qualche anno, vi accorgete che il tasso e le condizioni sono diventati molto onerosi: cosa potete fare? La soluzione c'è, ma molti proprietari di casa la ignorano. Sto parlando della surroga del mutuo, un'opzione che offre al mutuatario il vantaggio e la comodità di poter continuare a dormire sonni tranquilli sotto il proprio tetto. Tra vantaggi e iter burocratico, in questo articolo vediamo come funziona la tanto agognata surroga del mutuo.

1.    Surroga del mutuo: vediamo di cosa si tratta

La surroga del mutuo è la possibilità per un cliente che ha aperto un mutuo con una banca di trasferirlo a un'altra banca che offre condizioni di tasso e vantaggi migliori. Anche se alcuni la considerano una pratica nuova, la surroga ipotecaria è sempre esistita. È previsto dall'articolo 1202 del Codice civile. Tuttavia, fino al 2007, non offriva alcun vantaggio, ma anzi imponeva pesanti sanzioni ai mutuatari. Solo con il Decreto Legislativo L.40/2007 di Bersani la surroga del mutuo è diventata gratuita ed è tuttora utilizzata da milioni di clienti. Con il termine “surroga” si intende: «il trasferimento di un'ipoteca da una banca a un'altra». La scelta è dettata esclusivamente (o quasi) dalle condizioni favorevoli del mutuatario. Ogni persona può avere ragioni diverse per richiedere la surroga di un mutuo, che possono includere il desiderio di ridurre la rata mensile del mutuo, di trovare una banca che offra un tasso di interesse più basso o la possibilità di scambiare un tasso di interesse variabile (e volatile) con uno fisso. O viceversa. Il trasferimento avviene sulla base di un atto notarile che trasferisce la garanzia alla nuova banca. Costo? Niente. Il mutuatario è ovviamente tenuto a pagare regolarmente alla nuova banca la remunerazione del mutuo e a rispettare le condizioni stabilite dalla nuova banca nel nuovo contratto. La vecchia banca non dovrà pagare un solo euro e la banca stessa non avrà nulla contro il mutuatario, nessuna spesa aggiuntiva e nessuna penale.

2.    Surroga del mutuo: scopriamo quando è possibile richiederla

La surroga del mutuo è sempre o quasi sempre possibile. Devono essere soddisfatte alcune condizioni, altrimenti la nuova banca rifiuterà la richiesta. Vediamo quali sono. La surroga del mutuo può essere richiesta per l'acquisto di una prima casa, per altri tipi di abitazioni e per qualsiasi immobile con destinazione diversa. Le condizioni essenziali e generali per presentare una richiesta di surrogazione ipotecaria, senza le quali non si potrà procedere con richiesta alcuna, sono le seguenti:

· Trasferimento del prestito ipotecario;

·  Un trasferimento dichiarato da un atto notarile;

· Un importo finanziario corrispondente al saldo dell'ipoteca già in vigore;

·  La natura immutata dei mutuatari e dei garanti;

·  La determinazione dell'utilizzo dell'importo preso in prestito: se il cliente ha bisogno di un importo diverso da quello concordato all'inizio del contratto, la surroga non può essere concessa.

La richiesta di surrogazione del mutuo non è affatto un processo rapido, ma ci sono alcuni passaggi da seguire. Innanzitutto è necessario individuare la banca che offre le condizioni più favorevoli e poi è possibile richiedere la surroga tramite una domanda che deve essere consegnata alla nuova banca tramite raccomandata o anche di persona direttamente in filiale. La nuova banca richiederà quindi vari documenti che saranno necessari per avviare un'indagine preliminare e per effettuare tutti i controlli necessari. Sebbene ogni banca abbia istruzioni specifiche, in generale la documentazione relativa alla domanda comprende: documenti d'identità e codici fiscali dei titolari del prestito e dei garanti (se presenti), certificato di nascita, certificato di stato civile e/o certificato di matrimonio e/o sentenza di separazione, tutti i documenti comprovanti il reddito in relazione allo status di dipendente o di pensionato: ultime due buste paga, copia dell'anagrafe tributaria dei dipendenti, modello di divisa, ecc e per finire una copia dell'atto di acquisto dell'immobile e dell'ipoteca, insieme al certificato di abitabilità e alle planimetrie dell'edificio.

Una volta avviata la procedura di surroga del mutuo, la nuova banca informerà la vecchia banca della vostra decisione e chiederà l'importo esatto del debito ancora da rimborsare. È molto probabile che la vecchia banca vi chiami per rinegoziare il mutuo, ma nulla vi impedisce di farlo. Inoltre, la vecchia banca deve inviare un mandato entro 30 giorni dalla data della comunicazione della nuova banca. Una volta ottenuta l'autorizzazione, la nuova banca autorizzerà un notaio a redigere l'atto e ad approvare il trasferimento. Il creditore, il garante e il legale della banca dovranno essere presenti alla lettura e alla firma dell'atto. Tutti i costi saranno a carico del nuovo finanziatore. Il mutuante dovrà pagare solo i costi dell'imposta per la trascrizione catastale, pari a 35 euro, e naturalmente le rate del mutuo. Ma attenzione: la nuova banca non è obbligata a concedere la surrogazione del mutuo. Se, nel corso dell'analisi dei documenti, ritiene che il trasferimento sia rischioso, può rifiutarsi di eseguire la procedura.

3.    Se e quando ha senso richiedere la surroga del mutuo

Ci si chiede se la surroga ipotecaria sia sempre una scelta appropriata. È possibile richiedere una surroga del mutuo in qualsiasi momento, soprattutto se le condizioni sono migliori di quelle precedentemente stabilite. La surroga del mutuo è sempre conveniente se si ottiene un tasso d'interesse inferiore a quello che si sta già pagando. Vi ricordo che in questo momento storico è assai conveniente richiedere la surroga del mutuo: ci sono diversi fattori finanziari che stanno portando tanti mutuatari, proprio come voi, ad usufruire di questa possibilità. Quindi perché farsela scappare?

Avete visto come funziona e quali sono i vantaggi della surroga ipotecaria. Si tratta ovviamente di una pratica il cui scopo ultimo è quello di avvantaggiare il cliente e fargli risparmiare denaro al momento dell'acquisto di un immobile. Ora non vi resta che fare due conti e magari iniziare a cercare la banca più adatta a voi, alla vostra casa e al vostro portafoglio.

Siete pronti a richiedere la surroga del mutuo? Inizia subito!