Cosa si intende per affitto breve?

Prima di addentrarci nelle questioni fiscali, definiamo cosa si intende per "affitto breve" secondo la normativa italiana:

• Locazione di un immobile abitativo per un periodo non superiore a 30 giorni
• Rientra tipicamente negli affitti turistici di case, appartamenti o stanze
• Spesso gestito tramite piattaforme come Airbnb, Booking o altri portali online
• Regolamentato dalla Legge 96/2017 (che ha convertito il D.L. 50/2017)

Questa categoria di affitto gode di un regime fiscale dedicato che presenta diversi vantaggi, soprattutto per chi inizia a muovere i primi passi in questo settore.

Regime fiscale: le due opzioni principali

Per i proprietari persone fisiche che affittano a breve termine ci sono due principali opzioni di tassazione:

1. Cedolare Secca

Questa è l'opzione preferita dalla maggior parte dei proprietari per la sua semplicità e vantaggi fiscali:

• Aliquota 21% o 26%: Dal 2024, l'aliquota standard è del 21% sul primo immobile affittato, mentre sale al 26% sugli ulteriori immobili (fino a un massimo di 4)
• Imposta sostitutiva: Sostituisce completamente IRPEF e addizionali locali sul reddito da affitto
• Nessuna deduzione costi: Non si possono dedurre spese di manutenzione o altri costi tranne le spese di pulizia, purché siano opportunamente fatturate
• Esenzione da imposta di registro e bollo: Non si pagano queste imposte sui contratti

Esempio pratico: Se guadagni 10.000€ da un solo appartamento affittato con cedolare al 21%, pagherai esattamente 2.100€ di tasse, indipendentemente dai tuoi altri redditi. Se invece hai due appartamenti che rendono 10.000€ ciascuno, pagherai 2.100€ sul primo (21%) e 2.600€ sul secondo (26%), per un totale di 4.700€.

2. Tassazione IRPEF ordinaria

Alternativa alla cedolare, potrebbe essere vantaggiosa in casi specifici:

• Aliquote progressive: Si applicano le aliquote IRPEF per scaglioni (23%, 35%, 43%)
• Deduzione forfettaria 5%: Si dichiara solo il 95% del canone annuo
• Cumulo con altri redditi: Il reddito da affitto si somma agli altri redditi
• Addizionali locali: Si pagano anche le addizionali regionali e comunali

Quando conviene la tassazione IRPEF? Generalmente per persone con redditi molto bassi (pensionati con redditi minimi) o con molti oneri detraibili, ma sono casi limite. Per la maggior parte dei proprietari la cedolare secca risulta più vantaggiosa.

Ritenuta d'acconto del 21% da parte delle piattaforme

Un aspetto fondamentale da comprendere è il meccanismo della ritenuta alla fonte:

• Gli intermediari (Airbnb, Booking, ecc.) che incassano il canone per conto del proprietario devono trattenere una ritenuta del 21% sul canone lordo
• La ritenuta viene versata direttamente allo Stato dall'intermediario
• Il proprietario riceve una Certificazione Unica (CU) che attesta le ritenute subite
• Per chi sceglie la cedolare al 21%, la ritenuta copre già l'intera imposta dovuta
• Per chi opta per la cedolare al 26% (immobili oltre il primo), il proprietario dovrà integrare con un ulteriore 5% in dichiarazione

Questa sistema semplifica notevolmente gli adempimenti per i proprietari, che ricevono già un importo al netto delle imposte principali, riducendo il rischio di dimenticare accantonamenti per le tasse future.

Dichiarazione dei redditi per affitti brevi

Come dichiarare correttamente i redditi da affitti brevi nella tua dichiarazione annuale? Ecco una guida pratica:

Per i proprietari dell'immobile

• Compilare il Quadro RB del modello Redditi PF o la Sezione II del Quadro B del 730
• Indicare dati catastali, giorni di affitto, percentuale di possesso e canone percepito
• Selezionare l'opzione per la cedolare secca (21% o 26%) usando i codici specifici
• Riportare il Codice Identificativo Nazionale (CIN) dal 2025

Per chi subaffitta (non proprietario)

• Utilizzare il Quadro D (redditi diversi) come "canoni derivanti da locazioni brevi"
• Anche qui è possibile optare per la cedolare secca
• Indicare le eventuali ritenute subite tramite piattaforme

Ritenute e crediti d'imposta

• Riportare le ritenute subite tramite intermediari nell'apposito rigo degli acconti/crediti
• Nel 730 precompilato, tali dati potrebbero essere già inseriti automaticamente
• Verificare che la CU ricevuta dalla piattaforma riporti correttamente tutti gli importi

Limiti tra attività occasionale e imprenditoriale

Un aspetto cruciale da considerare è il confine tra l'attività occasionale e quella imprenditoriale:

Quando si resta nell'ambito privato (non imprenditoriale):

• Fino a 4 immobili destinati ad affitti brevi (salvo diverse disposizioni regionali)
• Servizi base: solo consegna chiavi, fornitura biancheria iniziale, pulizia finale
• Gestione non professionale: senza personale dedicato o struttura organizzata

In questo caso puoi beneficiare della cedolare secca e di una gestione fiscale semplificata.

Quando diventa attività imprenditoriale:

• Più di 4 immobili in affitto breve
• Servizi aggiuntivi: colazione, pulizie giornaliere, servizi para-alberghieri
• Organizzazione professionale: personale, reception, marketing strutturato

In questo secondo caso dovrai aprire una partita IVA, iscriverti al Registro delle Imprese, e seguire le regole fiscali delle attività commerciali, perdendo la possibilità di usare la cedolare secca.

Adempimenti obbligatori oltre la dichiarazione

Oltre alla tassazione, ci sono altri obblighi da rispettare:

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

• Obbligatorio dal 1° gennaio 2025
• Da richiedere tramite portale del Ministero del Turismo
• Va indicato in tutti gli annunci (online e offline)
• Sanzioni pesanti per chi non lo richiede (da 800 a 8.000 euro)

Registrazione degli ospiti in Questura

• Comunicazione entro 24 ore dall'arrivo degli ospiti
• Utilizzo del portale Alloggiati Web della Polizia di Stato
• Obbligo valido anche per proprietari privati con un solo immobile

Tassa di soggiorno

• Va riscossa dagli ospiti e versata al Comune
• Importi variabili in base alla località (in genere 2-5€ per notte per persona)
• Alcune piattaforme la riscuotono e versano automaticamente in certe città

Codici regionali e SCIA

• Molte regioni richiedono anche un Codice Identificativo Regionale (CIR)
• Possibile obbligo di SCIA al Comune per locazione turistica
• Questi adempimenti si aggiungono al CIN nazionale

Consigli pratici per la gestione fiscale degli affitti brevi

Per ottimizzare la gestione fiscale dei tuoi immobili in affitto breve:

1. Valuta attentamente il regime fiscale: In generale la cedolare secca al 21% è la scelta più conveniente per i piccoli proprietari.
2. Tieni traccia di tutti i documenti: Conserva ricevute, contratti e comunicazioni delle piattaforme per eventuali controlli.
3. Rispetta le scadenze fiscali: La cedolare segue le stesse scadenze dell'IRPEF per saldo e acconti (giugno e novembre).
4. Considera un software gestionale: Esistono applicazioni che automatizzano molti adempimenti burocratici, dalla comunicazione alla Questura al calcolo delle tasse.
5. Consulta un commercialista: Per ottimizzare la tua situazione specifica, soprattutto se hai più immobili o dubbi sul regime da applicare.

Conclusioni

Tutto ciò che abbiamo esaminato potrebbe sembrare complicato a una prima lettura, ma in realtà seguendo un percorso formativo con BnB Academy, tutti questi processi diventano facilmente automatizzabili e molto più semplici di quanto appaiano. Con gli strumenti e le conoscenze giuste, la gestione fiscale degli affitti brevi può essere efficiente e senza stress.

Per la lista completa e dettagliata di tutte le regole, normative, aggiornamenti ed esempi pratici relativi alla tassazione degli affitti brevi, ti invitiamo a consultare il nostro corso completo. Se in questo articolo non abbiamo approfondito alcuni aspetti specifici, troverai sicuramente tutte le informazioni necessarie all'interno del materiale didattico del corso BnB Academy.

‍N.B.
Le informazioni contenute in questo articolo sono fornite a solo scopo informativo e non costituiscono consulenza legale o fiscale. Nonostante l'impegno nel garantire l'accuratezza dei contenuti, la normativa fiscale è soggetta a frequenti cambiamenti e interpretazioni. Si consiglia di consultare il proprio commercialista o un consulente fiscale qualificato prima di prendere decisioni basate su queste informazioni, per assicurare la conformità alle normative vigenti e la corretta applicazione alla propria situazione specifica.