Francesca ha 34 anni, è una libera professionista e vive a Milano. La sua non è la storia di chi parte da zero assoluto: usava Airbnb da anni, affittando il suo appartamento di Milano nei periodi di alta stagione, a partire dal Salone del Mobile del 2014-2015. Ma lo faceva, come racconta lei stessa in questa recensione di BnB Academy, "in maniera completamente destrutturata": qualche affitto qui e là, senza metodo, senza conoscere le regole.
In autunno, a settembre, il fratello le segnala la pagina di Ludovico. Francesca inizia a seguirlo e fa un ragionamento semplice: se quell'appartamento generava già bei risultati con zero sforzo, cosa succederebbe rendendo le cose un po' più strutturate? Prende il corso, riparte dal suo immobile per "farsi le ossa", testa tutto, e poi inizia ad aggiungere case.
Al momento dell'intervista Francesca dichiara di gestire 4 appartamenti, tutti a Milano: uno di proprietà e gli altri acquisiti tra sublocazione e property management, con un altro paio in arrivo a breve. Il tempo per arrivarci? Racconta di aver raggiunto quota tre più uno in circa tre-quattro mesi. La fase più impegnativa, spiega, è l'avviamento di ogni casa: poi si impostano sistemi e collaborazioni, e la gestione quotidiana si riduce a monitoraggio e coordinamento con l'agenzia di pulizie.
È la domanda che tutti si fanno, e Francesca risponde con i suoi numeri. A livello lordo, dichiara, un appartamento in affitto breve genera tranquillamente tre volte la cifra dell'affitto classico. Ma invita a fare bene i conti: ci sono utenze, pulizie e una gestione che deve essere impeccabile. Al netto di tutti i costi, stima un ritorno che, facendo una media tra proprietà, sublocazione e property management, si colloca intorno al 35-40%. Numeri suoi, riferiti ai suoi immobili milanesi.
Sul fronte delle prenotazioni, Francesca dichiara un tasso di occupazione medio intorno all'80%, con alcuni appartamenti che riesce a riempire completamente e altri su cui preferisce mantenere un posizionamento di prezzo più alto. E quando pubblica un annuncio nuovo, racconta, le prime prenotazioni arrivano nel giro di un giorno o pochi giorni. Il check-in è tutto automatizzato: di persona ci è andata forse un paio di volte, e solo perché si trovava in zona.
L'obiettivo di Francesca non era "cambiare vita", ma fare le cose come si deve. La parte che più la preoccupava era la regolamentazione: registrazione degli ospiti, adempimenti, norme che cambiano da città a città, informazioni frammentate ovunque. Il corso, racconta, le ha dato un flusso da seguire e un metodo che da sola non avrebbe costruito, non con quella velocità. E aggiunge una riflessione: affittava da anni senza conoscere le regole da rispettare, come tanti proprietari che lo fanno "per ignoranza", e proprio quella parte del corso per lei ha un valore enorme.
A distanza di qualche mese dall'acquisto, la valutazione di Francesca è netta: "forse l'avrei fatto pure prima". Se avesse strutturato l'attività ai tempi delle prime esperienze col Salone del Mobile, riflette, oggi avrebbe molti più appartamenti e molta più esperienza. Della community apprezza il gruppo di Milano, attivo a qualsiasi ora per problemi e confronto, e gli aperitivi dal vivo a cui ha partecipato un paio di volte.
Il consiglio di Francesca è pragmatico: se hai già fatto un piccolo test e sai che questa attività ti piace, il corso vale la pena, perché copre tutte le tematiche degli affitti brevi e ti tiene focalizzato sul risultato. Sul valore economico non dà una cifra, ma la sua formula è chiara: "se segui il corso e fai le cose per bene, lo ammortizzi in tempo zero, e sono soldi ben spesi". Avrebbe ottenuto gli stessi risultati da sola? "Decisamente no", risponde.
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Questa è una delle tante recensioni di BnB Academy: nella pagina con tutte le recensioni degli studenti trovi le altre storie di chi è passato dal fai da te a una gestione professionale.
