Tra le recensioni di BnB Academy, questa è una delle più utili per chi una casa ce l'ha già e la affitta "quando capita". Filippo era esattamente in quella situazione: un appartamento a Rapallo usato su Airbnb dal 2015, solo d'estate e senza alcun metodo. In questa recensione di BnB Academy racconta come è passato da quell'hobby a tre immobili gestiti in Liguria, con un secondo bilocale che dichiara avergli fruttato 20.000 euro netti in sette mesi.
Filippo è ligure, trasferito a Milano dal 2011. Ha studiato comunicazione e pubblicità e per anni ha lavorato nel mondo della comunicazione e degli eventi per agenzie e brand. Con la prima pandemia resta a casa e decide di concentrarsi sulle attività che aveva già testato da autodidatta: tra queste gli affitti brevi, che portava avanti dal 2015 "come hobby", racconta, senza renderli una vera professione.
Il punto di partenza è un appartamento di proprietà a Rapallo, tra Portofino e Santa Margherita Ligure: lo affittava su Airbnb solo nei mesi estivi, con gli stessi prezzi ogni anno, nessun servizio aggiuntivo e il calendario chiuso da fine settembre fino a giugno.
Dopo il corso, dice Filippo, il suo modo di lavorare è stato "stravolto": ha capito le potenzialità del business e ha smesso di accettare passivamente le prenotazioni. Il risultato più visibile è il calendario: nell'intervista, registrata a inizio gennaio, racconta di aver avuto 17 notti consecutive occupate tra Natale e Capodanno, in quelli che in Liguria sono considerati mesi morti, e di avere il calendario estivo già in riempimento con largo anticipo.
Il dato più forte riguarda il secondo immobile, un bilocale preso in subaffitto a fine maggio e messo online il primo giugno: Filippo dichiara di averci fatto 20.000 euro in sette mesi, tolte le fee dei portali e tutte le spese. Non parliamo di una villa: è un bilocale di circa 70 metri quadri con 4 posti letto e un terrazzo. Anche il primo appartamento, quello di proprietà, è un bilocale con 4 posti letto, sui 54 metri quadri, con vista mare.
Interessante anche il percorso contrattuale del secondo immobile. Per i primi cinque mesi Filippo lo ha gestito in subaffitto, pagando un canone mensile al proprietario. Da ottobre, racconta, ha rinegoziato l'accordo trasformandolo in property management: investimento zero e 50% dei ricavi al proprietario, che ha accettato dopo aver visto la quantità di ospiti che la nuova gestione portava in casa. Le spese di pulizia restano a carico del team di Filippo, ma vengono coperte dalla fee di pulizia pagata dagli ospiti: un pareggio dei costi, spiega. La trattativa, aggiunge, è stata costruita con le tecniche di vendita e di approccio ai proprietari insegnate nel corso.
Prima di BnB Academy, Filippo chiudeva i battenti a metà settembre e riapriva a Pasqua. Oggi tiene aperto tutto l'anno: le prime prenotazioni per Natale e Capodanno, racconta, sono arrivate già tra agosto e settembre, e quelle invernali tendono ad arrivare più sotto data rispetto all'estate. Il paradosso è che d'inverno riesce a volte a spuntare prezzi più alti di alcuni hotel 4 stelle della zona, proprio perché molti competitor chiudono e l'offerta si riduce.
Un dettaglio pratico che Filippo cita dalla lezione del corso: sul terrazzo del secondo bilocale ha installato una jacuzzi gonfiabile pagata meno di 500 euro, che fa pagare 15 euro al giorno come extra. Un piccolo plus che, dichiara, si è già ampiamente ripagato e che gli permette di alzare la richiesta giornaliera.
Al momento dell'intervista Filippo gestisce tre appartamenti: quello di proprietà, l'ex subaffitto passato in property e uno a Milano. Ma la traiettoria è in accelerazione: dopo i risultati ottenuti in autonomia ha avviato una collaborazione con Ludovico, relatore di BnB Academy, e una partnership con due grandi agenzie immobiliari liguri per acquisire immobili in tutta la regione. Il giorno prima dell'intervista, racconta, hanno ritirato le chiavi di un nuovo appartamento acquisito a investimento zero. L'obiettivo dichiarato: almeno 15 appartamenti entro maggio.
Oltre a proprietà, subaffitto e property management, Filippo ha aperto un quarto fronte: vende consulenze ai proprietari della zona che già affittano ma senza metodo. Confronta le sue cifre con le loro, sistema annunci, prezzi e shooting fotografico, e in alcuni casi la consulenza si trasforma poi in una gestione diretta dell'immobile.
Filippo, che il corso lo ha acquistato di tasca propria, lo definisce "molto alla portata" rispetto al contenuto: senza, dice, quelle cifre non le avrebbe mai fatte, e probabilmente non avrebbe nemmeno acquisito immobili oltre a quello di proprietà. La cosa che più lo ha colpito: è molto più semplice prendere in gestione appartamenti di altri che possederli.
Se la storia di Filippo ti ha incuriosito e vuoi capire se gli affitti brevi possono funzionare anche per te, il primo passo è gratuito: iscriviti al workshop gratuito di BnB Academy e scopri come funziona il metodo direttamente dal relatore.
Questa è una delle tante recensioni di BnB Academy: nella pagina con tutte le recensioni degli studenti trovi le altre storie di chi è partito da zero, con o senza immobili di proprietà, e i numeri che ha raggiunto.
