Francesco ha 34 anni, lavora otto ore al giorno come dipendente nel settore della tecnologia e delle reti, e nel giro di cinque mesi si è ritrovato a gestire tre appartamenti in tre città diverse: Milano, Brescia e il Lago di Como. In questa recensione di BnB Academy raccontata in video al relatore Ludovico, spiega come ci è arrivato partendo da un'occasione di subaffitto e da un corso comprato ad aprile 2022.
Francesco non è un professionista dell'immobiliare: di mestiere si occupa di networking e connessioni internet, da dipendente. Insieme al suo socio aveva però un'occasione concreta: un appartamento a Milano da prendere in subaffitto. Prima di muoversi hanno voluto capire se il business degli affitti brevi potesse stare in piedi: si sono documentati su YouTube, hanno guardato il webinar gratuito e ad aprile 2022 hanno acquistato il corso.
Al momento dell'intervista, a settembre, i numeri che Francesco dichiara sono questi: tre appartamenti operativi. Il primo a Milano in zona Buenos Aires, aperto il 14 aprile; il secondo a Brescia in piazza Duomo; il terzo sul Lago di Como, in riva al lago, aperto il 20 luglio. Due sono in sublocazione, uno in property management, cioè gestito per conto del proprietario in cambio di una percentuale.
È la domanda che Ludovico gli fa subito: Milano, Brescia e Como sono punti distanti tra loro. La risposta di Francesco è l'automazione insegnata nel corso: serrature smart e domotica dove possibile, un semplice master lock con le chiavi dove non lo è, self check-in per tutti gli ospiti e un'agenzia di pulizie coordinata a distanza. Racconta di essere andato sul Lago di Como solo due volte: una per vedere l'appartamento e una per il servizio fotografico, che ha curato personalmente. A Ferragosto, dice, gestiva i check-in direttamente dalla spa di un hotel a Cortina.
Il dato più forte della testimonianza riguarda l'appartamento in property management sul lago: Francesco dichiara 7.999 euro di incasso lordo nel solo mese di agosto e oltre 10.000 euro nei primi 40 giorni di attività. La sua squadra — lui, il socio e il fratello — trattiene il 30% dell'incasso al netto delle spese di pulizia: circa 600 euro a testa in un mese, spiega, per un immobile avviato a investimento praticamente zero e automatizzato in due giorni con un master lock da 25 euro.
Su Milano Francesco dichiara un canone di locazione di 1.350 euro al mese comprese le spese condominiali, con una media di circa 150 euro a notte: una decina di notti prenotate coprono il costo del mese, tutto il resto è margine. Mostra in diretta una prenotazione di una sola notte da 236 euro in occasione di una partita a San Siro, e un'altra da oltre 370 euro per la vigilia di Natale sul lago. Come tassi di occupazione, racconta un quasi 100% su Como e valori sopra l'85% sugli altri immobili.
Uno dei passaggi più interessanti riguarda l'inverno: sul Lago di Como molti hotel chiudono da novembre a marzo, e proprio per questo — spiega Francesco — chi resta online con foto professionali, titoli curati e descrizioni ottimizzate si trova con pochissima concorrenza. La prima prenotazione su Milano è arrivata un paio d'ore dopo la pubblicazione dell'annuncio; su Como, racconta, arrivavano richieste ogni 30-40 minuti.
Francesco è diretto su questo punto: stava per partire da solo, e solo studiando ha scoperto obblighi come la comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura, che se ignorati portano a sanzioni penali. Racconta anche che senza il metodo per trattare con proprietari e agenzie probabilmente non avrebbe acquisito gli altri immobili: il proprietario dell'appartamento di Brescia, colpito dalla presentazione professionale, gli ha consegnato le chiavi in tempi rapidissimi. Alla domanda sul valore del corso risponde che «non ha prezzo»: preferisce pensarci tra dieci anni, guardando tutto quello che avrà incassato nel frattempo.
Oggi Francesco continua a lavorare da dipendente, ma l'obiettivo dichiarato è spostarsi sempre di più sugli affitti brevi: ha già una trattativa aperta sul Lago di Garda e riceve proposte di proprietari senza doverli cercare. Cita anche la community di BnB Academy, dove gli studenti si passano contatti, consigli fiscali e perfino prenotazioni in caso di overbooking.
Se vuoi capire come funziona il metodo e se può adattarsi alla tua situazione, il primo passo è lo stesso che hanno fatto gli studenti di queste storie: il workshop gratuito di BnB Academy, dove il metodo viene spiegato dall'inizio, senza promesse ma con esempi reali.
Questa è una delle tante recensioni di BnB Academy: nella pagina con tutte le recensioni degli studenti trovi le altre storie, con profili, città e punti di partenza diversi, per farti un'idea completa di cosa dicono gli studenti del percorso.
