La maggior parte delle recensioni di BnB Academy parla di subaffitto o property management. Questa recensione di BnB Academy racconta invece la via meno battuta: Giovanni e Raffaele, due soci ventenni di Marigliano, in provincia di Napoli, hanno comprato due immobili per metterli a reddito con gli affitti brevi — e dichiarano un ritorno sull'investimento stimato in due-tre anni.
Giovanni ha 28 anni, è da poco architetto e si occupa anche di marketing. Raffaele ne ha 26 e ha un brand e-commerce di abbigliamento e sneakers. Erano già soci prima di entrare nel mondo degli affitti brevi: vivono e operano a Marigliano, a una ventina di minuti da Napoli, con l'obiettivo di espandersi verso il centro città e la zona vesuviana, tra Portici, Ercolano e le zone di mare.
Il loro, raccontano, è stato un percorso a ritroso: prima hanno acquistato l'immobile e lo hanno messo su Airbnb, poi hanno comprato il corso per farsi guidare da chi il settore lo conosceva già. Il primo immobile è un monolocale di 30 metri quadri, ottimizzato con il divano letto fino a 4 posti. Il secondo, acquistato in seguito a un prezzo inferiore, è in ristrutturazione: diventerà un loft aperto con soppalco, letto matrimoniale, divano letto e un piccolo garage ricavato per gli ospiti che arrivano in auto.
Dopo oltre un anno di attività a pieno regime, i due dichiarano un tasso di occupazione "senza dubbio oltre il 70-75%". Sul fronte dell'investimento, stimano di aver recuperato in un anno tra il 20 e il 30% di quanto speso per l'acquisto: proiettando il ritmo, contano di rientrare dell'intero investimento in circa tre anni, spese comprese. Per il secondo immobile, pagato meno del primo, la stima dichiarata è ancora più aggressiva: rientro nei primi due anni.
L'aneddoto del lancio è da film: l'ex proprietario aveva portato via tutti i mobili, ma loro pubblicano comunque l'annuncio la sera stessa, con le vecchie foto. La mattina dopo arriva la prima prenotazione, con check-in alle 15. Corsa nei negozi a comprare materassi e lenzuola, materasso legato sul tetto dell'auto in autostrada, e in 24 ore dall'annuncio i primi ospiti erano in casa.
Dopo aver studiato BnB Academy, raccontano, hanno automatizzato la gestione con la serratura consigliata nel corso, aggiunto il divano letto e il condizionatore, curato dettagli scenografici come la doccia a mosaico, e alzato i prezzi: il risultato dichiarato è un aumento sia delle prenotazioni sia degli incassi. La clientela è variegata: professionisti in trasferta nella vicina zona industriale, con soggiorni anche di settimane, e turisti in gran parte est-europei che accettano volentieri i 10-15 chilometri d'auto da Napoli.
Tra le lezioni del corso che si sono ripagate da sole, Raffaele cita la procedura di rimborso di Airbnb: quando un ospite ha bruciato il divano con le sigarette, hanno seguito la richiesta di rimborso come spiegato nelle lezioni e ottenuto in tempi rapidissimi i 400 euro del divano — che hanno sostituito con un divano letto, guadagnando posti. "Senza quella lezione, il corso ce lo siamo ripagato solo con questo", racconta.
Pochissimo, dichiarano: la casa è automatizzata, le pulizie sono organizzate, il self check-in fa il resto. Raffaele racconta di non passare fisicamente dall'immobile da un paio di mesi, pur abitando nella stessa città. Oggi gli affitti brevi pesano circa il 20% del loro tempo imprenditoriale, ma l'obiettivo dichiarato è portarli al 60-70%, aprendo una società per aggiungere property management e subaffitto agli acquisti, senza precludersi nulla.
Per Raffaele il corso "non ha prezzo" rispetto a quello che permette di guadagnare; Giovanni lo descrive come una "bibbia da consultare", da riaprire ogni volta che serve una lezione specifica, dagli aspetti fiscali alla transizione societaria che stanno affrontando. Entrambi confermano di operare in regola senza partita IVA, possibile — come spiegato nel corso — fino a tre-quattro immobili a seconda della regione.
Se la storia di Giovanni e Raffaele ti ha incuriosito e vuoi capire se gli affitti brevi possono funzionare anche per te, il primo passo è gratuito: iscriviti al workshop gratuito di BnB Academy e scopri come funziona il metodo direttamente dal relatore.
Questa è una delle tante recensioni di BnB Academy: nella pagina con tutte le recensioni degli studenti trovi le altre storie di chi è partito da zero, con o senza immobili di proprietà, e i numeri che ha raggiunto.
