Jody ha 29 anni quando registra la sua testimonianza. Prima degli affitti brevi faceva l'elettricista, poi aveva cambiato mestiere per consegnare mozzarelle in giro per Milano: un lavoro scelto non perché pagasse meglio, ma perché gli lasciava i pomeriggi liberi. L'idea era usare quel tempo per costruire altro. Per un anno, racconta, non ne fece nulla.
Il corso lo aveva già comprato nella primavera del 2020, per circa 250-300 euro. Lo aveva iniziato e mai finito. Nel frattempo guardava i risultati che pubblicavano gli altri studenti e cercava qualcuno con cui partire in società, perché da solo non se la sentiva: "ero povero, non avevo una lira", dice parlando di quel periodo.
La svolta arriva quando smette di aspettare un socio. Si licenzia dall'oggi al domani, senza rete: "non avevo più un euro, ho detto scommetto tutto qua". Riprende il corso dall'inizio e lo studia per intero.
Una settimana dopo aver finito di studiare ottiene il primo immobile. Lo sistema, prepara l'annuncio e lo pubblica all'inizio di dicembre 2021. Le foto le scatta col telefono, perché non aveva i soldi per un servizio fotografico. È convinto che non prenoterà nessuno: l'appartamento non ha nemmeno l'ascensore.
Ventiquattro ore. Jody racconta di aver passato la notte sveglio accanto al telefono, sicuro che non sarebbe arrivato nulla. La prima prenotazione entra il giorno stesso, la seconda quello dopo. Riempie tutto dicembre, Capodanno compreso.
Poco dopo arriva una nuova stretta pandemica. Anche in quel periodo riesce a chiudere una prenotazione lunga, un mese e mezzo, che gli copre il calendario fino a metà febbraio.
L'obiettivo che si era dato era quantitativo, non economico: arrivare a quindici immobili entro dicembre 2022. A giugno dello stesso anno ne aveva già diciassette. Al momento dell'intervista, a settembre, il portafoglio è di sedici appartamenti a Milano più uno in Costa Smeralda, e ne sta firmando altri dieci.
Sono tutti in property management: Jody non possiede nessuno di questi immobili e non li prende in subaffitto, li gestisce per conto dei proprietari. Le zone sono miste — la maggior parte a San Siro, poi il centro verso il Duomo, Brera, e Quarto Oggiaro.
Il caso di Quarto Oggiaro è quello che Jody racconta più volentieri, perché è una zona che nessuno considererebbe turistica. Il proprietario lo aveva affittato con un contratto classico a 700 euro al mese e si era ritrovato l'appartamento danneggiato e i canoni non pagati. Quando rimette l'annuncio online, Jody lo contatta.
Il primo mese di gestione in affitto breve quel bilocale chiude con 3.900 euro di incassi, in agosto, cioè nel mese in cui Milano si svuota. Il proprietario, racconta Jody, gli ha poi chiesto dove studiare il metodo.
La forbice fra le zone resta ampia e Jody non la nasconde: a Brera si arriva anche a 16.000 euro al mese di incassi per appartamento, a Quarto Oggiaro intorno ai 3.000. Il suo consiglio è di partire proprio dagli immobili di fascia più bassa, per farsi le ossa: senza quelli, dice, non avrebbe mai ottenuto quelli in centro.
Al momento dell'intervista Jody dichiara un guadagno personale fra gli 8.000 e i 10.000 euro al mese, in crescita mese su mese. Il tasso di occupazione degli appartamenti si attesta fra il 99% e il 100%, al punto che quando un ospite chiede di prolungare lo sposta da un appartamento all'altro.
All'inizio tutti gli appartamenti sono arrivati da chiamate a freddo. Poi è subentrato il passaparola, e diversi proprietari con più immobili gliene hanno affidato più di uno.
Sul rendimento delle chiamate Jody dà un numero che si è misurato da solo, rifacendo un test poco prima dell'intervista: su dieci chiamate, tre o quattro appuntamenti fissati. La sua stima è che da quattro appuntamenti almeno tre immobili si portino a casa, perché dal tono della telefonata si capisce presto chi è disposto ad ascoltare.
Praticamente tutto il portafoglio è automatizzato con serrature intelligenti: gli ospiti entrano da soli, senza che nessuno vada ad aprire. L'unica eccezione è un appartamento senza ascensore, dove una persona di fiducia fa il check-in di persona e dà una mano con i bagagli.
Per il resto Jody si appoggia a imprese di pulizie, che racconta di aver testato una a una scartando quelle che non funzionavano, e a una persona che passa a controllare lo stato degli appartamenti fra un ospite e l'altro — soprattutto quelli di fascia alta, dove conta anche l'immagine. Durante l'intervista è in Sardegna: la gestione di Milano in quel momento è in mano a un altro studente del percorso.
Alla domanda su cosa sia cambiato, Jody non parte dai numeri. Parla di poter pagare un veterinario o una spesa medica senza controllare prima il conto, di potersi permettere un viaggio quando ha bisogno di staccare. E parla di fiducia in sé stesso: prima cercava qualcuno su cui appoggiarsi, adesso sa di potercela fare da solo.
Sul valore del percorso dice che, tornando indietro, lo pagherebbe 5.000 euro anche a rate — molto più dei 250-300 euro che ha speso nel 2020 — perché è la formazione che gli ha permesso di partire da zero senza sapere nulla di contratti e trattative.
Se vuoi capire come funziona il metodo che Jody ha applicato, il punto di partenza è il workshop gratuito di BnB Academy.
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