Michele ha 52 anni e un mestiere particolare: è cool hunter per un'azienda di abbigliamento, gira il mondo per intercettare tendenze e coordina un team di stile. Gli affitti brevi sono la sua seconda attività, gestita fuori dalle otto ore di lavoro. La sua storia parte, come racconta lui stesso, "per disperazione".
Aveva un appartamento di proprietà a una quindicina di chilometri da Rimini, affittato a lungo termine. Quando gli inquilini se ne vanno, si ritrova a spendere parecchio per rimetterlo a posto, e giura di non fare mai più affitti tradizionali. Prova Airbnb da autodidatta: funziona poco, attorno ai 30 euro a notte.
La sponsorizzata di BnB Academy gli arriva in cucina, nel pieno del lockdown. Racconta di essere stato titubante, di aver riguardato il video più volte e di essersi documentato su Ludovico prima di fidarsi. Quello che lo convince è la visione imprenditoriale, che gli ricorda il suo vecchio datore di lavoro, fondatore di una catena da 700 negozi.
Il suo bilancio sul prima e dopo è sintetico: "prima andavo in prima, adesso vado in quinta".
Applicando il metodo — dall'allestimento con la carta da parati alla presentazione dei posti letto nell'annuncio — Michele porta l'immobile da 30 a 120-130 euro a notte in alta stagione. Il confronto che fa è col passato: con l'affitto classico l'appartamento generava circa 500 euro al mese, oggi viaggia intorno ai 2.500. In due mesi, dice, raggiunge quello che prima incassava in un anno.
Il secondo immobile arriva dopo il corso, in un borgo dentro il parco naturale del San Bartolo, nelle Marche. Michele lo trova chiedendo in giro di persona, parte proponendo una gestione e ripiega sul subaffitto quando capisce che la proprietaria preferisce così. L'appartamento era "messo male", non valorizzato: lo sistema investendo poco e puntando tutto sulla resa visiva.
I numeri che dichiara: canone di 625 euro al mese, incassi di 5.000 euro a luglio e 6.000 ad agosto. Con il solo mese di agosto, racconta, l'affitto annuale era già quasi ripagato: i mesi successivi sono margine.
Sul primo immobile aveva tenuto prezzi bassi ed era stato travolto da una valanga di prenotazioni da gestire. Sul secondo fa l'opposto: dove il listino di zona suggeriva 80-100 euro, parte da 250. La prima prenotazione arriva dopo quattro giorni, e i report gli confermano la scelta: prezzi il 40% sopra la media della zona, occupazione al 90-100%, recensioni a 5 stelle.
La sua nicchia è dichiarata: design, arte, cura del dettaglio. Ospiti che non cercano il posto letto più economico ma un'esperienza, e che per quella sono disposti a pagare.
Nel video Michele condivide lo schermo e mostra la somma generata dai due immobili negli ultimi tre mesi: 22.700 euro. Lo fa notare Ludovico: è una rendita secondaria, costruita accanto a un lavoro a tempo pieno.
Michele viaggia spesso e ha dovuto automatizzare i check-in: self check-in, accordi con la persona delle pulizie, istruzioni fotografiche per gli ospiti. Ammette che è la parte ancora da rifinire, ma il risultato è che riesce a seguire due immobili in due regioni diverse senza esserci. Nel frattempo è arrivata la prima richiesta da property manager a distanza: un casolare ristrutturato vicino Pescara da arredare, pubblicare e gestire.
C'è anche un dettaglio di famiglia: il figlio lo accompagna ai check-in e gli fa da interprete con gli ospiti stranieri — e gli ha già detto che da grande vuole fare il suo stesso "lavoro".
Due cose, dice. La prima è la scoperta di poter generare reddito senza comprare immobili: subaffitto e property management "nella mia testa non esistevano". La seconda è la parte burocratica: i contratti pronti inclusi nel corso, che ha fatto verificare al proprio commercialista ricevendo un riscontro positivo — "già quello vale tutta la cifra".
Se vuoi capire il metodo che Michele ha applicato al suo immobile fermo a 30 euro a notte, il punto di partenza è il workshop gratuito di BnB Academy.
Questa è una delle tante recensioni di BnB Academy: nella pagina con tutte le recensioni degli studenti trovi le altre storie, con i video integrali e i numeri raccontati in prima persona.
