Nicolò ha 55 anni e una vita imprenditoriale alle spalle: un negozio di mobili, case vendute e arredate, quindici ore al giorno per sei giorni a settimana. Due anni prima dell'intervista si era ritirato. Dopo un anno, racconta, ha capito che la pensione non faceva per lui: è tornato a cercare qualcosa, ha confrontato il corso con altri sul mercato, ha guardato "tantissimi video" di Ludovico prima di fidarsi, e il 2 ottobre ha comprato. Poi ha riaperto una società.
Nel 2017 aveva già provato Airbnb da autodidatta con un immobile suo. La differenza di oggi la sintetizza così: "prima facevo le cose per intuizione, adesso le faccio seguendo un metodo".
Il primo immobile in gestione — all'Aprica, in montagna — va online il 4 gennaio. La prima prenotazione arriva dopo 12 minuti. La seconda dopo 34. La terza dopo quattro ore. Nelle prime cinque ore si ritrova perfino a gestire degli overbooking, non avendo ancora attivato il channel manager: alza le date occupate a 700 euro a notte come deterrente — e gliele prenotano lo stesso, la mattina per il pomeriggio.
I numeri che dichiara: 3.100-3.200 euro di incassi a gennaio, 3.400 a febbraio, e oltre 9.000 euro di prenotazioni complessive già raccolte, con richieste che arrivano fino a giugno e agosto. La media reale è di 179 euro a notte contro i 135 che aveva previsto nel business plan; l'occupazione è salita dal 50% di gennaio al 72% di febbraio.
Il suo stile sui business plan è dichiarato: promettere poco e sorprendere. All'Aprica, racconta, il risultato promesso al proprietario in un anno è arrivato in tre mesi.
Nicolò non fa ricerca attiva di immobili: ha detto alle persone che conosce in tutta Italia che fa questo lavoro, e le proposte arrivano da sole. L'aneddoto che racconta è il più concreto: un proprietario, affidatosi a un altro gestore, vedeva l'immobile fatturare circa 3.500 euro al mese ricevendone 900, senza trasparenza. Ha chiamato Nicolò e gli ha proposto due case.
La sua ricetta è la trasparenza totale: i proprietari collegati al gestionale vedono ogni prenotazione, i rendiconti sono aperti, i contratti firmati. "Ti danno le chiavi di una casa, non della bicicletta", dice. Con percentuali del 30-35% su immobili di grande valore, osserva, è come essere comproprietari senza averli comprati.
Da subito tutto automatizzato: channel manager, contratti automatici, comunicazione degli ospiti in Questura automatizzata, un mini-sito con la guida della casa — così curato che gli ospiti gli chiedono se vende anche gli skipass. L'annuncio lo ha costruito in tre notti di lavoro. Anche sulle pulizie ha una regola: fa pagare 65 euro e ne spende circa 25, e il margine lo reinveste in asciugamani e lenzuola nuove.
Dopo il primo immobile ha volutamente aspettato due mesi prima di aprirne altri, per imparare dai messaggi degli ospiti. Ora il ritmo pianificato è di due immobili al mese: in partenza uno a Milano in corso Buenos Aires e un edificio storico del 1200 sul lago di Varese, con una lista che tocca Ravenna, Forte dei Marmi, la Puglia, la Basilicata, la Sicilia e la Sardegna.
La risposta di Nicolò è la sua stessa presenza: "non è una questione di età, è una questione di mente aperta". A 55 anni si confronta nella community con ventiduenni da cui impara e a cui insegna. E il progetto è costruirsi un lavoro che fra 18-20 mesi di lavoro intenso possa gestire in poche ore al giorno con collaboratori, "perché vivrò fino a 137 anni e me ne restano 80 da godere".
Per lui il punto non è il "business": è un lavoro vero, e il corso "ti dà in mano le chiavi di una nuova professione". Lo usa ancora come enciclopedia — "quando non ricordo una cosa, torno a riguardarla" — e sul valore è esplicito: potrebbe essere venduto a 5-6.000 euro, e lo consiglierebbe anche a 10.000 a chi si fa sfruttare per 800-1.200 euro al mese, perché "applicandoti li recuperi in un mese e mezzo, due". Senza il corso, dice, questi risultati non si possono ottenere: "le cose sono tante e alcune complicate, a partire dalla burocrazia".
Se vuoi capire il metodo con cui Nicolò è ripartito dopo la pensione, il punto di partenza è il workshop gratuito di BnB Academy.
Questa è una delle tante recensioni di BnB Academy: nella pagina con tutte le recensioni degli studenti trovi le altre storie, con i video integrali e i numeri raccontati in prima persona.
