Tra le recensioni di BnB Academy, quella di Oreste è una delle più interessanti da ascoltare: non è la storia di un principiante, ma di un professionista dell'immobiliare che degli affitti brevi non sapeva nulla e che ha scelto comunque di rimettersi a studiare. Nel video racconta come ha avviato un subaffitto a 30 metri da Fontana di Trevi, a Roma, e quali numeri sta generando dopo pochi mesi di attività.
Oreste ha 56 anni e opera a Roma. Da oltre dieci anni, racconta, fa consulenza nel settore immobiliare per investitori: individua immobili adatti a operazioni di investimento ed è specializzato in aste giudiziarie. In più ha una passione di lunga data per il turismo, nata quando da ragazzo faceva l'animatore nei villaggi turistici.
Il progetto degli affitti brevi nasce insieme al figlio di 25 anni, che vive in Toscana: l'idea, spiega, era costruire un'attività parallela da sviluppare nel lungo periodo. Hanno acquistato il corso — dice — un paio di settimane prima del primo lockdown e hanno dovuto sospendere la parte operativa per mesi, ripartendo quando il turismo ha ricominciato a muoversi.
È la domanda più naturale, e Oreste risponde senza giri di parole: di affitti brevi «non sapevo nulla». Conosceva bene le zone di Roma, i prezzi degli affitti, i documenti e le trattative con le agenzie — e questo, riconosce, lo ha avvantaggiato nella scelta dell'immobile — ma tutta la parte di politiche commerciali, procedure burocratiche e mentalità operativa l'ha imparata dal corso, «partendo praticamente da zero su quel tipo di mercato».
Oreste ha scelto la formula del subaffitto: ha ritirato le chiavi dell'appartamento a fine aprile, puntando sul centro storico di Roma perché immaginava che i flussi turistici post-pandemia si sarebbero concentrati sulle attrazioni principali. L'appartamento, racconta, era in condizioni mediocri, e proprio per questo — e per il momento di mercato, con la città ancora vuota — è riuscito a negoziare condizioni favorevoli con la proprietà.
Nel video Oreste elenca le spese con precisione: circa 2.000 € tra parte elettrica, idraulica, falegnameria e piccoli ritocchi, più altri 3.000-3.500 € tra arredo, corredo e allestimento. In totale, dichiara, tra i 5.000 e i 6.000 € di avviamento — una cifra che dice di aver sostanzialmente recuperato in circa tre mesi, arrivando al punto di pareggio.
L'annuncio è stato pubblicato il 19 giugno e la prima prenotazione, racconta, è arrivata dopo tre giorni: una viaggiatrice dall'India. Da lì «un'esplosione»: nei primi due mesi il calendario estivo era pieno al 90%, con punte del 95% di occupazione, e anche i mesi successivi mostrati nel video risultano quasi completamente prenotati. Le recensioni degli ospiti, dichiara, sono a cinque stelle in 21 casi su 22.
Oreste spiega di aver scelto volutamente un listino aggressivo, tra i 70 e gli 80 € a notte, per costruire visibilità e recensioni. Con questi prezzi dichiara incassi mensili di 2.200-2.300 € e un utile di circa 1.500 € al mese. La proporzione che usa è semplice: un terzo degli incassi copre canone e costi operativi — «le prime dieci-undici notti del mese servono a coprire i costi, il resto è utile».
La parte più istruttiva della testimonianza è la gestione dei prezzi: per l'anno successivo Oreste dichiara di aver già venduto oltre cento notti a una media di 100 € a notte, e di alzare il listino del 10% ogni due settimane finché la domanda tiene, cercando l'equilibrio con i concorrenti di zona. Ha scelto di lavorare solo con Airbnb: dopo una sola prenotazione ricevuta da altri canali, racconta, ha preferito concentrarsi su un'unica piattaforma.
Oreste ha acquistato il pacchetto Platinum e nel video mostra il calendario delle prenotazioni in diretta, «alla luce del sole». Il suo giudizio sul corso è netto: «ti insegna una professione per la vita», e secondo lui vale «oltre il triplo» di quanto lo ha pagato — oggi, dichiara, lo pagherebbe intorno ai 2.000 €. Ma tiene a precisare che il corso è il mezzo, non la bacchetta magica: servono impegno, pratica sul campo e la scelta di dedicarsi al progetto al cento per cento.
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Questa è una delle tante recensioni di BnB Academy: nella pagina con tutte le recensioni degli studenti trovi le altre storie di chi ha avviato un'attività con gli affitti brevi partendo da situazioni molto diverse tra loro.
