Federico fa l'agente immobiliare da quando aveva 18 anni — oggi ne ha 30 — e con il suo socio guida due agenzie a Sanremo, specializzate in compravendite e open house. Dal 2019 ha affiancato al lavoro tradizionale un ramo di affitti brevi che è cresciuto fino a superare le 80 case vacanza in gestione. Questa recensione di BnB Academy è diversa dalle altre: Federico non è uno studente del corso, ma un imprenditore che ha costruito questo ramo d'azienda lavorando fianco a fianco con uno studente formato da BnB Academy — ed è proprio questo a rendere la sua testimonianza interessante.
Tutto parte da un ragazzo di 17 anni, studente di BnB Academy, che si propone all'agenzia e inizia a collaborare con Federico. Nel video Federico racconta cosa è cambiato con il suo arrivo: la qualità degli annunci, i messaggi personalizzati agli ospiti — che prima considerava "una cosa stupida" e che invece "portano tanto" — la cura del customer care e perfino dettagli di home staging come le brioche sul terrazzino vista mare nelle foto, che aiutano l'ospite a immedesimarsi. "È arrivata una persona già molto preparata rispetto alla media di chi entra in ufficio", dichiara.
L'agenzia è partita nel 2019 con un solo immobile. L'anno prima dell'intervista era arrivata a circa 50 case, oggi ne conta oltre 80 — "83-84", dice Federico — quasi tutte a Sanremo, più alcune a Ospedaletti, San Lorenzo e Rapallo. Secondo le sue stime rappresentano circa il 10% degli annunci di Sanremo su Booking. Sono tutte gestite in property management, cioè per conto dei proprietari in cambio di una percentuale: molti sono clienti che hanno comprato casa tramite l'agenzia e la usano solo qualche settimana l'anno.
È la parte che fa sorridere chi lo ascolta: in agenzia sono in quattro, e uno solo — un ragazzo di nome Davide — segue operativamente tutti gli ospiti delle case vacanza. Federico si è tenuto una sola attività: aggiornare i prezzi ogni mattina. Il resto è automatizzato: self check-in ovunque, video già pronti per le problematiche ricorrenti degli appartamenti, procedure standard. Il paradosso che racconta è che era molto più in difficoltà quando le case erano poche: allora gli affitti brevi gli portavano via due o tre ore al giorno e rendevano meno, oggi 20-30 minuti al mattino.
Con più di 2.000 check-in dichiarati nel 2023, il costo della lavanderia esterna era arrivato — racconta — verso i 100.000 euro l'anno. Da ottobre 2023 l'agenzia ha quindi aperto una lavanderia interna nel magazzino sotto la sede, con un risparmio dichiarato del 60-70% sui costi e un investimento già quasi rientrato dopo pochi mesi. Un esempio concreto di come, superata una certa scala, ogni costo del business possa diventare un'opportunità.
Federico dichiara che gli affitti brevi valgono il 25-30% del fatturato totale dell'agenzia, con oltre 100.000 euro l'anno generati dal ramo, e un gennaio in crescita di circa il 40% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Il trend, secondo lui, è in salita: i prezzi medi aumentano, gli immobili gestiti male escono dal mercato e la qualità media si alza — anche, dice, per merito di BnB Academy, che ha formato molti più professionisti.
Il ragionamento di Federico è semplice: vendi la casa, poi la gestisci come affitto breve e continui a guadagnare una percentuale nel tempo, mantenendo il rapporto con il cliente. Quando quel cliente vorrà rivendere, tornerà da te: in cinque anni, racconta, una decina di case gestite sono già state rivendute tramite l'agenzia. Per questo alla domanda se consiglierebbe agli agenti immobiliari di affidarsi a un property manager formato da BnB Academy risponde: "Assolutamente, e ne prenderei uno anch'io se arrivasse".
Per gli studenti che vogliono collaborare con le agenzie, Federico è molto concreto: niente email — le aprono tutte, ma con priorità vicina allo zero — meglio presentarsi di persona, curati, con una presentazione fatta bene e magari un'analisi di mercato su un immobile invenduto ("se lo mettessimo in affitto breve potrebbe generare tot"). E soprattutto proporsi come professionisti e partner, senza paura di ammettere di non avere ancora immobili: "trovare una persona che ti gestisce gli affitti brevi è una manna dal cielo per un'agenzia immobiliare".
Federico non ha seguito il corso per intero — ne ha visto degli spezzoni con il suo collaboratore — ma lo consiglia sulla base dei risultati: da quella collaborazione è nato un ramo d'azienda che oggi vale una parte importante del suo fatturato. La sua è la recensione di BnB Academy vista dall'altra parte del tavolo: quella di un datore di lavoro e imprenditore del settore che ha toccato con mano la differenza tra chi è formato e chi non lo è.
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Questa è una delle tante recensioni di BnB Academy: nella pagina con tutte le recensioni degli studenti trovi le altre storie di chi è partito da zero con gli affitti brevi.
