Sharohn e Stefano hanno 33 e 34 anni, stanno insieme e gestiscono un'agenzia di marketing con clienti e campagne ormai automatizzati. È proprio quel tempo libero a spingerli verso un secondo business: lui vede una storia Instagram di Ludovico e la gira a lei, da sempre appassionata di immobiliare. È febbraio 2022.
Il banco di prova ce l'hanno in casa: un immobile di proprietà a Fiumicino che avevano già provato a mettere a reddito in tutti i modi — affitto classico, poi Airbnb da autodidatti a 40 euro a notte, con clientela di bassa qualità e margini minimi. "Non davo valore io al mio appartamento: perché avrebbe dovuto darglielo un estraneo?", ammette Sharohn.
Dopo il corso rilanciano l'immobile a metà aprile: prezzo quasi triplicato e occupazione perfino superiore. Avendo provato tutte e tre le strade sullo stesso immobile, il confronto che fanno è raro per precisione: con l'affitto breve gestito col metodo, dichiarano, il fatturato è quattro volte quello dell'affitto classico.
La loro storia ha una pausa anomala: dal secondo appartamento fino a dicembre si fermano per motivi fiscali — il regime forfettario, con i suoi tetti, rendeva controproducente crescere. Ma dietro le quinte lavorano: contatti, accordi, relazioni. Quando a gennaio ripartono, chiudono 10 nuovi appartamenti in un mese, arrivando a 12 totali. L'obiettivo che si erano dati era di due o tre.
La loro nicchia è Fiumicino, di cui hanno preso "la zona migliore": tre appartamenti nello stesso stabile più uno di fronte, con vista sul lungofiume. La clientela è quella dell'aeroporto: una notte, massimo due, ospiti che si buttano sul letto e ripartono. Risultato dichiarato: occupazione vicina al 100% tutto l'anno, tranne il rallentamento di gennaio-febbraio, a 200-220 euro a notte.
Il paradosso lo racconta Stefano: uno di questi immobili il proprietario voleva affittarlo a 700 euro al mese con contratto classico. A 200 euro a notte, il confronto non regge. Oltre a Fiumicino sono su Roma e hanno appena firmato per due appartamenti avviati nel centro storico di Perugia.
La scelta è dichiaratamente fiscale: tutto in property management, a investimento quasi zero — decorazioni e servizio fotografico a carico loro, tutto il resto (tostapane, piumoni, dotazioni) ai proprietari. Le provvigioni stanno fra il 25 e il 35%, più basse quando un solo proprietario porta più immobili: da uno solo ne hanno presi quattro. In parallelo hanno convenzioni con tre agenzie immobiliari che portano contatti.
Il netto che dichiarano, escluse tutte le spese: 700-1.000 euro al mese per bilocale, di più sull'appartamento da otto posti letto che mostrano in diretta nel video.
Annuncio pubblicato dopo pranzo, prenotazione alle 16, ospiti in arrivo un'ora dopo — e l'appartamento non era pronto. "È successo il panico", ridono. Oggi è tutto automatizzato: channel manager, cassette di sicurezza e serrature digitali dove serve. Sull'assicurazione delle piattaforme: sempre rimborsati, quasi in giornata — dal condizionatore bruciato da ospiti che l'hanno lasciato a 28 gradi per giorni, al fabbro chiamato per le chiavi lasciate attaccate alla porta.
Comprano cinque-sei corsi l'anno, fra mindset e business, e mettono questo "tra i primi" per un motivo preciso: il ritorno immediato — "nel giro di neanche un mese vedi i risultati". Apprezzano gli aggiornamenti gratuiti ("l'unico corso che li fa") e la community con la ricerca interna: "la Bibbia degli affitti brevi". Sul valore: non lo quantificano, perché è rientrato subito — "potevo spenderne anche il doppio".
Alla domanda finale rispondono senza condizionale, perché loro il "senza" lo hanno provato davvero: "Non li abbiamo ottenuti, gli stessi risultati. Lo possiamo dire".
Se vuoi capire il metodo che Sharohn e Stefano hanno applicato a Fiumicino, il punto di partenza è il workshop gratuito di BnB Academy.
Questa è una delle tante recensioni di BnB Academy: nella pagina con tutte le recensioni degli studenti trovi le altre storie, con i video integrali e i numeri raccontati in prima persona.
