In questa recensione di BnB Academy incontriamo Stefano e Giuseppe, due amici di 27 anni della zona di Olbia che in due stagioni sono passati da zero a circa venti case gestite in property management tra Porto Rotondo e San Teodoro.
È una delle testimonianze più utili per chi vuole capire il property management in una zona turistica stagionale: dentro ci sono numeri, provvigioni, costi reali e ore di lavoro effettive.
Prima di BnB Academy uno dei due era fisioterapista laureato, l’altro veniva da un percorso nell’esercito. Compagni di superiori, si sono ritrovati proprio grazie al corso: oggi si dedicano al business degli affitti brevi al cento per cento, con portafogli separati ma una collaborazione costante — ognuno è co-host nelle case dell’altro e i compiti sono divisi per punti di forza.
Il primo ha visto BnB Academy in una sponsorizzata su Facebook e, superato lo scetticismo iniziale, ha acquistato il corso a settembre 2020, finendolo subito. A ottobre ne ha parlato all’amico, scelto — racconta — perché voleva al fianco una persona seria. Hanno operato la loro prima stagione nell’estate 2021.
I numeri della crescita li danno loro stessi: la prima stagione uno è partito con una casa e mezza, l’altro con due e mezza, per via degli avvii a stagione già iniziata. La stagione successiva uno è arrivato a 12-13 immobili e l’altro a 10-11: un portafoglio aggregato di circa venti case tra Porto Rotondo, Porto San Paolo, Olbia e San Teodoro, comprese le campagne con gli agriturismi. L’obiettivo dichiarato è duplicare ancora.
Dopo aver valutato anche il subaffitto, hanno scelto di dedicarsi esclusivamente al property management. Le provvigioni che dichiarano sono intorno al 30%, con accordi ibridi in cui al 70/30 si aggiunge la divisione delle spese di utenze e pulizie — voce pesante quando si gestisce una villa. Su alcune case di famiglia uno dei due applica il 40%. Come fatturato aggregato, dichiarano di muoversi tra i 120 e i 150 mila euro.
La prenotazione più bella raccontata nel video: oltre 10.000 euro per sette notti in una villa con piscina.
Alla domanda diretta, i due elencano i costi reali: la benzina per spostarsi tra gli immobili, il commercialista e, all’avvio di una casa, il fotografo — 100-200 euro che considerano un servizio al proprietario, con un ritorno che arriva in pochi giorni. Piccoli miglioramenti come quadri, specchi o piante per l’ingresso vengono proposti al proprietario e in gran parte rimborsati.
Sui tempi sono netti: con il primo annuncio le prime due-tre prenotazioni sono arrivate entro 24 ore, e anche le case successive si sono riempite in 24-48 ore dalla pubblicazione. In stagione dichiarano un’occupazione superiore al 90% a luglio e agosto, con una media che non scende sotto l’80%; alcuni appartamenti a Olbia lavorano anche d’inverno.
Nel periodo più intenso, tra inizio luglio e Ferragosto, parlano di circa cinque ore al giorno; da metà agosto in poi una-due ore al giorno. Il segreto, spiegano, è la preparazione pre-stagione: una rete di collaboratori e manutentori pronti a intervenire in dieci minuti, self check-in automatizzato quasi ovunque e check-in fisico riservato alle ville più importanti.
Partiti con zero esperienza immobiliare, dichiarano che senza il corso non sarebbero mai entrati in questo mondo. Ne apprezzano la struttura passo dopo passo, la sezione contratti — “un avvocato te li farebbe pagare 400-500 euro” — e la community, che definiscono importante quasi quanto il corso. Al momento dell’intervista, dicembre 2022, valutano il corso 8-10 volte il prezzo di vendita.
Se questa storia ti ha incuriosito e vuoi capire se gli affitti brevi possono funzionare anche per te, il primo passo e gratuito: iscriviti al workshop gratuito di BnB Academy, dove il metodo viene spiegato passo dopo passo.
Questa è una delle tante recensioni di BnB Academy: nella pagina con tutte le recensioni degli studenti trovi le altre storie di chi ha avviato il proprio business con gli affitti brevi partendo da situazioni molto diverse.
