Perché i regolamenti sugli affitti brevi nelle città d'arte sono cambiati nel 2026?

I regolamenti sugli affitti brevi nelle città d'arte sono cambiati perché i Comuni hanno smesso di intervenire sul contratto di locazione e hanno iniziato a intervenire sull'urbanistica. Firenze, Venezia e Roma hanno modificato i propri strumenti di piano per limitare la destinazione turistica degli immobili nei centri storici. Il risultato è che oggi il vincolo non riguarda chi affitta, ma che cosa può diventare un appartamento.

La differenza è sostanziale. La locazione breve resta disciplinata dall'articolo 4, comma 1, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, che la definisce come contratto di durata non superiore a 30 giorni. Su quel piano il Comune non ha voce. Ma sulla destinazione d'uso dell'immobile sì, ed è lì che nel biennio 2025-2026 si è spostata tutta la partita, con esiti molto diversi da città a città.

Per chi investe questo cambia il modo di valutare un'operazione. Prima si guardavano occupazione e prezzo medio; oggi la prima domanda è se quell'indirizzo, in quel tessuto urbano, possa ancora ospitare una locazione turistica. Una risposta sbagliata trasforma un buon affare in un immobile che non si può mettere a reddito come previsto.

Un Comune può davvero vietare gli affitti brevi?

Sì, entro precisi limiti. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 186 del 2025, depositata il 16 dicembre 2025, ha respinto integralmente il ricorso del Governo contro il Testo unico del turismo della Regione Toscana e ha riconosciuto ampi margini di intervento a Regioni e Comuni sulle locazioni turistiche brevi. La tutela del patrimonio storico e il contrasto all'overtourism sono stati ritenuti interessi pubblici idonei a giustificare limiti.

La conferma sul campo è arrivata pochi mesi dopo. Il 14 maggio 2026 il TAR della Toscana ha respinto i ricorsi presentati contro il regolamento del Comune di Firenze: secondo i giudici amministrativi la protezione dell'ambiente urbano, gli obiettivi di politica sociale e culturale e la salvaguardia del patrimonio storico sono motivi imperativi di interesse generale che giustificano restrizioni alla libertà di iniziativa economica.

Questo chiude una stagione in cui molti operatori davano per scontato che i regolamenti comunali sarebbero caduti davanti al giudice. Non è andata così. Chi oggi pianifica un investimento in una città d'arte deve considerare i vincoli locali come dati di fatto, non come ostacoli temporanei destinati a essere rimossi da un ricorso.

Che cosa prevede il regolamento di Firenze sugli affitti brevi?

Firenze richiede un'autorizzazione comunale di durata quinquennale per ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica breve, e ha chiuso l'ingresso nelle aree più pregiate. Il regolamento è stato approvato con deliberazione del Consiglio comunale n. 27 del 5 maggio 2025, in vigore dal 31 maggio 2025, e modificato con la deliberazione n. 28 del 4 giugno 2026, efficace dal 21 giugno 2026. I punti che contano sono questi:

• dal 21 giugno 2026 non è più possibile avviare nuove attività di locazione turistica breve nella Zona A, sottozone A1, A3 e A4;
• l'attività è definita dalla durata del contratto non superiore a 30 giorni, secondo l'articolo 4, comma 1, del DL 50/2017;
• serve un'autorizzazione di durata quinquennale per ciascuna unità immobiliare;
• le unità già attive nel 2024 restano escluse dalle nuove disposizioni per un periodo di tre anni dall'entrata in vigore;
• il quadro di riferimento sono gli articoli 58 e 59 della legge regionale Toscana 31 dicembre 2024, n. 61.

Tradotto: a Firenze non compri un rendimento, compri una posizione dentro o fuori un perimetro. Prima di firmare un preliminare va verificata la sottozona urbanistica dell'immobile, non il suo indirizzo generico, perché due palazzi affacciati sulla stessa piazza possono ricadere in sottozone diverse. La verifica costa una mattinata in ufficio urbanistica e vale quanto tutto il resto dell'analisi.

Venezia: perché il limite è fissato a 120 giorni all'anno

Venezia ha scelto una soglia temporale invece di un divieto secco. Il Comune ha costruito un regolamento dedicato alle attività di locazione a fini turistici per un periodo superiore a 120 giorni, anche non consecutivi, per anno solare: sotto quella soglia si resta nella locazione turistica ordinaria, sopra si entra in un regime con obblighi aggiuntivi e iscrizione a un apposito registro tramite SCIA.

Il provvedimento è stato adottato dalla Giunta comunale il 24 ottobre 2024 insieme alla variante urbanistica al Piano degli Interventi per la Città Storica, con efficacia sperimentale fino al 31 dicembre 2026. Chi non si iscrive nella finestra dei 120 giorni successivi all'approvazione della variante resta fuori fino alla scadenza del periodo sperimentale. Gli obblighi previsti per chi supera la soglia sono operativi, non solo formali:

• sottoscrizione di un atto d'obbligo a rispettare le prescrizioni del regolamento;
• check-in effettuato esclusivamente in presenza, da un soggetto incaricato;
• fornitura agli ospiti dei sacchetti per la raccolta differenziata con etichette identificative;
• esposizione dei numeri di emergenza e disponibilità di un recapito reperibile 24 ore su 24.

Il check-in in presenza è la voce che pesa di più sul conto economico: chi aveva costruito il modello sull'automazione totale deve rimettere mano ai costi di gestione, perché ogni arrivo richiede una persona sul posto. A Venezia, dove gli spostamenti fra sestieri sono lenti, questo significa concentrare gli immobili in poche zone o pagare un incaricato dedicato.

Roma: la variante urbanistica che blocca i cambi d'uso verso il turistico

Roma è intervenuta sul Piano Regolatore. Il 23 luglio 2026 l'Assemblea Capitolina ha approvato in via definitiva la variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione del PRG, il primo intervento organico sulle regole urbanistiche della città dall'entrata in vigore del Piano nel 2008. L'aggiornamento interessa 67 articoli e dedica un capitolo esplicito a residenzialità e overtourism.

Sul fronte degli affitti brevi le nuove NTA introducono limitazioni ai cambi di destinazione d'uso verso le attività turistico-ricettive, istituiscono una specifica sottocategoria urbanistica dedicata alle attività extralberghiere e impediscono che, in caso di cambio di destinazione da non residenziale a residenziale, possano essere insediate attività extralberghiere. Nella Città Storica è inoltre vietato l'insediamento di nuove strutture extralberghiere negli immobili oggetto di accorpamento o frazionamento.

La variante prevede espressamente la possibilità per Roma Capitale di introdurre ulteriori limitazioni attraverso uno specifico regolamento comunale dedicato alle attività extralberghiere, oggi in fase di redazione. Il percorso è stato lungo: le controdeduzioni sono state approvate dalla Giunta il 12 giugno 2026, dopo una consultazione che aveva raccolto 501 documenti con 1.064 osservazioni.

Chi opera a Roma deve quindi lavorare su due orizzonti: le NTA già in vigore, che chiudono la porta ai nuovi cambi d'uso verso il ricettivo, e un regolamento comunale ancora da scrivere, che potrà aggiungere contingentamenti per zona. Immobili già a destinazione residenziale e già utilizzati per locazione turistica restano l'oggetto più difeso dal nuovo impianto normativo.

Quanti giorni all'anno si può affittare in locazione breve?

In Italia non esiste un limite nazionale di giorni per gli affitti brevi. La norma statale fissa la durata massima del singolo contratto a 30 giorni, non il numero di notti annue: un proprietario può in teoria affittare 365 giorni l'anno con contratti successivi. I limiti di giorni esistono solo dove li ha introdotti il Comune, come la soglia dei 120 giorni annui adottata a Venezia.

C'è però una soglia nazionale di natura fiscale da non confondere con quelle comunali. L'articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178 stabilisce che il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo se nel periodo d'imposta sono destinati alla locazione breve non più di quattro appartamenti. Oltre quel numero l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, chiunque la eserciti.

Quindi le domande da porsi sono due e separate: quante notti mi consente il mio Comune e quanti immobili posso gestire prima di passare al regime d'impresa. Sono piani diversi, con conseguenze diverse, e chi li confonde finisce per costruire un piano economico che non regge.

Blocco delle nuove licenze in centro storico: come funziona il contingentamento

Il blocco delle nuove licenze nei centri storici non è un divieto di affittare, ma un divieto di aggiungere nuove unità alla destinazione turistica. Il meccanismo è sempre lo stesso: il Comune modifica lo strumento urbanistico, introduce un uso specifico per la residenza temporanea o per le attività extralberghiere e vieta nuovi insediamenti di quell'uso dentro un perimetro definito.

Questo produce due effetti immediati sul mercato. Il primo è che le unità già autorizzate acquistano valore, perché diventano un bene contingentato. Il secondo è che il valore non è sempre trasferibile: a Firenze il trasferimento dell'attività a un nuovo titolare per finalità turistica non è automatico, e le norme transitorie proteggono chi era già attivo, non chi subentra.

Il perimetro cambia da città a città e va letto sulla cartografia comunale. A Firenze si ragiona per zone e sottozone del Piano Operativo; a Roma per tessuti della Città Storica; a Venezia per ambiti della Città Storica individuati dal Piano degli Interventi. Un immobile a duecento metri da un altro può avere un regime completamente diverso.

Come verificare il regolamento del proprio Comune prima di comprare?

Il regolamento del proprio Comune si verifica partendo dall'urbanistica, non dal sito turistico. L'ordine corretto è: legge regionale sul turismo, strumento urbanistico comunale con le sue norme tecniche, eventuale regolamento comunale sulle locazioni turistiche, delibere recenti pubblicate all'albo pretorio. Solo dopo si passa agli adempimenti, che restano necessari ma non risolvono un vincolo urbanistico. In pratica, questi sono i passaggi da fare prima di firmare qualsiasi cosa:

1. leggere la legge regionale sul turismo, che definisce le categorie e delega i poteri ai Comuni;
2. scaricare le norme tecniche di attuazione del piano comunale e cercare le voci "locazione turistica", "residenza temporanea", "extralberghiero";
3. individuare sulla cartografia la zona o sottozona esatta dell'immobile, con dati catastali alla mano;
4. consultare l'albo pretorio del Comune per delibere e varianti degli ultimi ventiquattro mesi, incluse le misure di salvaguardia;
5. chiedere conferma scritta all'ufficio urbanistica o al SUAP, che è l'unica risposta opponibile;
6. verificare gli adempimenti ricettivi e il codice identificativo nazionale sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.

Il passaggio più trascurato è il quarto. Le misure di salvaguardia scattano con l'adozione di una variante, prima della sua approvazione definitiva: significa che un immobile può essere già vincolato mesi prima che la notizia arrivi sui giornali. Se stai valutando in quale città entrare, i criteri per scegliere la città giusta per gli affitti brevi vanno incrociati con questa verifica, non tenuti separati.

Cosa fare se il Comune blocca gli affitti brevi nella tua zona?

Se il Comune blocca gli affitti brevi nella tua zona la strada non è il ricorso, che dopo le pronunce del 2025 e del 2026 ha margini stretti, ma la riallocazione. Si sposta l'operazione fuori dal perimetro vincolato, si cambia formula contrattuale, oppure si acquisisce un'unità già autorizzata dove la normativa locale ne consente il subentro. La decisione va presa sui dati del piano. Le alternative sono quattro:

• operare nelle zone della stessa città fuori dal perimetro contingentato, spesso semicentrali e con occupazione inferiore ma costi di ingresso molto più bassi;
• passare al medio termine, con contratti transitori rivolti a studenti, professionisti in trasferta e lavoratori temporanei;
• rilevare un'attività già autorizzata, verificando prima se il titolo è trasferibile: in diversi regolamenti non lo è;
• spostarsi su città e borghi senza vincoli, dove la domanda è stagionale ma la normativa locale non chiude l'ingresso.

Qualunque sia la scelta, gli adempimenti ordinari restano: la SCIA e gli adempimenti comunali per una casa vacanze non spariscono perché il Comune ha introdotto un contingentamento, e nemmeno l'obbligo di codice identificativo, con le sanzioni previste per chi affitta senza CIN.

Che cosa cambia dal 20 maggio 2026 con il regolamento europeo

Dal 20 maggio 2026 si applica il regolamento (UE) 2024/1028 dell'11 aprile 2024 sulla raccolta e la condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine. Ogni Stato membro istituisce un punto di ingresso digitale unico che riceve dalle piattaforme, su base mensile, i dati degli annunci: notti prenotate, numero di ospiti, indirizzo, numero di registrazione e URL dell'alloggio.

È la parte del quadro che molti operatori sottovalutano, perché non impone divieti. Ma rende verificabile in automatico ciò che finora i Comuni potevano controllare solo con ispezioni a campione. Una soglia come i 120 giorni di Venezia, fino a ieri difficile da accertare, diventa un dato che l'amministrazione riceve ogni mese dalla piattaforma.

Il regolamento prevede un sistema semplificato di condivisione per le piattaforme micro e piccole, fino a 4.250 inserzioni. Per chi gestisce immobili l'effetto pratico è uno solo: la conformità formale, dal codice identificativo alla destinazione d'uso, smette di essere un rischio teorico e diventa un controllo di routine.

Quali città d'arte restano praticabili per gli affitti brevi

Restano praticabili le città dove il vincolo colpisce un perimetro ristretto e non l'intero territorio comunale, e le fasce semicentrali delle città vincolate, dove i piani non hanno introdotto divieti di cambio d'uso. Anche a Firenze, Venezia e Roma i limiti riguardano aree definite: fuori da quei perimetri l'attività resta possibile, con adempimenti ordinari e rendimenti diversi.

Cambia però il profilo dell'operazione. Nelle aree contingentate il margine si sposta dalla rendita alla scarsità del titolo; fuori, il margine torna a dipendere da occupazione, prezzo medio e costi di gestione, cioè dalle variabili classiche. Sono due mestieri diversi e vanno valutati con due modelli diversi.

Vale anche la pena ricordare che il vincolo comunale non è l'unico. Un regolamento condominiale può limitare gli affitti brevi a prescindere da quello che dice il Comune, e la verifica va fatta su entrambi i fronti prima di impegnare capitale.

Domande frequenti

Il Comune può obbligarmi a chiudere un affitto breve già avviato?

Di norma no: i regolamenti approvati finora colpiscono i nuovi insediamenti e prevedono regimi transitori per chi era già attivo. A Firenze le unità già destinate alla locazione breve nel 2024 restano escluse dalle nuove disposizioni per tre anni dall'entrata in vigore del regolamento. Le condizioni però variano da Comune a Comune e vanno lette nel testo.

Esiste un limite nazionale di giorni per gli affitti brevi?

No. La normativa statale fissa la durata massima del singolo contratto a 30 giorni, ai sensi dell'articolo 4, comma 1, del DL 50/2017, ma non stabilisce un tetto di notti annue. Eventuali limiti di giorni sono introdotti dai singoli Comuni: Venezia ha fissato la soglia a 120 giorni, anche non consecutivi, per anno solare.

Il CIN sostituisce l'autorizzazione comunale?

No, sono due cose distinte. Il codice identificativo nazionale previsto dall'articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, è obbligatorio dal 1° gennaio 2025 e identifica l'unità nella Banca Dati Strutture Ricettive. Non autorizza nulla sul piano urbanistico: se il Comune vieta la destinazione turistica, il CIN non supera il divieto.

Come faccio a sapere se il mio immobile ricade nell'area vincolata?

Serve la cartografia urbanistica del Comune, non l'indirizzo. Con i dati catastali si individua la zona o sottozona di piano dell'unità e si confronta con il perimetro indicato dal regolamento. La risposta definitiva la dà l'ufficio urbanistica o il SUAP: è l'unica che puoi opporre in caso di contestazione, e conviene ottenerla per iscritto.

Conviene ancora investire in affitti brevi in una città d'arte?

Dipende dal perimetro. Dentro le aree contingentate il valore si sposta sulle unità già autorizzate, con prezzi di ingresso più alti e regole di subentro spesso restrittive. Fuori da quelle aree e nelle città senza blocchi l'attività resta pienamente praticabile, a condizione di verificare il piano urbanistico prima dell'acquisto e non dopo.

I regolamenti comunali possono essere annullati dal giudice amministrativo?

È diventato molto più difficile. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 186 del 2025, ha riconosciuto ampi margini a Regioni e Comuni, e il 14 maggio 2026 il TAR della Toscana ha respinto i ricorsi contro il regolamento di Firenze, qualificando la tutela del patrimonio storico come motivo imperativo di interesse generale. Contare su un annullamento è un azzardo.

Le regole locali cambiano ogni anno e non si imparano una volta per tutte: servono un metodo di verifica e un modello di gestione che reggano anche quando un Comune chiude una zona. È esattamente quello che Ludovico Cianchetta Vazquez, relatore di BnB Academy, spiega nel workshop gratuito: se vuoi capire come impostare il tuo progetto sugli affitti brevi con i vincoli reali del 2026, puoi candidarti al workshop di BnB Academy.