Gli affitti brevi in condominio si possono vietare?

Sì, ma solo a due condizioni che devono ricorrere insieme. Il divieto deve stare in un regolamento di natura contrattuale, cioè accettato da tutti i proprietari o richiamato e accettato nei singoli atti di acquisto, e deve indicare l'attività proibita in modo chiaro ed esplicito. Fuori da questo schema il condominio non ha il potere di impedirti di affittare a turisti l'appartamento che possiedi.

La ragione sta nell'articolo 1138, quarto comma, del codice civile: le norme del regolamento «non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni». Affittare è una facoltà che discende dalla proprietà. Toglierla richiede il consenso di chi quella proprietà ce l'ha, non il voto della maggioranza dei presenti in assemblea.

Va tenuto distinto un secondo piano, quello delle parti comuni. Su androni, ascensori, cortili e orari il condominio ha un potere reale, perché lì si applicano l'articolo 1102 del codice civile e le attribuzioni dell'amministratore previste dall'articolo 1130. Il regolamento non ti chiude l'appartamento, ma può disciplinare come tu e i tuoi ospiti usate lo stabile.

Che cos'è un regolamento condominiale contrattuale e perché conta per gli affitti brevi

Un regolamento condominiale contrattuale è quello formato con il consenso di tutti i condomini, di solito predisposto dal costruttore e accettato da ciascun acquirente nel proprio rogito. Solo questo tipo di regolamento può imporre limiti alla destinazione delle unità in proprietà esclusiva. Il regolamento assembleare, approvato a maggioranza, disciplina l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, non i poteri del singolo sul suo appartamento.

L'articolo 1138 del codice civile stabilisce che il regolamento è obbligatorio quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, e che va approvato dall'assemblea con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136. Quel testo, però, riguarda l'uso delle parti comuni, le spese, il decoro dell'edificio e l'amministrazione: quattro materie in cui la proprietà privata non entra. Ecco come distinguere i due tipi di regolamento in pratica.

• Controlla il tuo rogito: se richiama il regolamento e ne dichiara l'accettazione, quel testo è contrattuale nei tuoi confronti.
• Chiedi all'amministratore il verbale di approvazione: se il regolamento è stato votato in assemblea a maggioranza, è assembleare.
• Verifica la nota di trascrizione nei registri immobiliari: i limiti di destinazione, per valere verso chi compra dopo, vanno trascritti.
• Leggi l'articolo che contiene i divieti: se elenca attività precise è un conto, se richiama genericamente «decoro» e «tranquillità» è un altro.

Qual è la maggioranza necessaria per vietare gli affitti brevi?

Per introdurre un divieto di affitto breve non esiste una maggioranza: serve l'unanimità. La Corte di cassazione ha chiarito che le restrizioni alle facoltà di godimento della proprietà esclusiva contenute in un regolamento costituiscono servitù reciproche e «devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini» (sezione II, sentenza n. 15222 del 30 maggio 2023).

Il punto genera equivoci perché in assemblea le maggioranze esistono e funzionano. L'articolo 1136, secondo comma, del codice civile considera valide le delibere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. È la soglia con cui si approva il regolamento e si organizza la vita comune, non quella con cui si comprime il diritto di proprietà di un condomino dissenziente.

Se l'assemblea delibera lo stesso un divieto di affitti brevi, hai due strade. La prima è l'impugnazione davanti al giudice nel termine perentorio di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 del codice civile, che decorre dalla data della delibera per dissenzienti e astenuti e dalla comunicazione per gli assenti. La seconda è far valere la nullità della clausola, che non è soggetta a quel termine.

Il divieto vale anche per chi ha comprato dopo?

Non automaticamente. Perché un limite di destinazione sia opponibile al terzo acquirente che non vi ha espressamente e consapevolmente aderito, occorre che il relativo peso sia stato trascritto nei registri immobiliari. Lo ha ribadito la Cassazione nella sentenza n. 15222 del 2023, in continuità con un orientamento consolidato che comprende anche la nota pronuncia n. 21024 del 2016.

Non basta quindi che il rogito citi genericamente l'esistenza di un regolamento. La clausola che limita la destinazione va richiamata in modo specifico nell'atto, oppure il peso deve risultare dalla nota di trascrizione. È un controllo che si fa in mezz'ora presso la Conservatoria e che vale molto più di qualsiasi rassicurazione verbale ricevuta in assemblea o in agenzia.

Nella vicenda decisa dalla Cassazione a gennaio 2026 la Corte d'appello di Milano aveva accertato proprio questo: le limitazioni alla destinazione previste dal regolamento non risultavano da alcuna nota di trascrizione, né gli atti di acquisto degli appartamenti contenevano un riferimento specifico ai divieti di destinazione ad albergo, pensione e camere d'affitto.

«Pensione», «affittacamere», «attività alberghiera»: il divieto copre anche gli affitti brevi?

Dipende dalle parole esatte, e vanno lette in senso stretto. Secondo la Cassazione i divieti regolamentari valgono solo se le limitazioni «siano enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito», e il loro contenuto si determina «fondandosi in primo luogo sulle espressioni letterali usate». Da un elenco di attività vietate non si possono ricavare divieti ulteriori per analogia con le finalità che i condomini volevano perseguire.

La conseguenza pratica è netta: un regolamento scritto negli anni Sessanta che vieta «pensioni» e «camere d'affitto» non vieta di per sé una locazione turistica di quindici giorni senza servizi alberghieri. Sono figure giuridiche diverse. Chi vuole bloccare gli affitti brevi oggi deve nominarli, e i regolamenti più recenti infatti lo fanno, arrivando a vietare le locazioni di durata inferiore a una soglia indicata in mesi.

La stessa sentenza aggiunge un secondo limite, spesso decisivo. Non soddisfa il requisito di chiarezza la formulazione di divieti operata «non mediante elencazione delle attività vietate, ma mediante generico riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare», per esempio l'uso contrario al decoro, alla tranquillità o alla decenza del fabbricato.

Che cosa dice l'ultima sentenza della Cassazione sugli affitti brevi in condominio?

La pronuncia più recente è l'ordinanza n. 1105 del 19 gennaio 2026 della seconda sezione civile, su un caso milanese. La Corte ha annullato la condanna che imponeva a un proprietario e a una società di cessare l'attività di affitto breve in undici appartamenti, perché il giudizio si era svolto senza le due banche proprietarie degli immobili detenuti in leasing, litisconsorti necessari.

Il principio applicato è tecnico ma pesa molto. L'azione con cui il condominio fa valere un limite di destinazione contenuto nel regolamento è una confessoria servitutis: va promossa in primo luogo contro chi ha un rapporto attuale con l'immobile, cioè il proprietario, il comproprietario o il titolare di un diritto reale. Citare in giudizio solo chi gestisce materialmente gli appartamenti non regge.

Vale la pena guardare che cosa era successo nei gradi precedenti, perché racconta il vero terreno di scontro sugli affitti brevi in condominio. Il Tribunale di Milano aveva escluso che l'attività fosse alberghiera, di pensione o di affittacamere, ma l'aveva comunque fermata per lesione del decoro e della tranquillità, fissando ai sensi dell'articolo 614-bis del codice di procedura civile 200 euro al giorno di penale per ogni ritardo.

Il condominio può chiedere più spese a chi affitta ai turisti?

Non può inventare un contributo aggiuntivo a carico di chi fa locazione turistica. L'articolo 1123 del codice civile ripartisce le spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, «salvo diversa convenzione», e prevede che per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese si dividano «in proporzione dell'uso che ciascuno può farne». Cambiare quei criteri richiede l'accordo di tutti.

Il secondo comma, però, non è una formula vuota. Se un immobile genera un uso oggettivamente più intenso di un servizio comune, quel servizio può essere ripartito in proporzione all'uso possibile: è il caso classico dell'ascensore o della pulizia delle scale. La differenza è sostanziale, perché si tara la spesa sull'uso di un bene comune e non si introduce una tassa sull'attività. Ecco che cosa è legittimo e che cosa non lo è.

• Legittimo: modificare i millesimi d'uso di un servizio con il consenso di tutti i condomini, come consente la «diversa convenzione» dell'articolo 1123.
• Legittimo: addebitare a chi li ha causati i costi di riparazione dei danni alle parti comuni.
• Non legittimo: una delibera a maggioranza che imponga un contributo fisso ai soli appartamenti destinati agli affitti brevi.
• Non legittimo: una «cauzione» chiesta al condomino come condizione per svolgere l'attività.

Disturbo degli ospiti e responsabilità dell'host: chi risponde?

Risponde il condomino proprietario, insieme a chi materialmente ha causato il problema. Verso il condominio il tuo ospite non è un soggetto autonomo: sei tu a dover imporre contrattualmente il rispetto del regolamento a chi entra in casa tua, a prevenire le violazioni e a sanzionarle. Sul piano penale, l'articolo 659 del codice penale punisce con l'arresto fino a tre mesi chi disturba le occupazioni o il riposo delle persone.

Il principio è affermato dalla Cassazione con riferimento al rapporto fra condomino locatore e conduttore: il conduttore «non può venire a trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore», il quale è tenuto a imporre contrattualmente il rispetto degli obblighi del regolamento e a sanzionarne le violazioni, anche facendo cessare il rapporto.

Tradotto in gestione quotidiana, il presidio si costruisce prima che il problema arrivi. Regole della casa scritte e accettate in fase di prenotazione, orari di silenzio indicati, numero massimo di ospiti dichiarato e rispettato, divieto di feste, un contatto locale raggiungibile in giornata. Sono le stesse cose che riducono le lamentele dei vicini e, di riflesso, le recensioni negative.

Che cosa può decidere l'assemblea sulle parti comuni

Sulle parti comuni l'assemblea decide eccome, e qui le maggioranze funzionano davvero. L'articolo 1130 del codice civile assegna all'amministratore il compito di «disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune», mentre l'articolo 1102 impone a ciascun partecipante di non alterare la destinazione del bene comune e di non impedirne l'uso agli altri.

È il terreno su cui la maggior parte dei conflitti si gioca davvero, molto più che sul divieto di affittare. Delibere su orari di utilizzo dell'ascensore, divieto di depositare sacchi di biancheria su pianerottoli e androni, installazione di dispositivi sulla facciata o sul portone rientrano in questo perimetro. Nel caso deciso nel 2026 la penale per l'uso dell'ascensore adibito al trasporto di lenzuola e asciugamani era stata confermata in entrambi i gradi di merito.

Lo stesso vale per le cassette portachiavi: il tema non è la locazione, ma l'occupazione di un bene comune o del suolo pubblico. Ne abbiamo scritto in dettaglio nella guida sul divieto di keybox e la gestione del check-in, che affronta anche le alternative operative quando il portachiavi non si può più installare.

Che cosa fare se ricevi una diffida dall'amministratore

Non sospendere l'attività per riflesso e non rispondere di getto. Una diffida non è un ordine del giudice: è la posizione del condominio, che va verificata sul testo del regolamento e sulla sua opponibilità a te. Nella grande maggioranza dei casi la lettera cita una clausola generica sul decoro, che secondo la Cassazione non basta a fondare un divieto di destinazione. Ecco i passaggi, nell'ordine.

1. Chiedi all'amministratore copia integrale del regolamento e del verbale che lo ha approvato.
2. Verifica nel tuo rogito se il regolamento è richiamato e accettato, e con quali clausole.
3. Controlla in Conservatoria se i limiti di destinazione risultano trascritti.
4. Leggi la clausola contestata parola per parola: elenca attività precise o richiama solo pregiudizi generici?
5. Separa i due piani, l'uso dell'appartamento e l'uso delle parti comuni: sul secondo il condominio ha ragione più spesso di quanto pensi.
6. Rispondi per iscritto, contestando i punti infondati e sistemando subito quelli fondati.

Un obbligo resta comunque a tuo carico, indipendentemente da come finisce la contestazione: l'articolo 1130, numero 6, del codice civile impone all'amministratore la tenuta del registro di anagrafe condominiale, e ogni variazione dei dati va comunicata in forma scritta entro sessanta giorni. Tenerlo aggiornato è anche il modo più semplice per non dare pretesti.

Come si legge un regolamento prima di prendere un immobile in gestione

Prima ancora del contratto, chiedi il regolamento. Chi lavora negli affitti brevi in rent to rent o in gestione per conto terzi rischia un impegno pluriennale su un immobile che il condominio può bloccare, e di scoprirlo al primo esposto. Il regolamento va letto insieme al rogito del proprietario, perché è lì che si capisce se le clausole limitative sono davvero opponibili.

I sei controlli da fare, in questo ordine: esistenza di un articolo sulle destinazioni vietate; elenco esplicito delle attività oppure richiamo generico; natura contrattuale o assembleare del regolamento; richiamo e accettazione nel rogito; trascrizione del peso nei registri immobiliari; presenza di clausole su ascensore, androne e portone che incidono sui turni di pulizia e sui cambi ospite.

Se gestisci un immobile altrui, il regolamento va allegato al contratto e le sue regole vanno ribaltate sugli ospiti. È lo stesso lavoro che descriviamo nella guida alle clausole fondamentali di un contratto di rent to rent, dove la facoltà di sublocare e i limiti d'uso vanno messi nero su bianco prima della firma.

Che cosa il condominio non può fare

Il condominio non può sostituirsi allo Stato e alle Regioni sugli adempimenti dell'attività. Non può chiederti di rinunciare al codice identificativo nazionale, non può subordinare gli affitti brevi a un'autorizzazione dell'assemblea, non può imporre un numero massimo di ospiti dentro casa tua e non può pretendere i dati dei tuoi clienti al di fuori di quanto previsto dalla legge.

Gli obblighi verso l'amministrazione restano intatti e non passano dall'assemblea. Il codice identificativo nazionale è disciplinato dall'articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito con modificazioni dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, che lo assegna alle unità destinate alle locazioni brevi ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.

Su questo fronte il rischio vero non è il vicino di pianerottolo, è il controllo: le sanzioni sono statali e si applicano a prescindere da qualsiasi delibera condominiale. Se il quadro non ti è chiaro, la guida sulle sanzioni CIN per gli affitti brevi spiega importi, controlli e conseguenze sugli annunci pubblicati.

Domande frequenti

Il condominio può vietare gli affitti brevi con una delibera a maggioranza?

No. Un divieto di destinazione comprime un diritto che nasce dall'atto di acquisto, e l'articolo 1138, quarto comma, del codice civile lo esclude espressamente. Serve il consenso di tutti i condomini: una delibera a maggioranza che imponga il divieto è impugnabile e priva di effetto verso il condomino dissenziente.

Se il regolamento vieta pensioni e affittacamere, vieta anche la locazione turistica?

Non automaticamente. La Cassazione impone di interpretare i divieti regolamentari sulle espressioni letterali usate, senza estenderli per analogia ad attività non elencate. Una locazione turistica senza servizi alberghieri è figura distinta da pensione e affittacamere: se il regolamento vuole vietarla deve nominarla o indicare una durata minima.

Serve il consenso del condominio per ottenere il CIN?

No. Il codice identificativo nazionale è assegnato dal Ministero del turismo con procedura automatizzata, ai sensi dell'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 convertito nella legge 191/2023. Il condominio non è parte del procedimento e non può opporsi. Restano dovuti gli adempimenti verso Comune, Questura e Agenzia delle Entrate.

Che cosa rischio se affitto lo stesso nonostante un divieto valido?

Il condominio può agire in giudizio per far cessare la destinazione vietata e chiedere il risarcimento del danno. Il giudice può accompagnare l'ordine con una penale per ogni giorno di ritardo, ex articolo 614-bis del codice di procedura civile: nel caso deciso nel 2026 era di 200 euro al giorno.

Il regolamento condominiale è uno dei tre documenti da leggere prima di mettere un immobile a reddito, insieme al rogito e al contratto. Se vuoi vedere come si incastrano con gli adempimenti e con i numeri di una gestione, puoi candidarti al workshop di BnB Academy e confrontarti con il relatore su un caso concreto.