Che cos'è un contratto rent to rent e su quale schema si regge

Un contratto rent to rent è un normale contratto di locazione fra proprietario e gestore, integrato da una clausola che autorizza per iscritto la sublocazione a terzi. Nel diritto italiano non esiste un contratto tipico con questo nome: esiste la locazione, disciplinata dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile, più il permesso di subaffittare. Tutto il valore dell'operazione sta in quel permesso.

Lo schema è a due piani. Sopra c'è il contratto principale, che ti rende conduttore verso il proprietario e ti obbliga a pagare un canone fisso ogni mese, occupato o vuoto che sia l'immobile. Sotto ci sono i contratti che firmi con gli ospiti, nei quali sei tu il sublocatore. I due piani sono collegati, ma non alla pari: il primo regge il secondo, mai il contrario.

L'articolo 1595 del codice civile lo dice senza giri di parole: il locatore ha azione diretta contro il subconduttore per il prezzo della sublocazione, e la nullità o la risoluzione della locazione principale ha effetto anche verso chi occupa l'immobile. Tradotto: se il rapporto con il proprietario salta, saltano anche i soggiorni già venduti. Prima di studiare come funziona il rent to rent passo per passo, conviene blindare quel documento.

Contratto rent to rent: cosa scrivere, clausola per clausola

In un contratto rent to rent vanno scritte nero su bianco nove cose: autorizzazione a sublocare, destinazione turistica dell'immobile, durata e rinnovo, canone e giorno di pagamento, garanzia prestata al proprietario, ripartizione di spese e manutenzioni, diritto di arredare e sorte degli arredi alla riconsegna, adempimenti amministrativi a tuo carico, modi di uscita. Quello che non è scritto, davanti a un giudice non esiste.

• Autorizzazione espressa alla sublocazione, totale e a fini turistici, valida per tutta la durata del contratto;
• destinazione d'uso dichiarata dal proprietario e coerente con la visura catastale;
• durata, rinnovo e termini di disdetta di entrambe le parti;
• canone, giorno del pagamento, indicizzazione, eventuali mensilità iniziali a canone ridotto;
• garanzia (deposito cauzionale, fideiussione o polizza) e casi in cui viene escussa;
• spese condominiali ordinarie e straordinarie, elencate voce per voce;
• manutenzioni: soglia in euro sotto la quale intervieni senza chiedere autorizzazione;
• facoltà di arredare e di installare serrature elettroniche, con destino degli arredi a fine rapporto;
• adempimenti a tuo carico: codice identificativo nazionale, comunicazioni di pubblica sicurezza, imposta di soggiorno, assicurazione.

Il documento che ti serve non è lungo, è preciso: ogni riga deve rispondere alla domanda «se succede questo, chi paga?». Le clausole vaghe non nascono per malafede, nascono per fretta, e vengono sempre interpretate a favore di chi ha in mano l'immobile. Scrivi anche le cose che ti sembrano ovvie, soprattutto quelle.

Come si scrive la clausola di sublocazione autorizzata?

La clausola di sublocazione autorizzata deve dire tre cose: che il proprietario consente la sublocazione totale dell'immobile, che il consenso vale per l'intera durata del rapporto e non va rinnovato ospite per ospite, e che la sublocazione avviene a fini turistici. Un consenso generico, o dato a voce, non regge in giudizio.

La ragione sta nella legge. L'articolo 1594 del codice civile stabilisce che il conduttore, «salvo patto contrario», ha facoltà di sublocare ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Per gli immobili urbani interviene però l'articolo 2 della legge 392/1978, tuttora in vigore perché non compreso fra le norme abrogate dall'articolo 14, comma 4, della legge 431/1998: il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile senza il consenso del locatore.

La sublocazione parziale è più libera: salvo patto contrario è ammessa, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati. Nel rent to rent, però, la sublocazione è quasi sempre totale. Il consenso scritto non è una formalità: è la condizione che tiene in piedi l'operazione.

Il contratto di locazione con facoltà di sublocare è valido in Italia?

Sì. Il contratto di locazione con facoltà di sublocare è pienamente valido: lo prevede l'articolo 1594 del codice civile e la legge chiede soltanto che il consenso del locatore risulti dall'accordo. Per le locazioni abitative serve inoltre la forma scritta a pena di nullità, imposta dall'articolo 1, comma 4, della legge 431/1998. Nessuna intesa verbale produce effetti.

Attenzione a non confondere due istituti diversi. Sublocare significa restare conduttore e creare un secondo rapporto con l'ospite: il proprietario continua ad avere te come controparte. Cedere il contratto significa uscire e far subentrare un altro al tuo posto, e senza consenso del locatore non si può fare. L'unica deroga è l'articolo 36 della legge 392/1978, che ammette cessione e sublocazione senza consenso quando insieme all'immobile si trasferisce l'azienda, con facoltà del locatore di opporsi per gravi motivi entro trenta giorni.

Terza avvertenza: la validità civilistica non basta a farti dormire tranquillo. L'immobile deve poter ospitare quell'attività secondo il regolamento comunale e quello di condominio, e nessuna clausola sana una destinazione che il Comune non consente in quella zona. Verifica entrambi i regolamenti prima di trattare il canone, non dopo: sono i due documenti che possono fermare l'operazione quando hai già firmato.

Quanto dura un contratto rent to rent?

La durata dipende dallo schema scelto. Se il contratto principale è a uso diverso dall'abitativo, l'articolo 27 della legge 392/1978 impone una durata minima di sei anni, che diventano nove per le attività alberghiere; se è abitativo si applicano i quattro anni più quattro della legge 431/1998. Le durate più corte, in questi schemi, sono nulle e vengono sostituite dal minimo di legge.

Sei anni spaventano chi inizia, ma proteggono soprattutto te. Chi arreda un appartamento immobilizza un capitale che rientra in mesi o in anni, non in settimane: un rapporto che il proprietario può chiudere dopo dodici mesi trasforma quell'investimento in una scommessa. Prima di firmare, guarda come si calcola il ROI di un affitto breve e verifica che i conti stiano dentro la durata.

L'articolo 27 riconosce anche a te una via d'uscita: indipendentemente da quanto previsto nel contratto, il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con un preavviso di almeno sei mesi. Le parti possono inoltre pattuire una facoltà di recesso libera, sempre con sei mesi di preavviso e raccomandata. L'articolo 79 della stessa legge rende nullo ogni patto che limiti la durata legale, salvo per gli immobili a uso non abitativo con canone annuo superiore a 250.000 euro, dove le parti possono derogare per iscritto.

Come si registra un contratto rent to rent?

La registrazione del contratto rent to rent segue le regole di qualsiasi locazione: entro 30 giorni dalla stipula, o dalla decorrenza se anteriore, con il modello RLI o dal servizio web «Contratti di locazione – RLI» dell'Agenzia delle Entrate. L'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo e si aggiunge all'imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate o cento righe.

L'obbligo pesa sul locatore, ma il risultato interessa te. L'articolo 13 della legge 431/1998 dichiara nullo ogni patto che fissi un canone superiore a quello del contratto registrato e mette in capo al locatore la registrazione entro trenta giorni, con comunicazione documentata al conduttore e all'amministratore di condominio nei sessanta giorni successivi. Un accordo non registrato, in causa, non ti difende.

1. Firma in forma scritta, con la clausola di sublocazione già dentro il testo;
2. registra entro trenta giorni con il modello RLI e versa imposta di registro e bollo;
3. paga l'annualità successiva entro trenta giorni dalla scadenza della precedente, con F24 codice tributo 1501 o addebito diretto dai servizi telematici;
4. comunica proroghe, cessioni e risoluzioni, che hanno lo stesso termine di trenta giorni.

I soggiorni che vendi agli ospiti seguono un'altra strada: le locazioni di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno con lo stesso conduttore non vanno registrate. È la ragione per cui il contratto con il proprietario e i contratti con gli ospiti hanno adempimenti diversi, e per cui l'esenzione dei secondi non si estende mai al primo.

Cosa succede se il proprietario recede o vende l'immobile?

Il proprietario non può recedere quando gli fa comodo. In una locazione a uso diverso può negare il rinnovo solo alla prima scadenza e solo nei casi tassativi dell'articolo 29 della legge 392/1978 — uso proprio o dei familiari più stretti, esercizio di una delle attività dell'articolo 27, demolizione o ristrutturazione integrale — con disdetta motivata, inviata per raccomandata almeno dodici mesi prima, diciotto per le attività alberghiere.

Se il motivo non è indicato, la disdetta è inefficace e il rapporto prosegue. È il motivo per cui conviene scrivere che ogni comunicazione di disdetta va motivata e inviata con raccomandata o PEC: rende immediato accorgersi di una disdetta viziata e guadagnare i mesi che servono a riprogrammare.

La vendita è un capitolo a parte. L'articolo 1599 del codice civile rende la locazione opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all'alienazione, e le locazioni immobiliari non trascritte restano opponibili solo entro un novennio dall'inizio. La registrazione dà data certa: è la ragione pratica per cui un contratto non registrato è indifendibile davanti a un nuovo proprietario. Vale infine l'articolo 1595, comma 3: se il rapporto principale viene risolto, la risoluzione travolge anche le sublocazioni in corso.

Le clausole economiche che decidono il margine

Le clausole economiche sono quattro e vanno negoziate prima della firma: canone e giorno di pagamento, garanzia prestata al proprietario, ripartizione delle spese, soglia di manutenzione autonoma. Dopo la firma il canone si tocca solo con una rinegoziazione registrata. Sono le righe che separano un'operazione con margine da una che, di fatto, lavora per il proprietario.

• Mesi di avvio: canone ridotto o sospeso durante lavori e arredo, quando l'immobile non produce ancora nulla;
• indicizzazione: se prevista, legata a un indice pubblico e con un tetto annuo, non lasciata alla trattativa dell'anno dopo;
• spese: ordinarie a te, straordinarie e oneri di proprietà al locatore, elencate una per una;
• manutenzione: soglia in euro sotto la quale intervieni e scali dal canone, sopra la quale decide il proprietario;
• arredi: restano di tua proprietà e li rimuovi alla riconsegna, oppure li cedi a un valore già scritto in contratto;
• utenze: volturate a te, così un pagamento in ritardo non diventa un problema del locatore.

Un'ultima voce che quasi nessuno mette a budget: i mesi vuoti. Il canone fisso si paga anche a febbraio, quando l'appartamento resta chiuso per settimane, e in un contratto pluriennale quella stagione torna ogni anno. Prima di accettare un canone, verifica che regga nel mese peggiore dell'anno e non solo nella media.

Chi deve chiedere il CIN in un'operazione di rent to rent?

Il codice identificativo nazionale lo chiede chi mette l'immobile sul mercato turistico, quindi il sublocatore, non il proprietario che resta fuori dall'attività. Lo prevede l'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella legge 191/2023: chi offre l'unità in locazione per finalità turistiche deve ottenere il codice, esporlo all'esterno dello stabile e indicarlo in ogni annuncio.

Le sanzioni non sono simboliche: da 800 a 8.000 euro per chi affitta senza CIN e da 500 a 5.000 euro per ciascuna unità se il codice non è esposto o non compare negli annunci, con rimozione immediata dell'annuncio. Chi esercita senza la SCIA richiesta rischia da 2.000 a 10.000 euro. Il quadro completo è nell'articolo sulle sanzioni per chi affitta senza CIN.

Lo stesso articolo impone dotazioni di sicurezza: rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili, almeno uno ogni 200 metri quadrati di piano e comunque uno per piano, con sanzione da 600 a 6.000 euro. Nel contratto scrivi chi li installa e chi li mantiene: l'onere è di chi gestisce, ma l'installazione tocca l'immobile del proprietario.

Il proprietario perde la cedolare secca se affitta a te?

È l'obiezione più frequente e la risposta onesta è che oggi la questione è aperta. La cedolare secca è esclusa quando la locazione è conclusa nell'esercizio di un'attività d'impresa, e quando il conduttore è una società la giurisprudenza si è divisa. La Corte di cassazione ha rimesso il punto alle Sezioni Unite con l'ordinanza interlocutoria n. 30016, depositata il 13 novembre 2025.

Quell'ordinanza riguarda i contratti a uso foresteria, ma il nodo è identico: se il contratto è concluso da entrambe le parti nell'esercizio di un'attività d'impresa, il regime agevolato può non spettare. Finché le Sezioni Unite non decidono, la linea corretta con il proprietario è dirglielo e mandarlo dal suo commercialista, non rassicurarlo che per lui non cambia nulla.

C'è poi un limite che riguarda te. L'Agenzia delle Entrate ricorda che dal 2026 il regime delle locazioni brevi si applica solo se non più di due appartamenti per periodo d'imposta sono destinati a questa finalità, contro i quattro degli anni precedenti: oltre la soglia l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Il limite vale anche per le sublocazioni, equiparate alle locazioni brevi dall'articolo 4 del DL 50/2017.

Quali errori rendono il contratto carta straccia?

Quattro errori bruciano l'operazione: un'autorizzazione a sublocare generica o solo verbale, una durata inferiore al minimo di legge, la mancata registrazione, l'assenza di regole scritte sugli arredi e sulla loro sorte alla riconsegna. Sono errori di redazione, non di mercato: costano zero da evitare prima della firma e costano l'intera operazione dopo.

Ne restano due di metodo. Il primo è firmare senza aver letto il regolamento di condominio e quello comunale: la clausola meglio scritta del mondo non autorizza un'attività vietata in quell'edificio o in quella zona. Il secondo è non stabilire per iscritto chi risponde dei danni causati dagli ospiti e con quale copertura assicurativa, perché è la voce che si scopre sempre nel momento peggiore.

Ultimo consiglio: non scaricare un modello e riempirlo. Un accordo di questo tipo tocca insieme la disciplina delle locazioni, quella fiscale e quella turistica, e va fatto leggere a un legale prima della firma. Se stai ancora valutando se partire, il quadro d'insieme è in come avviare un'attività di affitti brevi senza possedere immobili.

Domande frequenti

Il proprietario può revocare l'autorizzazione a sublocare dopo la firma?

No, se l'autorizzazione è scritta nel contratto e riferita all'intera durata: diventa una condizione del rapporto e il locatore non può ritirarla da solo. Può contestarne l'uso soltanto se violi ciò che avete pattuito, per esempio sublocando per finalità diverse da quelle indicate nella clausola.

Che differenza c'è fra sublocazione e cessione del contratto?

Nella sublocazione resti conduttore verso il proprietario e crei un secondo rapporto con l'ospite. Nella cessione esci e un altro prende il tuo posto: l'articolo 1594 del codice civile la vieta senza il consenso del locatore. L'unica deroga è l'articolo 36 della legge 392/1978, quando si trasferisce anche l'azienda.

Quanto costa registrare il contratto?

L'imposta di registro è il 2% del canone annuo: su 7.200 euro l'anno sono 144 euro, come nell'esempio pubblicato dall'Agenzia delle Entrate. Si aggiunge il bollo di 16 euro ogni quattro facciate o cento righe. Le annualità successive si versano entro trenta giorni dalla scadenza della precedente.

Serve la partita IVA per gestire immobili in rent to rent?

Dipende da quante unità gestisci e da come operi. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi si applica a non più di due appartamenti per periodo d'imposta: oltre quella soglia l'attività si presume imprenditoriale e va inquadrata come impresa. La valutazione si fa con un commercialista, caso per caso.

Un contratto scritto bene è metà del lavoro: l'altra metà è scegliere l'immobile giusto, trattare con il proprietario e far girare la gestione senza esserci. Se vuoi vedere come si costruisce un portafoglio di immobili gestiti senza comprarli, candidati al workshop di BnB Academy e valuta se il percorso fa al caso tuo.