Che cosa misura davvero il ROI di un affitto breve

Il ROI di un affitto breve misura quanto rende in un anno il capitale che hai immobilizzato nell'operazione. Si ottiene dividendo l'utile netto annuo per il capitale investito totale e moltiplicando per cento. Utile netto vuol dire fatturato meno costi operativi, commissioni delle piattaforme e imposte. Capitale investito vuol dire prezzo, imposte d'acquisto, notaio, lavori e arredo, non solo la cifra del rogito.

La distanza fra ROI e rendimento lordo è la ragione per cui tanti investimenti sembrano ottimi sulla carta e deludono a bilancio. Il rendimento lordo guarda il fatturato, il ROI guarda quello che avanza. Nelle locazioni brevi i due numeri sono lontani, perché la gestione assorbe voci che un affitto tradizionale non ha: pulizie a ogni turnover, biancheria, utenze sempre a carico tuo, una commissione su ogni prenotazione.

Esiste poi un terzo indicatore, il cash-on-cash return, che divide il flusso di cassa netto per il solo denaro uscito dalle tue tasche, escludendo la parte finanziata. Se compri con un mutuo è l'indicatore che descrive meglio la tua esperienza reale: paghi la rata, incassi le notti, guardi cosa resta a fine mese.

Come si calcola il ROI di un affitto breve?

Il ROI di un affitto breve si calcola con una sola formula: (ricavi annui − costi operativi − imposte) ÷ capitale investito totale × 100. Si parte dal fatturato lordo pagato dagli ospiti, si sottraggono commissioni, pulizie, utenze, manutenzione e tasse, e si divide il risultato per la somma di prezzo, imposte d'acquisto, notaio, ristrutturazione e arredo. Il numero che esce è una percentuale annua.

1. Stima i ricavi annui come tariffa media a notte moltiplicata per le notti effettivamente vendute, mai per 365.
2. Sottrai i costi operativi: commissioni, pulizie, biancheria, utenze, manutenzione, software, imposta di soggiorno se non la riaddebiti all'ospite.
3. Sottrai le imposte: cedolare secca o IRPEF, IMU, tributi comunali.
4. Somma il capitale investito: prezzo, imposte d'acquisto, notaio, provvigione d'agenzia, lavori, arredo e spese di avvio.
5. Dividi l'utile netto per il capitale investito e moltiplica per cento.

Il passaggio che produce più illusioni è il primo. Moltiplicare la tariffa di alta stagione per l'intero anno restituisce un fatturato che nessun appartamento realizza: fra bassa stagione, giorni di stacco fra un ospite e l'altro e fermi per manutenzione, il calendario pieno resta una frazione dell'anno. Un modello prudente parte dalle notti vendute, non dai giorni disponibili.

Qual è la formula del rendimento lordo e netto di un immobile?

Il rendimento lordo di un immobile è (ricavi annui ÷ capitale investito) × 100. Il rendimento netto è (ricavi annui − costi − imposte) ÷ capitale investito × 100, e coincide con il ROI. Il lordo serve solo a scremare in fretta molti annunci, il netto serve a decidere. Fra i due, nelle locazioni brevi, ci passa quasi metà del fatturato.

Un esempio numerico chiarisce l'ordine di grandezza. Le cifre che seguono sono ipotesi di lavoro, non medie di mercato: vanno sostituite con i tuoi preventivi e con i prezzi reali della zona. Immobile da 150.000 euro, 12.000 di imposte d'acquisto, notaio e agenzia, 15.000 fra lavori e arredo: capitale investito 177.000 euro.

Su 200 notti vendute a 110 euro il fatturato lordo è 22.000 euro. Togliendo 660 euro di commissione della piattaforma, 2.000 di utenze, 800 di consumabili e biancheria, 900 di manutenzione, 240 di software, 900 di spese condominiali, 200 di assicurazione e 722 di IMU, i costi arrivano a 6.422 euro. La cedolare secca al 21% sul lordo pesa altri 4.620 euro.

Il conto finale dice tutto: utile netto 10.958 euro, rendimento lordo 12,4% e ROI netto 6,2% sullo stesso immobile e nello stesso anno. È lo scarto che nessun annuncio immobiliare mostra, ed è il numero che decide se l'operazione vale il lavoro che comporta.

Quali costi togliere dal fatturato Airbnb?

Dal fatturato Airbnb vanno tolte tutte le uscite legate al funzionamento dell'alloggio, non solo la commissione della piattaforma. Airbnb applica agli host un costo del servizio del 3% nella struttura a costi condivisi, oppure del 15,5% nella struttura a costo unico, in una forbice fra il 14% e il 16%; quest'ultima è obbligatoria per chi usa un software gestionale. Il resto sono costi tuoi.

• Commissione della piattaforma: 3% oppure 15,5% tipico a costo unico, secondo la struttura attiva sull'annuncio.
• Pulizie e turnover: costo per cambio ospite, spesso riaddebitato ma comunque da tracciare.
• Biancheria e consumabili: lavanderia, kit di cortesia, prodotti.
• Utenze e connettività: luce, gas, acqua, rifiuti e fibra restano a carico dell'host.
• Manutenzione e sostituzioni: elettrodomestici, materassi, piccole riparazioni.
• Spese condominiali e assicurazione sull'immobile.
• Software: channel manager, serratura smart, strumenti di pricing.
• Imposte: cedolare secca o IRPEF, IMU, imposta di soggiorno se non la riaddebiti.

L'IMU è la voce che si dimentica più spesso perché non passa dalla piattaforma. L'aliquota di base per gli immobili diversi dall'abitazione principale è lo 0,86%, i Comuni possono portarla fino all'1,06% e, ai sensi dei commi 754 e 755 della Legge 160/2019, fino all'1,14%. La base imponibile è la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 per il gruppo catastale A, escluso A/10.

Quanto pesa il fisco sul ROI di un affitto breve

Sul ROI di un affitto breve il fisco incide sull'incasso, oltre che sul possesso. Chi opta per la cedolare secca paga il 26% dal 1° gennaio 2024, aliquota ridotta al 21% sui redditi di una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, scelta dal contribuente in dichiarazione. La regola è nell'articolo 1, comma 63, della Legge 213/2023, che ha modificato l'articolo 4 del DL 50/2017.

La base imponibile è l'intero corrispettivo lordo del contratto, senza l'abbattimento forfettario del 5% previsto per la tassazione ordinaria dei canoni. Tradotto: la cedolare si calcola su quello che paga l'ospite, non su quello che arriva sul conto dopo la commissione. Nell'esempio precedente sono 4.620 euro su 22.000 euro di fatturato, non su 21.340.

Dal 2026 è cambiata anche la soglia. L'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025, legge di bilancio 2026, riconosce il regime fiscale delle locazioni brevi solo a chi destina a questa finalità non più di due appartamenti per periodo d'imposta: fino al 31 dicembre 2025 erano quattro. Oltre la soglia l'attività, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale: è il primo parametro da verificare prima del terzo immobile.

La ritenuta del 21% trattenuta da portali e intermediari, invece, non è un costo: è un acconto sull'imposta dovuta e si recupera in dichiarazione. Va versata con modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo. Sul ROI non incide, sulla cassa sì: con l'aliquota al 26% resta un saldo da accantonare. Il quadro completo è nella guida alla tassazione degli affitti brevi, mentre la scelta dell'immobile agevolato è spiegata nell'analisi sulla cedolare secca al 26%.

Che cosa entra nel capitale investito oltre al prezzo d'acquisto

Nel capitale investito entra ogni euro necessario per portare l'immobile alla prima prenotazione. Comprando da un privato senza agevolazione prima casa, l'Agenzia delle Entrate indica un'imposta di registro del 9%, con un minimo di 1.000 euro, più imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Comprando da un'impresa costruttrice entro cinque anni si paga invece l'IVA.

• Da privato, seconda casa: registro 9% (minimo 1.000 euro), ipotecaria 50 euro, catastale 50 euro.
• Da impresa entro 5 anni: IVA al 10%, o 22% per le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9, più registro, ipotecaria e catastale a 200 euro ciascuna.
• Notaio e visure: onorario e spese, da preventivare prima del compromesso.
• Provvigione d'agenzia, se l'acquisto passa da un intermediario.
• Lavori e arredo: ristrutturazione, impianti, elettrodomestici, biancheria, servizio fotografico.
• Costi di avvio: pratiche comunali, CIN, allacci, utenze a vuoto.

Con il meccanismo del prezzo-valore, chi acquista da privato fuori dall'esercizio di attività d'impresa può chiedere che l'imposta di registro sia calcolata sul valore catastale invece che sul prezzo pagato: sposta l'importo, non l'aliquota. Nel calcolo del ROI tutte queste voci vanno a denominatore, e ignorarle gonfia il risultato di diversi punti percentuali.

Qual è il tasso di occupazione medio degli affitti brevi?

Non esiste una statistica ufficiale italiana che pubblichi il tasso di occupazione medio degli affitti brevi. Istat rileva arrivi, presenze e permanenza media per tipo di struttura, non la percentuale di notti vendute per singolo alloggio. Il tasso di occupazione va quindi calcolato sul tuo calendario, con una formula elementare: notti vendute ÷ notti disponibili × 100, mese per mese e non solo sull'anno.

Quello che le fonti ufficiali dicono, e che serve al modello, è la stagionalità. Secondo il comunicato Istat sui flussi turistici del 9 marzo 2026, nel quarto trimestre 2025 si concentra il 14,8% delle presenze turistiche annuali: tre mesi su dodici pesano meno di un sesto del movimento. Un calcolo che spalma le notti in modo uniforme sull'anno sbaglia per costruzione.

Gli stessi dati mostrano un extra-alberghiero in salute: nel quarto trimestre 2025 le presenze negli esercizi extra-alberghieri crescono del 6,6% contro l'1,2% degli alberghi, per 23,4 milioni di presenze, con una permanenza media di 2,82 notti. Sull'intero 2025 gli arrivi calano dello 0,9% e le presenze salgono del 2,3%: si viaggia poco meno spesso, ma si resta di più.

Anche il quadro europeo cresce: Eurostat, nel comunicato del 1° aprile 2026, riporta 951,6 milioni di notti prenotate nell'Unione europea tramite Airbnb, Booking ed Expedia nel 2025, +11,4% sul 2024. Sono dati di domanda, non di redditività: dicono che il mercato tira, non che il tuo appartamento venderà 250 notti a stagione.

Qual è un ROI accettabile per un affitto breve, in percentuale?

Non esiste una soglia ufficiale di ROI accettabile per un affitto breve, e diffidare di chi ne cita una è una buona regola. La percentuale che conta è relativa: un ROI è accettabile quando batte, con un margine che ripaga rischio e lavoro, il rendimento che lo stesso capitale otterrebbe senza che tu debba gestire nulla. Sotto quella soglia stai comprando un secondo lavoro.

Tre verifiche rendono il giudizio meno arbitrario di una percentuale sparata a caso. Sono controlli aritmetici, si fanno sul foglio di calcolo prima di firmare qualsiasi cosa e bastano dieci minuti: servono i preventivi veri e le tariffe degli annunci concorrenti nella stessa zona.

• Confronto con l'alternativa passiva: il netto va misurato contro un impiego dello stesso capitale che non richieda ore di lavoro.
• Tenuta a occupazione ridotta: rifai il conto con il 20% di notti in meno e vedi se il flusso di cassa resta positivo.
• Confronto con la locazione tradizionale: calcola il ROI dello stesso immobile affittato 4+4, con lo stesso metodo, e misura il delta.

Il terzo controllo smonta più operazioni degli altri due. Se il vantaggio dell'affitto breve sul contratto lungo è di pochi punti, quei punti li paghi con decine di ore di gestione e con un rischio normativo più alto. Se invece il delta è ampio e regge anche con l'occupazione ridotta, l'operazione ha una struttura solida.

In quanto tempo si rientra dall'investimento?

Il tempo di rientro si calcola dividendo il capitale investito per l'utile netto annuo. Con i numeri dell'esempio, 177.000 euro di capitale e 10.958 euro di utile, il rientro teorico arriva a circa 16 anni. È un indicatore grezzo, perché ignora la rivalutazione dell'immobile, l'inflazione e il fatto che una parte del capitale resta recuperabile con la vendita.

Chi compra con un mutuo ragiona su un altro numero. Il capitale di tasca propria è solo l'anticipo più le spese, quindi il rientro percentuale è più rapido, ma il flusso di cassa mensile si assottiglia per via della rata. Il ricorso al credito, del resto, è molto diffuso.

Secondo il comunicato dell'Agenzia delle Entrate del 10 giugno 2026, nel primo trimestre 2026 il 47,8% delle compravendite residenziali è avvenuto con mutuo ipotecario, per oltre 11 miliardi di capitale erogato, su quasi 180.000 abitazioni scambiate e con una crescita del 4,4% sullo stesso trimestre 2025.

Sul tempo di rientro incidono poche leve, quasi tutte sul numeratore. Alzare la tariffa media senza perdere notti è la più efficace, ed è il terreno del dynamic pricing applicato agli affitti brevi. Ridurre i costi fissi è la seconda. Comprare meglio è la terza, e si gioca prima del rogito, quando scegli l'immobile e tratti il prezzo.

Come cambia il ROI se non compri l'immobile

Senza acquisto il ROI cambia natura, perché cambia il denominatore. Chi prende un immobile in gestione o in locazione con facoltà di sublocare non immobilizza il prezzo d'acquisto: investe arredo, cauzione, primo canone e mesi di rodaggio. Il capitale scende da centinaia di migliaia di euro a poche migliaia, quindi la percentuale sale, ma il rischio si sposta tutto sul contratto.

La formula resta identica, cambiano le voci. Al posto di IMU e imposte d'acquisto entrano il canone annuo pagato al proprietario, la registrazione del contratto e la quota di mesi vuoti da mettere a budget. Il margine è la differenza fra quello che incassi dagli ospiti e quello che paghi al proprietario, al netto dei costi operativi già visti.

Il punto delicato è che una percentuale altissima su un capitale piccolo dice poco. Con 8.000 euro investiti in arredo, un margine di 4.000 euro l'anno vale il 50% di ROI, ma resta un guadagno esposto alla disdetta del proprietario. Quando invece si compra, la scelta dell'immobile pesa più della gestione: la guida su come scegliere il miglior immobile per affitti brevi raccoglie i criteri da valutare.

Gli errori di calcolo che gonfiano il ROI sulla carta

Gli errori che gonfiano il ROI sono sempre gli stessi cinque e agiscono tutti nella stessa direzione: alzano il numeratore o abbassano il denominatore. Chi vende un'operazione li usa in buona fede o meno, e chi la compra deve riconoscerli in trenta secondi su un foglio di calcolo altrui. Sono errori aritmetici, non opinioni.

• Usare 365 notti o il tasso di occupazione dell'alta stagione come base annua.
• Calcolare la cedolare sull'accredito ricevuto invece che sul corrispettivo lordo pagato dall'ospite.
• Mettere a denominatore il solo prezzo d'acquisto, dimenticando imposte, notaio, lavori e arredo.
• Trattare la ritenuta del 21% come imposta definitiva quando si applica l'aliquota del 26%.
• Non prevedere alcun fondo per sostituzioni, sfitto e mesi di rodaggio del nuovo annuncio.

Un sesto errore è più sottile: confrontare il ROI di un immobile appena avviato con quello di un annuncio consolidato. Un annuncio nuovo parte senza recensioni e senza storico, quindi vende meno notti e a tariffe più basse nei primi mesi. Metterlo a budget non è pessimismo, è il modo per non rifare i conti a marzo.

Domande frequenti

Il ROI si calcola sul prezzo dell'immobile o sul capitale investito?

Sul capitale investito totale, che comprende prezzo, imposte d'acquisto, notaio, eventuale provvigione, lavori, arredo e spese di avvio. Usare il solo prezzo d'acquisto sovrastima il rendimento, perché ignora una quota rilevante dell'esborso reale. Fra i due modi di calcolarlo, il ROI corretto è sempre il più basso.

La cedolare secca si paga su quello che incassa Airbnb o su quello che arriva sul conto?

Sul corrispettivo lordo del contratto, cioè su quello che paga l'ospite, senza l'abbattimento forfettario del 5% previsto per la tassazione ordinaria dei canoni. La commissione trattenuta dalla piattaforma non riduce la base imponibile: resta un costo tuo, da sottrarre nel calcolo del ROI ma non in quello dell'imposta.

Quanti appartamenti posso affittare in locazione breve nel 2026?

Dal periodo d'imposta 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo per chi destina a questa finalità non più di due appartamenti per anno, per effetto dell'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era quattro. Oltre la soglia l'attività si presume imprenditoriale.

Le pulizie addebitate all'ospite entrano nel calcolo del ROI?

Sì, da entrambi i lati. L'importo incassato aumenta il fatturato e il costo pagato all'impresa di pulizie lo riduce: se le due cifre coincidono l'effetto sul ROI è nullo, se il costo reale supera quello addebitato la differenza erode il margine. Vanno tracciate separatamente, mai compensate a occhio.

Fare questi conti prima di firmare è la differenza fra un immobile che lavora per te e uno che ti tiene occupato senza compenso. Se vuoi costruire il modello su un caso concreto, con i criteri di scelta dell'immobile, puoi candidarti al workshop di BnB Academy e confrontare i tuoi numeri con il nostro metodo.