Cedolare secca 2026 sugli affitti brevi: che cosa è cambiato davvero

Dal 1° gennaio 2026 l'aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi resta al 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare scelta ogni anno in dichiarazione. La novità vera è un'altra: il regime si può applicare solo se nell'anno destini alla locazione breve non più di due appartamenti, mentre fino al 31 dicembre 2025 il limite era quattro.

Le aliquote non sono nuove. Il 26% con riduzione al 21% su un immobile è in vigore dal 1° gennaio 2024, introdotto dall'articolo 1, comma 63, della Legge 213/2023 che ha riscritto l'articolo 4, comma 2, del DL 50/2017, convertito nella Legge 96/2017. Quello che cambia nel 2026 è la porta d'ingresso al regime, non il prezzo del biglietto.

Il taglio da quattro a due appartamenti arriva dalla legge di bilancio 2026, la Legge 199/2025, articolo 1, comma 17, che ha modificato l'articolo 1, comma 595, della Legge 178/2020. Superata la soglia, l'attività di locazione breve «da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale»: fuori dalla cedolare, dentro il reddito d'impresa.

Quando si applica il 26% invece del 21%?

Il 21% si applica ai redditi di una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, individuata dal contribuente nella dichiarazione dei redditi. Tutti gli altri immobili affittati con contratti brevi scontano il 26%. Non conta il canale usato né il tipo di ospite: conta solo quante case destini alla locazione breve nello stesso anno e quale scegli come immobile agevolato. Tradotto nei tre casi che coprono quasi tutti:

• Un solo appartamento affittato con contratti brevi: 21% su tutti i corrispettivi dell'anno.
• Due appartamenti: 21% su quello indicato in dichiarazione, 26% sull'altro.
• Tre o più appartamenti: nessuna cedolare, si esce dal regime delle locazioni brevi.

La scelta dell'immobile agevolato si rifà ogni anno e non è vincolata a quella dell'anno prima. Se un appartamento ha reso 22.000 euro e l'altro 9.000, indicare al 21% quello più produttivo vale cinque punti di aliquota sulla differenza: sono soldi che restano sul conto senza fare nulla di diverso nella gestione.

Cedolare secca con più di un immobile: come funziona il limite dei due appartamenti

Il limite si conta per periodo d'imposta e per appartamenti destinati alla locazione breve, non per numero di contratti. Trenta contratti da tre notti sullo stesso bilocale restano un appartamento; due monolocali affittati per una settimana ciascuno sono due appartamenti. Superati i due, la presunzione di imprenditorialità riguarda l'intera attività, non solo l'immobile in eccesso.

La conseguenza pratica è che il conteggio va fatto prima di prendere in gestione la terza casa, non a dichiarazione aperta. Chi ha impostato il portafoglio sul vecchio tetto dei quattro appartamenti si trova con due immobili di troppo rispetto al regime, e la scelta va fatta entro l'anno: ridurre, oppure passare a una struttura d'impresa e organizzarsi di conseguenza.

Attenzione a un punto che sfugge spesso: la disciplina delle locazioni brevi vale anche per sublocazioni e contratti conclusi dal comodatario. Chi lavora in rent to rent affitta immobili altrui, ma quegli appartamenti entrano lo stesso nel suo conteggio personale. Il limite segue chi loca, non chi possiede.

Cosa succede dal terzo appartamento in poi?

Dal terzo appartamento destinato alla locazione breve l'attività si presume imprenditoriale: i corrispettivi non sono più redditi diversi o fondiari tassabili con cedolare, ma reddito d'impresa. Cambia tutto l'impianto — partita IVA, contabilità, adempimenti IVA e posizione previdenziale — e cambia anche il modo di calcolare il margine, perché entrano in gioco costi deducibili prima irrilevanti. Quello che si apre non è un incidente, è un altro mestiere:

• apertura della partita IVA con il codice attività corretto e iscrizione al registro delle imprese;
• adempimenti contabili e IVA, fatturazione elettronica, dichiarazioni periodiche;
• posizione previdenziale come esercente attività d'impresa;
• deducibilità dei costi di gestione, che nel regime della cedolare non esiste.

Non è automaticamente uno svantaggio: sopra una certa dimensione la struttura d'impresa spesso conviene, proprio perché arredi, pulizie, software e commissioni diventano deducibili. È una decisione da fare con il commercialista sui propri numeri, non per default. Se il dubbio è a monte, il punto di partenza è capire quando serve davvero la partita IVA per Airbnb.

Cedolare secca chi la può scegliere?

La cedolare sulle locazioni brevi spetta alle persone fisiche che affittano fuori dall'esercizio di attività d'impresa, per contratti di durata non superiore a 30 giorni su immobili abitativi situati in Italia. Vale anche per sublocatori e comodatari, e anche per l'affitto di singole stanze. Il requisito riguarda entrambe le parti: anche il conduttore non deve agire come impresa. I requisiti da verificare uno per uno, prima di contare sull'aliquota:

• durata del singolo contratto non superiore a 30 giorni, conteggiata contratto per contratto;
• immobile in categoria catastale da A1 ad A11, escluso A10 (uffici e studi privati), con le relative pertinenze;
• locatore e conduttore persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa: sono esclusi, per esempio, i contratti a uso foresteria stipulati da un'azienda;
• servizi accessori ammessi (biancheria, pulizia, wi-fi), ma non colazione, somministrazione di alimenti o noleggio auto, che spostano il contratto su un'attività d'impresa.

L'imposta si calcola sull'intero corrispettivo indicato nel contratto, senza l'abbattimento forfettario del 5% previsto nella tassazione ordinaria dei canoni. Se il contratto prevede un forfait per i servizi, anche quello entra nella base imponibile: restano fuori solo le spese sostenute direttamente dall'ospite o riaddebitate sui consumi effettivi.

Conviene la cedolare secca o il regime ordinario?

Dipende dallo scaglione IRPEF in cui cadono gli altri redditi. Nel 2026 le aliquote sono 23% fino a 28.000 euro, 33% oltre 28.000 e fino a 50.000, 43% oltre 50.000 (articolo 11 del TUIR, secondo scaglione ridotto dalla Legge 199/2025). Con la cedolare paghi 21% o 26% sul lordo e non cumuli; con l'ordinario cumuli, ma deduci il 5% forfettario. Il confronto va fatto su quattro voci, non solo sull'aliquota:

• Cedolare secca: 21% o 26% sull'intero canone, sostituisce IRPEF e addizionali regionale e comunale, niente imposta di registro e di bollo sui contratti registrati.
• Regime ordinario: canone ridotto del 5% forfettario, poi sommato agli altri redditi e tassato allo scaglione marginale, con addizionali in aggiunta.
• Effetto cumulo: la cedolare non fa salire di scaglione gli altri redditi, l'ordinario sì.
• Effetto detrazioni: il reddito assoggettato a cedolare resta comunque nel calcolo dell'ISEE, dei familiari a carico e di deduzioni e detrazioni.

Per un dipendente con reddito nel secondo scaglione, la cedolare al 21% batte quasi sempre l'ordinario. Sotto i 28.000 euro complessivi il vantaggio si assottiglia e va verificato caso per caso, soprattutto con l'aliquota al 26%. Il confronto numerico completo è nell'articolo su cedolare secca o regime ordinario per gli affitti brevi.

Come si dichiara la cedolare secca sugli affitti brevi?

L'opzione si esercita nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui i canoni sono maturati o i corrispettivi riscossi: non serve un modulo preventivo, perché per i contratti sotto i 30 giorni non c'è obbligo di registrazione. I dati dell'immobile vanno nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi PF. La sequenza operativa, per non arrivare a giugno a rincorrere i documenti:

1. raccogli per ogni immobile i corrispettivi lordi incassati nell'anno, comprese le somme trattenute dai portali;
2. recupera le certificazioni delle ritenute operate dagli intermediari;
3. indica in dichiarazione l'unità immobiliare da tassare al 21%, scegliendo quella con i corrispettivi più alti;
4. applica il 26% agli altri immobili e scomputa le ritenute già subite.

Un dettaglio che pesa: chi subloca o gestisce in comodato dichiara i corrispettivi fra i redditi diversi, mentre il reddito fondiario resta in capo al proprietario. Sono due dichiarazioni distinte sullo stesso immobile, ed è il punto in cui si sbaglia più spesso quando si lavora su immobili non propri.

Che cosa cambia se affitti su Airbnb o su Booking?

Gli intermediari e i portali che incassano i corrispettivi operano una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sull'ammontare lordo, la versano entro il giorno 16 del mese successivo con il codice tributo 1919 e la certificano. La ritenuta non è l'imposta finale: si scomputa in dichiarazione, dove si liquida il 21% o il 26% effettivamente dovuto.

Gli stessi soggetti trasmettono all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi tramite loro entro il 30 giugno dell'anno successivo. Il pacchetto comprende nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, indirizzo dell'immobile, importo lordo e codice identificativo nazionale. L'omessa o infedele comunicazione è sanzionata ai sensi dell'articolo 11, comma 1, del D.Lgs. 471/1997.

Due conseguenze concrete. La prima: il CIN previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, viaggia dentro quella comunicazione, quindi l'annuncio senza codice non è solo un problema di piattaforma — è un dato che manca all'Agenzia. Se il codice non ce l'hai ancora, parti dalla guida sul codice CIN per affitti brevi.

La seconda riguarda i comproprietari: se il contratto è firmato da uno solo e la ritenuta è certificata solo a lui, solo lui può scomputarla. Gli altri dichiarano la loro quota e scelgono in autonomia fra cedolare e regime ordinario, senza poter recuperare una ritenuta che non risulta a loro nome.

Quali conti rifare prima del prossimo contratto

Con due sole case ammesse al regime, il margine per immobile conta più del numero di immobili. Prima di firmare il prossimo contratto va rifatto il conto netto per ciascun appartamento: corrispettivi lordi, aliquota effettiva applicabile nel 2026, costi di gestione e commissioni. È il calcolo che dice se conviene tenere, cedere o cambiare struttura.

1. Conta gli appartamenti che destinerai alla locazione breve nel 2026: se sono più di due, decidi ora quali due restano.
2. Stima i corrispettivi lordi annui per immobile e assegna il 21% a quello più produttivo.
3. Calcola l'imposta sui restanti al 26% e sottrai le ritenute già operate dai portali.
4. Confronta il netto con quello che otterresti in regime d'impresa, con i costi deducibili al loro valore reale.
5. Porta i due scenari al commercialista prima di prendere impegni contrattuali pluriennali.

Chi gestisce immobili non propri ha un margine di manovra in più: può scegliere quali contratti tenere in capo a sé e quali strutturare diversamente. È il motivo per cui il modello di gestione va deciso insieme alla fiscalità, non dopo. La panoramica completa delle imposte in gioco è nella guida alla tassazione degli affitti brevi.

Domande frequenti

La cedolare secca al 26% si applica anche se affitto tramite Airbnb?

L'aliquota non dipende dal canale. L'articolo 4, comma 2, del DL 50/2017 distingue solo fra l'unità immobiliare indicata in dichiarazione, tassata al 21%, e le altre, tassate al 26%. Affittare direttamente o tramite portale cambia gli adempimenti dell'intermediario, non l'imposta che paghi tu.

Ho due appartamenti: posso scegliere ogni anno quale tassare al 21%?

Sì. L'unità immobiliare agevolata si individua nella dichiarazione dei redditi di ciascun periodo d'imposta, quindi la scelta è annuale e non vincola gli anni successivi. Conviene rifarla ogni anno sui corrispettivi effettivi, indicando al 21% l'immobile che ha incassato di più.

Il limite dei due appartamenti vale per i contratti o per gli immobili?

Vale per gli appartamenti destinati alla locazione breve in ciascun periodo d'imposta, non per il numero di contratti. Puoi stipulare decine di contratti brevi sullo stesso immobile senza superare il limite; è il terzo appartamento a far scattare la presunzione di attività imprenditoriale prevista dalla Legge 199/2025.

La ritenuta del 21% trattenuta dal portale è l'imposta definitiva?

No, è una ritenuta a titolo d'acconto. In dichiarazione liquidi l'imposta dovuta, 21% o 26% a seconda dell'immobile, e scomputi quanto già trattenuto. Se hai subito più ritenute di quante ne servano, la differenza si recupera in dichiarazione o si chiede a rimborso.

Cosa rischio se supero i due appartamenti in corso d'anno?

Il conteggio è per periodo d'imposta: destinare un terzo appartamento anche solo per una parte del 2026 fa venire meno il regime delle locazioni brevi per quell'anno, con la presunzione di attività imprenditoriale. Prima di aggiungere il terzo immobile, la posizione va verificata con il commercialista.

Serve il CIN per applicare la cedolare secca?

Il CIN è un obbligo autonomo, previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, e non è una condizione dell'opzione fiscale. Resta però un dato che gli intermediari trasmettono all'Agenzia delle Entrate insieme agli altri elementi del contratto, quindi l'assenza del codice emerge comunque dai flussi informativi.

Se il quadro fiscale del 2026 ti obbliga a scegliere quali immobili tenere e come strutturarli, il passo successivo è lavorare sui numeri della tua situazione: al workshop di BnB Academy si parte proprio dal margine per immobile e dal modello di gestione da costruirci sopra.