Come funziona Airbnb Experiences per un host nel 2026?

Airbnb Experiences è il canale con cui un host vende attività a orario definito - una camminata nel quartiere, una lezione di cucina, un tour fotografico - a ospiti che possono prenotarle anche senza dormire in un alloggio Airbnb. Tu proponi l'attività, la piattaforma la valuta e la pubblica in app, gli ospiti prenotano un posto e Airbnb trattiene una commissione su ogni prenotazione prima di accreditarti il saldo.

Il prodotto non è nuovo ma è stato rifatto da zero. Con il Summer Release del 13 maggio 2025 Airbnb ha rilanciato le Esperienze in 650 città e ha introdotto i Servizi in 260 città, con categorie come chef a domicilio, fotografia e personal training. Le due famiglie convivono nella stessa app, ma hanno condizioni economiche diverse.

Il Summer Release successivo, annunciato il 20 maggio 2026, ha spinto Airbnb Experiences verso i luoghi simbolo e il cibo: la piattaforma dichiara oltre 3.000 esperienze nei landmark e oltre 2.500 legate alla cultura gastronomica, con una valutazione media di 4,93 su 5. Per un host significa una cosa sola: la vetrina esiste, ma l'asticella qualitativa è alta.

Quanto si guadagna con le esperienze Airbnb?

Il ricavo di un'esperienza Airbnb si calcola con tre numeri: prezzo a persona, posti effettivamente venduti e commissione della piattaforma. Un'attività da 45 euro a persona con sei partecipanti incassa 270 euro lordi, dai quali Airbnb trattiene il 20%: restano 216 euro prima di costi vivi, tempo e imposte. Non esiste un guadagno medio garantito, esiste una formula da riempire con i tuoi numeri.

La differenza fra un'esperienza redditizia e una che brucia i weekend sta nei costi che quasi nessuno mette a budget. Il prezzo non si copia dai concorrenti: si costruisce dal basso, voce per voce. Prima di fissarlo, elenca tutto quello che l'attività consuma davvero, comprese le ore che non vedi in calendario:

• materiali e ingredienti per partecipante, moltiplicati per il numero massimo di posti;
• ingressi, biglietti o affitto dello spazio se l'attività non si svolge a casa tua;
• assicurazione di responsabilità civile adeguata all'attività che proponi;
• il tuo tempo effettivo: non la durata dell'esperienza, ma quella più preparazione, spostamenti e riordino;
• la quota di sedute che partono con posti vuoti, la voce che affonda i conti più della commissione.

Il numero che conta non è l'incasso della seduta ma il margine orario. Se un'esperienza da tre ore ne assorbe cinque e lascia 216 euro lordi meno 40 di materiali, stai lavorando a poco più di 35 euro l'ora lordi: accettabile come entrata accessoria, insufficiente per togliere tempo alla gestione.

Quali sono le commissioni di Airbnb Experiences?

Airbnb applica alle esperienze una commissione host di norma pari al 20% del prezzo della prenotazione, trattenuta automaticamente prima dell'accredito. Ai Servizi, la famiglia introdotta nel 2025 per prestazioni come chef, fotografia o benessere, si applica invece una commissione di norma del 15%, con un minimo di 6 dollari o l'equivalente in valuta locale. Sono le due aliquote da confrontare prima di scegliere il formato.

La distinzione pesa più di quanto sembri, perché la stessa competenza si può vendere in tre modi diversi, con margini e vincoli che non si somigliano. Cambiano le persone servite per volta, il modo in cui il ricavo cresce e la disciplina fiscale applicabile:

• Airbnb Experiences: attività di gruppo con posti a calendario, commissione host del 20%, ricavo che cresce con i partecipanti;
• Servizi: prestazione su richiesta per un singolo ospite o un piccolo nucleo, commissione host del 15% con minimo di 6 dollari, ricavo legato alla tariffa individuale;
• Locazione breve: la notte venduta, con commissione legata al piano tariffario dell'annuncio e una disciplina fiscale diversa.

Attenzione a non leggere il 20% come l'unico costo della piattaforma. La commissione si calcola sul prezzo che pubblichi, quindi un prezzo tirato al ribasso per riempire il calendario taglia il margine due volte: sul ricavo immediato e sul valore percepito dell'attività, che si trascina nelle recensioni.

Quali requisiti servono per proporre un'esperienza?

Airbnb non accetta qualunque attività: chiede una competenza dimostrabile, un legame reale con il territorio e un luogo adeguato. Sul fronte della competenza basta soddisfare uno dei criteri indicati dalla piattaforma, ad esempio almeno cinque anni di pratica nel proprio campo, una conoscenza tramandata in famiglia o una copertura da parte di testate riconosciute. Servono inoltre identità verificata, foto, titolo e un programma dettagliato.

Vale la pena leggerli prima di investire tempo nel format, non dopo il primo rifiuto: la revisione di Airbnb Experiences guarda alla sostanza dell'attività, non alla presentazione. Un'idea generica scritta benissimo viene respinta, una competenza vera descritta male si corregge. I punti valutati in approvazione sono questi:

• competenza dimostrabile: almeno cinque anni di pratica nel proprio campo, oppure conoscenze plurigenerazionali o legate al patrimonio culturale, oppure riconoscimenti da testate affermate;
• connessione locale: l'attività deve essere collegata a ciò per cui la città è conosciuta, alla sua cultura o alla sua cucina;
• luogo idoneo: lo spazio dell'esperienza deve essere sicuro, pulito, confortevole e attrezzato;
• programma strutturato: un itinerario dettagliato con almeno tre attività distinte, non una passeggiata improvvisata;
• identità verificata e presentazione completa, con foto e titolo descrittivi.

A questi requisiti di piattaforma si sommano quelli che la legge italiana impone all'attività in sé. Airbnb approva il format, non ti rilascia un'autorizzazione: licenze, abilitazioni e adempimenti locali restano a carico tuo, come accade per la comunicazione degli ospiti alla Questura.

La legge italiana sulle guide turistiche cambia le regole del gioco

In Italia l'attività di guida turistica è riservata per legge. La legge 13 dicembre 2023, n. 190 subordina l'esercizio della professione al superamento di un esame di abilitazione nazionale e alla successiva iscrizione nell'elenco nazionale tenuto dal Ministero del Turismo (articolo 3, comma 1). Chi accompagna turisti illustrando il patrimonio storico, artistico o archeologico senza quell'iscrizione sta svolgendo un'attività riservata.

L'articolo 2, comma 2, definisce attività propria della guida turistica l'illustrazione e l'interpretazione, nel corso di visite guidate, del valore e del significato dei beni che compongono il patrimonio storico, culturale, museale, religioso, architettonico, artistico e archeologico italiano. È la descrizione esatta di molti tour urbani venduti come esperienze.

Il divieto tocca anche le piattaforme. L'articolo 12, comma 3, vieta ad agenzie di viaggio, tour operator e ogni altro intermediario di avvalersi, anche mediante l'uso di piattaforme digitali, di soggetti non iscritti nell'elenco nazionale, e impone di indicarne il numero di iscrizione. Il legislatore ha citato le piattaforme esplicitamente: non è una zona grigia.

Quanto si rischia se accompagni turisti senza abilitazione

Le sanzioni stanno nell'articolo 12, comma 5, della stessa legge: da 3.000 a 12.000 euro per chi svolge od offre le attività proprie della guida turistica senza essere iscritto nell'elenco nazionale, e da 5.000 a 15.000 euro per gli intermediari e per i responsabili dei luoghi della cultura. I controlli spettano ai Comuni tramite la polizia locale, e il Comune in cui è commessa la violazione incamera i proventi.

Serve la partita IVA per le esperienze su Airbnb?

Dipende dalla continuità, non dall'importo. Una prestazione realmente occasionale può restare fuori dalla partita IVA e tassarsi come reddito diverso; un'attività organizzata, ripetuta e programmata a calendario è esercizio abituale e la partita IVA serve. La soglia di 5.000 euro annui che molti citano riguarda la previdenza, non l'IVA: è il limite oltre il quale scatta l'iscrizione alla Gestione separata INPS.

Quella soglia nasce dall'articolo 44, comma 2, del DL 269/2003, convertito nella legge 326/2003: superati i 5.000 euro di compensi annui da lavoro autonomo occasionale, sommando tutti i committenti dell'anno solare, i contributi si versano alla Gestione separata solo sulla parte eccedente. Non è un lasciapassare fiscale: puoi essere abituale, e quindi tenuto alla partita IVA, anche restando sotto quella cifra.

Il criterio pratico è semplice. Se pubblichi un'esperienza Airbnb con posti a calendario fisso, la promuovi e la ripeti ogni settimana, stai organizzando un'attività: quella è impresa o lavoro autonomo abituale, con partita IVA e inquadramento conseguente. Se hai dubbi sul confine, leggi anche il pezzo su quando serve la partita IVA per Airbnb e parlane con il tuo commercialista prima di pubblicare.

Esperienze e affitti brevi insieme: conviene davvero?

Conviene quando l'esperienza usa una competenza che già possiedi e un tempo che non stai sottraendo alla gestione, e non conviene quando nasce solo per riempire il calendario. Il motivo è che le due attività hanno regimi fiscali, rischi e clienti diversi: l'affitto breve produce un reddito da locazione, l'esperienza è una prestazione di servizi tassata come attività d'impresa o di lavoro autonomo.

Il vantaggio reale non è il fatturato delle esperienze Airbnb, che resta accessorio, ma quello che ti portano intorno. Un'attività ben fatta genera recensioni, contenuti, contatti diretti e una ragione in più per essere scelto in un periodo debole. È la stessa logica con cui si affronta il problema di riempire il calendario in bassa stagione: si aggiunge una domanda diversa, non si abbassa il prezzo.

Lo svantaggio è altrettanto concreto. L'esperienza ti inchioda a un orario e a un luogo, l'esatto contrario di quello che cerca chi costruisce una gestione che funziona a distanza. Prima di aggiungere un impegno fisso settimanale, verifica che la macchina degli appartamenti giri senza di te: se non gira, l'esperienza peggiora due business invece di migliorarne uno.

Il rischio fiscale di impacchettare l'esperienza dentro l'affitto

Vendere l'esperienza insieme alla notte, dentro lo stesso contratto, può farti perdere il regime delle locazioni brevi. La guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi aggiornata ad aprile 2026 è netta: restano fuori dalla disciplina i contratti con cui il locatore, oltre a mettere a disposizione l'immobile, fornisce prestazioni aggiuntive non strettamente connesse all'uso abitativo. In quel caso si ricade nell'attività d'impresa, anche se svolta in modo occasionale.

La stessa guida distingue due famiglie di servizi, e la differenza non è di sfumatura ma di regime applicabile: da una parte le prestazioni che servono ad abitare l'immobile, dall'altra quelle che ne fanno un'altra cosa. Restano compatibili con le locazioni brevi e con la cedolare secca:

• la fornitura di biancheria;
• la pulizia dei locali;
• la concessione dell'utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.

Fanno invece uscire dal regime, perché configurano una prestazione riconducibile ad attività d'impresa, i servizi che l'ospite non compra per abitare ma per fare qualcosa in più durante il soggiorno. Sono esattamente quelli che somigliano a un'esperienza venduta insieme alla notte, ed è il motivo per cui il confine va rispettato alla lettera:

• il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande;
• la messa a disposizione di auto a noleggio;
• la messa a disposizione di guide turistiche o interpreti.

La conseguenza pratica è una sola: l'esperienza va venduta come prenotazione separata, con un suo prezzo e un suo inquadramento, mai inclusa nel canone. Il punto non è formale, perché se finisce dentro il contratto d'affitto riqualifichi l'intera posizione come attività d'impresa.

Cosa cambia con la soglia dei due appartamenti dal 2026?

Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo a chi destina a questa finalità non più di due appartamenti per periodo d'imposta, contro i quattro validi fino al 31 dicembre 2025. Lo ha stabilito l'articolo 1, comma 17, della legge 199/2025. Superata la soglia, l'attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Questo cambia il calcolo di chi pensa alle esperienze Airbnb come entrata accessoria. Se sei già vicino alla soglia, un'attività di servizi organizzata e ripetuta rafforza la lettura imprenditoriale della tua posizione complessiva. La domanda giusta non è se l'esperienza è tassata a parte, ma che immagine dà dell'insieme.

Sul fronte dell'imposta sostitutiva, chi resta dentro il regime applica la cedolare secca al 26%, ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, individuata in dichiarazione. Per il quadro completo delle aliquote e di chi può ancora sceglierle, trovi i dettagli nell'approfondimento sulla cedolare secca al 26% nel 2026.

Quali esperienze reggono il conto per chi gestisce appartamenti

Funzionano le attività che sfruttano una competenza che già hai, si svolgono vicino agli immobili che gestisci e non richiedono un'abilitazione riservata. Una lezione di cucina regionale, un laboratorio artigianale, una sessione fotografica, un itinerario sportivo o naturalistico stanno lontani dal perimetro della guida turistica e vicini a quello che un ospite cerca davvero: qualcosa che non trova in un motore di ricerca.

La selezione si fa su tre criteri. Il primo è la ripetibilità: un'attività che puoi erogare venti volte senza riprogettarla. Il secondo è la delegabilità: se domani vuoi passarla ad altri, il format deve reggere senza di te. Il terzo è la compatibilità normativa, da verificare prima di scrivere il titolo dell'annuncio.

Il format che rende meno è quello che imita i tour cittadini senza averne i titoli: il più facile da immaginare, il più affollato e l'unico che ti espone a una sanzione a quattro cifre. Se il tuo territorio vale una visita guidata, collabora con una guida iscritta all'elenco nazionale e indicane il numero, come la legge richiede.

Come decidere in due settimane se l'esperienza ha senso per te

Non serve un trimestre di analisi: bastano due settimane per capire se l'idea regge. Il metodo è quello che si usa per ogni nuova linea di ricavo negli affitti brevi: prima i vincoli normativi, poi i numeri, poi un test reale a pagamento con pochi partecipanti. Se il test non copre i costi vivi e non produce recensioni positive, l'esperienza non va corretta, va abbandonata.

Ogni passaggio ha un esito binario: o passa o ti fermi lì, senza investire nel successivo. È il modo più rapido per scoprire in pochi giorni che un'idea non sta in piedi. La sequenza operativa, nell'ordine in cui va eseguita, è questa:

1. verifica se l'attività rientra fra quelle riservate alla guida turistica dalla legge 190/2023: se sì, o ti abiliti o collabori con una guida iscritta;
2. definisci inquadramento fiscale e previdenziale con il commercialista, decidendo se sei nel campo dell'occasionalità o dell'abitualità;
3. costruisci il conto economico della singola seduta, commissione del 20% inclusa, e fissa il prezzo minimo sotto il quale non parti;
4. prepara il programma con almeno tre attività distinte, foto e descrizione;
5. pubblica con pochi posti e un calendario limitato, poi misura riempimento, recensioni e ore realmente impiegate;
6. dopo cinque o sei sedute decidi con i dati in mano: alzare il prezzo, cambiare format o chiudere.

Il vantaggio è che questo percorso non mette a rischio il business principale: gli appartamenti continuano a produrre, l'esperienza viene testata a costo contenuto e la decisione arriva da numeri tuoi. È il criterio con cui si valuta ogni forma di guadagno extra con Airbnb: prima si misura, poi si scala.

Domande frequenti

Le domande più frequenti su Airbnb Experiences riguardano quattro temi: la disponibilità del canale in Italia, la trattativa sulle commissioni, la posizione di chi gestisce immobili per conto terzi e l'effetto sul regime fiscale della locazione. Ecco la risposta a ciascuna.

Airbnb Experiences è disponibile in Italia?

Sì. Il rilancio annunciato con il Summer Release del 13 maggio 2025 ha riguardato 650 città nel mondo, Italia compresa, e l'ampliamento del 20 maggio 2026 ha aggiunto migliaia di esperienze nei luoghi simbolo e sul cibo. La disponibilità va verificata città per città.

Le commissioni di Airbnb Experiences si possono ridurre?

La commissione host per le esperienze è di norma il 20% e non si negozia dal pannello di gestione: Airbnb precisa che può variare solo se concordato fra host e piattaforma. L'unica leva reale resta il prezzo di listino che pubblichi.

Un property manager può proporre esperienze per conto di altri?

Può farlo, ma cambia il suo inquadramento. Chi organizza e vende attività turistiche per conto terzi agisce da intermediario, e la legge 190/2023 gli impone di avvalersi solo di guide iscritte all'elenco nazionale, con sanzioni da 5.000 a 15.000 euro.

L'esperienza mi fa perdere la cedolare secca sugli affitti?

Solo se la includi nel contratto di locazione. La guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026 tiene fuori dal regime delle locazioni brevi i contratti con prestazioni aggiuntive come colazione, auto a noleggio, guide turistiche o interpreti. Venduta a parte, non lo tocca.

Affiancare le esperienze Airbnb agli affitti brevi è una decisione di margine e di tempo: prima abilitazione, inquadramento fiscale e conto della singola seduta, poi si pubblica. Ludovico Cianchetta Vazquez, relatore di BnB Academy, spiega nel workshop gratuito come si costruisce una gestione che regge nuove linee di ricavo: puoi candidarti al workshop di BnB Academy.