Affitti brevi a Bergamo: conviene aprire nel 2026?

Gli affitti brevi a Bergamo poggiano su una domanda cresciuta più in fretta della media lombarda: nel 2025 il Comune ha registrato 1.359.752 presenze turistiche, il 12,5% in più del 2024 e il 71,8% in più del 2019. Quattro notti su cinque sono di ospiti stranieri, in una città con il terzo aeroporto d'Italia. La concorrenza però è più che raddoppiata, e nei quartieri storici le regole sono diventate più severe.

I numeri vengono dal dataset ufficiale "Flussi turistici nei comuni lombardi" pubblicato da Regione Lombardia sul portale Open Data. Nel 2025 la città ha accolto 666.188 arrivi, e il comparto extralberghiero, cioè case vacanza, appartamenti, B&B e affittacamere, ha venduto 866.062 notti contro le 493.690 degli alberghi: quasi due presenze su tre passano già da un alloggio non alberghiero.

Il Comune descrive la stessa traiettoria su dieci anni: tra il 2014 e il 2024 gli arrivi sono cresciuti del 152% e le presenze del 170%, una delle crescite più forti tra le città italiane. Per chi valuta un immobile il punto è scegliere la zona giusta, perché in Città Alta e nei borghi storici aprire un nuovo alloggio oggi richiede requisiti che molti appartamenti non hanno.

Quanto pesa l'aeroporto di Orio al Serio sugli affitti brevi a Bergamo?

L'aeroporto di Orio al Serio è il primo motore degli affitti brevi a Bergamo. Secondo il bilancio approvato da SACBO, nel 2025 lo scalo ha servito 16.937.976 passeggeri, terzo in Italia dopo Fiumicino e Malpensa, con 152 destinazioni in 44 Paesi nella stagione estiva 2026. È a pochi chilometri dal centro e collega la città soprattutto con il resto d'Europa, con una permanenza media in città di circa due notti.

Lo scalo non è solo la porta d'ingresso per Bergamo. Lo usa anche chi è diretto a Milano o ai laghi, e chi ha un volo all'alba o un arrivo a tarda sera cerca un letto vicino all'aeroporto per una sola notte. Per questo il mercato degli alloggi turistici bergamaschi, secondo lo studio del Politecnico di Torino sui dati di Airbnb, ha un'appendice proprio nei comuni della cintura attorno allo scalo.

Due dati aiutano a capire dove va il traffico. Nel primo quadrimestre del 2026 SACBO ha comunicato una crescita dei passeggeri nell'ordine del 6% sull'anno precedente, dopo un 2025 di consolidamento. Inoltre RFI sta costruendo un collegamento ferroviario di circa 5 chilometri tra la stazione di Bergamo e l'aerostazione, con un tempo di percorrenza indicato in circa 10 minuti: quando sarà attivo, gli alloggi vicini alla stazione diventeranno ancora più comodi per chi vola.

Da dove arrivano i turisti che prenotano a Bergamo?

I turisti che prenotano a Bergamo arrivano soprattutto dall'estero: nel 2025 gli stranieri hanno rappresentato il 77,6% degli arrivi e l'80,3% delle presenze. Il primo mercato non è la Germania né il Regno Unito, ma la Polonia, con 184.050 notti nel 2024 secondo i dati regionali. È un mercato che si spiega con i collegamenti aerei diretti tra Orio al Serio e l'Europa centrale e orientale.

Il dataset "Provenienza dei turisti nei comuni lombardi" di Regione Lombardia, aggiornato al 2024, mette in fila i primi mercati per numero di presenze in città. La classifica è molto diversa da quella di Milano o del lago di Como, dove pesano Stati Uniti e Svizzera:

• Polonia: 76.373 arrivi e 184.050 presenze, quasi il triplo del secondo Paese;
• Regno Unito: 67.208 presenze; Spagna: 65.883; Germania: 63.673;
• Lombardia, cioè turisti della stessa regione: 59.183 presenze;
• Francia: 54.361; Romania: 37.759; Stati Uniti: 30.623.

Per chi gestisce un alloggio questo profilo ha conseguenze pratiche. L'annuncio va scritto almeno in inglese, le istruzioni di arrivo devono partire dall'aeroporto e il prezzo deve reggere il confronto con un viaggiatore che ha speso poco per il volo. Conta anche la permanenza: gli stranieri nell'extralberghiero restano in media 2,31 notti, più degli italiani, e un soggiorno minimo di due notti nei weekend non spaventa.

In quali mesi si lavora di più con gli affitti brevi a Bergamo?

Con gli affitti brevi a Bergamo si lavora quasi tutto l'anno: nel 2025 il mese più forte è stato ottobre, con 137.157 presenze, e il più debole gennaio, con 73.075. Da aprile a ottobre si concentra il 67,8% delle notti, ma anche novembre, dicembre e marzo superano le 90.000 presenze.

Il dato mensile viene dal dataset regionale "Flussi turistici mensili nei comuni lombardi". La curva bergamasca è piatta per due motivi: l'aeroporto lavora dodici mesi l'anno e una parte della domanda non è turistica in senso stretto. A Bergamo arrivano ospiti per lavoro, per le fiere, per visite in ospedale e per l'università, e questi flussi riempiono le settimane in cui il turismo rallenta.

Le date da segnare sono quelle della primavera, con Pasqua e i ponti di aprile e maggio, la lunga stagione da settembre a ottobre e le settimane tra fine novembre e le feste, quando la domanda resta sopra le 90.000 presenze al mese. La differenza tra il mese migliore e il peggiore è inferiore al doppio: per chi fa i conti significa che un calendario ben gestito può restare attivo tutto l'anno, senza dover incassare in tre mesi quello che serve per dodici.

Qual è il regolamento degli affitti brevi a Bergamo?

Il regolamento degli affitti brevi a Bergamo è quello della Lombardia, la legge regionale 1 ottobre 2015 n. 27, più le norme nazionali e un regolamento comunale per i quartieri storici. Prima di iniziare si presenta una comunicazione al SUAP del Comune, si ottiene il codice regionale CIR, si chiede il codice nazionale CIN e si comunicano gli ospiti alla Questura.

La scheda del Comune sulle locazioni turistiche e brevi ricorda che l'attività è non imprenditoriale quando nello stesso anno si usano al massimo due unità abitative, e che gli alloggi devono avere destinazione residenziale e i requisiti igienico-sanitari della civile abitazione. Tutte le unità, gestite in qualunque forma, devono avere rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili: i dettagli sono nella guida all'obbligo di rilevatori di gas ed estintori negli affitti brevi.

Il CIR va riportato in ogni annuncio, e chi lo omette rischia una sanzione da 500 a 2.500 euro prevista dall'articolo 39, comma 3-bis, della legge regionale 27/2015. Il CIN dell'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, va esposto all'esterno dell'immobile e in ogni annuncio, con sanzioni proprie spiegate nella guida alle sanzioni per chi affitta senza CIN. I due codici non si sostituiscono.

Cosa cambia in Città Alta e nei borghi storici dal regolamento 124/2025?

In Città Alta e nei sei borghi storici il regolamento comunale n. 124 del 27 novembre 2025 impone requisiti a chi apre una nuova casa vacanza o locazione turistica: posti auto privati, almeno un'unità accessibile su tre e agibilità certificata, tutto presente già al momento della comunicazione di avvio. Senza questi requisiti l'attività non si può attivare. Chi era già aperto deve adeguare solo l'agibilità, entro due anni.

Il regolamento vale per Città Alta, Borgo Canale, Borgo Pignolo, Borgo Santa Caterina, Borgo Sant'Alessandro, Borgo San Leonardo e Borgo Palazzo, con confini precisi nelle tavole grafiche pubblicate dal Comune. Secondo il comunicato della Giunta del 20 novembre 2025, i requisiti principali per le nuove attività sono questi:

• parcheggio privato: un posto auto per unità fino a 50 metri quadri, due posti oltre i 50;
• visitabilità: zona giorno e almeno un bagno raggiungibili in sedia a ruote, in un'unità ogni tre;
• agibilità: certificato di agibilità o SCA con le dichiarazioni di conformità degli impianti.

Il motivo è nei numeri del Comune: l'indice di densità ricettiva, cioè il rapporto tra attività extralberghiere e abitazioni, in Città Alta è salito dal 13,8% di fine 2024 al 15,72% di novembre 2025. Secondo la stampa locale, nell'incontro con le associazioni del febbraio 2026 il Comune ha chiarito che il posto auto può essere anche in affitto o in convenzione con un parcheggio, ma la ricerca va fatta prima di comprare.

Come aprire un Airbnb a Bergamo passo per passo?

Per aprire un Airbnb a Bergamo servono sei passaggi in ordine: verificare immobile, condominio e zona, presentare la comunicazione al SUAP del Comune, ottenere il CIR sul portale regionale, chiedere il CIN al Ministero del Turismo, registrarsi sul portale TouristTax per l'imposta di soggiorno e attivare Alloggiati Web. Conviene completare tutto prima di pubblicare l'annuncio, perché senza codici l'annuncio non è regolare.

1. Controlla destinazione residenziale, regolamento condominiale e, in Città Alta o nei borghi, posti auto, visitabilità e agibilità richiesti dal regolamento 124/2025.
2. Presenta la comunicazione di avvio al SUAP del Comune di Bergamo, una per ogni alloggio.
3. Attendi la registrazione tramite la Provincia e leggi il CIR sul portale regionale ROSS1000.
4. Richiedi il CIN sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo ed esponilo.
5. Installa rilevatori di gas e monossido ed estintore, come richiede la scheda comunale.
6. Attiva Alloggiati Web e registrati su TouristTax prima del primo ospite.

Due errori sono frequenti. Il primo è comprare in un borgo storico un bilocale da 60 metri quadri senza box, scoprendo poi che servono due posti auto. Il secondo è dare per scontato che il portale riscuota l'imposta di soggiorno: il regolamento comunale rende responsabile chi incassa il corrispettivo, quindi va verificato annuncio per annuncio chi versa e chi dichiara.

Quanto è la tassa di soggiorno a Bergamo per gli affitti brevi?

La tassa di soggiorno a Bergamo per gli affitti brevi è pari al 7% del costo del pernottamento a persona, al netto di IVA e servizi aggiuntivi, con un tetto di 5 euro a persona per notte. Si applica fino a cinque pernottamenti consecutivi e non la pagano i minori. Vale allo stesso modo per alberghi, case vacanza e locazioni brevi.

La regola è nell'articolo 4 del regolamento comunale n. 103, modificato con la deliberazione n. 4 del 28 gennaio 2025, che ha portato l'aliquota dal 6 al 7%. Il Comune pubblica anche la formula: costo dell'alloggio diviso per il numero di ospiti, moltiplicato per il 7%. Per un alloggio da 150 euro a notte, un ospite da solo paga 5 euro, mentre tre ospiti pagano 3,50 euro ciascuno.

A differenza delle città con tariffa fissa, a Bergamo l'imposta segue il prezzo: un bilocale da 120 euro a notte per due persone genera 4,20 euro a testa, cioè 8,40 euro a notte. Oltre ai minori, il regolamento esenta tra gli altri i malati in terapia nelle strutture sanitarie cittadine con un accompagnatore, chi assiste un ricoverato, le persone con disabilità certificata e il loro accompagnatore, le forze dell'ordine in servizio.

Come si versa l'imposta di soggiorno al Comune di Bergamo?

L'imposta di soggiorno al Comune di Bergamo si versa ogni trimestre, entro 30 giorni dalla fine del trimestre solare, tramite PagoPA sul portale TouristTax, bollettino postale o bonifico. Entro 15 giorni dalla fine di ogni trimestre il gestore dichiara anche i pernottamenti, distinguendo quelli imponibili da quelli esenti. Ogni anno si aggiungono la dichiarazione all'Agenzia delle Entrate e il conto della gestione.

Il calendario va impostato prima del primo ospite, perché gli adempimenti sono diversi tra loro, hanno destinatari diversi e scadenze che non coincidono. Chi gestisce più alloggi conviene che li segni tutti in un unico promemoria. Questi sono quelli previsti dal regolamento e dalla pagina del Comune:

• dichiarazione trimestrale dei pernottamenti al Comune: entro 15 giorni dalla fine del trimestre, via TouristTax o PEC;
• versamento delle somme riscosse: entro 30 giorni dalla fine del trimestre;
• dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate: solo telematica, entro il 30 giugno dell'anno successivo;
• conto della gestione sul modello 21: firmato e inviato via PEC al Comune entro il 30 gennaio.

Le sanzioni sono previste dall'articolo 9 del regolamento. Per l'omesso, ritardato o parziale versamento si applica la sanzione dell'articolo 13 del D.Lgs. 471/1997; per la dichiarazione omessa, incompleta o infedele si paga dal 100 al 200% dell'imposta dovuta. Chi non informa gli ospiti su importo ed esenzioni rischia da 25 a 100 euro. Per le prime due violazioni è ammesso il ravvedimento operoso.

Bergamo alta o bassa per affitti brevi: dove conviene?

Per gli affitti brevi a Bergamo la città alta ha il turismo più forte, ma dal 2025 aprirci un nuovo alloggio richiede posti auto, accessibilità e agibilità che pochi immobili storici hanno. Il resto della città bassa, fuori dai borghi storici disegnati nelle tavole comunali, non è soggetto al regolamento 124/2025, ruota attorno alla stazione e intercetta anche chi viaggia per lavoro.

Città Alta, racchiusa dalle Mura veneziane patrimonio UNESCO dal 2017 e collegata dalla funicolare, è il luogo che i turisti vogliono vedere. Per chi ha già un'attività aperta resta la zona più richiesta, ma per chi compra oggi i vincoli pesano: senza un posto auto disponibile e senza agibilità certificata un nuovo alloggio non può partire. I borghi storici, da Pignolo a Borgo Palazzo, seguono le stesse regole.

In città bassa non ci sono vincoli di zona aggiuntivi, e la scelta dipende da chi si vuole ospitare. I quartieri non vanno confrontati sul prezzo d'acquisto ma sul tipo di domanda che intercettano, perché un ospite di lavoro e un turista del weekend cercano cose diverse:

• centro e stazione: turisti di passaggio, chi vola all'alba, viaggiatori di lavoro;
• quartieri verso est e la cintura dell'aeroporto: soggiorni di una notte legati ai voli;
• zona dell'ospedale Papa Giovanni XXIII: familiari di pazienti, spesso esenti dall'imposta;
• quartieri vicini alle sedi universitarie: professori in visita, studenti e permanenze medie.

Vicino all'università e all'ospedale le permanenze si allungano e i cambi ospite diminuiscono. Chi punta sui soggiorni di uno o più mesi può valutare l'affitto a medio termine come strategia, con meno pulizie e meno imposta di soggiorno da gestire.

Quanto si può guadagnare con Airbnb a Bergamo?

Per guadagnare con Airbnb a Bergamo non esiste una cifra garantita, ma c'è una stima pubblica del mercato. Lo studio del Future Urban Legacy Lab del Politecnico di Torino, su dati AirDNA, calcola per il 2024 26,7 milioni di euro di ricavi complessivi su 1.884 unità attive in città, cioè in media circa 14.000 euro lordi per unità, con forti differenze tra un annuncio e l'altro.

Lo stesso studio, presentato a maggio 2026 e riportato da L'Eco di Bergamo, mostra quanto è cresciuta l'offerta: le unità attive erano 1.081 nel 2017, i posti letto sono passati da 3.900 a 6.841 e le notti prenotate da 89.421 a 252.909. Il 72,6% dei 911 host gestisce una o due unità. La media include annunci attivi pochi giorni l'anno: è un riferimento, non un obiettivo.

I dati regionali confermano la pressione: le strutture extralberghiere in città sono passate da 790 nel 2019 a 1.841 nel 2025, con 9.667 posti letto contro i 2.297 dei 25 alberghi. Dall'incasso lordo vanno poi tolti commissioni dei portali, cedolare secca al 21% su un solo immobile e al 26% sugli altri, pulizie, utenze e manutenzione. Chi vuole confrontare due città lombarde può leggere la guida agli affitti brevi a Milano.

Domande frequenti

I bambini pagano la tassa di soggiorno a Bergamo?

No. Il regolamento comunale sull'imposta di soggiorno di Bergamo esenta tutti i minori, senza una soglia di età più bassa come avviene in altre città. In una famiglia con due figli pagano solo i due adulti, ciascuno il 7% della propria quota, con il tetto di 5 euro a notte.

Il regolamento di Città Alta vale anche per chi affitta già?

Solo in parte. Per le attività già avviate in Città Alta e nei borghi storici il regolamento n. 124 del 27 novembre 2025 non applica gli obblighi su posti auto e visitabilità. Resta invece il requisito di agibilità, con certificato o SCA e conformità degli impianti, per il quale è previsto un periodo di adeguamento di due anni.

Serve la partita IVA per fare affitti brevi a Bergamo?

Dipende dal numero di alloggi. Come ricorda la scheda del Comune, l'attività resta non imprenditoriale finché nello stesso anno si usano al massimo due unità abitative: dal terzo appartamento si presume l'impresa e servono partita IVA e segnalazione certificata di inizio attività. Con uno o due immobili resti un privato.

Bergamo ha un limite di notti all'anno per gli affitti brevi?

No, oggi Bergamo non applica un tetto annuo di notti né zone in cui gli affitti brevi sono vietati. In Città Alta e nei sei borghi storici, però, le nuove attività devono rispettare i requisiti del regolamento 124/2025 su parcheggi, accessibilità e agibilità. Restano per tutti CIR, CIN, Alloggiati Web e imposta di soggiorno.

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