Quali regole valgono per gli affitti brevi a Verona nel 2026?

Gli affitti brevi a Verona seguono tre livelli di regole. Lo Stato chiede il codice identificativo nazionale, la comunicazione degli ospiti alla Questura e il regime fiscale delle locazioni brevi. La Regione Veneto chiede la comunicazione di locazione turistica sulla piattaforma ROSS1000 e l'invio mensile di arrivi e presenze. Il Comune applica un'imposta di soggiorno di 3,50 euro a notte, confermata per il 2026.

Il codice identificativo nazionale è previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, e si richiede sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Va riportato in ogni annuncio su Airbnb e Booking ed esposto all'esterno dell'edificio. Chi pubblica un annuncio senza codice rischia le sanzioni per chi affitta senza CIN, che partono da 800 euro per immobile.

In Veneto il codice nazionale arriva solo dopo quello regionale: prima ci si registra su ROSS1000 e si ottiene il CIR, poi si chiede il CIN al Ministero entro 30 giorni dall'assegnazione. Ad oggi il Comune di Verona non ha approvato zone di blocco per le locazioni turistiche: i vincoli locali passano dall'imposta di soggiorno e dal regolamento edilizio e igienico sanitario.

Cosa chiede la Regione Veneto a chi fa locazione turistica?

La Regione Veneto disciplina le locazioni turistiche all'articolo 27 bis della legge regionale 14 giugno 2013, n. 11, attuato dal regolamento regionale n. 2/2019. Prima di iniziare devi comunicare su ROSS1000 i dati catastali e il numero civico dell'alloggio, i periodi in cui intendi affittarlo e il numero di camere e posti letto. La piattaforma assegna in automatico il codice regionale CIR.

Durante l'attività gli obblighi sono mensili. Gli arrivi e le presenze vanno comunicati per provenienza entro la prima decade del mese successivo, e se l'alloggio è rimasto vuoto si inseriscono movimenti pari a zero. Dodici mesi consecutivi senza comunicazioni portano alla chiusura d'ufficio della posizione e alla cancellazione di CIR e CIN. Le regole di dettaglio sono spiegate nella guida alla comunicazione ISTAT dei flussi turistici.

Le sanzioni regionali per gli obblighi informativi le accerta e le applica il Comune, nella misura massima se l'alloggio è offerto sulle piattaforme online o sui siti di prenotazione. Gli importi sono riportati dalla Regione Veneto nelle FAQ sugli obblighi dei locatori turistici aggiornate al 29 gennaio 2026:

• comunicazione di avvio mancante o incompleta: da 3.000 a 6.000 euro;
• comunicazione di avvio non veritiera: da 7.000 a 14.000 euro;
• arrivi e presenze non comunicati o incompleti: da 1.000 a 2.000 euro;
• cessazione dell'attività non comunicata: da 3.000 a 6.000 euro per alloggio.

Come aprire un affitto breve a Verona passo per passo?

Per aprire un affitto breve a Verona servono sei passaggi: comunicazione di locazione turistica su ROSS1000, richiesta del CIN, eventuale SCIA se affitti come impresa, registrazione al portale comunale Tourist-Tax, attivazione di Alloggiati Web e scelta del regime fiscale. L'ordine conta, perché il CIN si chiede solo dopo aver ottenuto il codice regionale e la Regione controlla solo la completezza dei dati, non la conformità dell'alloggio.

1. Accedi a ROSS1000 con SPID, CIE o CNS e invia la comunicazione di locazione turistica con indirizzo completo, periodi, camere e posti letto.
2. Ricevuto il CIR, chiedi il CIN sulla Banca Dati Strutture Ricettive entro 30 giorni.
3. Se gestisci come impresa, presenta al Comune la SCIA di locazione in forma imprenditoriale tramite lo sportello SUAP.
4. Registra l'alloggio sul portale Tourist-Tax del Comune entro 30 giorni dall'inizio dell'attività.
5. Attiva Alloggiati Web: ROSS1000 permette anche di generare il file o di trasmettere i dati alla Questura.
6. Scegli fra cedolare secca e tassazione ordinaria, e organizza la contabilità dell'imposta di soggiorno.

La SCIA riguarda solo chi affitta in forma imprenditoriale, cioè chi è iscritto al Registro delle imprese. L'articolo 1, comma 595, della Legge 178/2020, nella formulazione richiamata dalla Regione, presume l'impresa quando gli appartamenti in locazione breve sono più di due. Nella locazione turistica non puoi offrire servizi agli ospiti durante il soggiorno: per quelli serve una struttura ricettiva classificata.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Verona nel 2026?

La tassa di soggiorno a Verona per le locazioni turistiche è di 3,50 euro a persona per notte, fino a un massimo di quattro pernottamenti al mese. Le tariffe sono quelle approvate con la delibera di Giunta n. 422 del 19 aprile 2024, in vigore dal 1° luglio 2024 e confermate per il 2026 dalla delibera di Consiglio comunale n. 77 del 18 dicembre 2025.

La tariffa ridotta è di 2,80 euro, cioè il 20% in meno, e si applica in tre casi previsti dall'articolo 4 bis del regolamento comunale. Le esenzioni sono invece elencate all'articolo 4 e vanno indicate nelle comunicazioni trimestrali e nella dichiarazione annuale, insieme alle autocertificazioni raccolte dagli ospiti.

• Riduzione del 20%: ospiti con più di 70 anni, giovani dai 15 ai 25 anni, componenti di gruppi oltre le 25 persone.
• Esenti: residenti nel Comune di Verona e minori fino al giorno prima dei 15 anni.
• Esenti: pazienti in cura presso strutture sanitarie della città e un accompagnatore, compresa una notte prima e una dopo.
• Esenti: persone con disabilità non autosufficienti e il loro accompagnatore, due autisti di pullman e un accompagnatore ogni 25 partecipanti.

Il tetto dei quattro pernottamenti vale per persona e per mese, anche per soggiorni fino a 30 giorni a cavallo di due mesi. Per un soggiorno di una settimana, quindi, l'ospite paga quattro notti. Tra gennaio e marzo 2026 il regolamento ha previsto un'esenzione temporanea per gli ospiti prenotati dal sistema della Fondazione Milano Cortina 2026.

Come si versa la tassa di soggiorno a Verona e con quali scadenze?

L'imposta si incassa dall'ospite entro la partenza, si rilascia quietanza e si riversa al Comune entro il giorno 20 successivo alla fine di ogni trimestre, tramite il portale comunale Tourist-Tax con accesso SPID o CIE. Chi incassa il canone nelle locazioni brevi, host o intermediario, è responsabile del pagamento anche se l'ospite non versa, perché per legge è agente contabile.

Il calendario degli adempimenti è fissato dagli articoli 6, 6 bis e 7 del regolamento comunale, modificato da ultimo con la delibera consiliare n. 34 del 17 luglio 2025. Saltarne uno espone alle sanzioni dell'articolo 9, e l'omessa registrazione sul portale è sanzionata come omesso accreditamento.

• Registrazione dell'alloggio su Tourist-Tax entro 30 giorni dall'avvio.
• Comunicazione trimestrale di ospiti, notti, esenti e ridotti entro 20 giorni dalla fine del trimestre, anche senza ospiti.
• Versamento dell'imposta riscossa entro il 20 del mese successivo al trimestre.
• Conto giudiziale della gestione entro il 30 gennaio, sul portale dell'imposta.
• Dichiarazione annuale cumulativa all'Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell'anno successivo.
• Conservazione di quietanze, autocertificazioni e ricevute per cinque anni.

Se l'imposta la riscuote il portale in base a una convenzione con il Comune, devi comunque dichiarare notti e ospiti distinti per portale. Il foglio informativo multilingue del Comune va esposto in modo visibile nell'alloggio e richiamato anche negli annunci.

Quanti turisti arrivano a Verona e da quali Paesi?

Nel 2025 la Città di Verona ha registrato 3.300.780 presenze turistiche, il 6,4% in più rispetto al 2024, secondo il report della Camera di Commercio di Verona su dati della Regione Veneto e dell'ISTAT, ancora provvisori. Gli stranieri valgono il 66,8% dei pernottamenti, con la Germania primo mercato davanti a Regno Unito e Stati Uniti.

Il dato che interessa chi affitta case è la ripartizione per tipo di struttura. Gli alberghi hanno assorbito 1.321.658 presenze, gli esercizi extralberghieri 1.979.122, pari al 60% del totale. Dentro l'extralberghiero gli alloggi privati, che comprendono le locazioni turistiche, valgono circa 1,7 milioni di giornate. Dal 2025 la statistica include anche le locazioni gestite in forma non imprenditoriale, e questo rende il confronto con gli anni precedenti meno lineare.

• Germania: quasi 332.000 presenze, il 15% dei pernottamenti stranieri.
• Regno Unito: 216.000 presenze, più 16,3% sul 2024.
• Stati Uniti: 191.000 presenze, più 12,9% sul 2024.
• Italiani: oltre 100.000 presenze al mese in aprile, novembre e dicembre, con il picco di 126.000 a dicembre.

Per gli stranieri il mese più forte è luglio, con 310.000 giornate. Per gli italiani contano invece la primavera e la fine dell'anno. È questa doppia curva che rende Verona una città con domanda distribuita su dodici mesi, a differenza delle località di mare o di lago.

Quanti affitti brevi ci sono oggi a Verona?

Secondo la banca dati dell'imposta di soggiorno del Comune, citata dalla stampa locale il 20 agosto 2026, a Verona risultavano 4.366 locazioni turistiche al 30 giugno 2026. Erano 3.422 a giugno 2025, 2.656 nel 2023 e appena 56 nel 2014. Nel 2023 le locazioni rappresentavano già l'85% delle strutture ricettive della città, contro il 7% di nove anni prima.

La crescita dell'offerta si legge anche nei tassi di occupazione. Nel 2025 il tasso di utilizzo netto dei posti letto nella Città di Verona è stato del 62,0% negli alberghi e del 32,2% nel comparto complementare, che comprende le locazioni turistiche. Significa che l'alloggio medio non alberghiero ha lavorato circa un terzo delle notti disponibili, con forti differenze fra chi è posizionato bene e chi no.

Per chi entra ora sul mercato la conclusione è pratica: la domanda c'è e cresce, ma l'offerta è cresciuta più in fretta. Un appartamento generico vicino al centro compete con migliaia di annunci simili. Conta la differenza: posizione rispetto ad Arena, fiera, ospedali o università, foto, recensioni, politica di prezzo nelle settimane degli eventi e capacità di vendere i soggiorni lunghi nei mesi deboli.

Affitti brevi a Verona e Arena: quanto pesa l'Opera Festival?

L'Arena di Verona Opera Festival 2026 si tiene dal 12 giugno al 12 settembre, con 50 serate fra opere ed eventi. Per gli affitti brevi a Verona è il motore dell'estate: porta pubblico internazionale che dorme in città la sera dello spettacolo e spesso si ferma più notti per visitare il centro, il lago di Garda e le cantine della Valpolicella.

Il calendario ufficiale pubblicato dall'Arena distribuisce le opere su tutta l'estate, con alcuni titoli concentrati in poche date. Sapere quando cadono le serate più richieste permette di alzare le tariffe in anticipo e di fissare soggiorni minimi più lunghi nei fine settimana di punta.

• La Traviata in nuova produzione: 12 e 13 giugno.
• Aida: allestimento di Stefano Poda dal 19 giugno al 24 luglio, edizione Zeffirelli in sette serate dal 30 luglio al 10 settembre.
• Nabucco: dieci recite dal 26 giugno al 9 settembre.
• La Bohème: quattro serate dal 3 al 25 luglio.
• Turandot: sei serate dal 7 agosto all'11 settembre.
• Serate evento: 21 luglio, 13 agosto e 19 agosto.

Un appartamento nella Città Antica a pochi minuti a piedi dall'Arena vende soprattutto la comodità del rientro a notte fonda. Chi è più lontano deve compensare con parcheggio, collegamenti o prezzo. In ogni caso la stagione lirica dura tre mesi: il resto dell'anno va riempito con fiere, lavoro e turismo culturale.

Affitti brevi a Verona e fiere: quali eventi spostano le prenotazioni?

Le fiere sono la seconda leva della domanda e cadono soprattutto fuori dall'estate. Nel 2026 Veronafiere ha ospitato Vinitaly dal 12 al 15 aprile, Marmomac, alla sessantesima edizione, dal 22 al 25 settembre, e Fieracavalli dal 5 all'8 novembre. Nei giorni di fiera arrivano espositori, buyer e visitatori professionali che cercano alloggi vicini al quartiere fieristico o al centro.

Vinitaly è il caso più evidente: è il salone internazionale del vino e richiama operatori da tutto il mondo in quattro giorni di aprile, quando la stagione lirica non è ancora cominciata. Le richieste arrivano con mesi di anticipo e spesso da gruppi di colleghi che cercano più camere nello stesso alloggio.

• Vinitaly, 12-15 aprile 2026: domanda internazionale concentrata, prenotazioni anticipate, gruppi di lavoro.
• Marmomac, 22-25 settembre 2026: fiera della pietra naturale, a cavallo con la chiusura della stagione all'Arena.
• Fieracavalli, 5-8 novembre 2026: pubblico di appassionati e famiglie in pieno autunno.

Il quartiere fieristico si trova a sud della stazione di Porta Nuova, ben collegato al centro. Per chi gestisce un alloggio in quella zona il calendario delle fiere conta quanto quello dell'Arena per il centro storico. Conviene inserirlo nel software di prezzo all'inizio dell'anno, perché le date vengono annunciate con largo anticipo e gli espositori prenotano presto.

Affitti brevi sul lago di Garda o a Verona città: cosa conviene?

Dipende da quanto vuoi lavorare durante l'anno. Il lago di Garda veneto ha numeri molto più grandi, quasi 15 milioni di presenze nel 2025, ma concentrati in estate e dipendenti dalla Germania. Verona città ha 3,3 milioni di presenze, un profilo più lineare sui dodici mesi e una domanda mista fra turismo culturale, eventi, fiere e lavoro.

I dati della Camera di Commercio di Verona mostrano bene la differenza. Nei comuni affacciati sul lago il tasso di utilizzo netto dei posti letto nel comparto complementare arriva al 42,9%, ma l'occupazione crolla nei mesi invernali e si impenna da aprile. In città il complementare si ferma al 32,2%, con una tenuta costante anche in autunno e inverno.

• Lago di Garda veneto: 14.953.755 presenze, 75,1% del totale provinciale, stranieri all'85,2%, Germania al 49,9% delle presenze estere.
• Lago di Garda veneto: stagione forte da aprile a settembre, pochi incassi nei mesi freddi.
• Verona città: 3.300.780 presenze, stranieri al 66,8%, domanda italiana forte a novembre e dicembre.
• Verona città: eventi e fiere distribuiti su più mesi, più spazio per il medio termine.

Chi cerca incassi concentrati e tollera mesi vuoti può guardare al lago. Chi preferisce un calendario più regolare, con meno dipendenza da un solo mercato estero, trova in città un profilo più prevedibile. Le regole regionali sono le stesse che valgono per gli affitti brevi a Venezia e in tutto il Veneto, mentre l'imposta di soggiorno cambia da Comune a Comune.

Chi riempie il calendario a Verona fuori stagione?

Fuori dall'estate il calendario degli affitti brevi a Verona lo riempiono quattro tipi di ospiti: viaggiatori italiani nei weekend di primavera, autunno e dicembre, visitatori delle fiere, studenti e ricercatori legati all'università, pazienti e familiari degli ospedali cittadini. Sono soggiorni diversi da quelli dell'Arena, spesso più lunghi, che richiedono tariffe settimanali o mensili e un annuncio scritto anche per chi lavora.

L'aeroporto Valerio Catullo ha superato nel 2025 per la prima volta i 4 milioni di passeggeri, con una crescita del 9% sul 2024 comunicata dal gruppo che lo gestisce. L'Università di Verona conta 30.981 iscritti nell'anno accademico 2025/2026, compresi dottorati, scuole di specializzazione e master, secondo i dati pubblicati dall'ateneo.

• Città Antica: turismo culturale e Arena, tariffe più alte, concorrenza più fitta.
• Veronetta: sedi universitarie, domanda di studenti, ricercatori e famiglie in visita per lauree e convegni.
• Borgo Trento e Borgo Roma: le due sedi dell'Azienda ospedaliera universitaria, soggiorni di pazienti e familiari.
• Zona fiera e Porta Nuova: espositori e trasfertisti, comodità della stazione.

Gli ospiti sanitari hanno un vantaggio in più: chi accompagna un paziente in cura a Verona è esente dall'imposta di soggiorno. Per una strategia completa sui mesi deboli puoi partire dalle tecniche per affiancare l'affitto a medio termine agli affitti brevi.

Domande frequenti

Quanto si può guadagnare con Airbnb a Verona?

Non esiste una cifra valida per tutti. Il calcolo parte da tariffa media per notti vendute, poi sottrae commissioni del portale, pulizie, utenze e cedolare secca al 21% o al 26%. L'imposta di soggiorno da 3,50 euro non è un ricavo: si incassa e si riversa al Comune.

Serve la SCIA per affittare un appartamento su Airbnb a Verona?

Solo se affitti in forma imprenditoriale. Tutti i locatori presentano la comunicazione di locazione turistica alla Regione su ROSS1000; la SCIA al Comune tramite SUAP riguarda chi è iscritto al Registro delle imprese, presunto quando gli appartamenti in locazione breve sono più di due.

Il CIR del Veneto va esposto nell'annuncio?

No. Le FAQ della Regione Veneto aggiornate al 25 febbraio 2026 chiariscono che la normativa regionale non prevede l'obbligo di esporre il codice regionale. Va invece esposto il CIN, sia negli annunci online sia all'esterno dell'edificio, come prevede la norma nazionale.

Per quante notti si paga la tassa di soggiorno a Verona?

Fino a quattro pernottamenti per persona al mese, anche per soggiorni fino a 30 giorni a cavallo di due mesi. Un ospite che resta una settimana paga quindi quattro notti a 3,50 euro, oppure a 2,80 euro se rientra nelle riduzioni.

Gli affitti brevi a Verona premiano chi lavora sul calendario intero, con fiere, lavoro e studio, e non solo sull'estate dell'Arena. Se vuoi capire se il tuo immobile regge i numeri della città, puoi candidarti al workshop di BnB Academy e portare la tua ipotesi.