Quali regole valgono per gli affitti brevi a Siracusa nel 2026?

Gli affitti brevi a Siracusa seguono tre livelli di regole. Lo Stato chiede il codice identificativo nazionale, la comunicazione degli ospiti alla Questura e il regime fiscale delle locazioni brevi. La Regione Siciliana, con la legge regionale 6/2025 e i decreti attuativi, chiede una comunicazione di inizio attività e l'invio dei dati statistici. Il Comune applica un'imposta di soggiorno in percentuale sul prezzo della notte.

Il codice identificativo nazionale è previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, e si richiede sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Va riportato in ogni annuncio su Airbnb e Booking ed esposto all'esterno dell'edificio. Chi pubblica un annuncio senza codice rischia le sanzioni spiegate nella guida sulle sanzioni per chi affitta senza CIN, che valgono in tutta Italia.

La comunicazione degli ospiti alla Polizia di Stato passa da Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo, come nel resto del Paese, e la parte fiscale resta quella nazionale della cedolare secca o del regime ordinario. Sono adempimenti uguali ovunque, spiegati nella guida ad Alloggiati Web e alla comunicazione degli ospiti. Quello che a Siracusa cambia davvero sono le regole regionali, rivedute più volte nel 2026, e il calcolo dell'imposta comunale.

Cosa chiede la legge siciliana a chi affitta casa a Siracusa?

La legge siciliana sulle locazioni turistiche è la legge regionale 25 febbraio 2025, n. 6, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale della Regione Siciliana n. 11 del 28 febbraio 2025. L'articolo 35 considera l'attività non imprenditoriale solo se lo stesso gestore opera in non più di due unità immobiliari. Per avviarla serve una comunicazione di inizio attività, con i requisiti dell'abitazione civile e non quelli di un albergo.

Nel 2026 il quadro si è mosso. La legge regionale 27 maggio 2026, n. 12, all'articolo 5, ha modificato la legge 6/2025, e il decreto assessoriale n. 1920 del 24 giugno 2026 ha riallineato il decreto attuativo alla soglia di due unità. Il decreto assessoriale n. 3314 del 1° ottobre 2026 ha poi adottato il modulo standardizzato nazionale per comunicare l'inizio dell'attività di locazione breve e turistica.

• Immobile accatastato come abitazione, con attestato di prestazione energetica e dichiarazione di conformità degli impianti.
• Comunicazione di inizio attività con il nuovo modulo standardizzato regionale.
• Codice identificativo nazionale esposto all'esterno e indicato in ogni annuncio.
• Trasmissione dei dati statistici degli ospiti alla Regione, anche nei giorni senza arrivi.
• Riscossione e versamento dell'imposta di soggiorno secondo il regolamento del Comune di Siracusa.

Dalla terza unità in poi si entra nell'attività d'impresa, con classificazione e obblighi diversi. Chi gestisce già due appartamenti in città o al mare e pensa di aggiungerne un terzo deve quindi valutare il cambio di regime prima di firmare un nuovo acquisto o un nuovo contratto di affitto.

Cosa scade il 30 dicembre 2026 per le locazioni turistiche già attive?

Il 30 dicembre 2026 è il termine per inviare alla Regione la documentazione tecnica integrativa delle locazioni turistiche già esistenti in Sicilia, comprese quelle di Siracusa. Lo fissa l'articolo 4 del decreto assessoriale n. 1920 del 24 giugno 2026: chi entro il 30 giugno ha inviato l'Allegato B, dimostrando di aver avviato le pratiche, deve completarlo, pena la cessazione e la revoca dei codici CIR e CIN.

La proroga riguarda chi non ha potuto raccogliere in tempo i documenti per ritardi degli enti che li rilasciano, ma possiede già i requisiti sostanziali di sicurezza e conformità. Chi non ha mai inviato l'Allegato B entro giugno non rientra nella proroga e conviene che verifichi subito la propria posizione con il servizio turistico regionale competente per la provincia di Siracusa.

Lo stesso decreto recepisce la sentenza n. 1268/2026 del TAR Sicilia, che ha annullato dodici prescrizioni del primo decreto attuativo, il n. 2104 del 25 giugno 2025. Per chi affitta un appartamento sono caduti, fra gli altri, l'obbligo di materassi ignifughi, il televisore da almeno 32 pollici, il limite di quattro posti letto per camera e la copia del regolamento condominiale da allegare. Restano invece i requisiti di sicurezza degli impianti.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Siracusa per gli affitti brevi?

La tassa di soggiorno a Siracusa per gli affitti brevi è pari al 4% del costo del pernottamento, colazione eventuale compresa e al netto di IVA, con un tetto di 5 euro a persona per notte. Si applica fino a sette pernottamenti consecutivi e la pagano solo gli ospiti non residenti. L'obbligo per le locazioni fino a 30 giorni è in vigore dal 1° giugno 2024.

La base è il regolamento comunale istituito nel 2013 e modificato dalla deliberazione del Consiglio comunale n. 43 del 12 marzo 2024. L'articolo 4 consente una misura dal 2% al 4%, da fissare con delibera di Giunta: il Comune, nella pagina dedicata aggiornata a luglio 2026, indica il 4%. A differenza di molte città, quindi, l'importo non è fisso ma cambia con la tariffa che applichi.

Un esempio aiuta. Se una notte costa 60 euro a persona, l'imposta è 2,40 euro a persona; per una coppia che resta sette notti fanno 33,60 euro da riscuotere e versare. Sopra i 125 euro a persona per notte scatta il tetto dei 5 euro. Come ripartire il prezzo fra gli ospiti nei casi particolari, per esempio con bambini esenti, va chiarito con l'Ufficio tributi prima di impostare il calcolo sul gestionale.

Chi è esente e come si versa l'imposta di soggiorno a Siracusa?

A Siracusa sono esenti, fra gli altri, i minori fino a 14 anni, gli over 80, chi assiste un ricoverato e gli studenti fuori sede iscritti all'università con sede in città. Il gestore riscuote l'imposta, rilascia quietanza, versa con pagoPA entro il 16 del mese successivo alla riscossione e presenta ogni mese la dichiarazione al Comune, anche quando non ci sono stati ospiti.

• Minori fino al compimento dei 14 anni e maggiori di 80 anni.
• Invalidi al 100% con necessità di assistenza continua e persone con disabilità grave ai sensi della Legge 104/1992.
• Un accompagnatore per ogni paziente ricoverato in città, due per i pazienti minorenni, con autocertificazione.
• Studenti universitari fuori sede iscritti nella sede di Siracusa e studenti in progetti di scambio.
• Sposi in viaggio di nozze con documentazione, forze di polizia e vigili del fuoco in servizio.

Il regolamento chiede anche di registrare l'immobile sul portale comunale dell'imposta all'inizio dell'attività, con i dati catastali, e di informare gli ospiti su prezzo per notte, importo ed esenzioni. Le sanzioni sono chiare: l'omesso o ritardato versamento costa il 30% dell'importo non versato, mentre la dichiarazione omessa, incompleta o infedele va da 50 a 250 euro. Ogni dichiarazione resta distinta per ciascun immobile gestito.

Affitti brevi in Ortigia: cosa sapere prima di investire?

Gli affitti brevi in Ortigia lavorano dentro un sito UNESCO e in un centro storico con traffico limitato. L'isola fa parte del sito "Siracusa e le necropoli rupestri di Pantalica", iscritto nella lista del patrimonio mondiale nel luglio 2005. Qui la domanda turistica è la più forte della città, ma pesano accesso in auto, parcheggi, rumore serale e un dibattito aperto sull'equilibrio fra residenti e ricettività.

Ortigia è quasi tutta zona a traffico limitato, e per chi gestisce affitti brevi a Siracusa dentro l'isola la domanda pratica degli ospiti in auto è dove lasciarla. Le regole su pass e transito per chi soggiorna sono cambiate più volte e vanno verificate con il Comando di Polizia Municipale prima di promettere qualcosa nell'annuncio. Scrivere istruzioni chiare sui parcheggi di cintura e sul percorso a piedi evita molte recensioni negative.

A settembre 2026 la stampa locale ha raccontato la crescita di hotel e bed and breakfast sull'isola e le preoccupazioni delle associazioni per il tessuto sociale del quartiere. Ad oggi non risulta però un regolamento comunale che limiti le nuove locazioni turistiche in Ortigia. Chi compra qui per affittare deve comunque mettere nel conto che il tema è politico e che le regole potrebbero cambiare.

Quanti turisti arrivano a Siracusa ogni anno?

Siracusa ha chiuso il 2025 con 1.215.339 pernottamenti, contro 1.212.678 del 2024, secondo i dati dell'Osservatorio regionale del turismo riportati dalla stampa locale. La crescita è minima, lo 0,2%, ma la composizione è cambiata: le presenze italiane sono calate dell'11,9%, quelle straniere sono cresciute dell'8,8%. La permanenza media è salita da 2,86 a 2,95 notti.

Per chi affitta questi numeri dicono tre cose. La domanda è stabile, non in esplosione, quindi i risultati dipendono dalla qualità dell'annuncio più che dall'onda del mercato. Gli stranieri pesano sempre di più, e chiedono check-in autonomo, istruzioni in inglese e risposte rapide. E le quasi tre notti medie rendono importante il costo delle pulizie a ogni rotazione, che incide molto su soggiorni brevi.

Per un confronto con la provincia vicina, a Catania lavorano un aeroporto e una domanda più urbana, mentre Siracusa vive di cultura e mare: le differenze fra i due mercati sono raccontate nella guida agli affitti brevi a Catania. In entrambe le città vale lo stesso consiglio: confrontare il proprio immobile con annunci simili nella stessa zona prima di fissare i prezzi.

Siracusa, stagione del Teatro Greco: quando arrivano le prenotazioni?

Per Siracusa la stagione del Teatro Greco è il primo picco dell'anno e porta prenotazioni da maggio a fine giugno. La 61ª stagione della Fondazione INDA si è svolta dall'8 maggio al 28 giugno 2026, con un'anteprima per le scuole dal 13 al 16 aprile. Per gli affitti brevi a Siracusa conviene aprire il calendario e fissare le tariffe di quel periodo appena escono date e biglietti.

Nel 2026 in cartellone c'erano Antigone di Sofocle, Alcesti di Euripide, I Persiani di Eschilo e il ritorno di Iliade. Secondo quanto dichiarato dal sindaco, presidente della Fondazione, al 30 aprile i biglietti fra venduti e prenotati erano circa 160 mila, contro 129 mila un anno prima. Sono prevendite e non spettatori, ma indicano bene quanto il festival sposti le richieste di alloggio in città.

• Aprile-giugno: stagione INDA al Teatro Greco, con spettacoli serali e richieste concentrate nei fine settimana.
• Estate: mare di Ortigia, Fontane Bianche e Plemmirio, con il picco degli italiani ad agosto.
• Settembre-ottobre: turismo culturale straniero con clima ancora mite.
• Tutto l'anno: arrivi dall'aeroporto di Catania Fontanarossa, che secondo i dati di SAC pubblicati da Assaeroporti ha registrato 12.362.395 passeggeri nel 2025, perché Siracusa non ha uno scalo proprio.
• Crociere: il sistema dei porti di Catania, Augusta, Siracusa e Pozzallo ha accolto 281 mila crocieristi nel 2025, secondo l'Autorità di Sistema Portuale del Mare di Sicilia Orientale.
• Dicembre: festa di Santa Lucia, patrona della città, il 13 dicembre con processione dal Duomo e ritorno della statua all'ottava.

Quali zone di Siracusa scegliere per gli affitti brevi?

Per gli affitti brevi a Siracusa la zona si sceglie partendo dall'ospite. Ortigia attira turismo culturale e coppie straniere tutto l'anno. Borgata e Santa Lucia sono vicine all'isola ma più comode per chi arriva in auto. Neapolis serve chi viene per il Teatro Greco. Fontane Bianche, Arenella e il Plemmirio lavorano soprattutto d'estate con famiglie e soggiorni più lunghi.

• Ortigia: domanda più forte e concorrenza più fitta, con ZTL, vicoli stretti e movida serale da considerare.
• Borgata e Santa Lucia: a pochi minuti a piedi dall'isola, più accessibili in auto e con parcheggi più semplici da spiegare agli ospiti.
• Neapolis e Tica: vicine al Parco archeologico e al Teatro Greco, utili nella stagione degli spettacoli.
• Fontane Bianche, Arenella e Plemmirio: case al mare con giardino o terrazzo, stagione più corta ma soggiorni di una settimana.

La scelta della zona cambia anche i conti degli affitti brevi a Siracusa. Una casa al mare lavora pochi mesi e chiede manutenzione di giardino e spazi esterni, mentre un appartamento in Ortigia o in Borgata può restare aperto più a lungo con turismo culturale. Prima di arredare, conviene guardare per qualche settimana calendari e recensioni di annunci simili nella stessa via, per capire chi prenota davvero.

Come aprire una casa vacanze a Siracusa passo per passo?

Per aprire una casa vacanze a Siracusa in forma non imprenditoriale servono cinque adempimenti: comunicazione di inizio attività con il modulo regionale, codice identificativo nazionale sulla BDSR, accreditamento per i dati statistici regionali, registrazione sul portale comunale dell'imposta di soggiorno e credenziali Alloggiati Web. Vanno completati prima della prima prenotazione, perché ogni giorno di ritardo può generare omissioni sanzionabili.

1. Verifica che l'immobile sia accatastato come abitazione, con attestato di prestazione energetica e dichiarazione di conformità degli impianti.
2. Controlla il regolamento condominiale: un divieto espresso di uso diverso dall'abitazione può impedire l'attività.
3. Presenta la comunicazione di inizio attività con il modulo standardizzato adottato dalla Regione con il decreto n. 3314 del 2026.
4. Richiedi il codice identificativo nazionale sulla Banca Dati Strutture Ricettive ed esponilo all'esterno e in ogni annuncio.
5. Attiva la trasmissione dei dati statistici degli ospiti alla Regione, da inviare anche nei giorni a zero.
6. Registra l'immobile sul portale dell'imposta di soggiorno del Comune, con SPID e dati catastali.
7. Ottieni le credenziali Alloggiati Web dalla Questura di Siracusa e invia le schedine entro 24 ore dall'arrivo.

Se l'appartamento era già attivo prima dei nuovi requisiti regionali, il passo in più è controllare di aver inviato l'Allegato B e di poter completare la documentazione tecnica entro il 30 dicembre 2026. Chi apre oggi, invece, segue direttamente il nuovo modulo regionale e i requisiti previsti per l'abitazione civile.

Si può guadagnare con Airbnb a Siracusa?

Guadagnare con Airbnb a Siracusa è possibile, ma il risultato dipende da tariffa, occupazione e costi della singola casa, non dalla città in astratto. Non esiste un dato pubblico e ufficiale sulla tariffa media o sull'occupazione degli appartamenti a Siracusa: ogni stima va costruita guardando calendari e prezzi di annunci simili per zona, metratura e posti letto, nelle diverse stagioni.

La formula è la stessa ovunque: tariffa media per notti vendute, meno commissioni della piattaforma, pulizie, biancheria, utenze, arredo ammortizzato, imposte e, se sei in affitto, canone. L'imposta di soggiorno non è un costo ma un incasso per conto del Comune; a Siracusa però cresce con il prezzo, quindi va mostrata all'ospite in modo trasparente per non sembrare un rincaro nascosto.

Sul fronte fiscale, chi sceglie la cedolare secca deve sapere come cambiano le aliquote dal 2026, spiegato nella guida alla cedolare secca al 26%. A Siracusa pesano poi due fattori locali: la stagionalità del mare, che lascia vuote le case di Fontane Bianche in inverno, e la dipendenza dal Teatro Greco nei mesi primaverili. Margini credibili nascono da questi numeri, non dalle medie trovate online.

Domande frequenti

Serve la partita IVA per gli affitti brevi a Siracusa?

Per la legge regionale siciliana la locazione turistica resta non imprenditoriale se il gestore opera in non più di due unità immobiliari: dalla terza si entra nell'attività d'impresa. Sul piano fiscale nazionale valgono invece le soglie fissate dalla normativa statale, da verificare con il commercialista prima di aggiungere un nuovo immobile.

Chi paga la tassa di soggiorno a Siracusa se prenotano su Airbnb?

La paga l'ospite non residente, ma il responsabile verso il Comune resta chi gestisce l'alloggio o incassa il corrispettivo. Il regolamento comunale prevede che l'imposta possa essere pagata anche dalle piattaforme online di prenotazione: prima di darlo per scontato, verifica se Airbnb la riscuote davvero per gli immobili di Siracusa.

Esiste un regolamento affitti brevi a Siracusa che limita Ortigia?

Ad oggi non risulta un regolamento comunale che blocchi le nuove locazioni turistiche in Ortigia o nel resto della città. Valgono la legge regionale, i decreti attuativi, le regole sulla zona a traffico limitato e il regolamento sull'imposta di soggiorno. Prima di investire conviene comunque controllare l'albo pretorio e le delibere più recenti.

Per quante notti si paga la tassa di soggiorno a Siracusa?

A Siracusa la tassa di soggiorno si paga per ogni notte fino a un massimo di sette pernottamenti consecutivi, come prevede il regolamento comunale in vigore dal 1° giugno 2024. Dall'ottava notte lo stesso ospite non paga più. Altre città siciliane, come Catania e Palermo, si fermano invece a quattro notti.

Siracusa unisce il Teatro Greco, il mare e regole regionali cambiate più volte nel 2026. Se vuoi trasformare questi dati in un piano concreto per il tuo immobile, puoi candidarti al workshop di BnB Academy e parlarne con chi gestisce affitti brevi ogni giorno.