Quali regole valgono per gli affitti brevi a Catania nel 2026?

Gli affitti brevi a Catania seguono tre livelli di regole. Lo Stato chiede il codice identificativo nazionale, la comunicazione degli ospiti alla Questura e il regime fiscale delle locazioni brevi. La Regione Siciliana, con la legge regionale 6/2025 e i decreti attuativi, chiede una comunicazione di inizio attività e l'invio quotidiano dei dati statistici. Il Comune applica l'imposta di soggiorno attraverso il portale PayTourist.

Il codice identificativo nazionale è previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, e si richiede sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Va riportato in ogni annuncio ed esposto all'esterno dell'edificio. Il regolamento comunale di Catania lo chiede anche al momento dell'iscrizione al portale dell'imposta. Chi pubblica senza codice rischia le sanzioni spiegate nella guida sulle sanzioni per chi affitta senza CIN.

La comunicazione degli ospiti alla Polizia di Stato passa da Alloggiati Web, come nel resto d'Italia, e la parte fiscale resta quella nazionale della cedolare secca o del regime ordinario. Sono adempimenti uguali in ogni città, spiegati passo per passo nella guida ad Alloggiati Web e alla comunicazione degli ospiti. Quello che a Catania cambia davvero, e che nel 2026 si è mosso parecchio, sono le regole regionali e comunali.

Cosa dice la legge Sicilia sulle locazioni turistiche?

La legge Sicilia sulle locazioni turistiche è la legge regionale 25 febbraio 2025, n. 6, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale della Regione Siciliana n. 11 del 28 febbraio 2025. L'articolo 35 considera la locazione turistica non imprenditoriale solo se lo stesso gestore opera in non più di due unità immobiliari. Per avviarla serve una comunicazione di inizio attività, con i requisiti dell'abitazione civile e non quelli di un albergo.

Il 2026 ha portato tre aggiornamenti. La legge regionale 27 maggio 2026, n. 12, all'articolo 5, ha modificato la legge 6/2025, e il decreto assessoriale n. 1920 del 24 giugno 2026 ha riallineato il decreto attuativo, che parlava ancora di quattro unità, alla soglia di due. Il decreto assessoriale n. 3314 del 1° ottobre 2026 ha poi adottato il modulo standardizzato nazionale di comunicazione di inizio attività per la locazione breve e turistica.

• Immobile accatastato come abitazione, con attestato di prestazione energetica e dichiarazione di conformità degli impianti.
• Comunicazione di inizio attività con il nuovo modulo standardizzato, pubblicato anche nella modulistica del portale comunale PayTourist.
• Codice identificativo nazionale esposto all'esterno e indicato in ogni annuncio.
• Trasmissione giornaliera dei dati statistici degli ospiti alla Regione, anche nei giorni senza arrivi.
• Riscossione e versamento dell'imposta di soggiorno secondo il regolamento del Comune.

Dalla terza unità in poi si entra nell'attività d'impresa, con classificazione e regole diverse. Chi gestisce già due appartamenti e pensa di aggiungerne un terzo deve quindi valutare il cambio di regime prima di firmare un nuovo contratto di acquisto o di affitto.

Cosa scade il 30 dicembre 2026 per chi affitta a Catania?

Il 30 dicembre 2026 è il termine ultimo per inviare alla Regione la documentazione tecnica integrativa delle locazioni turistiche già esistenti in Sicilia. Lo fissa l'articolo 4 del decreto assessoriale n. 1920 del 24 giugno 2026: chi entro il 30 giugno 2026 ha inviato l'Allegato B dimostrando di aver avviato le pratiche deve completarlo entro quella data, pena la cessazione della struttura e la revoca dei codici CIR e CIN.

L'Allegato B è la comunicazione relativa agli alloggi locati per finalità turistiche e va inviata alla casella di posta certificata del servizio turistico regionale di Catania, servizioturistico.ct@certmail.regione.sicilia.it. La proroga riguarda chi non è riuscito a raccogliere in tempo i documenti per ritardi degli enti che li rilasciano, ma possiede già i requisiti sostanziali di sicurezza e conformità. Chi non ha mai inviato l'Allegato B entro giugno non rientra nella proroga e conviene che verifichi subito la propria posizione.

Lo stesso decreto recepisce la sentenza n. 1268/2026 del TAR Sicilia, che ha annullato dodici prescrizioni del decreto assessoriale n. 2104 del 25 giugno 2025, il primo provvedimento attuativo. Per chi affitta un appartamento le più rilevanti sono queste:

• niente più obbligo di materassi ignifughi in tutte le strutture extralberghiere;
• niente televisore da almeno 32 pollici in ogni unità abitativa;
• niente limite di quattro posti letto non sovrapponibili per camera nelle civili abitazioni;
• niente copia del regolamento condominiale e attestazione dell'amministratore da allegare;
• niente obbligo di personale che parli inglese alla reception.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Catania per gli affitti brevi?

La tassa di soggiorno a Catania costa 3 euro a persona per notte negli appartamenti ad uso turistico e nelle case e appartamenti per vacanza, dal 1° febbraio 2026, con le tariffe approvate dalla delibera di Giunta municipale n. 218 del 26 novembre 2025. Si applica fino a un massimo di quattro pernottamenti consecutivi nell'anno solare e la pagano solo gli ospiti non residenti nel Comune.

Per confronto, le stesse tariffe fissano 3,50 euro per bed and breakfast, affittacamere e alberghi da una a tre stelle, 4 euro per i quattro stelle e 5 euro per i cinque stelle. Il quadro generale è nel regolamento comunale approvato con deliberazione n. 65 del 28 ottobre 2025, che si applica espressamente anche alle locazioni brevi e agli immobili usati occasionalmente a fini ricettivi.

• Residenti nel Comune di Catania.
• Minori entro il sedicesimo anno di età.
• Personale della Polizia di Stato e delle forze armate in servizio di ordine e sicurezza pubblica.
• Chi assiste degenti ricoverati in città, un accompagnatore per paziente.
• Entrambi i genitori che accompagnano un malato.

Le esenzioni valgono solo con un'autocertificazione dell'ospite sul modulo del Comune, di cui il gestore conserva copia. Per i casi sanitari serve anche il certificato della struttura che attesta ricovero o prestazioni. Senza documento l'esenzione non regge a un controllo, e l'imposta resta a carico di chi gestisce.

Come si dichiara e si versa l'imposta di soggiorno a Catania?

A Catania l'imposta di soggiorno si gestisce sul portale PayTourist del Comune. Il gestore registra l'immobile all'inizio dell'attività, comunica ogni soggiorno entro cinque giorni dall'arrivo e versa le somme ogni trimestre con pagoPA, entro 15 giorni dalla fine del trimestre solare. La dichiarazione trimestrale va inviata anche quando non ci sono stati ospiti, con importo pari a zero.

Il portale si integra con Alloggiati Web e con il sistema regionale dei dati statistici, così gli stessi arrivi non vanno inseriti tre volte a mano. Il regolamento chiede inoltre di informare gli ospiti su tariffa ed esenzioni, di rilasciare una ricevuta nominativa, di presentare il conto giudiziale, il modello 21, entro il 30 gennaio dell'anno successivo e di conservare tutta la documentazione per almeno cinque anni.

Le sanzioni del regolamento sono proporzionate all'imposta. L'omesso o ritardato versamento costa il 30% dell'importo non versato, la dichiarazione omessa o infedele dal 100 al 200% del dovuto. Da 100 a 500 euro sono previsti per la mancata informazione agli ospiti, per l'omessa registrazione al portale e per la mancata conservazione delle quietanze. Le piattaforme di prenotazione possono riscuotere e versare per conto del gestore solo dopo aver firmato una convenzione con il Comune.

Quante strutture ricettive ci sono a Catania?

Catania è l'ottava grande città italiana per numero di strutture registrate nella Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, secondo la classifica con dati estratti il 30 aprile 2026. Precede Bologna, Verona, Genova e Bari e segue Torino, che ne conta 7.696. In tutto il gruppo delle grandi città le strutture sono 156.393, e il 71,3% sono alloggi privati in affitto.

A livello nazionale la stessa rilevazione conta 711.215 strutture registrate, l'88,5% delle quali con codice identificativo. Il dato dice due cose a chi valuta Catania. La concorrenza esiste ed è fatta soprattutto di appartamenti privati come il tuo, non di alberghi. E la quasi totalità dell'offerta è ormai censita: chi resta senza codice è più facile da individuare, anche per gli incroci fra BDSR, Alloggiati Web e portale dell'imposta.

Il confronto con Palermo, che nella stessa classifica è sesta con 7.915 strutture, aiuta a leggere la scala. Le due città hanno lo stesso quadro regionale ma mercati diversi, e i loro numeri si confrontano nella guida agli affitti brevi a Palermo. A Catania il criterio pratico resta lo stesso: confrontare il proprio appartamento con annunci simili nella stessa via, per metratura, posti letto e servizi.

Gli affitti brevi a Catania lavorano tutto l'anno?

Gli affitti brevi a Catania possono lavorare tutto l'anno perché la domanda non dipende solo dal mare. A febbraio c'è la festa di Sant'Agata, in primavera e in autunno il turismo culturale e le escursioni sull'Etna, d'estate il picco dei voli. Nei mesi freddi restano università, ospedali e trasferte di lavoro. Il calendario resta però più pieno da maggio a settembre.

• Febbraio: la festa della patrona Sant'Agata ha il cuore fra il 3 e il 5 febbraio, con la processione esterna del 4 e quella interna del 5. Nel 2026 le celebrazioni sono durate dal 30 gennaio al 12 febbraio, per i 900 anni dal ritorno delle reliquie in Cattedrale.
• Primavera e autunno: centro barocco ed Etna, iscritto nella lista del patrimonio mondiale UNESCO nel 2013, attirano escursionisti e turismo culturale con temperature miti.
• Estate: è il periodo dei voli più pieni, con il giorno record dell'aeroporto nel 2025 il 30 luglio, a 46.022 passeggeri.
• Crociere: secondo l'Autorità di Sistema Portuale del Mare di Sicilia Orientale, il sistema dei porti di Catania, Augusta, Siracusa e Pozzallo ha accolto 281 mila crocieristi nel 2025.

I crocieristi di passaggio dormono raramente in città, quindi contano più per ristoranti e tour che per chi affitta. Pesano invece i passeggeri che si imbarcano o sbarcano a Catania e chiedono una notte prima o dopo la crociera. Per i mesi invernali, la formula da valutare insieme all'affitto breve è il medio termine per studenti, specializzandi e personale sanitario.

Affitti brevi a Catania e aeroporto: quanto pesa Fontanarossa?

Per gli affitti brevi a Catania l'aeroporto Fontanarossa è il motore principale della domanda. Secondo i dati di SAC pubblicati da Assaeroporti, nel 2025 lo scalo ha registrato 12.362.395 passeggeri, lo 0,18% in più del 2024. Il traffico internazionale, con quasi 5 milioni di passeggeri, è cresciuto del 3%, mentre quello nazionale è calato dell'1,62%. Sono nate anche le rotte dirette per New York e Casablanca.

Per un host la composizione conta più del totale. Le rotte nazionali più trafficate sono Roma Fiumicino con 1,87 milioni di passeggeri e Milano Malpensa con 1,08 milioni, che portano anche lavoro e rientri di fuorisede. All'estero guidano Malta, Monaco di Baviera e Londra Gatwick. Gli stranieri prenotano con più anticipo e chiedono check-in autonomo, istruzioni in inglese e indicazioni chiare per raggiungere la casa.

C'è un rischio tutto catanese da mettere nel conto: l'Etna. Ad agosto 2026 la cenere ha chiuso lo scalo per diversi giorni e, secondo le comunicazioni di SAC riportate dalla stampa, fra il 6 e il 12 agosto circa 630 voli su 1.974 sono stati dirottati e il 36% cancellato. Una politica di cancellazione chiara, e la scelta di cosa fare in caso di chiusura, vanno decise prima e non durante l'emergenza.

Quali zone di Catania scegliere per gli affitti brevi?

Per gli affitti brevi a Catania la zona si sceglie partendo dall'ospite. Il centro storico barocco fra Duomo, Via Etnea e Via Crociferi attira il turismo culturale tutto l'anno. Le aree vicino a Policlinico e Cittadella universitaria servono studenti e familiari di pazienti. Il lungomare di Ognina e la Playa lavorano d'estate, mentre le zone verso porto e aeroporto intercettano soggiorni di una o due notti.

Il centro storico fa parte del sito UNESCO delle città tardo barocche del Val di Noto, ed è qui che la concorrenza è più fitta. Contano la posizione esatta, il rumore notturno della movida, la presenza dell'ascensore e la possibilità di parcheggiare o di arrivare in taxi senza difficoltà. Un appartamento ben arredato in una via silenziosa a pochi minuti da Piazza Duomo spesso compete meglio di uno affacciato su una piazza di locali.

Fuori dal centro, il Borgo e Corso Italia funzionano con viaggiatori d'affari e soggiorni più lunghi, mentre i paesi etnei come Nicolosi servono chi viene soprattutto per l'escursione sul vulcano. Se pensi di affittare a mesi a studenti o personale sanitario, considera che quella è una domanda diversa, con contratti diversi dalla locazione turistica, e che va valutata a parte prima di scegliere l'arredo.

Come aprire un Airbnb a Catania passo per passo?

Per aprire un Airbnb a Catania in forma non imprenditoriale servono cinque adempimenti: comunicazione di inizio attività con il modulo regionale, codice identificativo nazionale sulla BDSR, accreditamento per i dati statistici regionali, registrazione su PayTourist per l'imposta di soggiorno e credenziali Alloggiati Web. Vanno completati prima della prima prenotazione, perché ogni giorno di ritardo può generare omissioni sanzionabili.

1. Verifica che l'immobile sia accatastato come abitazione, con attestato di prestazione energetica e dichiarazione di conformità degli impianti.
2. Controlla il regolamento condominiale: un divieto espresso di uso diverso dall'abitazione può impedire l'attività.
3. Presenta la comunicazione di inizio attività con il modulo standardizzato adottato dalla Regione con il decreto n. 3314 del 2026.
4. Richiedi il codice identificativo nazionale sulla Banca Dati Strutture Ricettive ed esponilo all'esterno e in ogni annuncio.
5. Attiva la comunicazione giornaliera dei dati statistici alla Regione, da inviare anche nei giorni a zero.
6. Registra l'immobile su PayTourist e imposta le comunicazioni entro cinque giorni da ogni arrivo.
7. Ottieni le credenziali Alloggiati Web dalla Questura di Catania e invia le schedine entro 24 ore dall'arrivo.

Se l'appartamento era già attivo prima dei nuovi requisiti regionali, il passo in più è controllare di aver inviato l'Allegato B e di poter completare la documentazione tecnica entro il 30 dicembre 2026. Chi apre oggi, invece, segue direttamente il nuovo modulo regionale e i requisiti previsti per l'abitazione civile.

Si può guadagnare con Airbnb a Catania?

Guadagnare con Airbnb a Catania è possibile, ma il risultato dipende da tariffa, occupazione e costi della singola casa, non dalla città in astratto. Non esiste un dato pubblico e ufficiale sulla tariffa media o sull'occupazione degli appartamenti a Catania: qualsiasi stima va costruita guardando calendari e prezzi di annunci simili per zona, metratura e posti letto, nelle diverse stagioni.

La formula è la stessa ovunque: tariffa media per notti vendute, meno commissioni della piattaforma, pulizie, biancheria, utenze, arredo ammortizzato, imposte e, se sei in affitto, canone. L'imposta di soggiorno non è un costo ma un incasso per conto del Comune: con una coppia che resta sei notti, per esempio, si applica solo alle prime quattro, cioè 24 euro da riscuotere e versare.

Sul fronte fiscale, chi sceglie la cedolare secca deve sapere come cambiano le aliquote dal 2026, spiegato nella guida alla cedolare secca al 26%. Due fattori locali pesano poi sui conti: la dipendenza dai voli, che l'Etna può fermare per giorni, e il costo delle pulizie a ogni rotazione, da stimare con preventivi reali. Margini credibili nascono da questi numeri, non dalle medie trovate online.

Domande frequenti

Serve la partita IVA per gli affitti brevi a Catania?

Per la legge regionale siciliana la locazione turistica resta non imprenditoriale se il gestore opera in non più di due unità immobiliari: dalla terza si entra nell'attività d'impresa. Sul piano fiscale nazionale valgono invece le soglie fissate dalla normativa statale, da verificare con il commercialista prima di aggiungere un nuovo immobile.

Chi paga la tassa di soggiorno a Catania se prenotano su Airbnb?

La paga sempre l'ospite non residente, ma il responsabile verso il Comune resta chi gestisce l'alloggio. Il regolamento comunale permette alle piattaforme di riscuotere e versare l'imposta solo dopo una convenzione con il Comune di Catania: prima di dare per scontato che lo faccia il portale, verifica la situazione su PayTourist.

Esiste un regolamento affitti brevi a Catania che limita il centro storico?

Ad oggi non risulta un regolamento comunale che blocchi le nuove locazioni turistiche nel centro storico di Catania, come accade invece a Firenze. Valgono la legge regionale, i decreti attuativi e il regolamento sull'imposta di soggiorno. Prima di investire conviene comunque controllare l'albo pretorio e le delibere più recenti del Comune.

Cosa succede se non completo l'Allegato B entro il 30 dicembre 2026?

Il decreto assessoriale n. 1920 del 24 giugno 2026 prevede la cessazione della struttura e la revoca dei codici CIR e CIN per le locazioni turistiche esistenti che non inviano la documentazione tecnica integrativa entro il 30 dicembre 2026. Senza codice, l'annuncio non può restare online su Airbnb o Booking.

Catania unisce un aeroporto da oltre 12 milioni di passeggeri e regole regionali cambiate più volte nel 2026. Se vuoi trasformare questi dati in un piano per il tuo immobile, puoi candidarti al workshop di BnB Academy e parlarne con chi gestisce affitti brevi.