Affitti brevi a Matera: quali regole valgono nel 2026?

Gli affitti brevi a Matera seguono tre livelli di regole. Lo Stato chiede il CIN, la comunicazione degli ospiti alla Questura e il rispetto del regime fiscale delle locazioni brevi. La Regione Basilicata chiede di iscrivere l'alloggio nell'anagrafe regionale tramite il portale SIST dell'APT e di inviare ogni mese i dati statistici. Il Comune applica l'imposta di soggiorno secondo il proprio regolamento.

Il codice identificativo nazionale è previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023: va esposto all'esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio, su Airbnb come su Booking. Chi pubblica un annuncio senza codice rischia le sanzioni spiegate nella guida su quanto si rischia ad affittare senza CIN, che si sommano a quelle regionali.

Sul piano fiscale, dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta: oltre, per l'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025, l'attività si presume imprenditoriale. La cedolare secca resta al 21% sul primo immobile e al 26% sugli altri. Queste regole valgono in tutta Italia: il resto della guida riguarda solo quello che cambia a Matera e in Basilicata.

Cosa prevede la Basilicata per le locazioni turistiche?

In Basilicata chi affitta a turisti in forma non imprenditoriale deve iscrivere l'alloggio nell'anagrafe regionale compilando il Modello Informativo on-line sul portale SIST dell'APT Basilicata. L'iscrizione è il presupposto per chiedere il CIN alla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Secondo l'APT, per la locazione gestita senza organizzazione d'impresa la SCIA al SUAP del Comune non è dovuta.

La Regione non ha una legge dedicata alle sole locazioni turistiche: l'APT applica la L.R. 6/2008 sulla classificazione delle strutture ricettive, la L.R. 7/2008 che le delega la rilevazione statistica e il disciplinare approvato con DGR 2116 del 4 dicembre 2009. Il modello on-line raccoglie in una volta avviamento, prezzi massimi, foto e documento d'identità. Le sanzioni dell'articolo 21 della L.R. 6/2008 indicate dall'APT sono queste:

• Mancata comunicazione dei prezzi: da 50 a 500 euro.
• Tabella dei prezzi non esposta o non aggiornata: da 50 a 500 euro.
• Prezzi applicati diversi da quelli comunicati: da 250 a 1.500 euro.
• Mancata comunicazione statistica dei movimenti: da 250 a 1.500 euro.

I dati sugli ospiti si registrano sul SIST entro il giorno 10 del mese successivo, anche nei mesi senza ospiti, segnando i giorni vuoti o di chiusura. Con la funzione di check-in del portale la registrazione parte in contemporanea verso la Questura. Come cambia l'obbligo da una regione all'altra è spiegato nella guida alla comunicazione ISTAT dei flussi turistici.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Matera?

La tassa di soggiorno a Matera è applicata dal Comune a ogni ospite, per persona e per notte, secondo il regolamento comunale che fissa tariffe, esenzioni e scadenze. A ottobre 2026 il Comune non pubblica sul proprio sito istituzionale una pagina con le tariffe in vigore: l'importo esatto per una casa vacanze va chiesto all'Ufficio Tributi prima di aprire, insieme alle credenziali per i versamenti.

Il quadro nazionale è invece chiaro. L'imposta è istituita in base all'articolo 4 del D.Lgs. 23/2011, che la consente ai capoluoghi di provincia come Matera. Dal Decreto Rilancio, articolo 180 del DL 34/2020, chi gestisce l'alloggio è responsabile del pagamento: incassa l'imposta dall'ospite, la versa al Comune e presenta la dichiarazione annuale telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo.

Il gettito che arriva anche dagli affitti brevi a Matera pesa sul bilancio cittadino. Le delibere di Giunta del dicembre 2025 finanziano eventi e promozione turistica proprio con gli introiti dell'imposta, secondo le destinazioni fissate dalla deliberazione commissariale n. 214 del 6 maggio 2025. Ad aprile 2026 l'ipotesi di un aumento ha incontrato il no compatto delle associazioni di categoria della città, alberghi e B&B compresi: prima di stampare il listino conviene verificare se le tariffe sono cambiate.

Quanti turisti arrivano a Matera dopo la Capitale della Cultura?

Nel 2025 la città di Matera ha registrato 479.083 arrivi e 748.812 presenze nelle strutture ricettive, secondo i dati dell'APT Basilicata elaborati il 31 gennaio 2026, ancora provvisori in attesa della validazione ISTAT. Rispetto al 2019, l'anno di Matera Capitale europea della Cultura, gli arrivi sono cresciuti del 23,4%, mentre le presenze solo del 2,5%.

Il 2019 non è stato un picco isolato. Dopo il crollo del 2020, quando gli arrivi sono scesi a 158.244, la città ha recuperato anno dopo anno, e nel 2025 ha superato il 2024 del 17,7% negli arrivi e del 18,2% nelle presenze. Questi sono i passaggi principali della serie storica, sempre per la sola città:

1. 2019, anno della Capitale della Cultura: 388.158 arrivi e 730.434 presenze.
2. 2020, anno della pandemia: 158.244 arrivi e 253.250 presenze.
3. 2023: 388.877 arrivi, tornati sopra il livello del 2019.
4. 2024: 407.068 arrivi e 633.342 presenze.
5. 2025: 479.083 arrivi e 748.812 presenze, il massimo della serie.

La domanda dopo la Capitale della Cultura, quindi, non si è spenta: è cambiata. Arrivano più persone di prima, ma ciascuna dorme meno notti. Per chi gestisce una casa vacanze significa più prenotazioni brevi, più cambi e più pulizie a parità di notti vendute, e un lavoro sull'annuncio che deve convincere a fermarsi una notte in più.

Da dove arrivano gli ospiti a Matera e quanto restano?

Nel 2025 gli stranieri sono stati il 57% degli arrivi a Matera: 274.835 su 479.083, secondo l'APT Basilicata. Nel 2019 erano 112.781, quindi in sei anni sono cresciuti del 143,7%, mentre gli italiani sono scesi del 25,8%. La permanenza media in città è di circa 1,6 notti, contro circa 1,9 nell'anno della Capitale della Cultura.

Il ribaltamento è il dato più utile per chi apre un affitto breve a Matera. Nel 2019 tre ospiti su dieci venivano dall'estero, nel 2025 quasi sei su dieci. Gli stranieri si concentrano in primavera e in autunno: a settembre sono stati 45.924 su 61.630 arrivi. Gli italiani invece pesano di più ad agosto e a dicembre, con le vacanze e le feste di Natale.

Cresce anche la quota di chi sceglie l'extralberghiero. Nel 2025 case vacanze, B&B, affittacamere e alloggi simili hanno accolto 246.812 arrivi, più dei 232.271 degli alberghi, con un aumento del 24,5% in un anno. Fra gli stranieri la crescita dell'extralberghiero è stata del 45,9%. Annuncio, istruzioni di arrivo e messaggi in inglese non sono un extra, ma la condizione minima per lavorare.

Quando si riempie Matera tra stagioni ed eventi?

A Matera la domanda si concentra da aprile a ottobre, con i mesi più forti a settembre e ad agosto, e cala in modo netto fra novembre e marzo. Nel 2025 settembre ha registrato 61.630 arrivi e agosto 60.257, mentre febbraio si è fermato a 15.239. Dicembre fa eccezione nella bassa stagione grazie alle feste, con 30.385 arrivi.

Il calendario mensile dell'APT Basilicata per il 2025 mostra una curva con due gobbe, non un'estate unica. Luglio rende meno di maggio e di giugno, e settembre e ottobre insieme valgono più di luglio e agosto. Questi sono gli arrivi in città nei mesi chiave:

• Gennaio 18.402, febbraio 15.239, marzo 23.629: la bassa stagione.
• Aprile 45.195, maggio 54.101, giugno 50.186: la primavera, trainata dagli stranieri.
• Luglio 43.966, agosto 60.257: l'estate, con il picco degli italiani ad agosto.
• Settembre 61.630, ottobre 52.538: il mese più forte dell'anno e la sua coda.
• Novembre 23.555, dicembre 30.385: il calo e la ripresa per le feste.

L'evento cittadino più sentito è la Festa della Bruna, il 2 luglio, con la processione e l'assalto al carro trionfale in cartapesta. È una data fissa, che conviene aprire con largo anticipo nel calendario e con un soggiorno minimo. Per l'inverno conta soprattutto il periodo natalizio: a dicembre 2025 gli italiani sono stati 24.165 su 30.385 arrivi, quasi otto su dieci.

Quante strutture ricettive ci sono già a Matera?

Secondo l'APT Basilicata, a dicembre 2025 la città di Matera contava 1.111 esercizi ricettivi con 7.302 posti letto, fra alberghi ed extralberghiero, cioè circa un terzo dei 3.396 esercizi dell'intera regione. Nello stesso mese risultavano aperti 665 esercizi con 5.221 letti: in bassa stagione quasi quattro strutture su dieci restano chiuse o non comunicano movimenti.

Il dato dell'APT conta le strutture iscritte nell'anagrafe regionale, non gli annunci sui portali. Per la Basilicata Inside Airbnb, la fonte che altrove usiamo per contare gli annunci pubblici, non pubblica una rilevazione, e un numero di annunci Airbnb per Matera non si può citare con una fonte verificabile. Le cifre che circolano online vengono da aggregatori commerciali che non dichiarano il metodo.

La lettura pratica per gli affitti brevi a Matera è semplice. Con oltre mille strutture in una città di queste dimensioni la concorrenza è alta, soprattutto nei Sassi e nelle vie del centro, ma la domanda è cresciuta più dell'offerta negli ultimi due anni. Chi entra oggi deve differenziarsi per posizione precisa, vista, qualità dell'alloggio e velocità di risposta, e deve programmare la bassa stagione invece di subirla.

Affitti brevi a Matera nei Sassi: cosa sapere prima di comprare

Gli affitti brevi a Matera nei Sassi, il Sasso Caveoso e il Sasso Barisano, lavorano nel cuore del sito UNESCO dei Sassi e del Parco delle Chiese Rupestri, iscritto nella Lista del Patrimonio Mondiale nel 1993. Qui si concentra la domanda turistica più forte, ma ci sono vincoli che altrove non esistono: proprietà demaniali in sub-concessione, regole sull'arredo urbano e zona a traffico limitato.

Una parte degli immobili dei Sassi è di proprietà pubblica e viene assegnata dal Comune in locazione o in sub-concessione in base alla Legge 771/1986 sul recupero dei rioni Sassi, con regolamenti approvati dal Consiglio comunale dal 1992 in poi. Prima di firmare un contratto bisogna quindi verificare se l'immobile è privato o demaniale e quali usi sono ammessi. Esiste anche un regolamento comunale sull'arredo urbano nei Sassi, utile per targhe e insegne.

Poi c'è l'accesso in auto, che va spiegato agli ospiti prima dell'arrivo, perché una multa presa al varco finisce quasi sempre in una recensione negativa. Con l'ordinanza dirigenziale n. 147/2025 il Comune ha fissato gli orari dei varchi della ZTL Sassi in via D'Addozio e via Buozzi:

• Dal 1° luglio al 15 settembre: varchi attivi dalle 10 alle 24.
• Dal 16 settembre al 30 giugno: varchi attivi dalle 10 alle 20:30.
• Strutture ricettive abilitate: comunicano la targa dell'ospite sul portale ZTL del Comune con SPID, al più tardi entro il giorno solare successivo al transito.

Come aprire una casa vacanze a Matera passo dopo passo?

Per aprire una casa vacanze a Matera in forma non imprenditoriale si iscrive l'alloggio sul portale SIST dell'APT Basilicata, si ottiene il CIN dalla banca dati nazionale, ci si registra presso l'Ufficio Tributi per l'imposta di soggiorno e si attivano le credenziali di Alloggiati Web con la Questura di Matera. Solo dopo si pubblica l'annuncio, con il CIN ben visibile.

1. Verifica che il regolamento di condominio non vieti l'uso turistico, che l'immobile, se nei Sassi, non sia demaniale e che le dotazioni di sicurezza siano a norma.
2. Registrati su sist.aptbasilicata.it e compila il Modello Informativo on-line con dati della locazione, tabella dei prezzi massimi, foto e documento d'identità.
3. A iscrizione avvenuta, richiedi il CIN sulla piattaforma BDSR del Ministero del Turismo con SPID o CIE.
4. Contatta l'Ufficio Tributi del Comune di Matera per tariffe, esenzioni e modalità di versamento dell'imposta di soggiorno.
5. Chiedi le credenziali di Alloggiati Web alla Questura di Matera, per comunicare ogni ospite entro 24 ore dall'arrivo.
6. Esponi la tabella dei prezzi firmata e la targa del CIN all'esterno dello stabile e, in condominio, anche sulla porta dell'alloggio.
7. Pubblica l'annuncio con il CIN e, se l'alloggio è nei Sassi, spiega agli ospiti orari della ZTL e parcheggi.

L'APT precisa che la tabella dei prezzi massimi non va più rinnovata ogni anno: dal 2024 resta valida fino a quando non la modifichi. Le variazioni importanti, come il numero di posti letto o la chiusura, si comunicano per e-mail all'APT; quelle minori, come recapiti e periodi di apertura, si aggiornano direttamente sul SIST.

Si può guadagnare con Airbnb a Matera?

Guadagnare con Airbnb a Matera è possibile, ma il risultato dipende da tariffa, occupazione e costi del singolo immobile, che nessuna fonte pubblica fornisce in modo affidabile per la città. Il quadro ufficiale dice che la domanda cresce, arriva sempre più dall'estero e lavora bene in primavera e in autunno, ma con soggiorni molto brevi e un'offerta già ampia.

Per fare il conto degli affitti brevi a Matera servono pochi parametri verificabili. L'incasso lordo è la tariffa media per le notti vendute; da questo si tolgono commissioni del portale, pulizie e lavanderia, utenze, eventuale canone e la cedolare secca al 21% o al 26%. La tassa di soggiorno non è un ricavo: si incassa dall'ospite e si riversa al Comune.

Con una permanenza media di circa 1,6 notti, ogni settimana piena può significare quattro o più cambi: le pulizie pesano più che in una località da settimane intere, ed è il primo preventivo da chiedere. Matera non ha un aeroporto: lo scalo di riferimento è Bari, e la rete degli aeroporti pugliesi nel 2025 ha superato gli 11,4 milioni di passeggeri. Molti ospiti arrivano da lì in bus o con i treni delle Ferrovie Appulo Lucane.

Per questo chi valuta Matera dovrebbe guardare anche il mercato di Bari, raccolto nella guida agli affitti brevi a Bari: stessa porta d'ingresso aerea, regole regionali diverse e soggiorni un po' più lunghi. Per riempire i mesi deboli serve la domanda di lavoro e di studio, spiegata nella guida sull'affitto a medio termine come strategia.

Domande frequenti

Esiste un regolamento affitti brevi del Comune di Matera?

Il Comune di Matera non ha un regolamento che limiti gli affitti brevi per zone o numero di notti. Contano il regolamento dell'imposta di soggiorno e, nei Sassi, le regole su immobili pubblici della Legge 771/1986, arredo urbano e ZTL. Iscrizione e dati statistici passano dal SIST regionale.

Airbnb versa la tassa di soggiorno di Matera al posto mio?

Non va dato per scontato. Per legge il responsabile del pagamento è chi gestisce l'alloggio, salvo che il portale abbia un accordo con il Comune per incassare e versare l'imposta. Prima della prima stagione chiedi all'Ufficio Tributi se esiste una convenzione con Airbnb: senza, incassi tu l'imposta e la versi al Comune.

Devo comunicare gli ospiti sia alla Questura sia alla Regione Basilicata?

Sì, sono due obblighi distinti. Alla Questura, con Alloggiati Web, si comunica ogni ospite entro 24 ore dall'arrivo. All'APT Basilicata, sul SIST, si inviano i dati statistici entro il 10 del mese successivo. Usando il check-in del SIST la stessa registrazione parte verso entrambi, e si evita di inserire due volte i dati.

Dove si trovano i dati ufficiali sul turismo a Matera?

I dati ufficiali su arrivi, presenze e strutture ricettive di Matera sono pubblicati dall'APT Basilicata nella sezione dati statistici del suo sito, con tabelle mensili e annuali dal 2019, divise fra italiani e stranieri. I più recenti restano provvisori fino alla validazione dell'ISTAT.

Matera ha una domanda in crescita e sempre più internazionale, ma chiede di gestire soggiorni brevissimi e vincoli che altrove non ci sono. Se vuoi imparare a valutare un immobile con numeri reali prima di investire, puoi candidarti al workshop di BnB Academy e confrontare il tuo progetto con chi gestisce affitti brevi ogni giorno.