Affitti brevi a Lecce: quali regole valgono nel 2026?

Gli affitti brevi a Lecce seguono tre livelli di regole. Lo Stato chiede il CIN, la comunicazione degli ospiti alla Questura e il rispetto del regime fiscale delle locazioni brevi. La Regione Puglia chiede di registrare l'alloggio sul portale DMS e di inviare ogni mese i dati sui flussi turistici. Il Comune applica l'imposta di soggiorno, con tariffe diverse fra alta e bassa stagione.

Il codice identificativo nazionale è previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023: va esposto all'esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio, su Airbnb come su Booking. Chi pubblica un annuncio senza codice rischia le sanzioni spiegate nella guida su quanto si rischia ad affittare senza CIN, che si sommano a quelle regionali e comunali.

Sul piano fiscale, dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta: oltre, per l'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025, l'attività si presume imprenditoriale. La cedolare secca resta al 21% sul primo immobile e al 26% sugli altri. Queste regole valgono in tutta Italia: il resto della guida riguarda solo quello che cambia a Lecce e nel Salento.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Lecce?

La tassa di soggiorno a Lecce per le locazioni brevi costa 2,50 euro a persona per notte in alta stagione, dal 1° aprile al 31 ottobre, e 1,50 euro in bassa stagione, dal 1° novembre al 31 marzo, per un massimo di sette notti consecutive. Le tariffe sono state fissate dalla delibera di Giunta n. 46 del 20 febbraio 2026 e il Comune le applica dal 1° aprile 2026.

Prima della delibera le locazioni brevi pagavano 2 euro in alta stagione e 1 euro in bassa, e l'alta stagione partiva a maggio: oggi aprile rientra già nel periodo più caro. B&B, affittacamere e case vacanze pagano 3 euro in alta e 2 euro in bassa stagione, ma per un massimo di cinque notti. L'imposta è istituita dal regolamento approvato con delibera di Consiglio n. 55 del 1° agosto 2012. Sono esenti:

• Residenti nel Comune di Lecce e minori fino al dodicesimo anno di età.
• Studenti universitari fuori sede iscritti all'Università del Salento.
• Malati e chi assiste persone ricoverate, anche in day hospital, fino a due accompagnatori per paziente, con certificazione della struttura sanitaria.
• Persone con disabilità che ricevono l'indennità di accompagnamento, o un loro accompagnatore.
• Forze di polizia e Vigili del fuoco in servizio, volontari impegnati in calamità.
• Autisti di pullman e un accompagnatore turistico ogni venti partecipanti di un gruppo organizzato.

Ogni esenzione va documentata con il modulo predisposto dal Comune, che l'ospite compila e consegna al gestore. Sono previste anche riduzioni del 50% per le convenzioni aziendali, da comunicare entro il 31 gennaio, per i gruppi scolastici e per gli sportivi sotto i 16 anni, oltre a una riduzione del 30% per i gruppi in bus turistico.

Come si versa la tassa di soggiorno a Lecce e cosa si rischia?

A Lecce chi gestisce un affitto breve incassa la tassa di soggiorno dagli ospiti, rilascia una quietanza e la riversa al Comune ogni trimestre solare. Entro 15 giorni dalla fine di ogni trimestre deve comunicare all'Ufficio Tributi, con il software comunale di gestione dell'imposta, il numero di ospiti, gli esenti e le notti, anche a zero, e versare quanto incassato.

Le credenziali del portale si chiedono all'Ufficio Tributi indicando gestore, indirizzo dell'alloggio e data di inizio. Il versamento si fa con bonifico sul conto di tesoreria o sul conto postale del Comune. Entro il 30 giugno dell'anno successivo si presenta la dichiarazione annuale telematica, come per tutti i gestori dal Decreto Rilancio. Le sanzioni indicate dal Comune sono queste:

• Omesso, ritardato o parziale versamento: 30% dell'importo non versato, ai sensi dell'articolo 13 del D.Lgs. 471/1997.
• Comunicazione trimestrale omessa, incompleta o infedele: da 150 a 500 euro.
• Dichiarazione annuale omessa o infedele: 150% dell'importo dovuto.

I controlli non sono teorici. A marzo 2026 la Prefettura di Lecce ha fatto il punto sulle linee d'azione contro gli affitti turistici irregolari, condivise con Guardia di Finanza e Agenzia delle Entrate: in otto mesi circa 3.000 strutture sono emerse nel registro regionale in provincia, e nel 2025 il gettito dell'imposta del Comune di Lecce è cresciuto del 21% sul 2024.

Cosa prevede la legge della Puglia sulle locazioni turistiche?

La legge della Puglia sulle locazioni turistiche è la L.R. 49/2017, modificata dalla L.R. 57/2018 e dalla L.R. 52/2019. Chi affitta a turisti a Lecce deve registrare l'alloggio sul DMS, il portale turistico regionale, con SPID, CIE o CNS del titolare. Dopo la registrazione si richiede il CIN alla banca dati nazionale e si comunicano i flussi turistici con l'applicativo SPOT Easy.

La comunicazione dei flussi, prevista dall'articolo 9, comma 2, della L.R. 49/2017, è l'adempimento statistico ISTAT: per ogni mese ospiti e pernottamenti vanno registrati entro il giorno 10 del mese successivo. I controlli spettano a Pugliapromozione, l'agenzia regionale del turismo. Come cambia l'obbligo da una regione all'altra è spiegato nella guida alla comunicazione ISTAT dei flussi turistici.

C'è una novità di ottobre 2026. La L.R. 15/2025 aveva reso il codice regionale un passaggio obbligato prima del CIN. Con la sentenza n. 163, depositata l'8 ottobre 2026, la Corte costituzionale ha dichiarato illegittima quella norma: i due codici possono coesistere, ma la Regione non può subordinare il CIN al proprio. Le istruzioni operative del DMS possono cambiare, quindi vanno ricontrollate al momento della registrazione.

Quanti turisti arrivano a Lecce e in quali mesi?

Secondo l'Osservatorio del turismo di Pugliapromozione, nel 2024 il comune di Lecce ha registrato 375.484 arrivi e 1.062.814 presenze, con una crescita del 9% negli arrivi e del 23% nei pernottamenti sul 2023. È il terzo comune pugliese per presenze, dopo Vieste e Bari, e il secondo per arrivi dopo il capoluogo regionale. La permanenza media è di circa 2,8 notti.

La provincia di Lecce, cioè il Salento, nel 2024 ha totalizzato 1.567.881 arrivi e 6.968.706 presenze, la cifra più alta della Puglia. Il problema per chi affitta è la distribuzione nell'anno: la domanda si concentra fra giugno e settembre. Questi sono gli arrivi mensili in provincia nel 2024, con la variazione sul 2023:

1. Gennaio: 19.235 arrivi, in calo del 4,1%.
2. Marzo: 37.541 arrivi, in aumento del 40%.
3. Maggio: 121.408 arrivi, in aumento del 19,4%.
4. Agosto: 392.244 arrivi, il picco dell'anno, in aumento del 10,2%.
5. Ottobre: 97.517 arrivi, in aumento del 23,2%.
6. Dicembre: 29.703 arrivi, in aumento dell'1,6%.

In agosto arrivano in Salento venti volte i turisti di gennaio. Le crescite più forti però sono in primavera e in autunno, ed è lì che Lecce città si distingue dalle località di mare: lo stesso rapporto rileva una buona distribuzione dell'occupazione delle camere durante l'anno, con ottobre oltre il 72%. Per chi gestisce affitti brevi a Lecce è la stagione da difendere.

Quanti affitti brevi ci sono a Lecce e in Salento?

Secondo Inside Airbnb, che rileva gli annunci pubblici della piattaforma, il 25 settembre 2026 il comune di Lecce contava 2.264 annunci, terzo in Puglia dopo Bari con 3.972 e Ostuni con 2.713. Di questi, 1.557 sono alloggi interi e 698 stanze private. Nello stesso rilevamento Gallipoli ha 2.251 annunci, Porto Cesareo 2.065, Otranto 1.134, Ugento 1.060 e Melendugno 1.054.

Gli affitti brevi a Lecce e in Salento sono quindi un mercato largo e già professionale. In città gli annunci fanno capo a 1.150 profili host, e 1.568 annunci, quasi il 70%, appartengono a host con più di un alloggio. Il registro regionale dice lo stesso: secondo la Prefettura la provincia di Lecce ospita oltre 28.000 strutture registrate, quasi la metà di quelle pugliesi.

La differenza fra città e costa è il tipo di domanda. Gallipoli, Porto Cesareo e Otranto vivono soprattutto di estate e di settimane intere; Lecce ha soggiorni più brevi ma distribuiti su più mesi. Prima di comprare o affittare conviene contare gli annunci simili nella stessa zona e controllarne il calendario a 30, 60 e 90 giorni, come in qualunque città.

Casa vacanze a Lecce in inverno: chi arriva fuori stagione?

Una casa vacanze a Lecce in inverno lavora con tre tipi di ospiti: turisti dei ponti e dei fine settimana, attirati dal centro barocco, studenti e ricercatori legati all'Università del Salento, e persone in trasferta per lavoro o per cure. Sono soggiorni diversi da quelli estivi, più brevi o più lunghi, e chiedono prezzi e regole di prenotazione diversi.

In bassa stagione anche l'imposta pesa meno: dal 1° novembre al 31 marzo la tariffa per le locazioni brevi scende a 1,50 euro per notte. Gli studenti fuori sede iscritti all'Università del Salento sono esenti, purché consegnino l'autocertificazione. Per chi propone affitti brevi a Lecce a studenti o lavoratori per settimane, il tetto di sette notti tassabili riduce ulteriormente il costo per l'ospite.

Nel rilevamento di settembre 2026 di Inside Airbnb, 236 annunci di Lecce chiedono già un soggiorno minimo di 30 notti: sono host che hanno scelto il medio termine per riempire i mesi freddi. È una strategia con regole e contratti propri, spiegata nella guida sull'affitto a medio termine come strategia, e a Lecce si combina bene con l'affitto turistico estivo.

Centro storico, marine e zone universitarie: dove c'è domanda a Lecce

A Lecce la domanda turistica più forte si concentra nel centro storico barocco, fra piazza Sant'Oronzo, il Duomo e Santa Croce, dove i soggiorni sono di una o due notti tutto l'anno. Le marine del comune, sull'Adriatico, lavorano quasi solo d'estate. Le zone vicine al polo universitario e all'ospedale Vito Fazzi intercettano studio, lavoro e medio termine.

A ottobre 2026 non risulta un regolamento del Comune di Lecce che limiti le nuove locazioni brevi in centro storico, a differenza di quanto deciso a Firenze o Venezia. L'attenzione del Comune e della Prefettura è sulla regolarità: registrazione, imposta di soggiorno e dati coerenti fra Questura e Comune. Prima di comprare in centro conviene comunque controllare l'albo pretorio per delibere recenti.

• Centro storico: turismo culturale e weekend, domanda distribuita anche in primavera e autunno, soggiorni brevi.
• Zone fuori dalle mura e vicine alla stazione: domanda mista fra turisti, lavoratori e chi si sposta verso il resto del Salento.
• Marine di Lecce, come San Cataldo, Frigole e Torre Chianca: turismo balneare, settimane intere, stagione corta.
• Aree vicine all'università e agli ospedali: studenti, ricercatori, parenti di pazienti e trasfertisti, anche per mesi.

La scelta della zona decide anche il tipo di gestione. In centro storico conta la logistica: accessi in zona a traffico limitato, check-in autonomo e pulizie rapide fra soggiorni brevi. Al mare conta la stagione: pochi mesi per incassare e una casa da preparare e chiudere ogni anno. Vicino all'università conta il contratto, perché i soggiorni lunghi seguono regole diverse.

Come aprire un Airbnb a Lecce passo dopo passo?

Per aprire un Airbnb a Lecce in forma non imprenditoriale si registra l'alloggio sul DMS della Regione Puglia, si ottiene il CIN dalla banca dati nazionale, si chiedono al Comune le credenziali per l'imposta di soggiorno e si attiva l'invio degli ospiti alla Questura con Alloggiati Web. Solo dopo si pubblica l'annuncio, con il CIN ben visibile online e all'ingresso.

1. Verifica che il regolamento di condominio non vieti l'uso turistico e che impianti e dotazioni di sicurezza siano a norma.
2. Accedi a dms.puglia.it con SPID, CIE o CNS del titolare e registra la locazione turistica nella tua area riservata.
3. A registrazione confermata, richiedi il CIN alla banca dati nazionale BDSR.
4. Scrivi all'Ufficio Tributi del Comune di Lecce per ottenere le credenziali del portale dell'imposta di soggiorno.
5. Richiedi le credenziali di Alloggiati Web alla Questura di Lecce per comunicare ogni ospite entro 24 ore dall'arrivo.
6. Attiva SPOT Easy per inviare i flussi turistici entro il 10 del mese successivo.
7. Pubblica l'annuncio con il CIN ed esponi il codice all'esterno dello stabile.

Gli invii sono tre e riguardano gli stessi ospiti: Questura, Regione e Comune. Conviene organizzarli da subito con un unico registro degli arrivi o con un gestionale collegato ai portali, perché la Prefettura ha indicato proprio le differenze fra i dati dichiarati alla Questura e quelli comunicati al Comune come uno dei segnali che fanno partire i controlli.

Si può guadagnare con Airbnb a Lecce?

Guadagnare con Airbnb a Lecce è possibile, ma il risultato dipende da tariffa, occupazione e costi del singolo immobile, che nessuna fonte pubblica fornisce in modo affidabile per la città. Il quadro ufficiale dice che la domanda cresce più in primavera e autunno che in estate, che i soggiorni durano meno di tre notti e che l'offerta è già ampia.

Il conto degli affitti brevi a Lecce si costruisce con pochi parametri verificabili. L'incasso lordo è la tariffa media per le notti vendute; da questo si tolgono commissioni del portale, pulizie e lavanderia, utenze, eventuale canone e la cedolare secca al 21% o al 26%. La tassa di soggiorno non è un ricavo: si incassa dall'ospite e si riversa al Comune.

Con una permanenza media di circa 2,8 notti, a parità di notti vendute Lecce genera più cambi di una località di mare da settimane intere: le pulizie pesano di più e vanno chieste a preventivo prima di tutto. Il secondo punto è la stagione: un alloggio che lavora solo da giugno a settembre ha un conto molto diverso da uno che riempie anche ottobre e i ponti invernali.

Chi valuta più città pugliesi può confrontare questi parametri con quelli di Bari, raccolti nella guida agli affitti brevi a Bari: stessa legge regionale, ma imposta, portali comunali e tipo di domanda diversi. Il confronto serve a capire dove il proprio budget compra la posizione migliore, non a scegliere la città con i numeri più alti.

Domande frequenti

Esiste un regolamento affitti brevi del Comune di Lecce?

Il Comune di Lecce non ha un regolamento che limiti gli affitti brevi per zone o numero di giorni. Il testo comunale che riguarda chi affitta è il regolamento dell'imposta di soggiorno, approvato nel 2012. Registrazione dell'alloggio e flussi turistici sono regolati dalla legge regionale pugliese.

Quanto si paga di tassa di soggiorno a Lecce negli affitti brevi?

Per gli affitti brevi a Lecce la tassa di soggiorno è di 2,50 euro a persona per notte dal 1° aprile al 31 ottobre e di 1,50 euro dal 1° novembre al 31 marzo, per al massimo sette notti consecutive. Residenti, bambini fino a 12 anni e studenti dell'Università del Salento sono esenti.

Airbnb versa la tassa di soggiorno di Lecce al posto mio?

Solo se il portale incassa il corrispettivo e ha un accordo con il Comune: in quel caso l'imposta è del 3% del prezzo, entro 5 euro a persona per notte. Altrimenti l'incassi tu dall'ospite, la comunichi entro 15 giorni dalla fine del trimestre e la versi.

Conviene una casa vacanze a Lecce o al mare in Salento?

Dipende da quanti mesi vuoi lavorare. Gallipoli, Porto Cesareo e Otranto concentrano la domanda in estate, con settimane intere. Lecce città ha soggiorni più brevi ma distribuiti su più mesi, con autunno e primavera in crescita e studenti e lavoratori nei mesi freddi.

Negli affitti brevi a Lecce la differenza la fanno zona, gestione della bassa stagione e regolarità dei dati. Se vuoi capire come valutare un immobile con numeri reali prima di investire, puoi candidarti al workshop di BnB Academy e confrontare il tuo progetto con chi gestisce affitti brevi ogni giorno.