Affitti brevi a Bari: quali regole valgono nel 2026?

Gli affitti brevi a Bari seguono tre livelli di regole. Lo Stato chiede il CIN, la comunicazione degli ospiti alla Questura e il rispetto del regime fiscale delle locazioni brevi. La Regione Puglia chiede di registrare l'alloggio sul portale DMS e di inviare ogni mese i dati sui flussi turistici. Il Comune applica l'imposta di soggiorno, riscossa attraverso il portale PayTourist.

Il codice identificativo nazionale è previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023: va esposto all'esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio, su Airbnb come su Booking. Chi pubblica un annuncio senza codice rischia le sanzioni spiegate nella guida su quanto si rischia ad affittare senza CIN, che si sommano a quelle regionali e comunali.

Sul piano fiscale, dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta: oltre, per l'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025, l'attività si presume imprenditoriale. La cedolare secca resta al 21% sul primo immobile e al 26% sugli altri. Queste regole sono uguali in tutta Italia: da qui in avanti la guida tratta solo quello che cambia a Bari e in Puglia.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Bari?

La tassa di soggiorno a Bari costa 2 euro a persona per notte negli affitti brevi, per un massimo di quattro pernottamenti consecutivi nell'anno solare. L'imposta è stata istituita dal Consiglio comunale con la delibera n. 84 del 25 luglio 2023, in vigore dal 1° ottobre 2023, e le tariffe sono state fissate dalla delibera di Giunta n. 640 del 24 agosto 2023.

La stessa tariffa vale per bed and breakfast, affittacamere e case vacanze, mentre negli alberghi si va da 1,50 euro per una o due stelle a 4 euro per le cinque stelle. Il tetto di quattro notti si conta anche se l'ospite cambia alloggio in città: in quel caso deve consegnare la ricevuta già pagata. L'articolo 4 del regolamento prevede queste esenzioni principali:

• Residenti nel Comune di Bari e minori fino al quattordicesimo anno di età.
• Studenti universitari fuori sede iscritti a un ateneo con sede a Bari, compresi master e scuole di specializzazione.
• Malati e fino a due accompagnatori di chi è ricoverato, anche in day hospital, con certificazione della struttura sanitaria.
• Persone con disabilità che ricevono l'indennità di accompagnamento e un loro accompagnatore.
• Forze di polizia e Vigili del fuoco in servizio, e chi viaggia per partecipare a un concorso.
• Autisti di pullman e un accompagnatore turistico ogni venti partecipanti di un gruppo organizzato.

L'esenzione per gli studenti fuori sede è la più rilevante per chi affitta a Bari: chi lavora con soggiorni di studio non incassa l'imposta, ma deve raccogliere e conservare l'autocertificazione dell'ospite sul modulo predisposto dal Comune. È previsto anche uno sconto del 50% per le convenzioni aziendali, da comunicare entro il 30 aprile dell'anno.

Come si versa la tassa di soggiorno a Bari e cosa si rischia?

A Bari chi gestisce un affitto breve incassa la tassa di soggiorno dagli ospiti, rilascia una ricevuta nominativa e la riversa al Comune ogni trimestre. Prima di iniziare deve registrarsi sul portale PayTourist del Comune e, entro sette giorni dalla partenza di ogni ospite, comunicare pernottamenti, esenti e imposta dovuta. Il versamento scade il 15 del mese successivo alla chiusura di ogni trimestre.

La comunicazione trimestrale va inviata anche quando la casa è rimasta vuota, con importo a zero, e un periodo di chiusura va segnalato all'Ufficio Tributi. Ogni anno si aggiunge la dichiarazione cumulativa telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo. Ricevute e autocertificazioni di esenzione si conservano per cinque anni. Le sanzioni previste dall'articolo 10 del regolamento sono queste:

• Omesso, ritardato o parziale versamento: sanzione percentuale sull'importo non versato, ai sensi dell'articolo 13 del D.Lgs. 471/1997; il testo del 2023 indica il 30%.
• Dichiarazione omessa, incompleta o infedele: dal 100 al 200% dell'imposta dovuta.
• Mancata informazione agli ospiti su importo ed esenzioni: da 100 a 500 euro.
• Mancata conservazione di ricevute e dichiarazioni di esenzione: da 100 a 500 euro.
• Codice identificativo non esposto o non indicato negli annunci: sanzioni della legge regionale pugliese.

Il regolamento consente alle piattaforme di prenotazione di incassare e versare l'imposta al posto del gestore, ma solo dopo aver firmato una convenzione con il Comune. Finché non risulta una convenzione attiva, l'obbligo resta tuo: conviene verificarlo sul portale PayTourist prima della prima stagione, perché un versamento mancato si scopre spesso solo con l'accertamento.

Cosa prevede la legge della Puglia sulle locazioni turistiche?

La legge della Puglia sulle locazioni turistiche è la L.R. 49/2017, modificata dalla L.R. 57/2018 e dalla L.R. 52/2019. Chi affitta a turisti deve registrare l'alloggio sul DMS, il portale turistico regionale, con SPID, CIE o CNS del titolare. Dopo la registrazione si richiede il CIN alla banca dati nazionale e si comunicano i flussi turistici con l'applicativo SPOT Easy.

La comunicazione dei flussi, prevista dall'articolo 9, comma 2, della L.R. 49/2017, è l'adempimento ISTAT: per ogni mese il numero di ospiti e di pernottamenti va registrato entro il giorno 10 del mese successivo, anche se la Regione consiglia di farlo ogni giorno. I controlli spettano a Pugliapromozione, l'agenzia regionale del turismo. Come funziona l'obbligo nelle diverse regioni è spiegato nella guida alla comunicazione ISTAT dei flussi turistici.

C'è una novità di ottobre 2026. La L.R. 15/2025 aveva reso il codice regionale CIR un passaggio obbligato prima del CIN. Con la sentenza n. 163, depositata l'8 ottobre 2026, la Corte costituzionale ha dichiarato illegittima quella norma: il codice regionale e quello nazionale possono coesistere, ma la Regione non può subordinare il CIN al proprio. Le istruzioni operative del DMS possono cambiare: controllale prima di registrarti.

Quanti turisti arrivano a Bari e da dove vengono?

Secondo i dati PayTourist diffusi dal Comune, nel 2025 a Bari sono arrivati 1.101.941 turisti, per 2.598.607 pernottamenti e 4.842.625 euro di imposta di soggiorno riscossa. Il Comune la indica come prima destinazione turistica della Puglia per pernottamenti. La permanenza media che ne deriva è di circa 2,4 notti: Bari è una città da soggiorni brevi, più che da settimana intera.

Il dato più utile per chi scrive un annuncio è la provenienza. Gli italiani sono poco più di un quarto degli ospiti, e la crescita del 2025 rispetto al 2024 è venuta soprattutto dall'estero. Queste sono le prime nazionalità registrate sul portale comunale nel 2025:

1. Italia, 26,96% degli ospiti.
2. Polonia, 12,7%.
3. Romania, 5,78%.
4. Francia, 5,54%.
5. Germania, 3,85%.
6. Bulgaria, 3,83%.
7. Stati Uniti, 3,6%.
8. Spagna, 3,25%.

Tre ospiti su quattro arrivano quindi da fuori Italia, con un peso dell'Europa centrale e orientale che in altre città italiane non si vede. Per chi gestisce affitti brevi a Bari significa annuncio e messaggi almeno in inglese, istruzioni di check-in chiare per chi arriva dall'aeroporto e attenzione ai voli diretti, che spostano la domanda più del calendario degli eventi locali.

Aeroporto, porto e crociere: chi arriva a Bari e quando?

Bari ha tre porte d'ingresso che muovono la domanda degli affitti brevi: l'aeroporto Karol Wojtyla, il porto con traghetti e crociere, e la Fiera del Levante. Nel 2025 la rete degli aeroporti pugliesi ha superato per la prima volta gli 11 milioni di passeggeri, con 11.465.923 transiti e un aumento del 7,2% sul 2024, trainato dai voli di linea internazionali.

Nella rete pugliese il traffico di linea internazionale è cresciuto del 13,3% in un anno, secondo la Carta dei servizi 2026 di Aeroporti di Puglia. È il dato che spiega la composizione degli ospiti: le rotte dirette dall'estero portano a Bari turisti che restano due o tre notti e che spesso usano la città come base per visitare la regione. L'aeroporto è collegato al centro dalla linea ferroviaria Ferrotramviaria.

Il porto pesa in modo diverso. Nei primi nove mesi del 2025 l'Autorità di sistema portuale del Mare Adriatico Meridionale ha contato a Bari circa 430 mila crocieristi, il 21% in più, con 152 navi, e oltre 840 mila passeggeri dei traghetti. Il crocierista in transito non dorme in città; chi si imbarca o sbarca, invece, spesso aggiunge una notte prima o dopo la crociera.

• Fiera del Levante: la Campionaria internazionale si tiene a settembre; l'89a edizione si è svolta nel 2026 e la 90a è in calendario dal 18 al 26 settembre 2027.
• Festa di San Nicola: a maggio, attorno al 9, anniversario dell'arrivo delle reliquie a Bari nel 1087.
• Congressi e fiere di settore nel quartiere fieristico sul lungomare Starita, distribuiti nel resto dell'anno.

Quanti affitti brevi ci sono già a Bari?

Secondo Inside Airbnb, che rileva gli annunci pubblici della piattaforma, il 25 settembre 2026 gli affitti brevi a Bari erano 3.972 annunci attivi, il numero più alto fra i comuni della Puglia, davanti a Ostuni con 2.713 e Lecce con 2.264. Circa tre annunci su quattro, 2.954, riguardano un alloggio intero; 1.007 sono stanze private in casa del proprietario.

Il mercato è già in mano a chi gestisce più di un alloggio. Gli annunci fanno capo a 1.827 profili host, e 2.734 annunci, quasi il 70%, appartengono a host con almeno due annunci attivi: piccoli investitori, gestori e property manager. Chi entra oggi con un solo appartamento compete con operatori che hanno foto professionali, prezzi dinamici e risposte rapide.

La lettura corretta di questi numeri non è "Bari è satura". È che l'offerta è concentrata in poche zone ad alta domanda e che lì la differenza la fanno posizione precisa, qualità dell'alloggio e gestione. Prima di firmare un contratto o un preliminare conviene contare gli annunci simili nella stessa via e controllare il loro calendario a 30, 60 e 90 giorni, come si fa per qualunque città.

Affitti brevi a Bari Vecchia e negli altri quartieri: dove c'è domanda

Gli affitti brevi a Bari Vecchia, il centro storico tra la Basilica di San Nicola, la Cattedrale e il Castello Svevo, intercettano la domanda turistica più forte e più vicina al porto. Il quartiere Murat, ottocentesco e commerciale, unisce turismo e trasferte grazie alla stazione centrale. Madonnella e il lungomare attirano chi cerca il mare in città, i quartieri residenziali soprattutto lavoro e studio.

A ottobre 2026 non risulta un regolamento del Comune di Bari che limiti le nuove locazioni brevi in centro storico, a differenza di quanto deciso a Firenze o Venezia. Il tema dell'overtourism però è aperto: il Comune ha annunciato itinerari per distribuire i flussi oltre le poche aree più frequentate. Prima di comprare in Bari Vecchia conviene controllare l'albo pretorio per delibere recenti sulle locazioni turistiche.

• Bari Vecchia: turismo culturale, crocieristi in imbarco e sbarco, soggiorni di una o due notti.
• Murat: domanda mista, turisti e lavoratori, vicinanza alla stazione e ai collegamenti per aeroporto e regione.
• Madonnella e lungomare: turismo leisure, soggiorni più lunghi nei mesi caldi.
• Zone vicine agli ospedali e ai poli universitari: medio termine, studenti, parenti di pazienti, trasfertisti.

Come aprire un Airbnb a Bari passo dopo passo?

Per aprire un Airbnb a Bari in forma non imprenditoriale si registra l'alloggio sul DMS della Regione Puglia, si ottiene il CIN dalla banca dati nazionale, ci si iscrive al portale PayTourist del Comune per la tassa di soggiorno e si attiva l'invio degli ospiti alla Questura con Alloggiati Web. Solo dopo si pubblica l'annuncio, con il CIN ben visibile.

1. Verifica che il regolamento di condominio non vieti l'uso turistico e che l'impianto e le dotazioni di sicurezza siano a norma.
2. Accedi a dms.puglia.it con SPID, CIE o CNS del titolare e aggiungi la locazione turistica nella tua area riservata.
3. A registrazione confermata, richiedi il CIN alla banca dati nazionale BDSR, raggiungibile dalla stessa area del DMS.
4. Iscriviti a bari.paytourist.com per la riscossione e il versamento dell'imposta di soggiorno.
5. Richiedi le credenziali di Alloggiati Web alla Questura di Bari per comunicare ogni ospite entro 24 ore dall'arrivo.
6. Abilita SPOT Easy per inviare i flussi turistici entro il 10 del mese successivo.
7. Pubblica l'annuncio con il CIN ed esponi il codice all'esterno dello stabile.

Il manuale regionale suggerisce un flusso unico per evitare di inserire tre volte gli stessi dati: registri l'ospite in SPOT Easy o nel portale PayTourist, generi il file della schedina di Polizia e lo carichi sugli altri due sistemi. Un gestionale collegato via API fa lo stesso in automatico, ed è il motivo per cui chi gestisce più appartamenti lo adotta presto.

Si può guadagnare con Airbnb a Bari?

Guadagnare con Airbnb a Bari è possibile, ma il risultato dipende da tariffa, occupazione e costi del singolo immobile, che nessuna fonte pubblica fornisce in modo affidabile per la città. Il quadro ufficiale dice che la domanda cresce e arriva soprattutto dall'estero, che i soggiorni sono brevi e che l'offerta è già ampia. Il conto va fatto alloggio per alloggio, con dati veri.

Per costruire il conto degli affitti brevi a Bari servono pochi parametri verificabili. L'incasso lordo è la tariffa media per le notti vendute; da questo si tolgono commissioni del portale, pulizie e lavanderia, utenze, eventuale canone e la cedolare secca al 21% o al 26%. La tassa di soggiorno da 2 euro non è un ricavo: si incassa dall'ospite e si riversa al Comune.

Una permanenza media di circa 2,4 notti significa molti cambi: a parità di notti vendute, Bari genera più check-in e più pulizie di una località da settimane intere. Le pulizie incidono quindi più che altrove, ed è il primo costo da chiedere a preventivo. Per riempire i mesi deboli serve la domanda di studio e di lavoro, spiegata nella guida sull'affitto a medio termine come strategia.

Chi valuta più città del Sud può confrontare questi parametri con quelli di Napoli, raccolti nella guida agli affitti brevi a Napoli: aeroporto, porto e centro storico pesano anche lì, ma con regole comunali e regionali diverse. Il confronto serve a decidere dove il proprio budget compra la posizione migliore, non a scegliere la città con i numeri più alti.

Domande frequenti

Esiste un regolamento affitti brevi del Comune di Bari?

Il Comune di Bari non ha un regolamento che limiti gli affitti brevi per zone o numero di giorni. Il testo comunale che riguarda chi affitta è il regolamento dell'imposta di soggiorno, approvato con delibera del Consiglio n. 84 del 2023. Registrazione dell'alloggio e flussi turistici sono regolati dalla legge regionale pugliese.

Gli studenti universitari pagano la tassa di soggiorno a Bari?

No, se sono studenti fuori sede iscritti a un'università con sede a Bari, anche per master o scuole di specializzazione. L'esenzione vale presentando al gestore un'autocertificazione sul modulo del Comune, che va conservata cinque anni. Lo studente iscritto altrove paga invece l'imposta ordinaria.

Devo comunicare gli ospiti sia alla Questura sia alla Regione Puglia?

Sì, sono due obblighi distinti. Alla Questura, con Alloggiati Web, si comunica ogni ospite entro 24 ore dall'arrivo per ragioni di pubblica sicurezza. Alla Regione Puglia, con SPOT Easy, si inviano i dati statistici su arrivi e pernottamenti entro il 10 del mese successivo. Lo stesso file può servire per entrambi.

Airbnb versa la tassa di soggiorno di Bari al posto mio?

Solo se la piattaforma ha firmato una convenzione con il Comune di Bari: il regolamento lo prevede, ma non lo rende automatico. Senza convenzione l'imposta la incassi tu dall'ospite, la dichiari su PayTourist entro sette giorni dalla partenza e la versi entro il 15 del mese successivo al trimestre.

Bari ha domanda in crescita, voli diretti dall'estero e regole chiare, ma anche un'offerta già ampia e professionale: la differenza si fa sulla scelta dell'immobile e sulla gestione. Se vuoi capire come valutare un appartamento con numeri reali prima di investire, puoi candidarti al workshop di BnB Academy e confrontare il tuo progetto con chi gestisce affitti brevi ogni giorno.