Affitti brevi a Napoli: quali regole valgono nel 2026?

Gli affitti brevi a Napoli restano aperti a tutti, ma con tre livelli di regole da rispettare insieme. Quello nazionale chiede il CIN e la registrazione degli ospiti. Quello regionale chiede una comunicazione al SUAP del Comune. Quello comunale fissa l'imposta di soggiorno a 6 euro a notte e, dal 15 settembre 2026, una variante urbanistica che tutela la residenza nel centro storico.

Il codice identificativo nazionale è previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023: va esposto all'esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio. In Campania il vecchio codice regionale CUSR è stato ricodificato automaticamente come CIN. Chi affitta senza codice rischia le sanzioni descritte nella guida su quanto si rischia ad affittare senza CIN, che valgono a Napoli come nel resto d'Italia.

Sul piano fiscale, dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta: oltre, per effetto dell'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025, l'attività si presume imprenditoriale. La cedolare secca resta al 21% sul primo immobile e al 26% sugli altri, con l'aliquota ridotta che si sceglie sull'immobile più redditizio. Il resto di questa guida riguarda solo ciò che è specifico di Napoli.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Napoli per gli affitti brevi?

Dal 1° maggio 2026 la tassa di soggiorno a Napoli per le locazioni brevi è di 6 euro a persona per notte, contro i 5 euro in vigore fino al 30 aprile. L'aumento è stato deciso con la delibera di Giunta n. 89 del 12 marzo 2026. L'imposta si paga fino a un massimo di 14 pernottamenti consecutivi e la devono solo gli ospiti non residenti nel Comune.

Negli affitti brevi a Napoli l'imposta la versa chi incassa il canone: il proprietario che affitta direttamente oppure il portale che la riscuote in base a una convenzione con il Comune. Prima del primo ospite bisogna iscriversi al GEIS Portal, la piattaforma comunale, anche se riscuote un intermediario. Dichiarazione e versamento sono trimestrali, entro il 15 del mese successivo alla chiusura del trimestre.

• Dichiarazione omessa, infedele o incompleta: sanzione dal 100% al 200% dell'imposta dovuta.
• Versamento omesso, tardivo o parziale: sanzione del 30% di ogni importo non versato.
• Mancata iscrizione al GEIS Portal: sanzione amministrativa da 200 a 500 euro.

Sono esenti, fra gli altri, i minori fino al quattordicesimo anno di età, le persone con disabilità almeno all'80% più un accompagnatore e chi assiste un degente ricoverato in città. Le esenzioni vanno documentate e i giustificativi conservati per cinque anni, come prevede il regolamento comunale approvato con la deliberazione di Consiglio n. 20 del 21 giugno 2012.

Regolamento affitti brevi Napoli: cosa cambia nel centro storico?

Il 15 settembre 2026 il Consiglio comunale ha approvato, con la deliberazione n. 129, la variante per la salvaguardia dell'offerta abitativa nel centro storico. Non vieta gli affitti brevi: fissa una soglia minima di residenzialità del 70% in un'area delimitata e separa le case affittate in forma non imprenditoriale da quelle gestite come impresa. Il meccanismo di verifica sarà definito da un provvedimento successivo.

L'area interessata è l'intersezione fra la zona A del Piano regolatore, cioè gli insediamenti di interesse storico, e la buffer zone del sito UNESCO, escludendo i quartieri dove la pressione turistica sui residenti è bassa. Il percorso è stato lungo: documento strategico a giugno 2025, adozione in Giunta con la delibera n. 637 del 19 dicembre 2025, controdeduzioni ad aprile 2026 e approvazione consiliare a settembre.

La novità concreta è nella classificazione delle destinazioni d'uso. Le locazioni brevi che conservano i requisiti di un'abitazione e non sono gestite in forma imprenditoriale restano nella categoria residenziale, come sottocategoria a.2. Quelle senza i requisiti abitativi o gestite come impresa passano nella categoria c.2, insieme ad alberghi ed extralberghiero, con i vincoli ai cambi d'uso previsti dall'articolo 23-ter del DPR 380/2001.

Per chi valuta un acquisto nei Decumani o ai Quartieri Spagnoli la conseguenza è chiara: prima di firmare va verificata la posizione dell'immobile rispetto alla tavola 7A della variante e la sua conformità ai requisiti abitativi. Un confronto con le scelte di altre città è nella guida ai regolamenti comunali sugli affitti brevi nelle città d'arte.

Cosa chiede la Regione Campania a chi affitta casa ai turisti?

In Campania chi affitta un appartamento ai turisti come privato non presenta una SCIA: invia una comunicazione al SUAP del Comune tramite la piattaforma Impresainungiorno, obbligatoria dal 30 ottobre 2023. L'ha introdotta la Legge regionale 5 luglio 2023, n. 11, che ha modificato l'articolo 13 della Legge regionale 7 agosto 2019, n. 16. B&B, affittacamere e case vacanze imprenditoriali richiedono invece la SCIA.

La distinzione conta perché in Campania le formule sono diverse e ognuna ha la sua legge. Per gli affitti brevi a Napoli scegliere quella sbagliata significa presentare la pratica sbagliata e, con la nuova variante sul centro storico, anche rischiare una diversa classificazione urbanistica dell'immobile, con effetti sul suo valore.

• Locazione breve turistica: contratto fino a 30 giorni, solo biancheria e pulizie, comunicazione al SUAP e CIN.
• Casa vacanze, Legge regionale 24 novembre 2001, n. 17: almeno 8 metri quadrati per posto letto, in forma non imprenditoriale fino a tre unità abitative in regione.
• Affittacamere, stessa legge: massimo sei camere e dodici posti letto, in non più di due appartamenti dello stesso stabile.
• B&B, Legge regionale 10 maggio 2001, n. 5: massimo quattro camere e otto posti letto, con obbligo di residenza del titolare.

Attenzione al limite delle tre case vacanze non imprenditoriali: la soglia regionale non cambia quella fiscale nazionale, che dal 2026 considera imprenditoriale chi affitta più di due appartamenti in locazione breve. In pratica, chi gestisce tre immobili a Napoli deve ragionare già come un'impresa sul piano delle tasse, anche se la norma regionale gli consentirebbe ancora la forma privata.

Quanti turisti arrivano a Napoli e in quali mesi?

Secondo l'ISTAT, nel 2024 gli esercizi ricettivi di Napoli hanno registrato 3.862.329 presenze, dodicesimo comune italiano e prima destinazione del Mezzogiorno. L'Osservatorio turistico urbano del Comune, che usa una metodologia propria e più ampia, stima oltre 20 milioni di presenze nel 2025, il 45% in più dell'anno precedente. I due numeri non sono confrontabili, ma la tendenza è la stessa: crescita.

La differenza fra le due fonti dipende da cosa misurano. L'ISTAT conta i pernottamenti dichiarati dalle strutture ricettive; l'Osservatorio comunale stima i flussi complessivi di persone in città con un sistema di monitoraggio proprio. Per un host il dato ISTAT è il riferimento ufficiale, mentre quello comunale aiuta a leggere la stagionalità e la provenienza degli ospiti.

Il segnale più utile per chi affitta è la destagionalizzazione. Secondo l'Osservatorio, a gennaio 2026 sono stati registrati circa 1,75 milioni di turisti e a febbraio circa 1,7 milioni: Napoli lavora anche d'inverno, a differenza delle località balneari della stessa regione. Fra gli stranieri, fra febbraio 2025 e febbraio 2026, i primi mercati sono stati Regno Unito, Spagna, Francia, Germania e Stati Uniti.

Aeroporto, porto e università: chi altro cerca casa a Napoli?

Oltre ai turisti, a Napoli cercano un alloggio breve i passeggeri dell'aeroporto di Capodichino, che nel 2025 ha movimentato 13.271.522 passeggeri con 128 destinazioni, i crocieristi che si imbarcano in porto e il mondo dell'università. La Federico II dichiara oltre 80.000 studenti iscritti: una domanda di medio periodo che sostiene i mesi deboli e il calendario fuori stagione.

L'aeroporto è collegato a 16 destinazioni nazionali e 112 internazionali, secondo i dati della società di gestione: è la ragione per cui la quota di stranieri resta alta anche fuori dall'estate. Una casa raggiungibile in fretta dall'aeroporto o dalla stazione centrale è un argomento di vendita concreto, perché molti ospiti arrivano la sera e ripartono presto.

Il porto pesa soprattutto come porta d'ingresso. L'Autorità di sistema portuale del Mar Tirreno Centrale, che gestisce Napoli, Salerno e Castellammare di Stabia, ha registrato oltre 1 milione 826 mila crocieristi nel 2024. La maggior parte visita la città in giornata, ma chi parte o arriva a Napoli spesso aggiunge una o due notti prima o dopo la crociera.

Quanti annunci ci sono a Napoli e dove si concentrano?

Lo studio del Comune che accompagna la variante sul centro storico conta, su dati Inside Airbnb, circa 10.760 annunci a Napoli nel primo trimestre 2024, contro i 1.288 del 2016: una crescita del 735%. Il 66,5% riguarda case intere, il 31,7% stanze private. Circa il 90% degli annunci si trova nell'area centrale della città, che è anche quella soggetta alla nuova variante.

La concentrazione è il dato da guardare prima di scegliere una zona. San Lorenzo e Pendino superano i 1.000 annunci ciascuno, San Ferdinando ne conta 974, Montecalvario e Chiaia superano gli 800, San Giuseppe e Porto i 600. Nei quartieri più affollati la concorrenza si gioca sul prezzo, ed entrare senza un elemento distintivo significa accettare tariffe decise dagli altri.

Il Comune misura anche la pressione turistica sulla residenza. A San Giuseppe si contano circa 257 annunci ogni 1.000 famiglie residenti e a Porto circa 268: sono i valori più alti della città. Non a caso la variante nasce per proteggere proprio i quartieri dove le case affittate ai turisti hanno iniziato a togliere alloggi ai residenti.

Anche le strutture autorizzate sono cresciute: fra il 2021 e il 2024, secondo i dati del portale regionale Turismo Web citati dallo stesso studio, le case per vacanza sono passate da 154 a 708, gli affittacamere da 237 a 621 e i B&B da 553 a 762. L'offerta professionale si è moltiplicata insieme a quella privata.

Quali sono i quartieri migliori per affitti brevi a Napoli?

I quartieri migliori per affitti brevi a Napoli dipendono dall'ospite che vuoi intercettare. Il centro antico intorno ai Decumani attira chi visita la città per pochi giorni, ma è il più affollato e quello coinvolto dalla variante. Chiaia e Vomero servono un turismo più lungo e famiglie. Le zone vicine all'università e agli ospedali funzionano per il medio periodo e la bassa stagione.

• San Lorenzo, Pendino e San Giuseppe: centro antico, massima domanda turistica, massima concorrenza, soglia di residenzialità da verificare.
• San Ferdinando e Montecalvario: Toledo, Plebiscito e Quartieri Spagnoli, molto richiesti dai turisti stranieri per soggiorni brevi.
• Porto: vicino ai terminal crociere e al centro, con l'indice di pressione turistica più alto della città.
• Chiaia e Posillipo: lungomare, ospiti con budget più alto e permanenze più lunghe, crescita degli annunci rallentata negli ultimi anni.
• Vomero e Arenella: collina residenziale servita dalla metropolitana, adatta a famiglie, trasferte e domanda legata agli ospedali.

Lo studio comunale segnala che a Chiaia e Posillipo, dopo una crescita iniziale forte, il numero di annunci ha smesso di salire in modo lineare. È un indizio da leggere con attenzione: in una zona dove l'offerta si stabilizza, la tariffa tende a reggere meglio rispetto ai vicoli più saturi del centro antico, dove ogni nuovo annuncio sottrae prenotazioni a quelli esistenti.

Nessun quartiere è migliore in assoluto. La scelta va fatta incrociando tre dati: quanti annunci simili al tuo ci sono già, se l'immobile cade nell'area della variante e quale tipo di ospite raggiunge facilmente la casa con i mezzi pubblici.

Quanto costano le case a Napoli zona per zona?

Secondo le quotazioni dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate elaborate dal Comune, nel 2024 il valore medio di compravendita nella zona Decumani, San Lorenzo e Mercato era di 2.650 euro al metro quadro, e di 2.975 euro nella zona del porto storico. Nel semicentro storico i canoni di locazione ordinaria erano i più bassi dell'area centrale, intorno a 7,5 euro al metro quadro al mese.

La dinamica conta più del valore assoluto. Fra il 2018 e il 2024 la zona dei Decumani ha registrato il maggior aumento della città: più 16% sui prezzi di vendita e più 46,6% sui canoni di affitto. Il centro antico nel suo insieme ha visto i canoni crescere del 25,8%, Chiaia del 25,5% e la zona collinare del 27,8%.

Per chi valuta il confronto con l'affitto a medio termine o con un contratto 4+4, questi numeri danno un punto di partenza. Un bilocale di 50 metri quadri nel semicentro storico, a 7,5 euro al metro quadro, vale circa 375 euro al mese in locazione ordinaria: è la soglia sotto la quale l'affitto breve non ha senso, una volta tolti costi e tasse.

Quanto rende un affitto breve a Napoli e quanto si guadagna con Airbnb?

Per guadagnare con Airbnb a Napoli non esiste un dato pubblico affidabile su tariffe e occupazione a livello di quartiere: ogni cifra che circola senza fonte va presa con cautela. Il guadagno si calcola sull'immobile specifico, partendo dalle tariffe di venti annunci simili nella stessa zona e sottraendo commissioni del portale, pulizie, utenze, imposta di soggiorno, cedolare secca e, se l'immobile non è tuo, il canone.

1. Rileva la tariffa media e i giorni prenotati di venti annunci simili per metratura e posizione, a 30, 60 e 90 giorni.
2. Moltiplica tariffa e notti vendute per ottenere il ricavo lordo mensile atteso, separando alta e bassa stagione.
3. Sottrai commissioni, pulizie, lavanderia, utenze e piccole manutenzioni ricavate da preventivi reali.
4. Applica la cedolare secca al 21% o al 26% sul canone lordo e accantona a parte i 6 euro per ospite e per notte di imposta di soggiorno.
5. Confronta il risultato con il canone ordinario della zona: se la differenza non ripaga il lavoro, conviene l'affitto lungo.

La procedura completa è quella usata in ogni città analizzata in questa serie, a partire dalla guida agli affitti brevi a Roma. Napoli ha un vantaggio, la domanda invernale, e due svantaggi: un'imposta di soggiorno salita a 6 euro a notte, pari a quella degli alberghi a cinque stelle, e una concorrenza molto densa nel centro antico.

Come aprire un Airbnb a Napoli passo passo?

Per aprire un Airbnb a Napoli come privato servono cinque passaggi: verificare che l'immobile abbia i requisiti abitativi e la sua posizione rispetto alla variante sul centro storico, inviare la comunicazione al SUAP tramite Impresainungiorno, ottenere ed esporre il CIN, iscriversi al GEIS Portal per l'imposta di soggiorno e attivare Alloggiati Web per comunicare gli ospiti alla Questura.

1. Controlla agibilità, conformità urbanistica e requisiti igienico-sanitari dell'abitazione, e la sua posizione nella tavola 7A della variante.
2. Invia la comunicazione di locazione breve al SUAP del Comune di Napoli tramite la piattaforma Impresainungiorno.
3. Richiedi il CIN sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, esponilo all'esterno e inseriscilo negli annunci.
4. Iscriviti al GEIS Portal prima del primo ospite e verifica se il portale che usi riscuote l'imposta per conto tuo.
5. Attiva le credenziali Alloggiati Web e comunica ogni ospite entro le 24 ore dall'arrivo.

Chi invece vuole aprire un B&B, un affittacamere o una casa vacanze in forma imprenditoriale deve presentare la SCIA allo stesso SUAP e rispettare i requisiti minimi delle leggi regionali n. 5 e n. 17 del 2001. In quel caso, nel centro storico, l'immobile ricade nella categoria urbanistica c.2 e va verificato con un tecnico prima di qualsiasi investimento.

Domande frequenti

Quanto è la tassa di soggiorno a Napoli per gli affitti brevi nel 2026?

Dal 1° maggio 2026 è di 6 euro a persona per notte, fino a un massimo di 14 notti consecutive, per effetto della delibera di Giunta n. 89 del 12 marzo 2026. Fino al 30 aprile era di 5 euro. Sono esenti, fra gli altri, i minori fino a 14 anni e i residenti a Napoli.

Si possono ancora aprire affitti brevi nel centro storico di Napoli?

Sì: la variante approvata il 15 settembre 2026 non introduce un divieto, ma una soglia minima di residenzialità del 70% in un'area perimetrata fra zona A e buffer zone UNESCO. Le modalità di verifica arriveranno con un provvedimento successivo, quindi chi compra oggi deve controllare la posizione dell'immobile.

Serve la SCIA per affittare casa ai turisti a Napoli?

Non per la locazione breve fatta da privati: in Campania basta una comunicazione al SUAP tramite Impresainungiorno, oltre al CIN. La SCIA serve per B&B, affittacamere e case vacanze gestiti in forma imprenditoriale, e per chi supera i limiti della forma privata stabiliti dalla legge regionale o da quella fiscale.

Quanti appartamenti si possono affittare a Napoli senza partita IVA?

Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta, in base alla Legge 199/2025: dal terzo l'attività si presume imprenditoriale. La legge regionale campana ammette case vacanze non imprenditoriali fino a tre unità, ma sul piano fiscale vale il limite nazionale.

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