Affitti brevi a Roma: quali regole valgono nel 2026?

Gli affitti brevi a Roma seguono tre livelli di regole. Lo Stato fissa CIN, cedolare secca e limite di due appartamenti per il regime fiscale agevolato. La Regione Lazio chiede il codice identificativo regionale, la comunicazione al Comune e l'invio dei flussi turistici su Ross 1000. Roma Capitale aggiunge il contributo di soggiorno e, dal 2026, nuove norme urbanistiche sulle strutture extralberghiere.

Sul piano nazionale il punto di partenza resta il CIN, il codice identificativo nazionale previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, da esporre all'ingresso e in ogni annuncio. Chi affitta senza codice o senza i dispositivi di sicurezza rischia sanzioni separate, che abbiamo messo in fila nella guida su quanto si rischia senza CIN negli affitti brevi.

La novità fiscale del 2026 riguarda il numero di immobili. L'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025 ha portato da quattro a due appartamenti il limite entro cui si applica il regime delle locazioni brevi: dal terzo l'attività si presume imprenditoriale. La cedolare resta al 21% su una sola unità e al 26% sulle altre, come spiegato nella guida alla cedolare secca al 26% nel 2026.

Quanto costa il contributo di soggiorno a Roma per gli affitti brevi?

A Roma il contributo di soggiorno per gli immobili in locazione breve è di 6 euro per persona e per notte, fino a un massimo di 10 pernottamenti consecutivi nella stessa struttura. La tariffa vale anche per gli alloggi per uso turistico ed è fissata dalla Deliberazione di Giunta Capitolina n. 255 del 17 luglio 2023, applicata ai pernottamenti dal 1° ottobre 2023.

La tabella ufficiale di Roma Capitale mette le locazioni brevi allo stesso livello di un albergo a tre stelle, dei bed and breakfast e delle case vacanze di prima categoria, tutti a 6 euro. Le case vacanze di seconda categoria pagano 5 euro, gli affittacamere di prima categoria 7 euro, gli alberghi a cinque stelle 10 euro. Per chi gestisce un bilocale da quattro posti letto, una settimana a pieno carico vale quindi 168 euro di contributo da incassare e riversare.

Il regolamento approvato con la Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 34 del 12 marzo 2024 prevede alcune esenzioni che conviene conoscere prima di fare il preventivo all'ospite. Per quasi tutte l'ospite deve consegnare una dichiarazione sostitutiva o un documento dell'ente di appartenenza, che il gestore conserva in caso di controllo del Comune. Le principali sono:

• i minori fino al compimento del decimo anno di età;
• chi deve sottoporsi a cure e un accompagnatore per ogni paziente ricoverato, con dichiarazione sostitutiva;
• autisti di pullman e un accompagnatore turistico ogni 25 partecipanti per i gruppi organizzati da agenzie;
• il personale delle forze di polizia che pernotta per servizio di ordine pubblico, con documentazione del corpo di appartenenza.

Chi versa la tassa di soggiorno a Roma negli affitti brevi e quando?

Per la tassa di soggiorno a Roma negli affitti brevi il responsabile è chi incassa il canone o interviene nel pagamento: il proprietario che affitta direttamente, il gestore, l'agenzia o il portale. Il responsabile presenta una comunicazione trimestrale e versa le somme entro il sedicesimo giorno dalla fine di ogni trimestre solare, oltre alla dichiarazione annuale prevista dalla legge nazionale.

La regola sta nell'articolo 4 del regolamento capitolino, che riprende l'articolo 180 del DL 34/2020: il responsabile ha diritto di rivalsa sull'ospite, ma risponde in proprio verso il Comune. In pratica, se il portale non riscuote il contributo per conto tuo, l'importo va chiesto all'ospite al check-in o inserito nel prezzo, e poi riversato tu. Conviene verificarlo annuncio per annuncio, perché la situazione cambia a seconda della piattaforma e del canale di prenotazione.

Le sanzioni non sono simboliche. Per l'omessa o infedele dichiarazione annuale il regolamento prevede una sanzione dal 100 al 200 per cento dell'importo dovuto, mentre per ogni altra violazione degli obblighi regolamentari si va da 25 a 500 euro. L'omesso versamento, inoltre, può avviare il procedimento di sospensione del titolo all'esercizio dell'attività ricettiva previsto dalla legge regionale.

Regolamento affitti brevi Roma: cosa dicono le nuove norme urbanistiche?

Un regolamento comunale dedicato agli affitti brevi a Roma ancora non esiste: il Comune lo indica come in fase di redazione. Esistono però le nuove Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore, approvate dall'Assemblea Capitolina a luglio 2026, che creano una sottocategoria urbanistica per le attività extralberghiere e ne limitano l'apertura in alcuni casi, soprattutto nella Città Storica.

La variante era stata adottata con la deliberazione n. 169 dell'11 dicembre 2024 e modifica 67 articoli delle norme del PRG del 2008. Secondo la sintesi pubblicata da Roma Capitale, i punti che toccano chi lavora con l'ospitalità sono tre:

• nasce una sottocategoria urbanistica specifica per le attività extralberghiere, distinta dalla residenza;
• se un locale passa da uso non residenziale a residenziale, lì non possono insediarsi attività extralberghiere;
• nella Città Storica accorpamenti e frazionamenti sono ammessi con parere della Soprintendenza, ma negli immobili interessati è vietato aprire nuove strutture extralberghiere.

Le norme colpiscono soprattutto B&B, case vacanze e affittacamere, cioè le strutture classificate. La locazione breve di un appartamento residenziale, secondo la Regione Lazio, non richiede cambio di destinazione d'uso. Il Comune però si è riservato di introdurre ulteriori limiti con il regolamento specifico: chi compra oggi per affittare nel centro deve considerare questo rischio. Il confronto con Firenze e Venezia è nella nostra analisi dei regolamenti comunali sugli affitti brevi nelle città d'arte.

Cosa chiede la Regione Lazio a chi affitta casa ai turisti?

La Regione Lazio inquadra chi affitta per brevi periodi negli alloggi per uso turistico, disciplinati dall'articolo 12-bis del Regolamento regionale 7 agosto 2015 n. 8, introdotto dal Regolamento regionale n. 14 del 2017. Si possono gestire al massimo due appartamenti nello stesso Comune, senza servizi aggiuntivi e senza somministrare cibo, con una comunicazione al Comune e il codice regionale.

La comunicazione si chiama CIA, comunicazione di inizio attività, se l'attività non è imprenditoriale, e diventa SCIA se è svolta in forma d'impresa. A Roma va inviata solo per via telematica allo sportello unico, e una copia protocollata va trasmessa via PEC alla Regione. Gli annunci non possono usare denominazioni riservate alle strutture extralberghiere, come bed and breakfast o affittacamere.

Gli obblighi regionali sono fissati dalla Legge regionale Lazio 6 agosto 2007 n. 13 e hanno sanzioni proprie, distinte da quelle nazionali previste per il CIN. Valgono anche per chi affitta un solo appartamento o passa da un portale, perché l'obbligo resta in capo a chi offre l'alloggio:

• CIR, codice identificativo regionale, da indicare in ogni annuncio: se manca, da 500 a 5.000 euro (articolo 31, comma 5-bis);
• comunicazione di arrivi e presenze su Ross 1000 Lazio entro il mese successivo all'arrivo dell'ospite (articolo 28): se omessa, da 1.000 a 2.000 euro;
• comunicazione di avvio dell'attività al Comune: se manca, da 500 a 2.000 euro (articolo 31, comma 11-bis).

Quanti turisti arrivano a Roma e da dove?

Nel 2025 Roma ha registrato 22,9 milioni di arrivi turistici, di cui 12 milioni dall'estero, e 52,92 milioni di presenze, cioè di notti trascorse in città. Sono i dati dell'Ente Bilaterale del Turismo del Lazio diffusi dal portale ufficiale Turismo Roma: rispetto al 2024 gli arrivi crescono del 3,42% e le presenze del 2,87%, nuovo record storico per la Capitale.

Il dato che conta per chi gestisce è il rapporto fra presenze e arrivi: poco più di 2,3 notti per soggiorno in media. A Roma si lavora quindi con molti check-in brevi, e il costo di pulizie e cambio biancheria pesa su ogni prenotazione più che in una località balneare con soggiorni settimanali. Il tetto di dieci notti del contributo di soggiorno, per la stessa ragione, riguarda una parte minoritaria degli ospiti.

Gli ingressi passano soprattutto dall'aria. Secondo Aeroporti di Roma, nel 2025 il sistema aeroportuale della Capitale ha gestito 55,3 milioni di passeggeri: 51,3 milioni a Fiumicino, record con una crescita del 4%, e 4 milioni a Ciampino, scalo delle compagnie low cost. Fiumicino collega Roma con circa 80 Paesi e oltre 240 destinazioni.

Affitti brevi a Roma dopo il Giubileo: la domanda tiene?

Per gli affitti brevi a Roma dopo il Giubileo i numeri ufficiali completi del 2026 non sono ancora stati pubblicati. Il Giubileo si è chiuso il 6 gennaio 2026 con oltre 33 milioni di pellegrini dichiarati dalla Santa Sede, ma il 2025 aveva già superato il record del 2024. Gli indicatori disponibili su voli, crociere e offerta non mostrano un crollo della domanda.

Il primo segnale arriva dal mare. Il porto di Civitavecchia, secondo l'Autorità di Sistema Portuale del Mar Tirreno Centro Settentrionale, ha chiuso il 2025 con 3.556.559 crocieristi, più 2,81% sull'anno prima, primo porto crocieristico italiano. Il 49% sono passeggeri che si imbarcano o sbarcano lì: chi parte o arriva da Civitavecchia può aver bisogno di un pernottamento a Roma prima o dopo la crociera, una domanda che non dipende dai grandi eventi.

Il secondo segnale è l'offerta: a settembre 2026 gli annunci attivi su Airbnb a Roma restano oltre 37.000, segno che gli host non hanno chiuso in massa a Giubileo finito. Il rischio vero, più che un calo di turisti, è la concorrenza: con tanti appartamenti sul mercato vince chi ha posizione, recensioni e prezzi gestiti bene. Una previsione sull'andamento dei prezzi per notte, senza dati consolidati, non sarebbe onesta.

Quanti annunci ci sono e quanto si può guadagnare con Airbnb a Roma?

Per guadagnare con Airbnb a Roma bisogna partire dall'offerta. Inside Airbnb, progetto indipendente che rileva gli annunci pubblici, ha contato a settembre 2026 37.451 annunci in città, per il 74,5% appartamenti interi. Il modello del progetto stima per l'annuncio mediano attivo circa 96 notti prenotate in un anno e 17.640 euro di ricavo lordo: sono stime, non incassi garantiti.

La concentrazione è forte. Nel Municipio I, il Centro Storico, si trovano 19.119 annunci, il 51,1% del totale. Seguono il Municipio VII San Giovanni e Cinecittà con 3.179, il XIII Aurelia con 2.649, il II Parioli e Nomentano con 2.518 e il XII Monteverde con 2.004. Il 61,6% degli annunci appartiene a host che ne gestiscono più di uno, e l'85,9% espone un codice identificativo.

I prezzi esposti per gli appartamenti interi raccontano lo stesso gradiente dei valori immobiliari. Sono però i prezzi pubblicati alla data della rilevazione, non tariffe medie incassate, e il calendario cambia la tariffa di giorno in giorno: il ricavo reale dipende da occupazione, costi di gestione e fiscalità. Prezzo mediano esposto per municipio:

• Centro Storico: prezzo mediano esposto di 258 euro a notte;
• Aurelia: 189,50 euro; Parioli e Nomentano: 186 euro;
• Monteverde: 168 euro; San Giovanni e Cinecittà: 167,50 euro;
• Prenestino e Centocelle: 133,50 euro; Ostia e Acilia: 123 euro.

Quali sono le zone migliori per affitti brevi a Roma?

Le zone migliori per affitti brevi a Roma dipendono dal tipo di ospite. Il Centro Storico, Trastevere compreso, attira il turismo culturale ma ha la concorrenza più alta e i vincoli urbanistici più stretti. Prati serve chi visita il Vaticano. Le aree vicine a università, ospedali e stazioni lavorano anche con ospiti di lavoro e di studio, utili in bassa stagione.

Serve una lettura per tipo di domanda, non una classifica valida per tutti. Metà degli annunci romani sta nel Municipio I: chi apre fuori dal centro compete con meno appartamenti, ma deve garantire un buon collegamento con i luoghi che l'ospite vuole raggiungere. Le zone principali:

• Centro Storico e Trastevere: turismo internazionale, soggiorni brevi, prezzo per notte più alto e più annunci in competizione;
• Prati e Trionfale: pellegrini e visitatori dei Musei Vaticani, collegamento diretto con la metro A;
• San Giovanni, Appio e Tuscolano: metro A e C, prezzi d'acquisto più bassi, famiglie e gruppi che cercano spazio;
• San Lorenzo e Nomentano: area della Sapienza e del Policlinico Umberto I, domanda di studio, visite mediche e congressi;
• Ostiense e Garbatella: Roma Tre, uffici e vita serale, adatte anche al medio termine;
• Ostia e litorale: stagionalità estiva e vicinanza a Fiumicino.

Fuori dal Centro Storico il fattore che decide è il tempo di collegamento con metro o treno. Le zone servite da università e ospedali reggono anche con contratti di uno o più mesi, come spiegato nella strategia dell'affitto a medio termine.

Quanto costano le case a Roma zona per zona?

Secondo l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, nel 2025 la quotazione media delle abitazioni a Roma è di 3.062 euro al metro quadro, in crescita del 3,9% sul 2024. Il Centro Storico arriva a 6.096 euro, Parioli e Flaminio a 5.644, Prati e Trionfale a 4.656, mentre fuori dal Grande Raccordo Anulare si scende sotto i 2.100 euro.

Le Statistiche regionali 2026 dell'Agenzia contano 37.293 compravendite di abitazioni nel 2025 a Roma, più 6,2% sull'anno prima. Nel Centro Storico però gli scambi calano del 7,3% e l'indice di intensità del mercato è il più basso della città, all'1,8%: si compra poco perché c'è poco da comprare e costa molto. Le semicentrali crescono di più, con Parioli e Flaminio a più 7,5% di prezzo.

Per chi valuta un acquisto il confronto utile è fra prezzo al metro e prezzo per notte. Un appartamento nel Centro Storico costa in media più del doppio di uno nella macroarea Appia-Tuscolana, che vale 2.782 euro al metro quadro, mentre il prezzo mediano esposto su Airbnb non raddoppia. Il rendimento lordo, in questi casi, può risultare più alto nelle semicentrali ben servite che nel centro, a parità di occupazione.

Come aprire un Airbnb a Roma passo passo?

Per aprire un Airbnb a Roma in forma non imprenditoriale servono pochi passaggi in ordine: verificare che l'immobile sia residenziale e libero da divieti condominiali, ottenere CIR e CIN, inviare la CIA al Comune, registrarsi per contributo di soggiorno, Alloggiati Web e Ross 1000. Senza questi codici l'annuncio non può essere pubblicato regolarmente sui portali.

1. Controlla destinazione d'uso, agibilità e regolamento di condominio, e installa rilevatori di gas e monossido ed estintore.
2. Registrati con SPID su Ross 1000 Lazio e ottieni il codice identificativo regionale.
3. Richiedi il CIN sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.
4. Invia la CIA, o la SCIA se sei un'impresa, allo sportello unico di Roma Capitale e la copia via PEC alla Regione.
5. Accreditati per il contributo di soggiorno e per Alloggiati Web della Questura.
6. Pubblica l'annuncio con CIN e CIR e calcola i prezzi includendo commissioni e cedolare.

L'ordine conta perché il CIR è il presupposto per ottenere il CIN, e senza CIN i portali non pubblicano l'annuncio. Se gestisci in forma d'impresa, o dal terzo appartamento, la comunicazione diventa SCIA e cambia l'inquadramento fiscale: conviene valutarlo con un commercialista prima di firmare contratti o acquistare.

Domande frequenti

Quanto è il contributo di soggiorno a Roma nel 2026?

Per gli affitti brevi e gli alloggi per uso turistico il contributo di soggiorno a Roma è di 6 euro per persona e per notte, per un massimo di 10 notti consecutive. È la tariffa fissata dalla Giunta Capitolina con la delibera n. 255 del 2023, in vigore dal 1° ottobre 2023.

A Roma servono sia il CIR sia il CIN?

Sì. Il CIR è il codice identificativo della Regione Lazio e si ottiene su Ross 1000 Lazio con SPID; il CIN è il codice nazionale rilasciato dal Ministero del Turismo. Il CIR serve per ottenere il CIN, e la sua mancata indicazione negli annunci è sanzionata dalla legge regionale da 500 a 5.000 euro.

Si possono ancora aprire affitti brevi nel centro storico di Roma?

Sì, la locazione breve di un appartamento residenziale resta possibile anche nel centro. Le nuove norme del Piano Regolatore limitano soprattutto le strutture extralberghiere, vietandole negli immobili accorpati o frazionati della Città Storica. Roma Capitale sta però scrivendo un regolamento specifico che potrebbe introdurre ulteriori limiti nei prossimi anni.

Quanti appartamenti si possono affittare a Roma senza partita IVA?

Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta, per effetto della Legge 199/2025: oltre, l'attività si presume imprenditoriale. Anche la Regione Lazio fissa a due il numero massimo di alloggi per uso turistico gestibili nello stesso Comune senza passare alle strutture extralberghiere.

Roma premia chi sceglie zona, prezzo e regole prima di comprare o firmare. Se vuoi capire come costruire una rendita con Airbnb partendo dai dati della tua città, puoi candidarti al workshop di BnB Academy con il relatore Ludovico Cianchetta Vazquez.