Affitti brevi nelle città italiane: cosa cambia davvero da una all'altra?

Gli affitti brevi nelle città italiane seguono le stesse regole nazionali, ma cambiano per quattro fattori locali: imposta di soggiorno, legge regionale, vincoli del Comune e tipo di domanda. Il CIN e la cedolare secca sono uguali ovunque. Una notte a Milano costa però 9,50 euro di imposta a persona, a Perugia 1,50, e a Firenze il centro è chiuso alle nuove aperture.

Le differenze pesano perché il mercato si è spostato sulle case. L'ISTAT ha contato nel secondo trimestre 2026 circa 70,3 milioni di presenze nell'extralberghiero, che comprende gli appartamenti affittati per periodi brevi, con una crescita del 5,6% contro il 2,4% degli alberghi. Il turismo però resta concentrato: secondo l'ISTAT Roma, Milano, Venezia e Firenze pesano insieme per il 17,2% delle presenze nazionali.

Qui trovi le 24 città analizzate una per una sul blog, con i dati ripresi da ciascuna guida, dove sono indicate le fonti. L'anno è sempre specificato perché i numeri non sono tutti dello stesso periodo. Per confrontare gli affitti brevi nelle città italiane conviene leggere insieme tasse, vincoli e domanda.

Quali sono le migliori città per affitti brevi in Italia?

Non esiste una classifica assoluta delle migliori città per affitti brevi in Italia, ma i dati AirMap del Politecnico di Torino misurano quanto lavora un alloggio. Nel 2024 Venezia, Firenze, Roma, Bergamo e Bologna superano le 120 notti l'anno per unità, contro una media italiana di 70 notti a 167 euro. Sono ricavi lordi medi: costi e posizione spostano molto il risultato finale.

La media nazionale AirMap è di 11.700 euro lordi per unità. Il confronto per città, con i dati annuali del 2024, mostra quanto contino insieme le notti vendute e la tariffa media, perché una città può compensare l'una con l'altra:

• Venezia: 148 notti a 205 euro, circa 30.200 euro lordi per unità.
• Roma: 129 notti a 180 euro, con 47.090 unità attive.
• Firenze: 126 notti a 183 euro, circa 23.100 euro lordi.
• Bergamo: 134 notti a 108 euro, circa 14.200 euro lordi.
• Bologna: 123 notti a 130 euro, circa 15.900 euro lordi.
• Milano: 85 notti a 149 euro, con 38.258 unità attive.
• Bari: 115 notti a 104 euro, con annunci più che triplicati dal 2017.
• Torino: 78 notti a 90 euro, circa 7.000 euro lordi.

Sono medie di tutte le unità attive, comprese quelle affittate poche settimane l'anno, quindi non sono una previsione per il tuo appartamento. Diverse città in testa alla lista sono anche fra le più regolate: Firenze ha chiuso il centro, Bergamo ha alzato i requisiti in Città Alta. Un buon dato di ricavo vale solo se puoi ancora entrare in quel mercato.

Dove conviene aprire un Airbnb in Italia nel 2026?

Conviene aprire un Airbnb in Italia dove il ricavo prudente copre canone o rata, i costi di gestione e le imposte, in una zona che il Comune non ha chiuso. La risposta dipende quindi dal capitale disponibile e dall'obiettivo. Una grande città offre domanda continua ma costa di più, mentre una città media offre ingresso più basso e un mercato spesso meno profondo.

La strada più solida è partire dal profilo della domanda, non dal nome della città. Il metodo completo per valutare un mercato è nella guida su come scegliere la città per gli affitti brevi. Dalle 24 guide emergono quattro profili, che richiedono calendari, arredi e prezzi diversi anche a parità di metratura:

• Domanda continua internazionale: Roma, Milano, Firenze, Venezia, Napoli.
• Fiere, università e lavoro: Bologna, Torino, Verona, Perugia, Bergamo.
• Porti e crociere: Genova, La Spezia, Trieste.
• Stagione forte e mesi deboli: Como, Sanremo, Imperia, Lecce, Siracusa, Cagliari.

La crescita dell'offerta va guardata quanto quella della domanda. A Como gli arrivi aumentano, ma le strutture extralberghiere sono passate da 738 a 2.400 in sei anni. Bari ha più che triplicato gli annunci tra il 2017 e il 2024, Napoli li ha quasi raddoppiati. Dove nuovi alloggi entrano più in fretta dei turisti, tariffa e occupazione del singolo appartamento tendono a scendere.

Tassa di soggiorno città italiane: confronto 2026

Nel confronto della tassa di soggiorno fra città italiane per gli affitti brevi, il 2026 va da 1,50 euro a persona per notte a Perugia a 9,50 euro a Milano. Roma, Firenze e Napoli chiedono 6 euro. L'imposta la paga l'ospite, ma incide sul prezzo finale e impone al gestore riscossione, versamenti e dichiarazioni secondo il regolamento del Comune.

• Da 6 euro in su: Milano 9,50; Bologna da 4 a 7 secondo il prezzo; Roma, Firenze e Napoli 6.
• Da 3 a 5 euro: Genova 5 con la delibera 166/2026; Bergamo 7% e Siracusa 4%, con tetto di 5 euro; Venezia da 3 a 5 in alta stagione; Palermo 4; Torino 3,80; Verona 3,50; Como, Salerno, Imperia e Catania 3.
• Sotto i 3 euro: La Spezia 2,50; Lecce 2,50 in alta stagione e 1,50 in bassa; Trieste 2,30; Bari, Sanremo e Cagliari 2, con Cagliari a 3 da luglio a settembre; Perugia 1,50.

La differenza si vede sul preventivo: una coppia che resta cinque notti paga 95 euro di imposta a Milano e 15 euro a Perugia. Cambiano anche i tetti di notti tassate: 4 pernottamenti consecutivi a Bari, 5 a Trieste e Venezia, 10 a Imperia, 15 a Sanremo. Per Matera non riportiamo un importo: tariffa e scadenze vanno chieste all'Ufficio Tributi.

Prima di pubblicare un prezzo controlla sempre la delibera in vigore nel tuo Comune, perché nel 2026 diverse città hanno cambiato tariffa durante l'anno. Le regole su chi riscuote, come si versa e cosa succede quando incassa la piattaforma sono spiegate nella guida alla tassa di soggiorno negli affitti brevi.

Quali sono le città con limiti agli affitti brevi?

Le città con limiti agli affitti brevi più netti sono Firenze, Bergamo e Napoli, mentre Roma e Bologna stanno costruendo le proprie regole. A Venezia il tetto di 120 giorni non è mai stato approvato dal Consiglio comunale. A Milano, Torino, Verona, Trieste, Bari, Lecce, Perugia e La Spezia non risultano limiti comunali di zona o di giorni.

• Firenze: autorizzazione di cinque anni per ogni appartamento, nuove aperture vietate nel nucleo UNESCO e, dal 21 giugno 2026, nelle sottozone A3 e A4.
• Bergamo: regolamento n. 124 del 27 novembre 2025 per Città Alta e sei borghi, con posti auto e requisiti di visitabilità per i nuovi alloggi.
• Napoli: dal 15 settembre 2026 variante per il centro storico con soglia di residenzialità del 70% in un'area delimitata, senza un divieto generale.
• Roma: regolamento comunale ancora in redazione; le norme del Piano regolatore approvate a luglio 2026 limitano alcune aperture nella Città Storica.
• Bologna: il Consiglio di Stato ha annullato la prima variante con la sentenza n. 10361/2025; il Comune lavora alla seconda per le zone sature.

Sul piano giuridico gli spazi per i Comuni si sono allargati, ma con paletti. La sentenza n. 186/2025 della Corte costituzionale ha salvato la norma toscana e il 14 maggio 2026 il TAR Toscana ha respinto i ricorsi contro il regolamento di Firenze. La sentenza n. 164/2026 ha invece bocciato due articoli della legge dell'Emilia-Romagna: il limite deve essere proporzionato e legato al territorio. Prima di firmare controlla sempre l'albo pretorio.

Com'è il mercato degli affitti brevi nel Nord-Ovest?

Il Nord-Ovest unisce la domanda d'affari e di fiere di Milano e Torino, l'aeroporto di Bergamo, il turismo estero del lago di Como e i porti liguri. Il vincolo comunale più netto riguarda Città Alta e i borghi di Bergamo. In Lombardia serve il CIR, in Liguria la comunicazione regionale con codice identificativo.

• Affitti brevi a Milano: 9.662.326 arrivi nel 2025, imposta di 9,50 euro, nessun limite comunale di zona o di giorni.
• Affitti brevi a Torino: 4,7 milioni di presenze nel 2025, imposta di 3,80 euro, oltre 38.000 iscritti al solo Politecnico.
• Affitti brevi a Genova: 1.630.593 crocieristi nel 2025, imposta di 5 euro, 4 euro in tre Municipi.
• Affitti brevi a Bergamo: 666.188 arrivi nel 2025, quasi 17 milioni di passeggeri a Orio al Serio, extralberghiero oltre gli alberghi per notti.
• Affitti brevi a Como: 1.423.948 presenze nel 2025, quasi nove ospiti su dieci dall'estero, imposta di 3 euro.
• Affitti brevi a Imperia: 3.247.263 presenze in provincia nel 2025, imposta di 3 euro, massimo dieci notti.
• Affitti brevi a Sanremo: imposta di 2 euro fino a quindici notti, impatto del Festival 2025 di 245,1 milioni di euro secondo EY.
• Affitti brevi a La Spezia: 736.000 crocieristi nel 2025, 2.894.689 presenze in provincia, imposta di 2,50 euro.

Quali città del Nord-Est e del Centro reggono meglio la domanda?

Nord-Est e Centro contengono tre delle quattro città italiane con più presenze: Roma con quasi 53 milioni nel 2025, Venezia con quasi 13 e Firenze con 11,5. Accanto a questi mercati maturi lavorano città con domanda di fiere, studio e congressi, come Bologna, Verona, Trieste e Perugia, dove la domanda non dipende solo dalle vacanze.

• Affitti brevi a Venezia: 12.925.741 presenze nel 2025, imposta da 3 a 5 euro in alta stagione, 8.793 annunci a giugno 2026.
• Affitti brevi a Verona: 3.300.780 presenze provvisorie nel 2025, 4.366 locazioni turistiche al 30 giugno 2026, imposta di 3,50 euro.
• Affitti brevi a Trieste: oltre 2 milioni di presenze nel 2025, in crescita dell'11,3%, imposta di 2,30 euro.
• Affitti brevi a Bologna: 4.098.212 pernottamenti nel 2024, 11.126.959 passeggeri in aeroporto nel 2025, imposta da 4 a 7 euro.
• Affitti brevi a Firenze: 11,5 milioni di presenze nel 2025, 16.906 locazioni turistiche registrate, imposta di 6 euro.
• Affitti brevi a Perugia: 1.438.204 presenze nel comprensorio nel 2025, stranieri in crescita del 16%, imposta di 1,50 euro.
• Affitti brevi a Roma: 52,92 milioni di presenze nel 2025, 55,3 milioni di passeggeri negli aeroporti, imposta di 6 euro.

Cosa offrono Napoli, la Puglia e Matera agli host?

Napoli e la Puglia crescono sulla spinta dei voli internazionali, mentre Matera lavora sul suo centro storico. Napoli è la prima destinazione del Mezzogiorno per presenze, Bari ha più annunci di ogni altro comune pugliese e Matera vive di soggiorni brevissimi. I vincoli più stringenti sono a Napoli, mentre Bari e Lecce non hanno regolamenti comunali che limitino le aperture.

• Affitti brevi a Napoli: 3.862.329 presenze nel 2024, 13.271.522 passeggeri a Capodichino nel 2025, imposta di 6 euro.
• Affitti brevi a Salerno: 5.175.018 presenze in provincia nel 2024, imposta di 3 euro, massimo sette notti.
• Affitti brevi a Bari: 2.598.607 pernottamenti nel 2025, 3.972 annunci a settembre 2026, imposta di 2 euro.
• Affitti brevi a Lecce: 1.062.814 presenze nel 2024, 2.264 annunci a settembre 2026, imposta stagionale da 1,50 a 2,50 euro.
• Affitti brevi a Matera: 748.812 presenze provvisorie nel 2025, permanenza media di circa 1,6 notti, 1.111 esercizi ricettivi.

Qui la scelta del quartiere pesa spesso più di quella della città. A Napoli conta la posizione dell'immobile rispetto alla variante sul centro storico. A Matera una parte degli immobili dei Sassi è di proprietà pubblica in sub-concessione, quindi il titolo va verificato prima di tutto. In Puglia, dopo la sentenza n. 163/2026 della Corte costituzionale, il codice regionale non può più condizionare il rilascio del CIN.

Quanto valgono Sicilia e Sardegna per gli affitti brevi?

Sicilia e Sardegna offrono stagioni lunghe e aeroporti in crescita, ma con regole regionali proprie. In Sicilia l'attività resta non imprenditoriale fino a due unità dello stesso gestore. In Sardegna le case vacanza classificate richiedono forma d'impresa e almeno tre unità, mentre per le locazioni brevi il codice regionale va ottenuto prima di chiedere il CIN. Palermo e Catania sono i mercati più ampi.

• Affitti brevi a Palermo: circa 2,1 milioni di presenze nel 2025, 7.915 strutture registrate ad aprile 2026, imposta di 4 euro.
• Affitti brevi a Catania: 12.362.395 passeggeri in aeroporto nel 2025, imposta di 3 euro dal 1° febbraio 2026, ottava fra le grandi città per strutture registrate.
• Affitti brevi a Siracusa: 1.215.339 pernottamenti nel 2025, imposta del 4% con tetto di 5 euro, nessun aeroporto proprio.
• Affitti brevi a Cagliari: oltre un milione di presenze nel 2025, 5.254.433 passeggeri a Elmas, imposta da 2 a 3 euro.

Sul fronte dei numeri, i dati AirMap 2024 indicano 96 notti l'anno per unità a Catania, 95 a Palermo e 82 a Cagliari, con tariffe medie fra 84 e 114 euro. Sono volumi superiori alla media italiana di 70 notti, ma con prezzi più bassi: il margine va controllato prima di firmare.

Quali regole valgono in tutte le città italiane?

In tutte le città italiane servono CIN, comunicazione degli ospiti alla Questura, dotazioni di sicurezza e rispetto del regolamento di condominio. Il CIN è previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, e va esposto all'esterno dello stabile e in ogni annuncio. Queste regole non dipendono dal Comune: chi apre in un capoluogo o in un piccolo centro ha gli stessi obblighi.

Anche il quadro fiscale è nazionale. L'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025 ha portato da quattro a due appartamenti la soglia oltre la quale l'attività si presume imprenditoriale. La cedolare è del 21% sul primo immobile e del 26% dal secondo, come spiegato nella guida alla cedolare secca al 26%. Sopra questa base si aggiungono i livelli regionali e comunali:

• Nazionale: CIN, Alloggiati Web, rilevatori di gas e monossido, estintori, cedolare secca.
• Regionale: codice regionale, portale dei flussi turistici, comunicazione o SCIA, sanzioni locali.
• Comunale: imposta di soggiorno, vincoli urbanistici, autorizzazioni dove previste.
• Condominiale: eventuali divieti scritti nel regolamento.

Le sanzioni si sommano fra i vari livelli. Il quadro nazionale è riassunto nella guida sulle sanzioni per chi affitta senza CIN, mentre quelle regionali cambiano parecchio: in Lombardia chi omette il CIR rischia da 500 a 2.500 euro, in Liguria e nel Lazio da 500 a 5.000 euro per il codice mancante negli annunci.

Come si confrontano due città prima di investire?

Due città si confrontano con la stessa scheda, compilata con fonti ufficiali e con la data di ogni dato. Servono vincoli comunali, presenze turistiche, imposta di soggiorno, canone o prezzo d'acquisto e un campione di annunci simili al tuo. Solo a quel punto il ricavo atteso diventa un numero utile: prima, è un'impressione legata ai racconti di chi conosce già quella zona.

1. Controlla sul sito del Comune delibere e regolamenti sulle locazioni turistiche, comprese quelle in discussione.
2. Leggi la legge regionale e il portale per codice, flussi e comunicazione di avvio.
3. Annota presenze, stagionalità ed eventi che spostano le prenotazioni.
4. Rileva tariffa e calendario di venti annunci simili nella stessa zona.
5. Applica commissioni, pulizie, utenze, cedolare e imposta di soggiorno.
6. Calcola il minimo di notti che copre canone o rata, poi confrontalo con il campione.

L'ultimo passaggio ribalta la domanda: non quanto puoi incassare, ma quante notti ti servono per restare in pari. Se la soglia è vicina alle medie della città, il margine di errore è stretto. Se è molto più bassa, l'investimento regge meglio una stagione debole. Nessun risultato è certo: dipende da immobile, zona, gestione e mercato locale.

Domande frequenti

Qual è la città migliore per iniziare con gli affitti brevi?

Non ne esiste una valida per tutti: in genere conviene iniziare in una città che conosci e che puoi raggiungere, con vincoli chiari e domanda documentata. Gestire vicino a casa riduce gli errori nei primi mesi. Il confronto fra gli affitti brevi nelle città italiane serve poi a capire dove crescere.

In quali città italiane non si possono aprire nuovi affitti brevi?

A Firenze sono vietate nuove aperture nel nucleo UNESCO e nelle sottozone A3 e A4. Altrove i vincoli sono parziali: Bergamo pone requisiti in Città Alta e nei borghi, Napoli ha una soglia nel centro storico. A Roma e Bologna le regole sono in evoluzione, quindi l'iter va verificato prima di firmare.

La tassa di soggiorno è un costo per chi affitta?

No, la paga l'ospite, ma il gestore è responsabile di riscossione, versamento e dichiarazioni secondo il regolamento comunale, salvo dove la piattaforma incassa per suo conto. Incide indirettamente, perché alza il prezzo totale visto dal cliente. Per questo va indicata con chiarezza nell'annuncio, così l'ospite non la scopre al check-in.

Gli affitti brevi nelle città italiane sono tassati in modo diverso?

No, le imposte sul reddito sono nazionali: cedolare al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo, con presunzione d'impresa oltre due appartamenti. Cambia invece l'imposta di soggiorno, che è comunale e pagata dall'ospite. Anche i costi operativi e i canoni variano molto da una città all'altra e incidono sul margine.

Scegliere fra 24 mercati così diversi è più semplice con chi gestisce immobili ogni giorno. Se vuoi applicare questi criteri alla tua città e al tuo budget, puoi candidarti al workshop di BnB Academy e portare lì i tuoi numeri.