Affitti brevi a La Spezia: quali regole valgono nel 2026?

Gli affitti brevi a La Spezia seguono tre livelli di regole. Lo Stato chiede il CIN e la comunicazione di ogni ospite alla Questura. La Regione Liguria chiede di comunicare l'appartamento sulla piattaforma Ross1000, che rilascia il codice CITRA, e di inviare i flussi turistici. Il Comune applica l'imposta di soggiorno, fino a cinque notti consecutive, secondo un regolamento aggiornato a dicembre 2025.

Il codice identificativo nazionale è previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023: va esposto all'esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio, su Airbnb come su Booking. Chi affitta senza codice rischia le sanzioni spiegate nella guida su quanto si rischia ad affittare senza CIN, che si sommano a quelle previste dalla Regione e dal Comune.

Sul piano fiscale, dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta: oltre, per l'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025, l'attività si presume imprenditoriale. La cedolare secca resta al 21% sul primo immobile e al 26% sugli altri. Da qui in avanti la guida tratta solo quello che cambia alla Spezia e nel suo golfo.

Quanto costa la tassa di soggiorno a La Spezia?

La tassa di soggiorno a La Spezia costa 2,50 euro a persona per notte, per un massimo di cinque pernottamenti consecutivi. La misura è stata fissata con la delibera di Giunta comunale n. 45 del 5 febbraio 2018, in vigore dal 1° marzo 2018, e vale anche per gli appartamenti ammobiliati a uso turistico e per le locazioni brevi. Si applica tutto l'anno, senza stagioni.

Il regolamento comunale, approvato nel 2012 e modificato da ultimo con la deliberazione di Consiglio n. 39 del 15 dicembre 2025, rinvia alla Giunta per l'importo. La cifra è quella pubblicata da Spezia Risorse, la società comunale che gestisce l'imposta, ed è coerente con gli incassi di settembre 2026 diffusi dal Comune. Le esenzioni previste dall'articolo 5 del regolamento sono queste:

• Residenti nel Comune della Spezia.
• Minori fino al compimento del sedicesimo anno di età.
• Chi assiste un paziente ricoverato in città: un accompagnatore per adulto, due per minore.
• Autisti di pullman e un accompagnatore ogni venticinque partecipanti nei gruppi organizzati.
• Studenti del Polo universitario Marconi, per la sola notte prima di un esame.

C'è poi una riduzione utile a chi lavora con le trasferte: i lavoratori dipendenti che dormono in città per esigenze di servizio più di cinque giorni l'anno pagano il 40% in meno dal sesto pernottamento, con un'autodichiarazione. Per un soggiorno lungo il conto resta leggero: dopo la quinta notte consecutiva l'imposta non si paga più.

Come si versa la tassa di soggiorno alla Spezia e cosa si rischia?

Alla Spezia il gestore di un affitto breve incassa l'imposta di soggiorno dagli ospiti, rilascia una quietanza e la versa al Comune ogni mese. Entro il giorno 5 comunica sul portale comunale i pernottamenti del mese precedente, gli esenti e quelli già pagati tramite piattaforma, anche quando il numero è zero. Prima di iniziare l'attività la struttura va registrata sullo stesso portale.

Ogni anno si aggiungono due scadenze: la dichiarazione annuale entro il 30 giugno dell'anno successivo e il conto della gestione, il cosiddetto modello 21, entro il 20 gennaio. La documentazione va conservata cinque anni. Chi gestisce più appartamenti presenta comunicazioni, versamenti e dichiarazioni distinti per ognuno. Le sanzioni dell'articolo 10 del regolamento sono queste:

• Omesso, ritardato o parziale versamento: 25% dell'importo non versato, per le violazioni dal 1° settembre 2024.
• Dichiarazione annuale omessa o infedele: dal 100 al 200% dell'imposta dovuta.
• Comunicazione mensile omessa o infedele: 150 euro per ogni mese.
• Ogni altro obbligo del regolamento non rispettato: 100 euro.

Il punto più insidioso riguarda chi non si è mai registrato: se il Comune non conosce la data di inizio dell'attività, considera omessa la comunicazione per tutti i dodici mesi precedenti al controllo. I controlli incrociano anche i dati di Alloggiati Web e quelli statistici. Per il quadro nazionale c'è la guida pratica alla tassa di soggiorno negli affitti brevi.

Cosa prevede il regolamento degli affitti brevi alla Spezia e in Liguria?

Alla Spezia non esiste un regolamento comunale che limiti gli affitti brevi: le regole vengono dalla Legge regionale 6 febbraio 2024, n. 1, testo unico ligure sulle strutture ricettive e sulle locazioni brevi. L'articolo 29 definisce gli appartamenti ammobiliati a uso turistico, gli AAUT, che non sono strutture ricettive. L'articolo 50 obbliga il locatore a comunicarli alla Regione prima di affittare.

La comunicazione si fa sulla piattaforma Ross1000, nella sezione Webform, con SPID, CIE o CNS, e la Regione rilascia il codice CITRA da pubblicare negli annunci. Dal 1° aprile 2025, con la delibera di Giunta regionale n. 444 del 2024, ogni AAUT invia su Ross1000 arrivi e partenze di ogni soggiorno: sono i dati che l'Osservatorio turistico regionale usa per le statistiche.

Le sanzioni regionali sono pesanti. Chi affitta senza comunicazione rischia da 2.000 a 15.000 euro, secondo l'articolo 65 della legge, e chi non pubblica il codice negli annunci da 500 a 5.000 euro, secondo l'articolo 70. Sono le stesse regole già descritte nella guida agli affitti brevi a Genova, dove però il Comune ha appena alzato l'imposta.

Quanti turisti arrivano alla Spezia e da dove vengono?

Secondo l'Osservatorio turistico regionale, nel 2025 la provincia della Spezia ha registrato 1.053.873 arrivi e 2.894.689 presenze nelle strutture ricettive, il 20% degli arrivi liguri. Rispetto al 2024 il calo è del 2,45% negli arrivi e del 2,06% nelle presenze, ma sul 2019, prima della pandemia, la crescita è dell'11,34% e del 13,55%.

Il dato più utile per chi affitta riguarda gli appartamenti turistici della provincia. Nel 2025 hanno ospitato 268.256 persone per 934.683 notti, e gli stranieri sono stati 213.053, cioè quasi otto ospiti su dieci. Nessuna altra provincia ligure ha una quota estera così alta negli AAUT: alla Spezia l'annuncio in inglese, e spesso anche in tedesco o francese, è la norma.

Anche il Comune misura la crescita, con le notti su cui viene pagata l'imposta di soggiorno: oltre 1.200.000 nel 2024, il 16% in più delle 965.000 del 2023. Nel 2026 la città ha inanellato mesi da record, con oltre 141.000 notti ad agosto e 162.920 a settembre. Sono dati comunali, che comprendono alberghi, B&B e appartamenti ma non gli esenti.

Affitti brevi a La Spezia e Cinque Terre: perché la città fa da base?

La Spezia è il capolinea della linea ferroviaria che attraversa le Cinque Terre fino a Levanto, ed è per questo che molti visitatori la scelgono come base. Nei cinque borghi l'offerta di alloggi è limitata, mentre la città permette di raggiungere Riomaggiore, Manarola, Corniglia, Vernazza e Monterosso in treno, con la Cinque Terre Treno Card del Parco nazionale.

La card copre i treni regionali illimitati in seconda classe sulla tratta La Spezia, Cinque Terre, Levanto, l'accesso al Sentiero Verde Azzurro e alla Via dell'Amore, i bus nei paesi e l'ingresso gratuito al CAMeC, il museo d'arte contemporanea della Spezia. Le tariffe 2026 per un adulto, secondo il sito del Parco nazionale delle Cinque Terre, sono queste:

• Dal 14 marzo al 1° novembre, giornate di bassa affluenza: 22 euro per un giorno.
• Stesso periodo, giornate di affluenza media: 29,50 euro per un giorno.
• Stesso periodo, giornate di alta affluenza: 35 euro per un giorno.
• Dal 2 novembre al 31 dicembre: tariffa unica di 17,30 euro per un giorno.

Per un appartamento la conseguenza è pratica: la distanza a piedi dalla stazione Centrale vale più di molti servizi. Chi affitta può indicarla nel titolo dell'annuncio, spiegare dove si compra la card, che si trova negli Infopoint del Parco in stazione e online, e preparare una guida con orari, sentieri aperti e alternative in battello nelle giornate di pioggia.

Affitti brevi a La Spezia e crocieristi: quanto conta il porto?

Il porto crociere della Spezia è cresciuto molto, ma per chi affitta conta meno di quanto sembri. Secondo l'Autorità di Sistema Portuale del Mar Ligure Orientale, nel 2025 i crocieristi nei porti del sistema hanno sfiorato i 760.000, il 13,6% in più del 2024, e 736.000 sono sbarcati alla Spezia, con un aumento del 16,8%. È un nuovo record.

L'Autorità li descrive come passeggeri in transito: scendono al mattino, visitano la città, le Cinque Terre, Pisa o Firenze in escursione, e tornano a bordo la sera. Per un appartamento la maggior parte di loro non vale nulla, perché dorme in cabina. Il beneficio è indiretto: il porto aumenta la notorietà della città e porta lavoro a ristoranti, guide e trasporti, che a loro volta attirano trasferte.

Gli affitti brevi a La Spezia possono invece intercettare chi arriva in città qualche giorno prima di un imbarco, chi lavora sulle navi e il personale del porto commerciale, che nel primo semestre 2026 ha movimentato 634.021 container TEU, il 3,5% in più dell'anno prima, secondo il Comune. Su questo pubblico contano check-in flessibili, deposito bagagli e fattura per le aziende.

Quando si riempie La Spezia oltre l'estate?

La Spezia ha una stagione più lunga delle località di mare liguri. Nel 2026, secondo i dati comunali dell'imposta di soggiorno, il mese con più notti non è stato agosto ma settembre, con 162.920 pernottamenti. Il Comune segnala record anche a maggio, giugno e luglio. A spostare le prenotazioni sono eventi cittadini, trekking primaverile e autunnale, porto e università.

Per chi gestisce un appartamento il calendario va letto con attenzione, perché alcuni appuntamenti sono identitari per la città e riempiono le date di un weekend, mentre altri flussi lavorano tutto l'anno, anche quando le spiagge sono vuote. Gli eventi e i flussi verificati sui comunicati del Comune e sulle fonti ufficiali sono questi:

• Fiera di San Giuseppe, patrono della città, nata nel 1654: nel 2026 dal 18 al 20 marzo, con oltre 600 banchi in centro.
• Velarìa, festival dei grandi velieri storici al Molo Italia, alla prima edizione nel marzo 2026.
• Palio del Golfo, la sfida remiera fra tredici borgate a inizio agosto: oltre 20.000 persone alla 101a edizione.
• Settembre e ottobre, con il trekking alle Cinque Terre nei giorni meno affollati.
• Campus universitario della Spezia, dove l'Università di Genova tiene corsi come Ingegneria nautica.

Il campus e l'Arsenale della Marina Militare portano ricercatori, tecnici e trasfertisti nei mesi di bassa stagione. Il distretto della nautica, che il Comune chiama Miglio Blu, lavora tutto l'anno. Chi non vuole dipendere solo dai turisti può alternare soggiorni brevi e medio termine, sfruttando la riduzione dell'imposta prevista per i lavoratori in trasferta.

Quali sono le zone migliori per una casa vacanze alla Spezia?

Non esiste una zona migliore in assoluto: la scelta dipende dall'ospite che si vuole servire. Chi punta alle Cinque Terre cerca la vicinanza alla stazione Centrale, chi arriva in crociera o per una mostra vuole il centro pedonale e il lungomare, chi lavora preferisce parcheggio e accesso veloce a porto, Arsenale e superstrade. Mancano dati pubblici sui ricavi per quartiere, quindi conta il tipo di domanda.

Le fonti istituzionali non pubblicano prezzi o ricavi per zona degli affitti brevi alla Spezia, per cui qui non se ne riportano. Si può però descrivere quale domanda serve ciascuna parte della città, partendo dai flussi già visti e dalla posizione di stazione, porto e servizi. Le zone, per tipo di ospite, sono queste:

• Centro storico, via del Prione e Corso Cavour: turisti alla prima visita, a piedi verso musei, porto e lungomare.
• Zona della stazione Centrale: escursionisti delle Cinque Terre, che partono presto e chiedono deposito bagagli.
• Quartiere Umbertino e Passeggiata Morin: coppie e famiglie che vogliono il golfo e i ristoranti sottocasa.
• Borgate del golfo, come Cadimare e Marola: chi cerca il mare in città, con traghetti e bus verso Portovenere.
• Colline di Campiglia e Biassa: camminatori che vogliono partire dai sentieri verso Portovenere e le Cinque Terre.

Fuori dal centro i turisti pesano meno e contano di più trasferte e medio termine. In ogni zona, prima di comprare per affittare, conviene controllare il regolamento condominiale, la presenza di parcheggio e i collegamenti serali, che per chi rientra tardi dai borghi delle Cinque Terre spesso decidono la recensione.

Come aprire un Airbnb alla Spezia passo passo?

Per aprire un Airbnb alla Spezia come appartamento ammobiliato a uso turistico servono sei passaggi: verifiche su condominio e impianti, comunicazione alla Regione su Ross1000 con il codice CITRA, richiesta del CIN nazionale, credenziali di Alloggiati Web, registrazione al portale comunale dell'imposta di soggiorno e invio dei flussi turistici. Chi gestisce più di due appartamenti deve aprire partita IVA.

1. Verificare regolamento condominiale, impianti e dotazioni di sicurezza dell'appartamento.
2. Comunicare l'AAUT alla Regione Liguria su Ross1000 e scaricare il codice CITRA.
3. Chiedere il CIN sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo ed esporlo all'esterno.
4. Attivare Alloggiati Web per comunicare ogni ospite alla Questura entro 24 ore dall'arrivo.
5. Registrare l'appartamento sul portale dell'imposta di soggiorno del Comune della Spezia.
6. Impostare le scadenze: comunicazione e versamento entro il 5 di ogni mese, dichiarazione al 30 giugno.

Il passaggio più sottovalutato è la comunicazione degli ospiti alla Questura, che va fatta per ogni soggiorno anche di una sola notte, come spiegato nella guida ad Alloggiati Web e alla comunicazione degli ospiti. Il Comune la usa anche per controllare l'imposta: un ospite registrato in Questura ma non dichiarato al portale emerge facilmente.

Quanto si può guadagnare con Airbnb alla Spezia?

Per guadagnare con Airbnb alla Spezia non esiste una cifra garantita: dipende da posizione, dimensione, calendario e qualità della gestione. Nessuna fonte istituzionale pubblica tariffe medie o tassi di occupazione degli affitti brevi in città, quindi ogni numero va costruito sul proprio appartamento. I dati certi sono la domanda in crescita, il 79% di ospiti stranieri negli AAUT della provincia e un'imposta leggera.

L'offerta però è ampia. A fine 2025 l'Osservatorio turistico regionale contava 7.253 appartamenti turistici attivi in provincia della Spezia, su 38.877 in Liguria. Una parte è nei borghi delle Cinque Terre, sul golfo e a Lerici, un'altra in città. In un mercato così fitto la differenza la fanno foto, recensioni, prezzi aggiornati e risposte veloci.

Per fare i conti parti dal ricavo lordo delle prenotazioni e togli, nell'ordine, la commissione del portale, pulizie e biancheria, utenze, manutenzione e cedolare secca al 21% o al 26%. L'imposta di soggiorno non è un ricavo: due ospiti per tre notti pagano 15 euro, da girare al Comune. Il resto è il margine reale, da confrontare con un affitto tradizionale.

Domande frequenti

Quanto costa la tassa di soggiorno a La Spezia per gli affitti brevi?

Alla Spezia l'imposta di soggiorno è di 2,50 euro a persona per notte, per un massimo di cinque pernottamenti consecutivi, e vale anche per appartamenti turistici e locazioni brevi. Sono esenti i residenti, i minori fino a sedici anni e chi assiste un ricoverato. I lavoratori in trasferta pagano il 40% in meno dalla sesta notte.

Casa vacanze a La Spezia: conviene?

Può convenire, perché la domanda è cresciuta e si sta allungando oltre l'estate: nel 2026 settembre ha superato agosto per notti in città. Ma la concorrenza è ampia, con 7.253 appartamenti turistici attivi in provincia. Conviene se l'immobile è vicino alla stazione o al centro e se la gestione è curata.

Serve il codice CITRA per affittare un appartamento alla Spezia?

Sì. In Liguria ogni appartamento ammobiliato a uso turistico va comunicato alla Regione sulla piattaforma Ross1000, che rilascia il codice CITRA. È un obbligo della legge regionale 1/2024 e si aggiunge al CIN nazionale. Chi affitta senza comunicazione rischia una sanzione da 2.000 a 15.000 euro, secondo l'articolo 65.

I crocieristi prenotano un appartamento alla Spezia?

Pochi. Nel 2025 alla Spezia sono sbarcati 736.000 crocieristi, ma l'Autorità portuale li conta come passeggeri in transito, che dormono a bordo. Il porto aiuta in modo indiretto: porta notorietà, lavoro e trasferte. Per chi affitta contano di più escursionisti delle Cinque Terre, eventi cittadini e ospiti di lavoro.

Cinque Terre, porto, eventi e lavoro chiedono alla Spezia appartamenti e strategie diverse, e la scelta dell'immobile pesa più dell'arredo. Se vuoi capire come scegliere la zona, impostare i prezzi e organizzare la gestione con un metodo, puoi candidarti al workshop di BnB Academy con il relatore Ludovico Cianchetta Vazquez.