Che cos'è la tassa di soggiorno e chi decide quanto si paga?

L'imposta di soggiorno è un tributo comunale che l'ospite versa per ogni notte trascorsa in una struttura ricettiva o in un appartamento dato in locazione breve. La istituisce il singolo Comune con delibera del consiglio, entro il limite di 5 euro a notte fissato dall'articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Importi, esenzioni e scadenze cambiano quindi da città a città.

Il nome tecnico è imposta di soggiorno, e Roma Capitale la chiama contributo di soggiorno perché si regge su una norma diversa, l'articolo 14, comma 16, lettera e), del DL 78/2010 convertito nella Legge 122/2010. Non tutti i Comuni possono istituirla: la legge la riserva ai capoluoghi di provincia, alle unioni di comuni e ai comuni inseriti negli elenchi regionali delle località turistiche o città d'arte.

Il limite dei 5 euro ha una deroga precisa. Il comma 1-bis dello stesso articolo 4 consente ai capoluoghi di provincia con presenze turistiche pari ad almeno venti volte il numero dei residenti di spingersi fino al tetto previsto per il contributo romano, usando come riferimento i dati Istat sulle presenze medie del triennio precedente. È il motivo per cui alcune città superano stabilmente la soglia ordinaria.

Tassa di soggiorno affitti brevi: chi la paga davvero?

La paga l'ospite, che è il soggetto passivo del tributo. L'host non la sostiene di tasca propria: la incassa e la riversa al Comune, esercitando il diritto di rivalsa sul cliente. Nelle locazioni brevi il responsabile davanti all'amministrazione è chi incassa il canone o interviene nel pagamento, come stabilisce l'articolo 4, comma 5-ter, del DL 50/2017, convertito nella Legge 96/2017.

La conseguenza pratica è netta: l'importo che raccogli non è un tuo ricavo, è denaro di terzi che stai custodendo. Per questo i regolamenti comunali chiedono di rilasciare all'ospite una ricevuta nominativa con l'indicazione della sola imposta, indicata come operazione fuori campo IVA e separata dalla ricevuta del soggiorno. Tenerla dentro il prezzo, senza traccia, è il primo errore che emerge in un controllo.

Va anche tenuta lontana dal calcolo delle imposte sul reddito: non entra nell'imponibile e non ha nulla a che vedere con la scelta fra regimi, che trovi spiegata nella guida sulla tassazione degli affitti brevi in Italia e nell'approfondimento sulla cedolare secca al 26% nel 2026.

Chi è il responsabile del versamento se affitti tramite un portale?

È responsabile chi materialmente incassa il denaro dell'ospite. Se incassi tu, rispondi tu; se incassa un gestore o un portale, la responsabilità del pagamento, della dichiarazione e degli altri adempimenti si sposta su di lui, sempre con diritto di rivalsa. Dal 19 maggio 2020, con l'articolo 180 del DL 34/2020 convertito nella Legge 77/2020, il gestore della struttura è formalmente responsabile del pagamento, non un semplice incaricato della riscossione.

Il quadro dei soggetti che possono trovarsi in questa posizione è più ampio di quanto sembri, e non coincide quasi mai con il proprietario dell'immobile. Quello che conta non è chi possiede la casa né chi ha firmato il contratto con l'ospite, ma dove transitano materialmente i soldi del soggiorno. Ecco chi può ritrovarsi a rispondere del tributo davanti al Comune:

• l'host che gestisce e incassa in proprio, con o senza intermediari;
• il property manager che riceve i pagamenti per conto del proprietario;
• il portale telematico che incassa il corrispettivo dall'ospite;
• il rappresentante fiscale nominato dai portali non residenti privi di stabile organizzazione in Italia, secondo l'articolo 23 del DPR 600/1973.

Restano fuori i residenti nel Comune in cui si trova l'immobile, che i regolamenti escludono dal tributo. Attenzione a un punto: se una parte delle prenotazioni arriva fuori piattaforma, quelle notti tornano interamente a carico tuo, anche quando sullo stesso immobile il portale riscuote per il resto dell'anno.

Qual è l'importo della tassa di soggiorno per città?

L'importo lo fissa ogni Comune con delibera di giunta, per persona e per notte, in base alla tipologia dell'immobile e non al prezzo del soggiorno. Per le locazioni brevi si va da poco più di 3 euro nelle località minori a quasi 10 euro nei grandi capoluoghi. Ecco i riferimenti ufficiali delle quattro città più richieste, aggiornati ad agosto 2026:

• Roma: 6,00 euro a persona a notte per gli immobili destinati alla locazione breve, per un massimo di 10 pernottamenti consecutivi; tariffe della delibera di Giunta Capitolina 255/2023, in vigore dal 1° ottobre 2023, con versamento entro il sedicesimo giorno dalla fine di ogni trimestre tramite la piattaforma GECOS.
• Milano: 9,50 euro a persona a notte dal 1° gennaio 2026 per case e appartamenti per vacanze e locazioni brevi ex DL 50/2017, fino a 14 pernottamenti consecutivi; versamento entro il 15 aprile, il 15 luglio, il 15 ottobre e il 15 gennaio.
• Firenze: tariffe approvate con la delibera 535 del 10 dicembre 2024 ed efficaci dal 1° febbraio 2025, con imposta dovuta per un massimo di 7 pernottamenti consecutivi; comunicazione e versamento entro il giorno 15 del mese successivo.
• Venezia: imposta dovuta per un massimo di 5 pernottamenti consecutivi, con comunicazione trimestrale dei pernottamenti sul portale IDS del Comune e pagamento tramite pagoPA.

Due letture utili. La prima: l'importo non segue il prezzo che pratichi, quindi in bassa stagione pesa in percentuale molto più che in alta. La seconda: il tetto dei pernottamenti cambia da città a città, e su un soggiorno lungo la differenza fra Venezia e Milano vale nove notti di imposta.

Esenzioni tassa di soggiorno: i bambini pagano?

Dipende dal Comune, perché non esiste una soglia nazionale. A Milano il regolamento esenta i minori fino al diciottesimo anno di età; a Firenze l'esenzione piena vale per i minori fino al compimento del dodicesimo anno. Prima di rispondere a un ospite bisogna quindi leggere il regolamento della città in cui si trova l'immobile, non applicare una regola sentita altrove.

Oltre ai minori, le categorie esenti ricorrono con una certa costanza da un regolamento all'altro, perché nascono quasi tutte dalla stessa idea: non tassare chi si sposta per necessità e non per turismo. Quelle previste dal regolamento milanese sono un buon campione di ciò che si ritrova nella maggior parte delle città italiane:

• i familiari o accompagnatori di persone ricoverate in strutture sanitarie del territorio;
• chi prosegue le cure dopo un ricovero ospedaliero, insieme agli accompagnatori;
• il personale delle Forze dell'ordine e delle Forze armate che alloggia per ragioni di servizio;
• gli studenti universitari fino a 26 anni iscritti agli atenei cittadini;
• le persone con disabilità e i loro accompagnatori;
• i volontari coordinati dalla Protezione Civile in caso di calamità e grandi eventi.

Le esenzioni non si applicano a memoria: quasi tutte richiedono un'autocertificazione resa ai sensi degli articoli 46 e 47 del DPR 445/2000, che va raccolta e conservata. Se il portale riscuote in automatico, l'ospite esente chiede il rimborso attraverso la piattaforma, ma il documento giustificativo resta comunque parte del tuo fascicolo.

Fino a quante notti si paga l'imposta di soggiorno?

Fino al tetto di pernottamenti consecutivi fissato dal regolamento comunale: 5 notti a Venezia, 7 a Firenze, 10 a Roma, 14 a Milano. Dalla notte successiva alla soglia l'imposta non è più dovuta, per lo stesso ospite nella stessa struttura. È una delle voci che più spesso viene calcolata male, perché si continua ad addebitare per l'intero soggiorno.

Il conteggio si azzera se la consecutività si interrompe: il regolamento di Milano lo dice espressamente, e la ripartenza vale per i pernottamenti successivi. Un ospite che soggiorna quindici notti di fila, quindi, paga solo le prime quattordici; se invece si assenta e torna, si ricomincia da capo.

La conseguenza sul modello di business è concreta. Sui soggiorni lunghi l'incidenza dell'imposta si diluisce, e questo è uno degli argomenti a favore di chi ragiona su permanenze estese invece che su turnover rapidi. Sui weekend brevi, al contrario, la tassa incide su ogni singola notte venduta.

Come si versa la tassa di soggiorno al Comune?

Ci si accredita al portale del Comune, si riscuote l'importo dall'ospite rilasciando ricevuta, si comunicano i pernottamenti del periodo e si versa quanto raccolto con pagoPA o modello F24 entro la scadenza fissata dal regolamento. Nessun passaggio è facoltativo: la comunicazione va inviata anche quando l'immobile è rimasto vuoto e l'incasso è pari a zero.

I portali comunali cambiano nome e interfaccia da una città all'altra, ma i passaggi sono quasi sempre gli stessi e vanno rispettati nell'ordine indicato. Saltarne uno, tipicamente l'accreditamento dell'immobile o la verifica della categoria assegnata, è ciò che manda in errore tutta la catena successiva. La sequenza operativa, valida nella quasi totalità dei Comuni italiani:

1. accreditati al portale telematico del Comune indicando l'immobile e il codice identificativo;
2. verifica la categoria assegnata all'immobile, perché da quella dipende l'importo applicato;
3. riscuoti dall'ospite al check-in o al saldo e rilascia una ricevuta nominativa separata;
4. raccogli le autocertificazioni di chi dichiara di rientrare in una esenzione;
5. invia la comunicazione dei pernottamenti del periodo, anche se pari a zero;
6. versa l'importo con pagoPA o F24 entro la scadenza e conserva la quietanza.

Sul ritardo non c'è margine di trattativa. Il regolamento di Milano, per fare un esempio, applica ai versamenti tardivi gli interessi moratori pari agli interessi legali aumentati di 0,5 punti percentuali, calcolati sui giorni di ritardo. La documentazione va conservata: a Firenze il termine di conservazione dichiarato è di cinque anni.

La dichiarazione della tassa di soggiorno è trimestrale o annuale?

Sono due adempimenti distinti e vanno fatti entrambi. Verso il Comune si comunica e si versa con la cadenza del regolamento locale: trimestrale a Roma, Milano e Venezia, mensile a Firenze. Verso lo Stato si presenta una dichiarazione annuale, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello d'imposta, in via telematica e su modello unico nazionale.

Il modello è quello approvato con il decreto del Ministero dell'economia e delle finanze del 29 aprile 2022, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 110 del 12 maggio 2022, e si trasmette attraverso il canale telematico dell'Agenzia delle Entrate. L'obbligo nasce dall'articolo 4, comma 1-ter, del D.Lgs. 23/2011 e, per le locazioni brevi, dall'articolo 4, comma 5-ter, del DL 50/2017.

Chi confonde i due livelli tende a fermarsi al portale comunale, convinto di essere in regola perché ha versato ogni trimestre. La dichiarazione annuale è un adempimento autonomo, con una sanzione propria, e non viene assorbita dalle comunicazioni periodiche già inviate all'ufficio tributi del Comune.

Airbnb riscuote la tassa di soggiorno in automatico?

In un numero crescente di comuni italiani sì. Airbnb applica l'importo previsto localmente, lo espone all'ospite come voce separata al momento della prenotazione e lo versa direttamente all'amministrazione comunale. La piattaforma dichiara di estendere progressivamente la riscossione a tutti i comuni che applicano il tributo, avvisando gli host quando la copertura si attiva sulla loro città.

Dove la riscossione automatica non è attiva, l'adempimento resta interamente tuo. Lo stato si verifica nella sezione dedicata alle tasse della pagina dell'annuncio. Restano comunque a carico dell'host due condizioni che determinano l'importo applicato: la categoria corretta dell'annuncio e un indirizzo completo e accurato. Un errore su uno dei due produce un importo sbagliato che il Comune contesterà a te.

Due precisazioni utili. La riscossione automatica non modifica il payout che ricevi, perché la tassa non è mai stata un tuo ricavo. E non va data per scontata su ogni canale: va verificata portale per portale, perché la copertura di uno non dice nulla sugli altri su cui pubblichi lo stesso immobile.

Cosa rischi se non versi o non dichiari quello che hai incassato?

Rischi due sanzioni separate. Per l'omesso, ritardato o parziale versamento si applica la sanzione dell'articolo 13 del D.Lgs. 471/1997, pari al 30% di ogni importo non versato, oltre agli interessi. Per l'omessa o infedele presentazione della dichiarazione la sanzione va dal 100 al 200 per cento dell'importo dovuto, come previsto dall'articolo 4, comma 5-ter, del DL 50/2017.

A queste si aggiungono le sanzioni regolamentari per le violazioni formali. Il regolamento di Milano prevede da 25 a 500 euro per l'inosservanza delle sue disposizioni, ai sensi dell'articolo 7-bis del D.Lgs. 267/2000, e la riscossione coattiva delle somme accertate non versate entro sessanta giorni dalla notifica dell'atto.

Un elemento di scenario da tenere d'occhio: il decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117, il nuovo testo unico delle imposte sui redditi, abroga dal 1° gennaio 2027 gran parte dell'articolo 4 del DL 50/2017, compresi i periodi del comma 5-ter che individuano il responsabile, mentre restano in vigore le sanzioni dello stesso comma e l'articolo 4, comma 1-ter, del D.Lgs. 23/2011. È una riorganizzazione da riverificare a ridosso della scadenza, non un venir meno dell'obbligo.

Come organizzare la riscossione senza sbagliare

Serve un processo, non la memoria. Tre elementi lo reggono: l'importo aggiornato e la categoria corretta per ogni immobile, una riscossione sempre documentata con ricevuta separata, e un calendario delle scadenze comunali e statali. Con più immobili in Comuni diversi, tenerlo a mente è impossibile, perché tariffe, tetti di notti ed esenzioni non coincidono quasi mai.

Il momento giusto per rimettere mano a tutto è gennaio, quando la maggior parte dei Comuni aggiorna le tariffe con delibera di giunta e le nuove misure entrano in vigore con poco preavviso. Un controllo annuale evita di scoprire a giugno di aver riscosso per mesi l'importo dell'anno prima. La lista minima, da percorrere immobile per immobile:

• rileggi il regolamento comunale di ogni immobile, perché le tariffe cambiano spesso a gennaio;
• verifica quali portali riscuotono in automatico e quali no, annuncio per annuncio;
• imposta un promemoria per ogni scadenza di comunicazione e di versamento;
• archivia ricevute, autocertificazioni e quietanze per almeno cinque anni;
• segna in calendario il 30 giugno per la dichiarazione annuale nazionale.

Sul piano operativo, un gestionale aiuta a non perdere il filo: molti sistemi tengono traccia dei pernottamenti per unità e producono i totali da riportare nella comunicazione. Su come scegliere lo strumento, la guida dedicata a channel manager e PMS per affitti brevi entra nel dettaglio delle funzioni che contano davvero.

Domande frequenti

La dichiarazione trimestrale della tassa di soggiorno sostituisce quella annuale?

No. La comunicazione trimestrale al Comune serve a rendicontare i pernottamenti e a versare quanto incassato nel periodo. La dichiarazione annuale è un adempimento distinto, da presentare entro il 30 giugno dell'anno successivo sul modello ministeriale del 29 aprile 2022, per via telematica. Vanno fatte entrambe, e ognuna ha una sanzione propria.

Devo pagare l'imposta di soggiorno se affitto per meno di 30 giorni?

L'imposta la paga l'ospite, non tu, ma sei tu a doverla riscuotere e riversare se incassi il corrispettivo. Il presupposto è il pernottamento nel territorio comunale, non la durata del contratto: vale quindi anche per una sola notte, purché il Comune abbia istituito il tributo con proprio regolamento.

Cosa succede se l'ospite si rifiuta di pagare?

L'obbligo verso il Comune resta comunque tuo, perché sei il responsabile del pagamento con diritto di rivalsa sull'ospite. In pratica significa che l'importo va versato lo stesso e recuperato dal cliente. Per questo conviene indicare l'importo già in fase di prenotazione e riscuoterlo al check-in, insieme al saldo del soggiorno.

L'imposta di soggiorno va inserita nel prezzo dell'annuncio?

No, va tenuta separata ed evidenziata come voce a sé. I regolamenti comunali chiedono una ricevuta nominativa con la sola imposta, indicata come operazione fuori campo IVA. Confonderla con il prezzo della notte rende impossibile dimostrare quanto hai riscosso e complica il rimborso a un ospite esente.

Chi versa l'imposta se l'immobile è gestito da un property manager?

La versa chi incassa il canone o interviene nel pagamento. Se i soldi passano dal gestore, è lui il responsabile davanti al Comune, insieme agli obblighi di dichiarazione. Il punto va messo nero su bianco nel mandato di gestione, indicando chi riscuote, chi versa e chi conserva ricevute e autocertificazioni.

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