Affitti brevi a Genova: quali regole valgono nel 2026?

Gli affitti brevi a Genova seguono tre livelli di regole. Lo Stato chiede il CIN e la comunicazione degli ospiti alla Questura. La Regione Liguria chiede di comunicare l'appartamento sulla piattaforma Ross1000, che rilascia il codice CITRA, e di inviare i flussi turistici. Il Comune fissa l'imposta di soggiorno, che la delibera di Giunta n. 166 del 2026 porta a 5 euro a notte per gli appartamenti turistici.

Il codice identificativo nazionale è previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023: va esposto all'esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio, su Airbnb come su Booking. Chi affitta senza codice rischia le sanzioni spiegate nella guida su quanto si rischia ad affittare senza CIN, che a Genova si sommano a quelle regionali e comunali.

Sul piano fiscale, dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta: oltre, per effetto dell'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025, l'attività si presume imprenditoriale. La cedolare secca resta al 21% sul primo immobile e al 26% sugli altri. Il resto di questa guida tratta solo quello che cambia a Genova e nella sua area metropolitana.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Genova per gli affitti brevi?

La tassa di soggiorno a Genova per gli appartamenti ammobiliati a uso turistico sale da 3 a 5 euro a persona per notte con la deliberazione di Giunta comunale n. 166 del 25 giugno 2026. Si paga fino a un massimo di otto pernottamenti consecutivi. Negli appartamenti dei Municipi IV Media Val Bisagno, V Valpolcevera e VI Medio Ponente la tariffa resta ridotta a 4 euro.

La delibera motiva l'aumento con un dato preciso: in città i posti letto non alberghieri, concentrati soprattutto nel centro storico, hanno superato il 50% dell'offerta ricettiva complessiva. Lo sconto di un euro nei tre Municipi serve, nelle parole dell'atto, a distribuire i visitatori su tutto il territorio comunale. Le nuove misure, come previste dall'atto, sono queste:

• Appartamenti ammobiliati a uso turistico (articolo 29 della legge regionale 1/2024): 5 euro, prima 3.
• Appartamenti turistici nei Municipi IV, V e VI: 4 euro, con la riduzione di 1 euro.
• Case per ferie, affittacamere, bed and breakfast e case vacanze: 4 euro, prima 3.

Sulla decorrenza la delibera è chiara: le nuove misure valgono dal primo giorno del secondo mese successivo alla pubblicazione sul Portale del federalismo fiscale, e le prenotazioni già fatte prima restano alla tariffa vecchia. Chi gestisce un appartamento deve quindi controllare sul portale la data di pubblicazione e aggiornare subito annunci e messaggi agli ospiti, perché il regolamento obbliga a informare gli ospiti delle tariffe.

Come si versa l'imposta di soggiorno a Genova e cosa si rischia?

A Genova il gestore incassa l'imposta di soggiorno dagli ospiti e la versa al Comune entro quindici giorni dalla fine di ogni trimestre solare. Entro lo stesso termine comunica online il numero di ospiti, gli esenti e l'imposta dovuta, anche quando nel trimestre non c'è stato nessun pernottamento. Se il dovuto del trimestre non supera 100 euro, il versamento si può cumulare con quelli successivi.

Le regole sono quelle del regolamento approvato con la deliberazione di Consiglio comunale n. 5 del 7 febbraio 2012 e modificato da ultimo con la n. 27 del 30 marzo 2021. Sono esenti i residenti a Genova, i minori fino a quattordici anni, i pazienti in cura nelle strutture sanitarie cittadine con un accompagnatore e le persone con disabilità certificata. C'è anche un'esenzione rara altrove: gli studenti dell'Università di Genova fino a 26 anni, con il tesserino.

• Omesso, ritardato o parziale versamento: sanzione del 30% dell'importo non versato.
• Comunicazione trimestrale omessa o infedele: dal 100 al 200% dell'importo dovuto.
• Altre violazioni del regolamento: da 25 a 500 euro.

Il gestore deve anche informare gli ospiti dell'imposta, delle tariffe e delle esenzioni, e conservare le certificazioni sanitarie degli esenti fino al 31 dicembre del quinto anno successivo al soggiorno. Ogni anno si aggiunge la dichiarazione cumulativa all'Agenzia delle Entrate. Per il quadro generale c'è la guida pratica alla tassa di soggiorno negli affitti brevi.

Cosa chiede la legge della Liguria a chi affitta a Genova?

In Liguria la norma di riferimento è la Legge regionale 6 febbraio 2024, n. 1, testo unico sulle strutture turistico ricettive e sulle locazioni brevi. L'articolo 29 definisce gli appartamenti ammobiliati a uso turistico, gli AAUT, che non sono strutture ricettive e non cambiano la destinazione d'uso. L'articolo 50 obbliga il locatore a comunicarli alla Regione prima di affittare, sulla piattaforma Ross1000.

La comunicazione si fa nella sezione Webform di Ross1000, con SPID, CIE o CNS, e la Regione rilascia il codice CITRA. Dal 1° aprile 2025, in base alla delibera di Giunta regionale n. 444 del 2024, ogni AAUT invia su Ross1000 arrivi e partenze di ogni soggiorno. Chi affitta senza comunicazione rischia da 2.000 a 15.000 euro (articolo 65), chi non pubblica il codice negli annunci da 500 a 5.000 euro (articolo 70).

Un secondo fronte riguarda la proposta di legge regionale n. 96 del 5 marzo 2026, di iniziativa consiliare, intitolata "Disciplina sperimentale per l'equilibrio tra residenzialità stabile e locazioni brevi". La relazione cita espressamente lo svuotamento del centro storico di Genova. È una proposta, non una legge: per ora non cambia nulla, ma chi compra per affittare nel centro deve seguirne l'iter.

Quanti turisti arrivano a Genova e da dove vengono?

Secondo l'Osservatorio turistico regionale, nel 2025 la Città Metropolitana di Genova ha registrato 1.917.399 arrivi nelle strutture ricettive, il 36,13% del totale ligure, con un aumento del 2,68% sul 2024 e del 13,93% sul 2019. Le presenze sono state 4.580.649, in calo dello 0,49% sull'anno precedente ma in crescita del 14,36% rispetto al periodo prima della pandemia.

A questi numeri si aggiungono quelli degli appartamenti turistici, rilevati dopo l'obbligo di comunicazione scattato ad aprile 2025. Negli AAUT della provincia di Genova hanno soggiornato 384.120 ospiti, per 1.765.777 notti. Il dato più utile per chi affitta è la provenienza: gli stranieri sono stati 253.440 su 384.120, cioè due ospiti su tre, e hanno generato 1.177.570 presenze, il doppio degli italiani.

La lettura pratica è semplice. Genova non è una meta da settimana al mare, ma una città che si visita in pochi giorni, spesso come tappa di un viaggio più lungo in Liguria. Per un appartamento significa più cambi, soggiorni brevi e un pubblico internazionale che sceglie su foto, recensioni e risposte rapide. L'annuncio in inglese, a Genova, non è un dettaglio.

Quanti affitti brevi ci sono a Genova?

Secondo il rapporto AirMap del Future Urban Legacy Lab del Politecnico di Torino, curato da ricercatori dell'Università di Genova, nel 2024 in città c'erano 5.025 annunci attivi su Airbnb, il 90% in più rispetto al 2017. L'82% erano case intere. Le notti prenotate sono state 453.905, più che triplicate in sette anni, con un giro d'affari passato da 10 a 47 milioni di euro.

Il mercato resta in mano ai piccoli proprietari: nel 2024 gli host attivi erano 2.750 e chi gestisce una o due unità controllava l'80% degli annunci. I gestori con più di dieci unità valgono il 7% del mercato, ma sono cresciuti del 621% dal 2017, molto più della media nazionale. Il rapporto parla di una progressiva professionalizzazione dell'offerta, soprattutto dopo la pandemia.

Anche i numeri regionali confermano la crescita. A fine 2025 l'Osservatorio contava 11.497 appartamenti turistici attivi nella Città Metropolitana di Genova, su 38.877 in tutta la Liguria. Nel 2023 il Comune stimava circa 9.500 posti letto negli appartamenti ammobiliati, contro meno di 2.000 nel 2017. In un mercato così affollato, la differenza la fanno posizione, qualità delle foto e gestione.

Affitti brevi a Genova e crociere: quanto pesa il porto?

Il porto è uno dei motori della domanda a Genova. Secondo i dati di Stazioni Marittime, la società che gestisce i terminal passeggeri, nel 2025 sono passati 1.630.593 crocieristi in 334 toccate nave, il 6,47% in più del 2024. Di questi, 620.195 hanno iniziato o finito la crociera in città: sono loro i clienti potenziali di chi affitta.

La distinzione conta. I crocieristi in transito, oltre un milione nel 2025, scendono per qualche ora e tornano a bordo la sera: per un appartamento non valgono nulla. Chi parte o arriva a Genova, invece, spesso aggiunge una o due notti prima dell'imbarco o dopo lo sbarco, per non rischiare coincidenze strette con treni e voli. È una domanda breve, concentrata nei giorni di partenza delle navi.

Per intercettarla serve un alloggio comodo per i terminal di Ponte dei Mille e Ponte Andrea Doria, vicino alla stazione di Principe o ben collegato con taxi e metro. Accettare soggiorni di una notte, prevedere il deposito bagagli e un check-out flessibile nei giorni di imbarco sono le leve che, su questo pubblico, valgono più di un arredo ricercato.

Quando si riempie Genova oltre l'estate?

Genova ha una domanda meno stagionale delle località di mare liguri, perché vive di eventi, porto, aeroporto e università. Il Salone Nautico Internazionale si tiene ogni autunno al Waterfront di Levante: la 67a edizione è in programma dal 30 settembre al 5 ottobre 2027. I Rolli Days, con i palazzi patrimonio UNESCO aperti al pubblico, nel 2026 si sono svolti a marzo e a ottobre.

Per chi affitta, il calendario genovese va letto insieme ai flussi di trasporto e di studio, che lavorano anche nei mesi in cui la Riviera è vuota. Gli appuntamenti e i flussi che spostano davvero le prenotazioni durante l'anno, verificati sulle fonti ufficiali e sui bilanci delle società di gestione, sono questi:

• Salone Nautico, a cavallo fra settembre e ottobre, con espositori e operatori da molti Paesi.
• Rolli Days, due weekend l'anno, in primavera e in autunno, verificabili sul sito ufficiale della manifestazione.
• Aeroporto Cristoforo Colombo: 1.577.159 passeggeri nel 2025, record storico e +18,1% sul 2024, secondo il bilancio della società di gestione.
• Università di Genova: oltre 33.600 iscritti nell'anno accademico 2025/26, con il 17% da altre regioni e l'11% dall'estero.

L'università pesa soprattutto fuori stagione: genitori in visita, sessioni di laurea, docenti e ricercatori in trasferta. Il porto commerciale e le aziende portano trasfertisti tutto l'anno. Chi non vuole dipendere solo dai turisti può valutare anche soggiorni di qualche mese per studenti e trasfertisti, alternando le due formule secondo il calendario della città.

Centro storico o Levante: quali sono le zone migliori per affitti brevi a Genova?

Non esiste una zona migliore in assoluto, ma i dati AirMap mostrano un divario chiaro. Nel 2024 il 39% degli annunci Airbnb di Genova era concentrato nel centro storico, fra Molo, Maddalena e Prè. I ricavi medi più alti però stavano nel Medio Levante: 14.133 euro l'anno per annuncio ad Albaro, 14.123 alla Foce e 13.869 al Lido, contro circa 11.000 del centro.

Il centro storico ha la domanda più forte e la concorrenza più fitta, oltre al tema politico della residenzialità. Il Levante offre case più ampie, il mare a pochi passi e un pubblico di famiglie e coppie. Ogni zona ha il suo ospite tipo:

• Molo, Maddalena e Prè: turisti alla prima visita, a piedi verso Acquario, Porto Antico e Strade Nuove.
• Foce, Albaro e Lido: famiglie, ospiti del Salone Nautico e chi cerca il mare in città.
• Nervi: parchi e passeggiata a mare, con 101 annunci in più fra il 2017 e il 2024.
• San Teodoro e zona Principe: crocieristi in imbarco e viaggiatori in treno.
• Sestri Ponente e Medio Ponente: aeroporto e lavoro, con l'imposta ridotta a 4 euro.

Nel Ponente e nelle valli i ricavi medi per annuncio sono più bassi, da 5.239 euro l'anno a Sampierdarena e 7.452 a Voltri fino a 2.506 a San Quirico. Lì il turismo pesa meno e contano di più trasferte, lavoro e medio termine, con il vantaggio di un'imposta di soggiorno più leggera nei tre Municipi agevolati.

Come aprire un Airbnb a Genova passo passo?

Per aprire un Airbnb a Genova come appartamento ammobiliato a uso turistico servono cinque passaggi: comunicazione alla Regione su Ross1000 con rilascio del CITRA, richiesta del CIN nazionale, attivazione di Alloggiati Web per la Questura, registrazione al portale dell'imposta di soggiorno del Comune e scelta del regime fiscale. Chi gestisce più di due appartamenti deve aprire partita IVA, per la Legge 199/2025.

1. Verificare regolamento condominiale, impianti e dotazioni di sicurezza dell'appartamento.
2. Comunicare l'AAUT alla Regione Liguria su Ross1000 e scaricare il codice CITRA dalla sezione Anagrafica.
3. Chiedere il CIN sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, ed esporlo all'esterno.
4. Attivare le credenziali di Alloggiati Web per comunicare ogni ospite alla Questura entro 24 ore.
5. Accreditarsi presso il Comune per l'imposta di soggiorno e impostare le scadenze trimestrali.
6. Inviare su Ross1000 arrivi e partenze di ogni soggiorno, come chiede la Regione dal 2025.

Il passaggio più sottovalutato è la comunicazione degli ospiti alla Questura, che va fatta per ogni soggiorno anche di una sola notte: la procedura è spiegata nella guida ad Alloggiati Web e alla comunicazione degli ospiti. Le stesse regole liguri valgono nel Ponente, come racconta la guida agli affitti brevi a Imperia.

Quanto si può guadagnare con Airbnb a Genova?

Per guadagnare con Airbnb a Genova non esiste una cifra garantita: dipende da zona, dimensione, calendario e gestione. L'unico dato verificabile è quello del rapporto AirMap: nel 2024 il ricavo lordo medio per annuncio in città è stato di 9.370 euro, con 90 notti prenotate per unità e una tariffa media di 104 euro a notte. Sono medie, non promesse.

Medie che comprendono annunci aperti tutto l'anno e annunci attivi poche settimane, gestioni curate e annunci trascurati. Il ricavo medio per host, che spesso gestisce più di un'unità, è stato di 16.967 euro. Nei comuni dell'area metropolitana, dalla costa all'entroterra, la tariffa media era più alta, 149 euro a notte, segno che il mare e il paesaggio spostano il prezzo.

Per fare i conti sul tuo appartamento, parti dal ricavo lordo delle prenotazioni e togli, nell'ordine, la commissione del portale, le pulizie e la biancheria, le utenze, la manutenzione e la cedolare secca al 21% o al 26%. L'imposta di soggiorno non è un ricavo: due ospiti per tre notti pagano 30 euro, che giri al Comune. Quello che resta è il margine reale.

Domande frequenti

Quanto costa la tassa di soggiorno a Genova?

Con la delibera di Giunta n. 166 del 2026 l'imposta per gli appartamenti ammobiliati a uso turistico passa da 3 a 5 euro a persona per notte, ridotta a 4 euro nei Municipi Media Val Bisagno, Valpolcevera e Medio Ponente. Per B&B, affittacamere e case vacanze passa a 4 euro. Si paga al massimo per otto notti consecutive.

Gli studenti universitari pagano la tassa di soggiorno a Genova?

No, se iscritti all'Università di Genova e con non più di 26 anni: il regolamento comunale li esenta dietro esibizione del tesserino universitario. Sono esenti anche i residenti a Genova, i minori fino a quattordici anni, i pazienti in cura nelle strutture sanitarie della città con un accompagnatore e le persone con disabilità certificata.

Serve il codice CITRA per gli affitti brevi a Genova?

Sì. In Liguria ogni appartamento ammobiliato a uso turistico va comunicato alla Regione sulla piattaforma Ross1000, che rilascia il codice CITRA. È un obbligo della legge regionale 1/2024 e si aggiunge al CIN nazionale. Chi affitta senza comunicazione rischia una sanzione da 2.000 a 15.000 euro, secondo l'articolo 65 della legge.

Conviene fare affitti brevi a Genova nel centro storico?

Il centro storico concentra la domanda turistica e il 39% degli annunci Airbnb, ma anche la concorrenza più fitta. Secondo i dati AirMap 2024 i ricavi medi per annuncio, circa 11.000 euro l'anno, sono inferiori a quelli di Albaro, Foce e Lido. Conviene se l'appartamento si distingue per posizione, luce e gestione delle recensioni.

Porto, eventi, università e quartieri diversi chiedono a Genova appartamenti e strategie diverse. Se vuoi capire come scegliere l'immobile, impostare i prezzi e organizzare la gestione con un metodo, puoi candidarti al workshop di BnB Academy con il relatore Ludovico Cianchetta Vazquez.