Affitti brevi a Perugia: conviene aprire oggi?

Gli affitti brevi a Perugia possono funzionare, ma su una domanda diversa da quella delle grandi città d'arte. Nel 2025 il comprensorio Perugino ha registrato 541.173 arrivi e 1.438.204 presenze, con gli stranieri in crescita del 16%. Si aggiungono oltre 30.000 studenti universitari e due grandi eventi in centro storico. Non ci sono limiti comunali alle aperture: la partita si gioca su costi, zona e calendario.

Il quadro normativo è più leggero che a Firenze o a Venezia. Il Comune di Perugia non ha zone bloccate né autorizzazioni a tempo: per un privato bastano una comunicazione al SUAPE, il codice identificativo e gli adempimenti su ospiti e imposta di soggiorno. Chi arriva dal confronto con la Toscana trova la differenza descritta nella guida agli affitti brevi a Firenze e alle nuove regole sul centro.

Il rovescio è che la domanda va costruita. Il turista medio si ferma poco più di due notti e mezza, una quota consistente arriva per eventi concentrati in pochi giorni e la città vive anche di studenti e di pazienti dell'ospedale. Chi entra su questo mercato deve sapere in anticipo quali ospiti cerca e in quali mesi, e scegliere l'immobile di conseguenza.

Che cosa dice la legge dell'Umbria sulle locazioni turistiche?

La legge Umbria sulle locazioni turistiche è la legge regionale 28 ottobre 2024, n. 23, che all'articolo 48 disciplina le case affittate a turisti. Chi affitta in forma non imprenditoriale deve fare una comunicazione al SUAPE del Comune; chi lo fa come impresa presenta una SCIA. In entrambi i casi serve registrare gli ospiti sulla banca dati regionale Turismatica e inviare i dati ogni mese.

La comunicazione indica ubicazione, dati catastali e categoria dell'alloggio, capacità ricettiva e requisiti. Insieme va presentato il modulo "dettaglio struttura", con dotazioni e accessibilità dell'immobile. L'alloggio deve avere i requisiti della civile abitazione, impianti a norma e i dispositivi di sicurezza dell'articolo 13-ter, comma 7, del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023.

La stessa legge regionale, all'articolo 35, stabilisce che la Regione ricodifica come CIN il codice identificativo regionale, e affida ai Comuni la vigilanza, anche controllando gli annunci pubblicati sui portali. Per chi gestisce affitti brevi a Perugia il comma 12 dell'articolo 48 aggiunge sanzioni proprie, che si sommano a quelle nazionali:

• da 500 a 2.500 euro per chi affitta senza aver fatto la comunicazione al SUAPE;
• da 500 a 2.000 euro per chi non invia nei termini la comunicazione mensile dei flussi turistici;
• le sanzioni dell'articolo 13-ter, comma 9, del DL 145/2023 per chi non ha il CIN o non lo espone.

L'invio dei dati su Turismatica è obbligatorio anche nei mesi senza ospiti e va fatto entro i primi cinque giorni del mese successivo. Le multe per il codice mancante sono riassunte nella guida su quanto si rischia senza CIN negli affitti brevi.

Esiste un regolamento affitti brevi a Perugia?

A Perugia non esiste un regolamento comunale che limiti gli affitti brevi per zona, per numero di giorni o per metratura, come accade a Firenze. Il Comune applica la legge regionale umbra e il proprio regolamento sull'imposta di soggiorno. In pratica il regolamento affitti brevi di Perugia coincide con tre adempimenti: comunicazione al SUAPE, registrazione per l'imposta e dichiarazioni trimestrali sul portale comunale.

La pagina del SUAPE dedicata alle locazioni turistiche indica come procedere. Il modulo va inviato via PEC all'indirizzo del SUAPE del Comune, con documento d'identità, modulo dettaglio struttura e una planimetria quotata in scala almeno 1:50 con l'uso dei locali. Se l'immobile è gestito da un property manager serve anche copia del mandato di rappresentanza.

Tra gli allegati c'è un passaggio che molti dimenticano: la dichiarazione TARI per le strutture ricettive, da presentare a Gesenu se non la si invia per conto proprio. Chi supera la soglia dei due appartamenti, fissata dall'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025, è presunto imprenditore e passa dalla comunicazione alla SCIA, con planimetria e dichiarazioni sui requisiti.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Perugia per gli affitti brevi?

La tassa di soggiorno a Perugia per gli affitti brevi è di 1,50 euro per persona e per notte dal 1° aprile 2026, secondo la delibera di Giunta n. 501 del 26 novembre 2025. Vale sia per le case locate a uso turistico sia per le locazioni brevi dell'articolo 4 del DL 50/2017. Si paga fino a un massimo di sette pernottamenti consecutivi e la devono solo i non residenti.

Il regolamento comunale, modificato da ultimo con la delibera del Consiglio n. 16 del 27 gennaio 2025, prevede esenzioni precise. Negli affitti brevi a Perugia pesano più che altrove, perché riguardano due tipi di ospite molto presenti in città, gli studenti e chi accompagna un paziente in ospedale:

• minori fino al compimento del quattordicesimo anno di età;
• chi assiste pazienti ricoverati in strutture sanitarie dell'Umbria, fino a due persone per paziente, e chi è in cura in day hospital;
• gli studenti iscritti alle università e alle istituzioni di alta formazione di Perugia, con autodichiarazione;
• autisti di pullman e un accompagnatore ogni 20 partecipanti dei gruppi organizzati.

Il gestore incassa l'imposta a fine soggiorno, rilascia quietanza e versa con pagoPA entro 15 giorni dalla fine di ogni trimestre, inviando la dichiarazione sul portale comunale anche senza ospiti. Entro il 30 gennaio presenta il conto giudiziale ed entro il 30 giugno la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate. L'omessa dichiarazione costa dal 100 al 200% dell'imposta dovuta.

Quanti turisti arrivano a Perugia e quanto si fermano?

Secondo le statistiche della Regione Umbria, nel 2025 il comprensorio Perugino ha contato 541.173 arrivi e 1.438.204 presenze, in crescita del 4,3% e del 3,9% sul 2024. La permanenza media è di circa 2,7 notti. A trainare è l'estero: gli arrivi stranieri sono saliti del 16%, mentre quelli italiani sono rimasti fermi, con un calo dello 0,5%.

Per chi affitta un appartamento conta soprattutto la parte extralberghiera, dove le tabelle della Regione conteggiano insieme case vacanze, agriturismi, B&B e locazioni turistiche. Qui i numeri crescono più in fretta di quelli degli hotel e le permanenze sono più lunghe, un segnale favorevole per chi offre una casa intera:

• 141.589 arrivi negli esercizi extralberghieri del Perugino nel 2025, +11,8% sul 2024;
• 547.707 presenze, +8,9%, con una permanenza media vicina alle 3,9 notti;
• negli alberghi 399.584 arrivi e 890.497 presenze, con aumenti dell'1,9% e dell'1,1%.

L'offerta cresce di pari passo. Nel 2024 l'Umbria contava 2.493 locazioni turistiche con 14.122 posti letto, il 20,3% di esercizi in più dell'anno prima, ma con un indice medio di utilizzo lordo dei letti del 13%. Tradotto: in regione la concorrenza aumenta e i letti restano vuoti per gran parte dell'anno, perciò la scelta di zona e di periodo pesa molto.

Quali eventi di Perugia muovono le prenotazioni?

Gli eventi che spostano le prenotazioni a Perugia sono soprattutto due: Umbria Jazz a luglio ed Eurochocolate a novembre, entrambi nel centro storico. Il festival del jazz ha già fissato l'edizione 2027 dal 9 al 18 luglio; Eurochocolate si tiene dal 13 al 22 novembre 2026. In quei giorni la domanda si concentra in poche vie e le tariffe possono salire.

Gli eventi però coprono una ventina di giorni l'anno, e chi li usa come unica leva lascia vuoto il resto del calendario. Il resto della domanda dipende da flussi più costanti, che a Perugia hanno nomi precisi e numeri pubblicati dai rispettivi enti:

• l'aeroporto internazionale dell'Umbria San Francesco d'Assisi, che nel 2025 ha superato per la prima volta i 600.000 passeggeri, contro i 534.210 del 2024;
• l'Università degli Studi, con 30.105 iscritti nell'anno accademico 2025/26 secondo il dato provvisorio dell'ateneo, e l'Università per Stranieri;
• l'Azienda Ospedaliera Santa Maria della Misericordia, che porta familiari di pazienti e personale in trasferta;
• il turismo religioso e culturale diretto ad Assisi e ai borghi vicini, che può usare il capoluogo come base.

Il consiglio pratico è aprire il calendario del primo anno sapendo quali settimane valgono di più. Le date di luglio e novembre vanno impostate con largo anticipo e soggiorni minimi più lunghi, mentre i mesi di lezione si prestano a soggiorni più lunghi, a tariffa inferiore ma con meno ricambi e meno pulizie.

Affitto a studenti a Perugia o affitto breve: cosa conviene?

A Perugia l'affitto a studenti e l'affitto breve non si escludono. Gli oltre 30.000 iscritti all'ateneo garantiscono una domanda stabile da ottobre a giugno, mentre l'estate degli eventi premia la formula turistica. Chi ha un trilocale vicino alle sedi universitarie può valutare un modello misto: contratto transitorio per studenti nell'anno accademico, affitto breve nei mesi estivi.

Il canone di riferimento lo dà la Borsa Immobiliare dell'Umbria della Camera di Commercio. Nel listino del secondo trimestre 2026 un trilocale nel centro storico di Perugia si affitta da 300 a 450 euro al mese, che salgono a 500 nel centro di pregio; in semicentro e semiperiferia la forbice è 300-400 euro. È la cifra contro cui misurare il rendimento netto dell'affitto turistico.

Il contratto per studenti universitari dell'articolo 5, comma 2, della Legge 431/1998 dura da sei mesi a tre anni e lascia libero l'immobile quando serve. La formula intermedia, con soggiorni di uno o più mesi per tirocinanti, specializzandi e lavoratori in trasferta, è descritta nella guida all'affitto a medio termine come strategia. Ricorda che gli studenti degli atenei perugini sono esenti dall'imposta di soggiorno, previa autodichiarazione.

Quali zone di Perugia funzionano per gli affitti brevi?

Per gli affitti brevi a Perugia le zone vanno scelte in base all'ospite, non al prezzo al metro quadro. Il centro storico intercetta turisti ed eventi, l'area della stazione di Fontivegge serve chi arriva in treno e chi lavora, la zona dell'ospedale accoglie familiari e personale sanitario. Ogni area ha una domanda diversa e quindi un calendario, una durata media dei soggiorni e un tipo di arredo diversi.

• Centro storico: corso Vannucci, piazza IV Novembre e le vie attorno ospitano Umbria Jazz ed Eurochocolate. Domanda turistica ed eventi, soggiorni brevi, molte scale e accessi in ZTL da spiegare bene agli ospiti.
• Fontivegge e stazione: collegata al centro dal Minimetrò, utile per chi viaggia in treno, per trasferte di lavoro e per soggiorni di qualche settimana.
• Zona dell'ospedale Santa Maria della Misericordia: familiari di pazienti e personale in formazione, ospiti che cercano tranquillità e parcheggio più che vista.
• Aree delle sedi universitarie e dell'Università per Stranieri: la domanda di medio termine durante l'anno accademico, con picchi a inizio dei corsi.
• Ponte San Giovanni e quartieri verso l'aeroporto di Sant'Egidio: chi gira l'Umbria in auto e usa Perugia come base per Assisi e i borghi.

Nella scelta pesa anche il costo di ingresso. Nello stesso listino camerale un immobile ristrutturato nel centro storico di pregio vale da 2.000 a 2.700 euro al metro quadro, uno abitabile in semicentro da 900 a 1.300. Un prezzo basso non basta: conta quanta domanda passa davvero sotto casa nei mesi deboli.

Come guadagnare con gli immobili a Perugia con gli affitti brevi?

Per guadagnare con gli immobili a Perugia servono tre numeri verificati: il canone o la rata da coprire, i costi fissi locali e una stima prudente di notti vendute, costruita sui calendari degli annunci concorrenti. Non esistono dati pubblici affidabili su tariffe e occupazione delle case perugine, quindi ogni previsione va ricavata zona per zona, senza fidarsi delle medie regionali.

I costi locali invece sono certi e vanno messi nel conto fin dal primo giorno, prima ancora di guardare le tariffe dei concorrenti. Chi valuta di guadagnare con Airbnb a Perugia deve partire da questa lista e sottrarla all'incasso lordo stimato:

1. imposta di soggiorno di 1,50 euro a persona e a notte, che l'ospite paga ma il gestore incassa, dichiara e versa ogni trimestre;
2. cedolare secca al 21% sul primo immobile e al 26% sugli altri, secondo l'articolo 1, comma 63, della Legge 213/2023;
3. commissioni del portale, pulizie, lavanderia, utenze, TARI per strutture ricettive e piccole manutenzioni;
4. canone o rata del mutuo, da confrontare con i 300-450 euro mensili di un trilocale affittato a lungo termine in centro storico.

Un esempio aiuta a non dimenticare nulla. Una coppia che resta tre notti paga 9 euro di imposta di soggiorno, che non sono un ricavo. Sul canone lordo incassato si applica la cedolare, come spiegato nella guida alla cedolare secca al 26% nel 2026. Il margine resta solo se la differenza con l'affitto lungo copre davvero il tempo di gestione.

Come si apre un affitto breve a Perugia passo dopo passo?

Per aprire un affitto breve a Perugia si parte dai requisiti dell'immobile, si invia la comunicazione al SUAPE, si ottiene il codice identificativo e ci si registra sui portali dell'imposta, della Regione e della Questura. Per un privato con uno o due appartamenti non serve una licenza né un'autorizzazione comunale, ma ogni passaggio ha scadenze e sanzioni proprie.

1. Verifica che l'alloggio abbia i requisiti della civile abitazione, impianti a norma, rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori.
2. Invia via PEC al SUAPE del Comune la comunicazione di avvio, o la SCIA se sei impresa, con dettaglio struttura e planimetria in scala 1:50.
3. Ottieni il CIN, che la Regione ricava dal codice regionale, ed esponilo all'esterno dello stabile e in ogni annuncio.
4. Registrati con SPID o CIE sul portale comunale dell'imposta di soggiorno e segna in calendario le scadenze del 15 gennaio, aprile, luglio e ottobre.
5. Attiva l'accesso a Turismatica per registrare ogni giorno arrivi e partenze e inviare i dati entro il 5 del mese successivo.
6. Comunica le generalità degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web, entro i termini previsti.

Quando smetti di affittare, la legge regionale chiede di comunicarlo al Comune con la data di cessazione: la posizione su Turismatica viene chiusa d'ufficio e non arrivano più richieste di dati mensili. Saltare questa comunicazione significa continuare a dover inviare i dati, anche a zero, per un'attività ormai chiusa.

Domande frequenti

Quanto si può guadagnare con Airbnb a Perugia?

Non esiste una cifra media affidabile, perché per Perugia non ci sono dati pubblici su tariffe e occupazione degli appartamenti. Il guadagno dipende da zona, periodo e costi. Il confronto utile è con l'affitto lungo, che per un trilocale in centro storico vale 300-450 euro al mese secondo la Camera di Commercio.

Serve una licenza per fare affitti brevi a Perugia?

No, il privato non ha bisogno di licenza né di autorizzazione comunale. Deve inviare una comunicazione al SUAPE prima di iniziare, ottenere ed esporre il CIN, registrarsi per l'imposta di soggiorno, su Turismatica e su Alloggiati Web. Oltre i due appartamenti l'attività si presume imprenditoriale e serve la SCIA.

Gli studenti pagano la tassa di soggiorno a Perugia?

Gli studenti iscritti alle università e alle istituzioni di alta formazione di Perugia sono esenti dall'imposta di soggiorno. Devono consegnare al gestore un'autodichiarazione con l'iscrizione per l'anno accademico in corso, che il gestore conserva tra i documenti del tributo. Gli altri studenti pagano normalmente 1,50 euro a notte.

Cosa succede se non invio i dati su Turismatica?

La legge regionale umbra 23/2024 prevede una sanzione da 500 a 2.000 euro per chi non invia nei termini la comunicazione mensile dei flussi turistici. L'invio va fatto entro i primi cinque giorni del mese successivo, anche quando nel mese non ci sono stati ospiti. La sanzione è irrogata dalla Regione.

Perugia premia chi sceglie bene zona e calendario prima di comprare o firmare un contratto, e penalizza chi copia il modello delle città d'arte più affollate. Se vuoi capire come impostare i numeri sul tuo caso con chi gestisce immobili ogni giorno, puoi candidarti al workshop di BnB Academy e portare la tua ipotesi su Perugia.