Affitti brevi a Firenze: quali regole valgono nel 2026?

Gli affitti brevi a Firenze seguono tre livelli di regole. Lo Stato impone CIN, dispositivi di sicurezza e cedolare secca. La Toscana, con la legge regionale 61/2024, consente ai Comuni di fissare limiti per zona. Il Comune di Firenze chiede un'autorizzazione di cinque anni per ogni appartamento, vieta nuove aperture nel centro UNESCO e, dal 21 giugno 2026, anche nelle sottozone A3 e A4.

Sul piano nazionale resta il CIN, il codice identificativo nazionale previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, da esporre all'esterno dello stabile e in ogni annuncio. Lo stesso articolo obbliga a installare rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintori portatili. Le multe per chi non è in regola sono riassunte nella guida su quanto si rischia senza CIN negli affitti brevi.

Dal 2026 cambia anche il perimetro fiscale. L'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025 ha portato da quattro a due appartamenti la soglia oltre la quale l'attività si presume imprenditoriale, con obbligo di SCIA al SUAP. La cedolare secca resta al 21% su un solo immobile e al 26% sugli altri. Chi supera la soglia passa a un regime d'impresa, con adempimenti e costi diversi da quelli del privato.

Che cosa prevede il regolamento sugli affitti brevi di Firenze?

Il regolamento affitti brevi di Firenze, approvato con la delibera del Consiglio comunale n. 27 del 5 maggio 2025 e modificato con la delibera n. 28 del 4 giugno 2026, subordina ogni locazione turistica fino a 30 giorni a un'autorizzazione comunale di cinque anni per singola unità immobiliare. L'immobile deve avere i requisiti della civile abitazione e una superficie minima di 28 metri quadrati.

La domanda si presenta online con SPID, CNS o CIE e il Comune deve rispondere entro 60 giorni dalla ricezione della richiesta completa. Se manca un documento, i termini restano sospesi fino all'integrazione. Alla richiesta vanno allegati, tra gli altri, questi documenti:

• planimetria asseverata da un tecnico abilitato, con capacità ricettiva e dotazioni;
• attestato di prestazione energetica (APE);
• dichiarazioni di conformità edilizia, urbanistica e degli impianti;
• dichiarazioni sul rispetto delle norme igienico-sanitarie, antincendio e sull'impatto acustico;
• CIR e CIN, se già posseduti, e modalità di gestione, in proprio o affidata a terzi.

Il regolamento fissa anche misure minime: 9 metri quadrati per una camera singola, 14 per una doppia, un bagno di almeno 2,5 metri quadrati. In casa vanno lasciati istruzioni in italiano e inglese per la raccolta differenziata, i numeri di emergenza, un recapito reperibile 24 ore su 24 e un vademecum sulle regole di convivenza, comprese le fasce di silenzio.

Chi viola questi requisiti rischia una sanzione da 1.000 a 10.000 euro per ogni unità, di cui rispondono in solido proprietario e gestore. Tre sanzioni in cinque anni, l'omesso versamento dell'imposta di soggiorno o un'attività ferma per oltre 12 mesi, salvo contratti di locazione oltre i 30 giorni, portano alla decadenza dell'autorizzazione.

Quali sono le regole per gli affitti brevi nel centro storico di Firenze?

Nuovi affitti brevi a Firenze non si possono più aprire nel centro storico. Nel Nucleo Storico UNESCO, la zona A sottozona A1, l'attività è limitata alle unità già destinate alla locazione breve nel 2024. Dal 21 giugno 2026 il blocco vale anche nelle sottozone A3 e A4, le espansioni otto-novecentesche, per tutte le unità che non erano già attive a quella data.

Il divieto nel nucleo UNESCO ha due basi urbanistiche. La variante al Piano Operativo adottata con la delibera n. 57 del 30 luglio 2024 vieta l'uso come residenza temporanea degli alloggi non già registrati sul portale dell'imposta di soggiorno. Il Piano Operativo efficace dal 6 giugno 2025 vieta poi l'insediamento di questo uso nella sottozona A1, comprese le stanze affittate da chi vi risiede.

Per chi era già attivo c'è un regime transitorio: le unità regolarmente destinate alla locazione breve nel 2024 sono escluse dalle nuove regole fino al 31 maggio 2028. Attenzione però a chi compra: con la vendita dell'immobile il nuovo proprietario deve chiedere una nuova autorizzazione, e nelle zone bloccate non è affatto scontato che l'attività possa proseguire.

La delibera n. 28 del 2026 motiva la stretta con i numeri: 270 autorizzazioni rilasciate nei primi cinque mesi del 2026, contro 132 nei sette mesi del 2025. Lo studio del Dipartimento MEMOTEF della Sapienza, citato nell'atto, rileva nella prima cintura una crescita degli annunci fino al 97% tra il 2021 e il 2025. Per controllare un indirizzo, il Comune rimanda alla mappa della disciplina del suolo.

Cosa dice la legge toscana sugli affitti brevi?

La legge toscana sugli affitti brevi è il Testo unico del turismo, la legge regionale 31 dicembre 2024, n. 61. Gli articoli 58 e 59 consentono ai capoluoghi e ai Comuni ad alta densità turistica di individuare zone con criteri e limiti, fino a subordinare la locazione turistica breve a un'autorizzazione quinquennale. È la base giuridica del regolamento fiorentino.

Il Governo aveva impugnato l'articolo 59 davanti alla Corte costituzionale, che con la sentenza n. 186/2025, depositata il 16 dicembre 2025, ha respinto il ricorso: la norma tocca governo del territorio e turismo, materie su cui la Regione può intervenire. Il TAR della Toscana ha poi respinto i ricorsi contro il regolamento di Firenze, come comunicato dal Comune il 14 maggio 2026.

La legge regionale n. 9/2026, in vigore dal 26 giugno 2026, ha modificato il Testo unico. Per Firenze la novità pratica riguarda chi affitta una stanza o una porzione della casa in cui risiede: avvio, variazioni e cessazione vanno comunicati prima con una CIA al SUAP tramite il portale regionale STAR, e solo dopo si procede sul portale dell'imposta di soggiorno.

Per il codice regionale restano due strade. Chi affitta in forma non imprenditoriale ottiene il CIR registrandosi sul portale dell'imposta di soggiorno, dopo aver ricevuto l'autorizzazione. Chi supera i due appartamenti o lavora come impresa presenta la SCIA tramite STAR e riceve il CIR dalla Città Metropolitana di Firenze, che raccoglie le pratiche dai SUAP.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Firenze per gli affitti brevi?

A Firenze la tassa di soggiorno per gli affitti brevi è di 6 euro per persona e per notte, fino a un massimo di 7 notti consecutive. La tariffa, chiamata ufficialmente imposta di soggiorno, si applica alle locazioni di immobili ad uso turistico ed è fissata dalla delibera di Giunta n. 535 del 10 dicembre 2024, in vigore dal 1° febbraio 2025.

La delibera ha alzato di 50 centesimi le tariffe delle strutture extralberghiere e delle locazioni turistiche, lasciando invariati gli alberghi. Oggi un appartamento in affitto breve paga quanto affittacamere, case vacanze e bed and breakfast, cioè 6 euro, e quanto un albergo a tre stelle. Gli alberghi vanno da 3,50 euro per una stella a 8 euro per cinque stelle, le residenze d'epoca pagano 7 euro.

L'imposta è dovuta dagli ospiti non residenti a Firenze. Per un bilocale con quattro adulti occupato per una settimana l'importo è di 168 euro, cioè quattro persone per sette notti per sei euro: una somma che l'host incassa e riversa, non un ricavo. Dall'ottava notte consecutiva non si paga più, un dettaglio utile per chi lavora su soggiorni lunghi. A Roma la tariffa è la stessa ma il tetto sale a 10 notti, come spiegato nella guida agli affitti brevi a Roma.

Come si versa l'imposta di soggiorno a Firenze e chi è esente?

Chi gestisce affitti brevi a Firenze deve registrarsi sul portale dell'imposta di soggiorno e inviare ogni mese, entro il giorno 15, la comunicazione dei pernottamenti del mese precedente, anche quando sono zero. Entro la stessa data va versato quanto incassato, con PagoPA o F24. Entro il 30 giugno dell'anno successivo si invia la dichiarazione annuale telematica. Le esenzioni previste dal regolamento sono:

• minori fino al compimento dei 12 anni;
• chi assiste persone ricoverate in strutture sanitarie cittadine, fino a due accompagnatori per paziente, e i pazienti in day hospital;
• studenti iscritti all'Università degli Studi di Firenze;
• persone con disabilità grave certificata e un accompagnatore;
• forze dell'ordine, vigili del fuoco e protezione civile in servizio.

Le esenzioni vanno documentate con un'autodichiarazione dell'ospite, da conservare per cinque anni. Sulle prenotazioni Airbnb la piattaforma preleva l'imposta al momento della prenotazione, con la tariffa in vigore quel giorno. Il Comune chiarisce che, se la tariffa cambia prima del soggiorno, la differenza va chiesta all'ospite e riversata dal gestore. Non è un dettaglio: per il regolamento sulle locazioni la violazione degli obblighi di versamento porta alla decadenza dell'autorizzazione.

Quanti turisti arrivano a Firenze e in quali periodi?

Nel 2025 le strutture ricettive di Firenze hanno registrato oltre 4,7 milioni di arrivi e 11,5 milioni di presenze, in crescita del 10,2% e dell'11,1% sul 2024, secondo i dati del Centro Studi Turistici riportati dal Comune nella delibera n. 28 del 2026. La domanda è in larga parte internazionale e si muove anche con le fiere della Fortezza da Basso.

L'aeroporto Amerigo Vespucci ha chiuso il 2025 con 3,8 milioni di passeggeri, il miglior risultato della sua storia, in crescita del 9,4%. Il traffico internazionale vale l'87,2% del totale, secondo la nota di Toscana Aeroporti diffusa da Assaeroporti. La giornata di picco è stata il 7 settembre, con 15.149 passeggeri: a Firenze settembre è ancora piena stagione.

Nel calendario pesano le fiere di Pitti Immagine alla Fortezza da Basso. Pitti Uomo si è tenuto dal 13 al 16 gennaio e dal 16 al 19 giugno 2026. Gennaio, che in molte città è un mese debole, a Firenze ha quindi una settimana di domanda professionale da presidiare con prezzi dedicati e soggiorni minimi più lunghi.

Fuori dai picchi turistici la domanda arriva da studio e lavoro: trasferte, corsi, visite legate a ospedali e università. I contratti oltre i 30 giorni non rientrano nella definizione di locazione turistica breve del regolamento comunale. È il terreno dell'affitto a medio termine, da gestire con un contratto transitorio regolarmente registrato.

Quanti affitti brevi a Firenze ci sono oggi?

A settembre 2026 Inside Airbnb conta 13.571 annunci su Airbnb a Firenze, l'83,1% dei quali riguarda interi appartamenti. Il 73,6% si trova nel quartiere Centro Storico e il 70,2% appartiene a host con più di un annuncio. L'Osservatorio turistico regionale registra invece 16.906 locazioni turistiche, che offrono circa il 56% dei posti letto della città.

I due dati misurano cose diverse. Inside Airbnb fotografa un solo portale alla data del 19 settembre 2026; l'Osservatorio, citato nella delibera comunale n. 28 del 2026, conta le attività registrate su tutti i canali. Entrambi descrivono un mercato maturo, dove la locazione turistica è la forma di ospitalità più diffusa e dove nel 2025 l'offerta è cresciuta di 643 strutture.

L'89,3% degli annunci rilevati espone un numero di licenza o di registrazione, una quota alta che riflette i controlli. Il regolamento prevede che il Comune confronti l'offerta online con il Registro comunale delle locazioni turistiche, anche con strumenti di scraping. Un annuncio senza CIN o senza autorizzazione, oggi, a Firenze è facile da individuare e da sanzionare.

Conviene fare affitti brevi a Firenze fuori dal centro?

Fuori dal centro si possono ancora aprire affitti brevi a Firenze, con l'autorizzazione comunale, purché l'immobile non ricada nelle sottozone A1, A3 o A4. La concorrenza è minore, ma anche il prezzo: secondo Inside Airbnb il prezzo mediano esposto per un intero appartamento è di 226 euro a notte nel Centro Storico e fra 160 e 172 euro negli altri quartieri, al 19 settembre 2026:

• Campo di Marte: 1.318 annunci, prezzo mediano esposto degli interi 172 euro;
• Rifredi: 1.174 annunci, prezzo mediano 160 euro;
• Isolotto Legnaia: 593 annunci, prezzo mediano 163 euro;
• Gavinana Galluzzo: 500 annunci, prezzo mediano 161 euro.

Sono prezzi richiesti, non incassi: non dicono quante notti si vendono né quanto resta dopo i costi. I quartieri amministrativi, poi, non coincidono con le sottozone urbanistiche, e lo stesso quartiere può contenere aree libere e aree bloccate. La verifica va fatta sul singolo indirizzo, come spiegato nella guida ai regolamenti comunali sugli affitti brevi nelle città d'arte.

Fuori dal centro cambia anche l'ospite tipo: meno turisti alla prima visita, più famiglie, persone in trasferta e chi cerca soggiorni lunghi. Contano di più i collegamenti con tramvia e stazioni, il parcheggio e la tranquillità. Un appartamento ben servito in periferia può lavorare in modo più regolare durante l'anno di uno piccolo in centro.

Si può guadagnare con Airbnb a Firenze?

Guadagnare con Airbnb a Firenze è possibile, ma il margine dipende da zona, autorizzazione e costi più che dalla fama della città. Nessuna fonte pubblica affidabile indica un rendimento medio garantito: i dati disponibili mostrano prezzi richiesti, non incassi. Il conto va fatto sul singolo immobile, partendo dalle notti vendibili e togliendo commissioni, imposte e spese, in questo ordine:

1. ricavo lordo: prezzo medio per notte moltiplicato per le notti effettivamente vendute;
2. meno le commissioni del portale e dell'eventuale gestore;
3. meno pulizie, biancheria, utenze, manutenzione e spese condominiali;
4. meno la cedolare secca del 21% o del 26%, che si calcola sul canone lordo;
5. l'imposta di soggiorno da 6 euro resta fuori dal conto, perché è dell'ospite e va riversata.

A Firenze due voci in più pesano sui conti. La prima è il tempo: l'autorizzazione arriva entro 60 giorni dalla domanda completa e richiede una planimetria asseverata, quindi un tecnico da pagare. La seconda è il valore dell'investimento: chi compra un appartamento già affittato non eredita l'autorizzazione, perché con la vendita serve una nuova domanda. Nelle zone bloccate questo cambia il prezzo che ha senso pagare.

Come aprire un Airbnb a Firenze passo passo?

Per aprire un Airbnb a Firenze serve, nell'ordine, verificare che l'immobile non sia in una zona bloccata, ottenere l'autorizzazione quinquennale del Comune, acquisire il codice regionale CIR e poi il CIN nazionale, registrarsi per l'imposta di soggiorno e su Alloggiati Web, e mettere in regola sicurezza e targhetta all'ingresso prima di pubblicare l'annuncio.

1. Controlla la sottozona dell'indirizzo sulla mappa del Piano Operativo: in A1, A3 e A4 le nuove attività sono bloccate.
2. Verifica i requisiti: civile abitazione, almeno 28 metri quadrati, misure minime delle stanze, conformità urbanistica e degli impianti.
3. Chiedi l'autorizzazione online con SPID, CNS o CIE, allegando planimetria asseverata e APE.
4. Ottieni il CIR: dal portale dell'imposta di soggiorno se non sei impresa, con SCIA su STAR se lo sei.
5. Richiedi il CIN sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.
6. Installa rilevatori di gas e monossido ed estintori, uno ogni 200 metri quadrati di pavimento.
7. Esponi il CIN con una targhetta di massimo 6 per 2 centimetri, integrata nella pulsantiera dei campanelli.
8. Attiva Alloggiati Web e la comunicazione mensile dell'imposta, poi pubblica l'annuncio con i codici.

Il regolamento vieta targhette di carta o nastro adesivo e chiede istruzioni scritte almeno in italiano e inglese. Prima di firmare un acquisto o un contratto di rent to rent conviene ottenere la verifica di zona e far controllare la planimetria da un tecnico: a Firenze un errore sulla sottozona può bloccare l'intero progetto.

Domande frequenti

Quanto è la tassa di soggiorno a Firenze per gli affitti brevi?

Per le locazioni di immobili ad uso turistico l'imposta di soggiorno di Firenze è di 6 euro per persona e per notte, per un massimo di 7 notti consecutive. È la tariffa fissata dalla Giunta con la delibera n. 535 del 2024, in vigore dal 1° febbraio 2025. I minori fino a 12 anni sono esenti.

Si può ancora aprire un affitto breve nel centro storico di Firenze?

No, per le nuove attività. Nel Nucleo Storico UNESCO proseguono solo le unità già destinate alla locazione breve nel 2024, e dal 21 giugno 2026 lo stesso limite vale nelle sottozone A3 e A4. Fuori da queste aree si può aprire, ma solo con l'autorizzazione quinquennale del Comune di Firenze.

Serve l'autorizzazione per affittare una stanza della casa in cui vivo?

No, l'autorizzazione comunale non serve per affittare una stanza o una porzione dell'abitazione in cui hai residenza e domicilio. Dal 26 giugno 2026 va però presentata una CIA al SUAP tramite il portale STAR prima di registrarti per l'imposta di soggiorno. Nel nucleo UNESCO anche questa forma è vietata.

L'autorizzazione passa al nuovo proprietario se compro casa?

No. Il regolamento di Firenze prevede che, in caso di vendita dell'immobile, il nuovo proprietario chieda una nuova autorizzazione. Il subentro è ammesso solo per le attività non imprenditoriali e solo nelle cessioni gratuite, come le successioni. Nelle zone bloccate questa differenza può pesare molto sul prezzo d'acquisto.

Firenze resta una città con una domanda turistica in crescita, ma oggi premia chi verifica zona e regole prima di investire. Se vuoi capire come costruire una rendita con Airbnb partendo dai numeri reali della tua città, puoi candidarti al workshop di BnB Academy con il relatore Ludovico Cianchetta Vazquez.