Affitti brevi a Trieste: conviene aprire nel 2026?

Gli affitti brevi a Trieste poggiano su una domanda in forte crescita: la città ha superato i 2 milioni di presenze nel 2025, con un aumento dell'11,3% sul 2024 e del 61,1% sul 2019. La convenienza però non è automatica: nel 2026 la crescita rallenta, l'offerta è aumentata in fretta e la Regione sta valutando la mappatura del fenomeno prima di decidere eventuali nuove regole.

I numeri più recenti, citati dall'assessore regionale al turismo Sergio Emidio Bini durante la Barcolana, parlano di oltre 1.155.000 pernottamenti da gennaio ad agosto 2026. Rispetto allo stesso periodo del 2025 l'aumento è dell'1,9%, rispetto al 2019 del 67,6%. Gli stranieri crescono più della media: +8,7% sull'anno scorso e raddoppiati rispetto al periodo pre Covid.

La lettura pratica è questa: Trieste resta una città in salita, ma non è più fuori dai radar. Chi entra oggi trova una domanda solida e una concorrenza che due anni fa non esisteva. Il risultato dipende quindi dalla zona, dalla qualità dell'appartamento e dalla capacità di lavorare anche con ospiti di lavoro e di studio, non dalla sola onda turistica.

Chi arriva a Trieste e quanto pesano aeroporto e crociere?

Gli affitti brevi a Trieste contano su tre canali di domanda misurabili: l'aeroporto, che nel 2025 ha toccato il massimo storico di 1.651.702 passeggeri, il porto crociere, che ha movimentato 455.469 passeggeri, e il turismo estero che traina tutto il Friuli Venezia Giulia. L'aeroporto è in crescita, le crociere in fase di assestamento verso navi di fascia alta.

Trieste Airport ha chiuso il 2025 con un +25% sull'anno precedente e ha continuato a salire: giugno, luglio e agosto 2026 hanno totalizzato 533.802 passeggeri, il 5,6% in più dell'estate 2025. Lo scalo si trova a Ronchi dei Legionari, in provincia di Gorizia, ed è collegato alla ferrovia da una stazione dedicata con passerella: per l'ospite, il treno verso la città è un dettaglio da scrivere nelle istruzioni di arrivo.

Sul fronte crociere il dato va letto con prudenza. Per il 2026 Trieste Terminal Passeggeri prevede circa 380.000 passeggeri, quindi meno del 2025, e la Regione parla di un aumento delle navi di fascia luxury. Il crocierista in transito non dorme in appartamento: conta chi si imbarca o sbarca in città e aggiunge una notte. Fra i dati regionali, il Friuli Venezia Giulia ha raggiunto 11 milioni di presenze nel 2025.

• Aeroporto: 1.651.702 passeggeri nel 2025, record storico dello scalo.
• Porto crociere: 455.469 passeggeri nel 2025, circa 380.000 attesi nel 2026.
• Presenze in città: oltre 2 milioni nel 2025, oltre 1.155.000 fra gennaio e agosto 2026.
• Provincia: Muggia ha superato le 100.000 presenze nel 2025 secondo PromoTurismoFVG.

Quanti sono gli appartamenti turistici a Trieste?

Il dato pubblico più solido è quello dell'Osservatorio del Comune di Trieste, pubblicato nel giugno 2024: circa 1.800 unità residenziali usate fra locazioni turistiche e strutture extralberghiere, per circa 7.300 posti letto, su uno stock di 126.246 abitazioni. Non risulta un conteggio comunale pubblico più recente: l'aggregatore privato Airbtics stima 1.471 annunci Airbnb attivi fra novembre 2024 e ottobre 2025.

Più del numero assoluto conta la velocità. Secondo lo stesso Osservatorio, il 58% delle locazioni turistiche ufficialmente registrate a Trieste risaliva al solo 2023, un anno in cui i contratti registrati sono cresciuti del 166%. In media un'abitazione veniva convertita ogni due giorni, e nel primo trimestre 2024 il ritmo era salito a una ogni giorno e mezzo.

C'è poi la quota di chi non si è messo in regola. A gennaio 2025, pochi giorni dopo l'entrata in vigore dell'obbligo, la stampa regionale indicava Trieste come il capoluogo con la percentuale più alta di strutture non conformi al CIN in Friuli Venezia Giulia, il 44%. Il dato è datato e non dice quante posizioni siano state sanate nel frattempo, ma spiega perché i controlli siano un tema concreto: le sanzioni previste per chi affitta senza CIN vanno messe a budget come rischio reale.

Qual è la legge del Friuli Venezia Giulia sulle locazioni turistiche?

Dal dicembre 2025 la norma di riferimento è la legge regionale 9 dicembre 2025, n. 17, Codice regionale del commercio e del turismo, che ha abrogato l'articolo 47 bis della L.R. 21/2016. L'articolo 101 stabilisce che le locazioni turistiche seguono la legge 431/1998 e il codice civile, e che alle locazioni brevi si applica il regime fiscale dell'articolo 4 del DL 50/2017.

Molte guide online citano ancora il vecchio articolo 47 bis: è il primo segnale che il testo non è aggiornato. Il portale SUAP regionale, aggiornato a maggio 2026, chiarisce che la locazione turistica non è una struttura ricettiva, mentre l'unità abitativa ammobiliata a uso turistico lo è. La distinzione decide quale pratica presentare e quale regime di sanzioni si applica.

• Locazione turistica o breve in forma non imprenditoriale: comunicazione tramite SUAP, modulo regionale B36W.
• Locazione turistica o breve in forma imprenditoriale: SCIA al SUAP del Comune ai sensi dell'articolo 13-ter, comma 8, del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, modulo B76W.
• Unità abitativa ammobiliata a uso turistico (articolo 99 della L.R. 17/2025): struttura ricettiva con contratti non superiori a cinque mesi consecutivi, senza somministrazione e senza servizi centralizzati.
• Esposizione del CIN: l'articolo 93, comma 3, ne prevede l'esposizione all'esterno in modo ben visibile.

Il confine fra privato e impresa è cambiato con la Legge di Bilancio 2026: la Legge 199/2025, articolo 1, comma 17, ha modificato la Legge 178/2020 e oggi l'attività si presume imprenditoriale oltre due appartamenti per periodo d'imposta. L'articolo 125 del Codice punisce invece l'esercizio di una struttura ricettiva senza SCIA con una sanzione da 2.500 a 5.000 euro e il divieto di prosecuzione.

Il Comune o la Regione possono limitare gli affitti brevi a Trieste?

Oggi non risultano blocchi comunali delle nuove aperture né limiti ai giorni di affitto a Trieste, ma il tema è aperto. Il 13 ottobre 2026 l'assessore Bini ha spiegato in Consiglio regionale che prima di ogni intervento serve una mappatura territoriale, indicando Trieste fra le realtà dove si avvertono di più i problemi legati alla crescita delle locazioni ai visitatori.

La posizione della Regione è prudente: nessuna regola uniforme, perché nelle zone montane e nei borghi gli appartamenti turistici ampliano un'offerta ricettiva altrimenti difficile da costruire. Trieste però viene descritta come un caso diverso, e il documento del Comune del 2024 parla apertamente di rischio di allontanamento dei residenti dal centro. Chi investe qui deve considerare possibili correzioni normative nei prossimi anni.

La verifica pratica prima di firmare è semplice: controllare sul portale del Comune e nel SUAP regionale se sono uscite delibere nuove, e rileggere il regolamento condominiale, che resta la limitazione più frequente per il singolo immobile. Il quadro delle altre città, dove i vincoli sono già scattati, è utile come termine di confronto: gli affitti brevi a Venezia mostrano quanto possa cambiare in pochi anni una città sotto pressione turistica.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Trieste nel 2026?

La tassa di soggiorno a Trieste nel 2026 costa 2,30 euro a persona per notte negli immobili in locazione breve, fino a un massimo di 5 pernottamenti consecutivi nella stessa struttura. La tariffa deriva dall'articolo 6 del regolamento comunale, approvato con delibera consiliare n. 6 dell'8 febbraio 2022 e modificato dalla delibera di Giunta n. 510 del 31 ottobre 2025.

Le case vacanza classificate come unità abitative ammobiliate a uso turistico pagano in base alle stelle, e la differenza non è banale su un soggiorno di coppia. Il Piccolo ha riferito di un aumento del 50% scattato dal primo gennaio 2026: chi ha clienti abituali deve aggiornare messaggi e cartelli informativi con le nuove cifre.

• Case vacanza 4 stelle: 3,30 euro a persona per notte.
• Case vacanza 3 stelle: 3,00 euro.
• Case vacanza 2 stelle e immobili in locazione breve: 2,30 euro.
• Case vacanza 1 stella: 1,80 euro.

Un esempio concreto: due adulti per quattro notti in locazione breve pagano 18,40 euro; per sette notti pagano 23 euro, perché il conteggio si ferma a cinque. Sono esenti i minori di 18 anni, le persone con disabilità pari o superiore all'80%, un accompagnatore per ogni paziente ricoverato in città e le altre categorie elencate nella tabella del Comune. I residenti a Trieste sono esclusi.

Come si versa la tassa di soggiorno a Trieste e cosa si rischia?

A Trieste chi incassa il canone chiede l'imposta entro la partenza dell'ospite, rilascia quietanza, invia una comunicazione trimestrale tramite il gestionale del Comune e riversa l'importo entro il mese successivo alla fine del trimestre. La comunicazione va inviata entro l'ultimo giorno di quel mese, anche con zero pernottamenti. Il regolamento comunale prevede poi la dichiarazione annuale entro il 30 giugno.

Le credenziali del gestionale si chiedono all'inizio dell'attività, come impone l'articolo 8 del regolamento. Se un portale incassa e riversa per tuo conto, gli adempimenti dichiarativi vanno comunque verificati: non dare per scontato che una piattaforma copra tutto. L'articolo 8 chiede anche di informare gli ospiti con cartellonistica che riporti imposta, importo ed esenzioni, su qualsiasi canale usato per la promozione.

• Omesso, ritardato o parziale versamento: 30% dell'importo non versato secondo la tabella 2026 del Comune, ai sensi dell'articolo 13 del D.Lgs. 471/1997.
• Omessa o infedele comunicazione: dal 100 al 200% dell'importo dovuto, se non sanata nei termini indicati dal Comune.
• Mancata conservazione della documentazione: da 50 a 500 euro.
• Violazione dell'obbligo di informazione agli ospiti: da 25 a 100 euro per contestazione.

Come aprire un Airbnb a Trieste passo dopo passo?

Aprire un Airbnb a Trieste richiede sette passaggi: verifica di condominio e immobile, scelta della forma, richiesta del CIN, pratica al SUAP, dispositivi di sicurezza, accreditamento ai portali Questura e WEBTUR, registrazione per l'imposta di soggiorno. La sequenza è la stessa per una stanza o un appartamento intero; cambia il modulo a seconda che l'attività sia imprenditoriale oppure no.

1. Controlla regolamento condominiale, agibilità e impianti dell'immobile prima di ogni spesa.
2. Decidi la forma: locazione breve non imprenditoriale, locazione imprenditoriale o unità abitativa ammobiliata a uso turistico.
3. Richiedi il CIN sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.
4. Presenta al SUAP la comunicazione B36W oppure la SCIA, secondo la forma scelta.
5. Installa i dispositivi di sicurezza: rilevatori di gas ed estintori sono parte degli obblighi nazionali.
6. Attiva Alloggiati Web per la Questura e WEBTUR, l'osservatorio regionale, per i movimenti dei clienti.
7. Chiedi al Comune le credenziali del gestionale dell'imposta di soggiorno.

In Friuli Venezia Giulia la rilevazione statistica passa da WEBTUR, non dai portali usati in altre regioni: la comunicazione ISTAT dei flussi turistici resta un obbligo distinto dalla schedina alla Questura. I controlli, indica il SUAP regionale, spettano a Comune, Questura e Agenzia delle Entrate. Conserva protocolli e ricevute in un'unica cartella: è il primo documento che ti verrà chiesto.

Quando si riempie il calendario a Trieste, oltre l'estate?

Negli affitti brevi a Trieste il calendario si regge su più domande sovrapposte: turismo estero, grandi eventi come la Barcolana, congressi, università e lavoro. La regata del 2026 è durata dieci giorni, dal 2 all'11 ottobre, con partenza domenica 11 alle 10:30. Studenti e ricercatori aggiungono una domanda che non dipende dalla stagione balneare e che aiuta nei mesi più deboli.

La Barcolana è la settimana che tutti conoscono, quindi è anche quella in cui tutti alzano i prezzi. Conviene aprire il calendario con largo anticipo e fissare un minimo di notti, senza contare su quei giorni per il bilancio annuale. Il turismo congressuale è il secondo appiglio: la Regione lo indica fra le leve di destagionalizzazione, e Trieste ha ospitato a febbraio 2026 la convention nazionale di Federcongressi&eventi.

L'università pesa quasi quanto un quartiere. Uno studio presentato nel 2024 indica circa 17.000 iscritti, di cui circa 8.500 stabilmente in città, e l'Osservatorio del Comune conta 913 contratti universitari nel 2022, il 20% delle locazioni attivate. Per chi vuole ridurre i vuoti, un affitto a medio termine fra ottobre e giugno può affiancare la stagione turistica.

Quali sono le zone migliori per affitti brevi a Trieste?

Le zone più richieste per gli affitti brevi a Trieste sono il centro storico (zona OMI B2) e il centro urbano (B1), che insieme concentrano il 62% delle locazioni turistiche censite dal Comune. Il centro storico ha la densità più alta, 11,2 appartamenti turistici ogni 1.000 residenti contro 4,2 del centro urbano. Più ci si allontana, più la domanda diventa di lavoro, di studio o legata al Carso.

La mappa va letta anche dal lato dei prezzi. Secondo l'Osservatorio, le abitazioni del centro storico in stato normale sono cresciute del 39%, pari a +625 euro al metro quadro, contro una media del 6% circa per l'usato in periferia. Un centro già caro chiede tariffe più alte per ripagare l'acquisto, mentre nel rent to rent i canoni di zona B2 sono i più elevati della città.

• Centro storico (B2): turismo di città e crociere, densità turistica massima, canoni più alti, primo obiettivo di eventuali limiti.
• Centro urbano (B1): 25% dello stock abitativo, compravendite molto cresciute, spazio per ospiti di lavoro.
• Aree vicine agli ospedali e all'università: domanda di trasferta e di studio, poco legata agli eventi.
• Carso e costa verso Muggia: soggiorni outdoor e nautica, che la Regione indica come comparti in crescita.

Quanto si può guadagnare con Airbnb a Trieste?

Per guadagnare con Airbnb a Trieste non esiste una cifra media ufficiale: non risulta un dato comunale pubblico su tariffe e occupazione, e le stime private non considerano i costi. Il confronto più utile è con l'affitto tradizionale. Con il canone medio OMI di 83,9 euro al metro quadro l'anno, un appartamento da 74 metri quadri incassa circa 6.200 euro lordi annui.

Quella cifra è la soglia da battere. L'incasso del breve, dopo commissioni dei portali, pulizie, biancheria, utenze e imposte, deve superarla con un margine che ripaghi il lavoro in più e i mesi vuoti. Il canone è un valore OMI del 2022, oggi probabilmente più alto, quindi la soglia reale va ricalcolata con gli annunci attuali della tua via.

1. Rileva tariffa e calendario di venti annunci simili al tuo nella stessa zona.
2. Moltiplica tariffa media e notti vendute realistiche, senza contare la Barcolana due volte.
3. Togli commissioni, pulizie, lavanderia, utenze e manutenzione con preventivi locali.
4. Applica l'imposta: il calcolo sulla cedolare secca cambia con il numero di immobili.
5. Confronta il netto con il canone tradizionale e con quello transitorio, 95,3 euro al metro quadro nel 2022.

Se il margine sopravvive anche togliendo dieci punti di occupazione, l'operazione regge. Se dipende da una settimana di regata, no. Nessun risultato è certo: la crescita delle presenze aiuta, ma anche l'offerta è cresciuta in fretta, e il prezzo di ingresso nel centro riduce il rendimento di chi compra adesso.

Domande frequenti

Affitti brevi Trieste conviene ancora nel 2026?

Può convenire, a condizioni precise. Le presenze hanno superato i 2 milioni nel 2025, ma nel 2026 crescono solo dell'1,9% fino ad agosto e l'offerta è aumentata molto. Reggono gli appartamenti ben posizionati, con costi controllati e una domanda alternativa di lavoro o studio per i mesi deboli.

Serve la SCIA per aprire una casa vacanze a Trieste?

Dipende dalla forma. La locazione breve non imprenditoriale richiede una comunicazione tramite SUAP, quella imprenditoriale la SCIA. Serve la SCIA anche per le unità abitative ammobiliate a uso turistico, che sono strutture ricettive. Oltre due appartamenti per periodo d'imposta, l'attività si presume imprenditoriale secondo la Legge 199/2025.

Chi paga la tassa di soggiorno a Trieste?

La paga l'ospite non residente, ma chi incassa il canone è responsabile del versamento al Comune, con diritto di rivalsa. Se l'ospite rifiuta di pagare, il gestore deve comunque versare l'imposta. Sono esenti i minori di 18 anni e le categorie indicate nella tabella comunale 2026.

Le locazioni turistiche in Friuli Venezia Giulia devono usare WEBTUR?

Sì, secondo il SUAP regionale i locatori comunicano i movimenti dei clienti tramite WEBTUR, l'osservatorio regionale del turismo. Si aggiunge alla comunicazione delle generalità degli ospiti alla Questura. Sono due adempimenti separati, entrambi richiesti anche a chi affitta un solo appartamento in forma non imprenditoriale.

Trieste premia chi fa i conti prima di firmare: una domanda in crescita non basta, se zona, canone e regole non tornano. Se vuoi vedere come si valuta un immobile con i numeri veri e confrontare la tua idea con chi gestisce appartamenti ogni giorno, puoi candidarti al workshop di BnB Academy e portare il tuo caso.