Quale ricevuta per gli affitti brevi devi dare all'ospite?

Chi affitta casa per brevi periodi da privato, senza partita IVA, rilascia all'ospite una ricevuta semplice, non fiscale: un documento firmato che attesta di aver ricevuto una somma per un soggiorno in un alloggio preciso. Non è una fattura e non passa dal registratore telematico. Quando la somma supera i 77,47 euro, sulla ricevuta va applicata una marca da bollo da 2 euro.

Questa forma semplice nasce dalla natura del contratto. La locazione breve, come la definisce l'articolo 4 del DL 50/2017, è la locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulata da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Chi la conclude non è un soggetto IVA e non ha strumenti fiscali da usare: la prova del pagamento passa da un documento civilistico.

Le cose cambiano quando l'attività diventa impresa, per numero di immobili o per i servizi offerti. Da lì in avanti la ricevuta lascia il posto alla fattura o al documento commerciale, con le regole IVA che ne seguono. Per questo la prima domanda da farsi non è quale modello usare, ma in quale regime ti trovi: privato con cedolare secca o titolare di partita IVA.

La ricevuta è obbligatoria anche se l'ospite non la chiede?

Per il privato la ricevuta è dovuta su richiesta. L'articolo 1199 del codice civile stabilisce che il creditore che riceve un pagamento deve rilasciare quietanza a richiesta e a spese del debitore. Se l'ospite la chiede non puoi rifiutarla; se non la chiede, nessuna norma ti impone di emetterla. Prepararla per ogni soggiorno pagato direttamente a te resta comunque la scelta più prudente.

Ci sono buone ragioni per rilasciarla sempre, anche quando nessuno la pretende. La prima è la prova: in caso di contestazione su una caparra, un danno o un rimborso, la ricevuta firmata è il documento che dimostra quanto è stato pagato e per quale periodo. La seconda è l'ordine contabile, perché i corrispettivi incassati vanno poi riportati in dichiarazione dei redditi, immobile per immobile.

La terza riguarda gli ospiti che viaggiano per lavoro: chi presenta una nota spese all'azienda ha bisogno di un giustificativo intestato e datato, e spesso lo chiede a soggiorno concluso. Avere già pronta una ricevuta numerata ti evita di ricostruire a mesi di distanza importi, date e dati anagrafici. Le prenotazioni dirette, pagate con bonifico o in contanti, sono quelle in cui la ricevuta serve di più.

Ricevuta affitti brevi senza partita IVA: cosa deve contenere?

Una ricevuta affitti brevi senza partita IVA deve dire chi incassa, chi paga, quanto e per cosa. Non esiste un modello di legge, ma per valere come quietanza riporta i dati delle parti, l'importo, la causale con il periodo di soggiorno e l'indirizzo dell'alloggio, la data e la firma di chi riceve la somma. Sopra 77,47 euro si aggiunge la marca da bollo da 2 euro.

Gli elementi da inserire sono pochi, ma ognuno ha una funzione precisa: collegano il pagamento a un soggiorno specifico, evitano che la stessa somma venga contestata due volte e ti permettono di ritrovare il dato quando compili la dichiarazione. Una ricevuta completa contiene queste voci:

• numero progressivo e data di emissione, per tenere l'ordine durante l'anno;
• nome, cognome, codice fiscale e indirizzo di chi affitta;
• nome e cognome dell'ospite che paga, oppure i dati dell'azienda se il soggiorno è di lavoro;
• indirizzo dell'immobile e codice identificativo nazionale (CIN);
• periodo del soggiorno, con data di arrivo e di partenza;
• importo ricevuto in cifre e in lettere, specificando se è acconto o saldo;
• modalità di pagamento: bonifico, carta o contanti;
• dicitura che si tratta di locazione breve fuori dal campo IVA;
• marca da bollo da 2 euro se l'importo supera 77,47 euro;
• firma di chi incassa.

Il CIN non è richiesto dalla ricevuta in sé, ma inserirlo collega il documento all'unità registrata nella Banca Dati Strutture Ricettive ed è un'abitudine che aiuta in caso di controlli. L'obbligo di esporlo e di indicarlo negli annunci deriva dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023: le conseguenze per chi ne è privo sono nella guida su quanto si rischia senza CIN negli affitti brevi.

Ricevuta affitto breve fac simile: come si compila?

Un fac simile di ricevuta per affitto breve è una dichiarazione in prosa, firmata da chi incassa, che attesta di aver ricevuto una somma da una persona per un soggiorno in un alloggio preciso. Basta un foglio con i tuoi dati o un documento generato dal gestionale, purché contenga le voci essenziali e, sopra 77,47 euro, la marca da bollo applicata e annullata.

La struttura da copiare segue l'ordine in cui le voci compaiono di solito, e i dati fra parentesi quadre vanno sostituiti con quelli reali. Puoi tenerla come modello in un file di testo oppure impostarla nel software di gestione, così da generare il documento a ogni check-out.

1. Intestazione: Ricevuta n. [numero] del [data].
2. Il/la sottoscritto/a [nome e cognome], codice fiscale [codice], residente in [indirizzo],
3. dichiara di aver ricevuto da [nome e cognome dell'ospite] la somma di euro [importo in cifre] ([importo in lettere]),
4. a titolo di [acconto/saldo] del corrispettivo per la locazione breve dell'immobile sito in [indirizzo], CIN [codice], per il periodo dal [data di arrivo] al [data di partenza],
5. pagata tramite [modalità di pagamento].
6. Operazione fuori campo IVA: locazione breve ai sensi dell'articolo 4 del DL 50/2017, effettuata da persona fisica al di fuori dell'attività d'impresa.
7. Imposta di soggiorno riscossa per conto del Comune: euro [importo], se dovuta.
8. Luogo, data e firma; marca da bollo da 2 euro se l'importo supera 77,47 euro.

Due accortezze rendono il modello più solido. Se la ricevuta chiude un pagamento a rate, indica il totale del soggiorno e gli acconti già ricevuti: è più chiaro e cambia le regole sul bollo per le somme piccole. Conserva poi una copia identica, con lo stesso numero dell'originale consegnato.

Quando serve la marca da bollo sulla ricevuta degli affitti brevi?

La marca da bollo sulla ricevuta serve quando la somma incassata supera 77,47 euro. Lo prevede l'articolo 13, comma 1, della Tariffa allegata al DPR 642/1972, che fissa l'imposta in 2 euro per esemplare su ricevute e quietanze rilasciate dal creditore. La nota 2 dello stesso articolo esclude il bollo fino a 77,47 euro, con alcune eccezioni.

Le eccezioni riguardano proprio chi incassa in più tranche. Il bollo resta dovuto anche sotto soglia per le ricevute rilasciate a saldo per una somma inferiore al debito originario, se non indicano il debito di partenza o le quietanze precedenti, e per quelle rilasciate per una somma indeterminata. Un saldo da 60 euro senza alcun riferimento al totale del soggiorno, quindi, il bollo lo richiede.

La conferma più recente arriva dall'Agenzia delle Entrate: nella risposta a interpello n. 129 del 2024 ha ricordato che le quietanze, in linea generale, sono soggette all'imposta di bollo nella misura di 2 euro, e che l'esenzione per le quietanze apposte su altri documenti vale solo se il documento di partenza è già bollato o esente. Una ricevuta separata, quindi, fa storia a sé.

Chi rilascia la ricevuta applica il bollo, ma il codice civile mette le spese della quietanza a carico di chi paga: il costo si può riaddebitare all'ospite, purché sia chiaro fin dalla conferma della prenotazione. Attenzione però al rischio: l'articolo 22 del DPR 642/1972 rende obbligati in solido per imposta e sanzioni tutte le parti che sottoscrivono o ricevono un documento non in regola.

Come si applica la marca da bollo alla ricevuta?

Sulla ricevuta cartacea si applica una marca da bollo adesiva da 2 euro, acquistata in tabaccheria, e la si annulla. L'articolo 12 del DPR 642/1972 indica come: perforazione, oppure firma di una delle parti, data o timbro posti in parte sulla marca e in parte sul foglio. Se l'ospite vuole un PDF, bolli l'originale cartaceo, lo conservi e gli invii la copia scansionata.

La regola è semplice, eppure gli errori si ripetono sempre uguali, soprattutto nei mesi pieni in cui le ricevute si preparano di fretta fra un check-out e l'altro. Chi li riaddebita all'ospite indica i 2 euro già nel preventivo, come voce separata. Gli errori da evitare sono questi:

• dimenticare il bollo sui soggiorni di più notti, dove la soglia si supera quasi sempre;
• spezzare l'importo in più ricevute sotto soglia senza indicare il totale: le ricevute a saldo senza riferimento al debito originario restano soggette;
• applicare la marca senza annullarla, o annullarla scrivendoci sopra altro;
• bollare la copia che resta a te invece dell'originale consegnato all'ospite;
• non ricordare che, sopra soglia, anche ogni ricevuta di acconto ha il suo bollo.

Serve la fattura per gli affitti brevi?

Per chi affitta da privato la risposta è no: la fattura per gli affitti brevi non serve e non si può nemmeno emettere, perché è un documento riservato ai soggetti IVA. Il privato in cedolare secca o in regime ordinario IRPEF rilascia una ricevuta. La fattura diventa obbligatoria, o anche solo possibile, quando l'attività di locazione è svolta con partita IVA.

Il caso più comune è l'ospite in viaggio di lavoro che chiede la fattura intestata all'azienda. La risposta corretta è spiegare che, trattandosi di locazione breve da privato, puoi rilasciare una ricevuta intestata alla società, con il suo codice fiscale o la sua partita IVA, il periodo e l'importo. Per l'azienda è il giustificativo del costo; non contiene IVA, quindi non c'è imposta da detrarre.

Quanto al passaggio al regime d'impresa, dal 2026 la soglia è il terzo appartamento destinato a locazione breve nello stesso periodo d'imposta, per effetto dell'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025. Anche con meno immobili, servizi come la colazione fanno scattare l'impresa. Le regole sono nella guida su quando serve la partita IVA per gli affitti brevi.

Cosa cambia per ricevute e fatture con la partita IVA?

Con la partita IVA la ricevuta semplice non basta più: i corrispettivi si certificano con la fattura elettronica o, per le prestazioni alberghiere, con il documento commerciale. L'articolo 22 del DPR 633/1972 prevede che per queste prestazioni la fattura sia obbligatoria solo se il cliente la chiede non oltre il momento di effettuazione dell'operazione; negli altri casi basta il documento commerciale.

Il passaggio porta con sé un insieme di regole nuove, che vanno impostate prima della prima prenotazione e non a stagione iniziata, quando correggere un documento già emesso costa tempo. Le differenze principali rispetto alla ricevuta del privato sono queste:

• IVA sull'alloggio: per le prestazioni rese nelle strutture ricettive la Tabella A, parte III, n. 120 del DPR 633/1972 prevede l'aliquota ridotta del 10%;
• fattura elettronica tramite Sistema di Interscambio, obbligatoria anche per i forfettari dal 1° gennaio 2024 per effetto dell'articolo 18 del DL 36/2022;
• documento commerciale al posto della ricevuta per i clienti privati che non chiedono la fattura, dove l'attività rientra nell'articolo 22;
• niente bollo sulle fatture con IVA, per l'esenzione dell'articolo 6 della Tabella B del DPR 642/1972;
• bollo da 2 euro sulle fatture del forfettario sopra 77,47 euro, perché non espongono IVA.

Il forfettario è il caso che confonde di più. Non applica l'IVA in fattura, quindi l'esenzione prevista per le operazioni assoggettate a IVA non lo copre, e sopra 77,47 euro la fattura sconta il bollo da 2 euro, assolto in modo virtuale sulle fatture elettroniche. Regime, codice di attività e documenti da emettere vanno decisi con il commercialista prima di aprire.

Quale ricevuta se prenotano su Airbnb?

Se prenotano su Airbnb, l'ospite riceve dalla piattaforma la ricevuta della prenotazione e, dove prevista, la fattura IVA per i soli costi del servizio Airbnb. Il soggiorno resta un rapporto fra te e l'ospite: se ti chiede un giustificativo intestato per il pernottamento, la ricevuta la rilasci tu, con le stesse regole di una prenotazione diretta, bollo compreso sopra 77,47 euro.

La domanda tipica è quale importo indicare. La guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi calcola la ritenuta sul corrispettivo lordo, compresa la provvigione che l'intermediario trattiene all'host quando non è addebitata a parte. In pratica sulla ricevuta va il prezzo dell'alloggio con le eventuali spese di pulizia, non il netto accreditato. I costi del servizio pagati dall'ospite alla piattaforma li documenta la piattaforma.

Quando l'intermediario incassa il canone per tuo conto, applica una ritenuta del 21% a titolo d'acconto e l'anno successivo ti rilascia la Certificazione Unica. Gli importi delle tue ricevute e quelli della CU devono tornare: è il controllo che evita errori in dichiarazione, come spiega l'articolo sulla dichiarazione dei redditi degli affitti brevi con 730 e CU.

Come indicare l'imposta di soggiorno sulla ricevuta?

L'imposta di soggiorno va indicata sulla ricevuta come voce separata, distinta dal corrispettivo della locazione, perché non è un tuo ricavo: la incassi per conto del Comune e la riversi alle scadenze fissate dal regolamento comunale. Tenerla distinta rende chiaro all'ospite quanto ha pagato per l'alloggio e quanto per il tributo, e semplifica i rendiconti che devi presentare.

Il ruolo di chi incassa è definito dall'articolo 4, comma 5-ter, del DL 50/2017, come modificato dall'articolo 180 del DL 34/2020, convertito nella Legge 77/2020. Il soggetto che incassa il canone, o che interviene nel pagamento, è responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno, con diritto di rivalsa sugli ospiti, e degli altri adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.

Importi, esenzioni e modalità di versamento cambiano da Comune a Comune, e il regolamento può prevedere adempimenti propri verso l'ospite o verso gli uffici tributari. Prima di impostare il modello di ricevuta controlla quello del tuo Comune: i punti da verificare sono riassunti nella guida pratica alla tassa di soggiorno per gli affitti brevi.

Come archiviare le ricevute degli affitti brevi?

Le ricevute vanno archiviate in copia, con numerazione progressiva per anno, insieme alle prove di pagamento e ai documenti dei portali. Servono a ricostruire i corrispettivi da indicare in dichiarazione, a verificare le Certificazioni Uniche degli intermediari e a rispondere a un eventuale controllo finché l'anno d'imposta resta accertabile. Un archivio per immobile rende tutto più rapido.

Una cartella per ogni soggiorno, fisica o digitale, è il metodo che regge meglio quando le prenotazioni aumentano. Il principio è avere in un solo punto tutto ciò che dimostra quanto hai incassato, da chi e per quale periodo. Per ogni prenotazione conviene tenere insieme:

• la copia della ricevuta con il numero progressivo;
• l'estratto del bonifico o della transazione con carta;
• la conferma della prenotazione o i messaggi con il preventivo accettato;
• la quietanza dell'imposta di soggiorno, se separata;
• per i portali, il resoconto dei pagamenti e la Certificazione Unica dell'anno.

L'archivio ordinato pesa soprattutto con due immobili, perché le aliquote sono diverse: dal 2024 la cedolare secca è al 21% su una sola unità, individuata in dichiarazione, e al 26% sulle altre, per effetto dell'articolo 1, comma 63, della Legge 213/2023. Ricevute distinte per immobile rendono immediata la ripartizione dei corrispettivi fra le due aliquote.

Domande frequenti

Posso fare una ricevuta per affitti brevi senza partita IVA?

Sì. Il privato che affitta per non più di 30 giorni al di fuori dell'attività d'impresa rilascia una ricevuta non fiscale, con i dati delle parti, l'importo, il periodo, l'indirizzo dell'alloggio, la data e la firma. Non può emettere fattura, perché non è un soggetto IVA, e sopra 77,47 euro applica il bollo.

Marca da bollo ricevuta affitti brevi: la paga l'host o l'ospite?

La applica chi rilascia la ricevuta, ma l'articolo 1199 del codice civile pone le spese della quietanza a carico di chi paga, quindi i 2 euro si possono riaddebitare all'ospite se lo sa in anticipo. Per imposta e sanzioni, in caso di documento non in regola, rispondono in solido entrambe le parti.

Serve il bollo se divido il pagamento in acconto e saldo?

Serve su ogni ricevuta oltre 77,47 euro. Sotto soglia la ricevuta di saldo va bollata se non indica il debito originario o gli acconti già pagati: scrivere il totale del soggiorno e le somme precedenti è il modo corretto per evitarlo, come prevede la nota 2 dell'articolo 13 della Tariffa.

Devo dare la ricevuta anche per un soggiorno sotto 77,47 euro?

Se l'ospite la chiede sì, perché l'obbligo di quietanza non dipende dall'importo: la soglia di 77,47 euro riguarda solo il bollo. Sotto quella cifra la ricevuta si rilascia senza marca, purché non sia una ricevuta di saldo priva del riferimento al totale dovuto o una ricevuta per somma indeterminata.

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