Dichiarazione redditi affitti brevi: cosa si dichiara e con quale modello?

Nella dichiarazione dei redditi degli affitti brevi si riporta il corrispettivo lordo di ogni contratto fino a 30 giorni, immobile per immobile. Il proprietario lo indica nel quadro dei fabbricati come reddito fondiario; sublocatore e comodatario lo indicano fra i redditi diversi. Si può usare il 730 oppure il modello Redditi Persone fisiche, scegliendo la cedolare secca al 21% o al 26% o la tassazione ordinaria.

La regola che decide il modello è il numero di appartamenti. Per i redditi 2025, dichiarati nel 2026, il regime delle locazioni brevi vale fino a 4 appartamenti destinati nell'anno: chi ne ha messi di più non può usare il 730, perché l'attività si presume d'impresa e va dichiarata con il fascicolo 3 del modello Redditi PF. Lo dicono in modo esplicito le istruzioni ufficiali del modello 730/2026 dell'Agenzia delle Entrate.

Il resto è meccanica, ma va fatta bene: base imponibile corretta, aliquota assegnata all'immobile giusto, ritenute dei portali recuperate, soggiorni a cavallo d'anno divisi per giorni. Gli errori più frequenti nascono proprio lì, non nella scelta del modello. Per il quadro delle aliquote e dei limiti in vigore da quest'anno resta utile la guida sulla cedolare secca 2026 al 26%.

Come dichiarare gli affitti brevi nel 730?

Nel 730 il proprietario compila il quadro B: un rigo per immobile con rendita catastale, codice utilizzo 3, giorni di locazione e quota di possesso. In colonna 6 va il 100% del corrispettivo lordo con codice canone 3, in colonna 11 il codice 2 per la cedolare al 21% o il codice 3 per il 26%. Il CIN dell'immobile si riporta nel rigo B12.

Le istruzioni del 730/2026 aggiungono due dettagli che cambiano il risultato. Se l'immobile è anche la tua abitazione principale e affitti solo una stanza, il codice utilizzo è 11 invece di 3. Se il contratto comprende una pertinenza accatastata a parte, come un box, l'intero canone va sull'abitazione e la pertinenza si indica con codice 9 senza canone. Il passaggio operativo, rigo per rigo:

1. un rigo del quadro B per ogni immobile, con codice catastale del Comune e casella "Continuazione" se i dati cambiano in corso d'anno;
2. colonna 3 con i soli giorni affittati nel 2025, contando una volta sola i giorni con più porzioni affittate insieme;
3. colonne 5 e 6 con codice canone 3 e corrispettivo lordo per intero;
4. colonna 11 con il codice della cedolare, poi rigo B12 con il CIN e rigo F8 con le ritenute subite.

Se scegli la tassazione ordinaria, in colonna 6 riporti il 95% del canone con codice 1 e il reddito si somma agli altri redditi. Con la cedolare la base è sempre il lordo: non si tolgono le spese sostenute né i forfait addebitati all'ospite per i servizi.

Quadro RB o RL per gli affitti brevi: quale si usa?

Si usa il quadro RB se affitti un immobile di cui sei proprietario o titolare di un altro diritto reale, come l'usufrutto. Si usa il quadro RL, rigo RL10, se affitti come sublocatore o come comodatario, perché in quel caso il corrispettivo è un reddito diverso. Nel 730 la stessa distinzione passa fra quadro B e quadro D, rigo D4 con codice 10.

La differenza non è solo di casella. Il reddito del proprietario segue la competenza: si tassa nell'anno in cui il soggiorno avviene, anche se l'incasso arriva prima o dopo. Il reddito del sublocatore e del comodatario segue la cassa: si tassa nell'anno in cui il corrispettivo è percepito, senza guardare le date del soggiorno. Chi lavora in rent to rent deve quindi ragionare per incassi, chi affitta casa propria per notti.

Se l'immobile è dato in comodato a un terzo che lo affitta con contratti brevi, le dichiarazioni diventano due. Il proprietario indica nel quadro B o RB la sola rendita, con codice utilizzo 9; il comodatario dichiara i corrispettivi nel quadro D o RL. Anche il sublocatore può optare per la cedolare: nel 730 compila la colonna 2 del rigo D4 con codice 1 per il 21% o 2 per il 26%. Le clausole che servono a monte sono quelle del contratto di rent to rent.

Cosa contiene la Certificazione Unica di Airbnb e quanto vale la ritenuta?

La Certificazione Unica che Airbnb, Booking o un'agenzia rilasciano per le locazioni brevi riporta, per ogni immobile, l'anno del soggiorno, il corrispettivo lordo incassato per tuo conto e la ritenuta del 21% trattenuta e versata all'Erario. Indica anche se sei locatore non proprietario. Sono i dati che l'Agenzia delle Entrate usa per compilare la dichiarazione precompilata.

La ritenuta scatta solo quando l'intermediario interviene nel pagamento o incassa il corrispettivo, come prevede l'articolo 4, comma 5, del DL 50/2017, convertito nella Legge 96/2017. Si applica sul lordo indicato nel contratto, provvigione compresa se il portale la trattiene sul tuo incasso. Restano fuori caparre, penali e depositi cauzionali. Le banche e i circuiti di pagamento che gestiscono la carta dell'ospite non la applicano, perché non sono intermediari del contratto.

La CU non va copiata a occhi chiusi. Nella dichiarazione dei redditi degli affitti brevi gli importi certificati si riportano solo dopo averli confrontati con le prenotazioni dell'anno, perché un errore del portale diventa un errore tuo. Prima di trascriverla conviene fare tre controlli, che richiedono pochi minuti e evitano la maggior parte delle rettifiche successive:

• la casella dell'anno: se riporta un anno diverso da quello che stai dichiarando, quegli importi vanno in un'altra dichiarazione;
• la casella locatore non proprietario: se è barrata, il reddito va nel quadro D o RL e non nel quadro dei fabbricati;
• il corrispettivo per immobile: se gestisci più case sullo stesso account, verifica che gli importi siano attribuiti all'indirizzo giusto, perché l'aliquota al 21% vale per una sola unità.

Ritenuta del 21% dei portali: come si scala in dichiarazione?

La ritenuta del 21% è un acconto, non l'imposta definitiva. Nel 730 si riporta nel rigo F8, sommando le ritenute di tutte le CU riferite all'anno dichiarato; nel modello Redditi PF va nel quadro LC, rigo LC1, colonna 4. Il sistema la sottrae dalla cedolare dovuta: se hai subito più di quanto devi, la differenza diventa un credito da recuperare.

Il caso tipico è chi ha un solo appartamento e opta per la cedolare al 21%: ritenuta e imposta coincidono e il saldo è vicino a zero, al netto di eventuali incassi fuori portale. Con due immobili, quello tassato al 26% lascia invece cinque punti da versare. Se scegli la tassazione ordinaria, la ritenuta si scala dall'IRPEF lorda: nel modello Redditi PF, quando in LC1 la differenza fra cedolare dovuta e ritenute è negativa, il valore assoluto confluisce nel rigo RN33, colonna 4.

Lato intermediario, la ritenuta va versata con F24 entro il 16 del mese successivo con il codice tributo 1919, e i dati dei contratti vanno comunicati all'Agenzia entro il 30 giugno dell'anno dopo. Per i portali non residenti la guida dell'Agenzia di aprile 2026 prevede tre strade: stabile organizzazione in Italia, adempimento diretto per i soggetti UE, oppure nomina di un rappresentante fiscale. Per te locatore conta solo una cosa: la ritenuta si scomputa se compare nella CU a tuo nome.

Affitti brevi senza CU: cosa fare?

Senza CU il reddito si dichiara lo stesso. Le istruzioni del 730/2026 sono esplicite: il corrispettivo delle locazioni brevi va indicato anche se la Certificazione Unica non è stata rilasciata e anche se non è stato ancora riscosso. Si ricostruisce dai contratti, dagli estratti dei pagamenti e dalle prenotazioni, immobile per immobile, e non c'è nessuna ritenuta da scomputare.

La CU manca quasi sempre per una ragione precisa: nessun intermediario ha toccato i soldi. Succede con le prenotazioni dirette dal tuo sito o via messaggio, con gli ospiti che pagano in struttura e con le piattaforme usate solo come vetrina, quando l'incasso avviene con bonifico o carta direttamente sul tuo conto. In tutti questi casi l'imposta si paga per intero in dichiarazione.

Ricostruire gli incassi a giugno, partendo dalla memoria, è il modo più sicuro di dimenticare qualcosa. Conviene invece tenere un archivio per immobile e aggiornarlo ogni mese, così che i corrispettivi senza certificazione siano già pronti quando si compila il modello. I documenti che servono sono pochi e quasi sempre già disponibili:

• l'elenco dei soggiorni dell'anno per immobile, con date di arrivo e partenza;
• gli importi lordi pagati dagli ospiti, compresi i forfait per pulizie e biancheria;
• gli estratti conto o i report del sistema di pagamento che dimostrano gli incassi;
• le eventuali ricevute rilasciate, da conservare insieme ai dati del portale usato come vetrina.

Se la CU ti arriva dopo aver presentato la dichiarazione e riporta ritenute non indicate, puoi recuperarle con un 730 integrativo entro il 26 ottobre 2026 o con il modello Redditi PF correttivo entro il 2 novembre 2026. Oltre quei termini resta la dichiarazione integrativa, con il credito utilizzabile in compensazione negli anni successivi.

Dichiarazione affitti brevi in comproprietà: chi dichiara cosa?

In comproprietà ogni proprietario dichiara la propria quota del reddito da locazione breve e sceglie da solo fra cedolare secca e tassazione ordinaria. La ritenuta del portale, però, la scomputa solo chi ha stipulato il contratto, perché è certificata a suo nome. Gli altri comproprietari pagano per intero l'imposta sulla loro quota, senza poter usare quella ritenuta.

È la regola scritta nella guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi, aggiornata ad aprile 2026, che riprende la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017. Chi ha l'account e firma i contratti subisce il 21% sull'intero corrispettivo ma dichiara solo la sua quota: se la ritenuta supera l'imposta dovuta, recupera la differenza come credito o la chiede a rimborso. Il coniuge o il fratello comproprietario, nel frattempo, versa tutto di tasca propria.

Nel quadro dei fabbricati la colonna del canone va compilata per l'intero corrispettivo, indipendentemente dalla quota di possesso: la ripartizione la fa la percentuale indicata nella colonna 4. Fa eccezione il caso in cui solo alcuni comproprietari locano la propria quota, per esempio agli altri: lì ciascuno indica la sua parte di canone con il codice 5 nei casi particolari. Prima di aprire l'annuncio conviene decidere chi lo intesta, perché quella scelta sposta il recupero della ritenuta per tutta la durata della gestione.

Soggiorni a cavallo d'anno: in quale dichiarazione vanno?

Per il proprietario un soggiorno a cavallo d'anno si divide per giorni: nella dichiarazione di ciascun anno entra solo la parte di corrispettivo che corrisponde alle notti di quell'anno. Per sublocatore e comodatario conta invece la data dell'incasso. La CU segnala l'anno di riferimento in una casella apposita, che va controllata prima di copiare gli importi.

L'esempio ufficiale del 730/2026 rende chiaro il calcolo. Contratto stipulato il 30 ottobre 2025 per un soggiorno dal 24 dicembre 2025 al 7 gennaio 2026, corrispettivo lordo di 980 euro, 14 giorni di locazione di cui 8 nel 2025. Nella dichiarazione dei redditi 2025 vanno 560 euro, cioè 980 diviso 14 moltiplicato per 8, e in colonna 3 si indicano 8 giorni. I restanti 420 euro andranno nella dichiarazione dell'anno dopo.

Il criterio vale anche al contrario. Un corrispettivo incassato nel 2025 per un soggiorno che avviene interamente nel 2026 non si dichiara quest'anno: per il proprietario la tassazione è rinviata all'anno della locazione. Le ritenute seguono lo stesso calendario e vanno scomputate nella dichiarazione dell'anno indicato in CU, mai due volte. Chi incassa molte prenotazioni di Capodanno con mesi di anticipo deve tenerne traccia, perché il disallineamento fra incassi e soggiorni è la prima causa di importi doppi o mancanti.

Quali scadenze restano nel 2026 per dichiarare o correggere?

Il 730 si è chiuso il 30 settembre 2026, ma chi deve ancora dichiarare i redditi 2025 può inviare il modello Redditi Persone fisiche online entro il 2 novembre 2026, perché il 31 ottobre cade di sabato. Chi ha già presentato il 730 e deve correggerlo a proprio favore ha tempo fino al 26 ottobre per il 730 integrativo.

Ottobre e novembre sono i mesi in cui si sistemano gli errori della dichiarazione dei redditi degli affitti brevi: una ritenuta dimenticata, un immobile tassato all'aliquota sbagliata, un soggiorno di Capodanno contato due volte. Le date da segnare, tutte riprese dalle istruzioni ufficiali 2026 dell'Agenzia delle Entrate, sono queste:

• 26 ottobre 2026: 730 integrativo tramite CAF o professionista, solo se la correzione dà più credito, meno debito o imposta invariata;
• 2 novembre 2026: invio telematico del modello Redditi PF, anche come correttiva nei termini di un 730 già presentato;
• 30 novembre 2026: secondo acconto della cedolare secca, codice tributo 1841, pari al 60% dell'acconto dovuto;
• 90 giorni dopo la scadenza: la dichiarazione tardiva è ancora valida, con le sanzioni previste.

L'acconto della cedolare è dovuto al 100% se l'imposta dell'anno, al netto delle ritenute, è almeno di 52 euro. Si versa in due rate da 40% e 60%, oppure in un'unica soluzione a novembre se l'importo è sotto i 257,52 euro. Se la correzione porta più imposta da pagare, il Redditi PF va accompagnato dal versamento con ravvedimento operoso.

Cosa cambia nella dichiarazione 2027 con il limite dei due appartamenti?

Per i redditi 2026, da dichiarare nel 2027, il regime delle locazioni brevi vale solo per chi destina alla locazione breve non più di due appartamenti nell'anno. Lo ha stabilito la Legge 199/2025, articolo 1, comma 17, modificando l'articolo 1, comma 595, della Legge 178/2020. Dal terzo appartamento l'attività si presume d'impresa e la cedolare non si applica più.

In pratica il prossimo anno il 730 resterà percorribile solo per chi ha al massimo due appartamenti in affitto breve, mentre fino ai redditi 2025 la soglia era quattro. Chi ha tre o quattro immobili nel 2026 dovrà dichiararli come reddito d'impresa, con partita IVA e adempimenti contabili. Il conteggio va fatto adesso, non a giugno: se il dubbio riguarda l'apertura, la guida su quando serve la partita IVA per gli affitti brevi spiega soglie e costi.

Per arrivare alla prossima dichiarazione dei redditi degli affitti brevi senza sorprese conviene preparare da ora un archivio per immobile. Con il nuovo limite la scelta dell'appartamento da tassare al 21% e il conteggio degli immobili pesano più di prima, e servono dati ordinati già a gennaio. Le voci da raccogliere:

1. elenco dei soggiorni 2026 con date e importi lordi, separando quelli che finiscono nel 2027;
2. report mensili dei portali con ritenute trattenute e commissioni;
3. incassi diretti fuori piattaforma, che non compariranno in nessuna CU;
4. CIN di ogni annuncio, da riportare nel quadro dei fabbricati, verificato sulla guida alle sanzioni sul CIN.

Domande frequenti

Posso usare il 730 se affitto con contratti brevi su Airbnb?

Sì, se nel 2025 hai destinato alla locazione breve al massimo quattro appartamenti. Il proprietario usa il quadro B, sublocatore e comodatario il quadro D con codice 10. Oltre quella soglia l'attività si presume d'impresa e serve il modello Redditi PF. Dai redditi 2026 il limite scende a due appartamenti.

Devo dichiarare il lordo o il netto che mi accredita Airbnb?

Si dichiara il corrispettivo lordo pagato dall'ospite, compresa la commissione che il portale trattiene sul tuo incasso e gli eventuali forfait per pulizie. Non si tolgono le spese sostenute. Restano fuori caparre, penali e depositi cauzionali. Con la tassazione ordinaria il canone va riportato al 95%.

Se ho un solo appartamento devo pagare altro oltre alla ritenuta?

Con la cedolare al 21% e tutti gli incassi passati dal portale, ritenuta e imposta tendono a coincidere. Paghi la differenza se hai incassi diretti senza ritenuta o se scegli la tassazione ordinaria con uno scaglione IRPEF più alto. Se la ritenuta supera il dovuto, ottieni un credito.

Dove si indica il CIN nella dichiarazione dei redditi?

Nel modello 730 il codice identificativo nazionale va nel rigo B12, collegato al rigo del quadro B in cui è dichiarato l'immobile. Nel modello Redditi PF si usano i righi RB24 e RB25 del quadro RB. L'Agenzia invita a verificare che il codice coincida con quello presente nella Banca Dati Strutture Ricettive.

Dichiarare bene è il minimo; decidere quanti immobili tenere, a chi intestarli e con quale regime è il lavoro che sposta davvero il margine. Se vuoi impostarlo sui numeri della tua situazione, puoi partire dal workshop di BnB Academy dedicato agli affitti brevi.