Quando è obbligatoria la partita IVA per gli affitti brevi nel 2026?

La partita IVA per gli affitti brevi diventa obbligatoria dal terzo appartamento destinato a locazione breve nello stesso periodo d'imposta. Lo stabilisce l'articolo 1, comma 595, della Legge 30 dicembre 2020 n. 178, come modificato dall'articolo 1, comma 17, della Legge 30 dicembre 2025 n. 199: oltre due appartamenti l'attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile.

La regola che impone la partita IVA per gli affitti brevi non guarda al fatturato, ai giorni di occupazione o a quanto ti impegna la gestione. Guarda una cosa sola: quante unità immobiliari hai destinato alla locazione breve in quell'anno. Due sono il tetto del perimetro privatistico, dal terzo la legge ti considera imprenditore e da lì discendono contributi e adempimenti.

C'è poi una seconda porta d'ingresso, indipendente dal numero di case: i servizi che offri. Anche con un solo appartamento, se aggiungi prestazioni tipiche di una struttura ricettiva esci dalla locazione e entri nell'attività d'impresa. Le due strade portano allo stesso posto, ma si imboccano per motivi diversi e vanno valutate separatamente.

Che fine ha fatto il limite di quattro appartamenti?

Il limite di quattro appartamenti è stato dimezzato a partire dal 2026. L'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025 ha sostituito nel comma 595 le parole «quattro appartamenti» con «due appartamenti» e le parole «all'anno 2021» con «all'anno 2026». Fino al 31 dicembre 2025 la presunzione di impresa scattava dal quinto immobile; dal 1° gennaio 2026 scatta dal terzo.

È una modifica di due parole che sposta il baricentro del settore. Chi aveva costruito un portafoglio da tre o quattro appartamenti muovendosi da privato si è trovato dentro il perimetro imprenditoriale senza aver cambiato nulla nella propria gestione. Il dossier della Camera dei deputati sulla legge di bilancio 2026 lo dice esplicitamente: dal terzo immobile, anziché dal quinto, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

Cambia anche la fiscalità, perché il regime agevolato e la presunzione sono due facce della stessa norma: finché resti dentro la soglia scegli la cedolare secca, appena la superi il reddito cambia categoria e la cedolare non è più un'opzione. Vale la pena vedere i tre gradini uno accanto all'altro, perché è su questa scala che si decide se il terzo immobile ha senso:

• Primo immobile: cedolare secca al 21%, se lo individui tu in dichiarazione dei redditi.
• Secondo immobile: cedolare secca al 26%, l'aliquota ordinaria introdotta dalla legge di bilancio 2024.
• Dal terzo immobile: niente cedolare secca, il reddito diventa reddito d'impresa.

Il salto fra il secondo e il terzo immobile non è graduale: è un cambio di categoria di reddito, e con esso di regole, obblighi e costi fissi. Per il quadro completo delle aliquote e del criterio con cui si individua l'unità agevolata al 21% in dichiarazione, trovi i dettagli nell'articolo su cosa cambia con la cedolare secca al 26% nel 2026.

Come si contano gli appartamenti destinati alla locazione breve?

Si contano le unità immobiliari destinate alla locazione breve in ciascun periodo d'imposta, non i contratti stipulati né le notti vendute. Un appartamento affittato una sola settimana pesa quanto uno affittato undici mesi. Il conteggio si chiude il 31 dicembre e riguarda gli immobili a uso abitativo delle categorie catastali da A1 ad A11, esclusa la A10, con le relative pertinenze.

La precisazione conta più di quanto sembri, perché il numero delle case non coincide quasi mai con il numero dei contratti. Tre monolocali affittati per venti giorni ciascuno superano la soglia; un solo bilocale affittato quaranta volte in un anno no. Le pertinenze - box, posto auto, cantina, soffitta - seguono l'unità principale e non si contano a parte.

Attenzione a un punto che manda fuori strada molte persone: la disciplina delle locazioni brevi copre anche le sublocazioni e i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Non serve essere proprietari per far scattare la soglia. Se prendi in affitto tre appartamenti e li subaffitti a turisti, la conta è la tua, non quella del proprietario che te li ha dati.

Attività imprenditoriale o occasionale: qual è la differenza?

L'attività è imprenditoriale quando è esercitata in modo professionale e organizzato ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile; è occasionale quando resta episodica, senza organizzazione stabile di mezzi e persone. Nel caso degli affitti brevi il legislatore ha tolto ogni valutazione caso per caso oltre una certa dimensione: superati i due appartamenti la forma imprenditoriale si presume, senza bisogno di dimostrare nulla.

Sotto soglia, invece, la valutazione resta sostanziale. Con uno o due immobili sei fuori dal perimetro dell'impresa solo se ti limiti a mettere a disposizione la casa e i servizi accessori consentiti. Se costruisci un'organizzazione - personale stabile, reception, servizi alla persona, accoglienza continuativa in stile ricettivo - l'attività può essere qualificata come impresa anche con una sola unità.

Il comma 595 dice espressamente che la presunzione opera «ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza»: non è una norma fiscale nata per fare cassa, è una norma che vuole distinguere chi affitta la seconda casa da chi fa ospitalità come mestiere. Sapere da che parte stai è il primo passo per non trovarti fuori regola in buona fede.

Quali servizi fanno scattare la partita IVA anche con un solo immobile?

Fanno scattare l'attività d'impresa i servizi che vanno oltre la messa a disposizione dell'alloggio: colazione, somministrazione di alimenti e bevande, auto a noleggio, guide turistiche, interpreti. La guida dell'Agenzia delle Entrate aggiornata ad aprile 2026 è netta: in questi casi la prestazione è qualificabile come attività d'impresa anche se svolta in maniera occasionale, e il regime delle locazioni brevi non si applica.

La linea di confine passa fra ciò che accompagna l'alloggio e ciò che aggiunge un servizio alla persona. Non conta quanto ti costa il servizio né quanto lo pubblicizzi: conta la sua natura. Un host che consegna le chiavi, cambia le lenzuola e lascia la casa pulita sta affittando; un host che serve, accompagna e assiste sta facendo ospitalità. Restano dentro la locazione breve:

• la fornitura della biancheria;
• la pulizia dei locali;
• la concessione dell'utilizzo delle utenze telefoniche;
• il wi-fi.

Ne restano fuori le prestazioni aggiuntive elencate dall'Agenzia delle Entrate, quelle che nessuno si aspetta da un semplice affitto e che un albergo invece offre di serie. Basta una di queste, offerta con continuità, per cambiare la qualificazione dell'attività anche se gli appartamenti sono meno di tre:

• il servizio di colazione;
• la somministrazione di alimenti e bevande;
• la messa a disposizione di auto a noleggio;
• il servizio di guide turistiche o interpreti.

Tradotto in pratica: il cestino di cortesia in cucina non è una colazione, ma preparare e servire la colazione ogni mattina sì. Il cambio biancheria a fine soggiorno è un servizio accessorio, il riassetto quotidiano della camera assomiglia a un servizio alberghiero. Quando la valutazione è in bilico, la si porta al commercialista prima di partire.

Cosa cambia il giorno in cui apri la partita IVA per gli affitti brevi

Con la partita IVA il reddito smette di essere reddito fondiario o reddito diverso e diventa reddito d'impresa. Sparisce la cedolare secca, compaiono la contabilità, la fatturazione elettronica, l'IVA sulle prestazioni di alloggio e la contribuzione previdenziale. Cambia anche la posizione verso il Comune e verso la camera di commercio, perché l'attività ricettiva ha adempimenti che la locazione privata non ha.

Conviene conoscere la sequenza prima di avviarla, perché i passaggi sono concatenati e sbagliarne l'ordine costa tempo: senza il codice ATECO non apri la posizione, senza l'apertura non ti iscrivi al Registro delle imprese, senza l'iscrizione non chiudi la pratica INPS. La sequenza degli adempimenti, nell'ordine in cui si presentano, è questa:

1. Codice ATECO e apertura: si sceglie il codice della divisione 55, quella dei servizi di alloggio, e si apre la posizione presso l'Agenzia delle Entrate.
2. SCIA al Comune: la segnalazione certificata di inizio attività, con i requisiti che la legge regionale prevede per la forma ricettiva scelta.
3. Registro delle imprese: iscrizione presso la camera di commercio competente, con il relativo diritto annuale.
4. INPS: iscrizione alla gestione degli esercenti attività commerciali, con i contributi fissi che decorrono dall'apertura.
5. CIN e sicurezza: codice identificativo nazionale ai sensi dell'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, e dotazioni antincendio e di sicurezza previste dalla stessa norma.

I passaggi comunali sono la parte che cambia di più da regione a regione, perché la disciplina delle strutture ricettive è competenza regionale e ogni territorio ha definizioni e requisiti propri. Prima di scegliere la forma con cui presentarti al Comune vale la pena una verifica puntuale sul regolamento locale: i passaggi comuni li abbiamo messi in fila nella guida su SCIA e adempimenti comunali per la casa vacanze.

Si può usare il regime forfettario per gli affitti brevi?

Sì, il regime forfettario per gli affitti brevi si può usare, se rispetti i requisiti generali del regime. Con un codice ATECO della divisione 55 il coefficiente di redditività è del 40%, quello previsto dall'allegato 4 della Legge 190/2014 per il gruppo «Attività dei servizi di alloggio e di ristorazione». Sul reddito così determinato si applica l'imposta sostitutiva del 15%.

Il coefficiente è la variabile che pesa di più, perché decide quanta parte dell'incassato diventa imponibile. Nello stesso allegato le «Costruzioni e attività immobiliari», divisione 68, hanno un coefficiente dell'86%: a parità di ricavi la base imponibile è più che doppia. La classificazione dell'attività non è un dettaglio burocratico, è la voce che determina il conto.

Il forfettario non è automatico: si perde se salta uno solo dei requisiti, e si perde con effetti diversi a seconda di quale salta. Chi apre la partita IVA per gli affitti brevi contando sull'imposta al 15% deve quindi controllarli tutti prima, non a consuntivo. I requisiti da rispettare nel 2026 sono questi:

• ricavi dell'anno precedente non superiori a 85.000 euro;
• uscita immediata dal regime, senza aspettare l'anno successivo, se si superano i 100.000 euro;
• redditi da lavoro dipendente o assimilati dell'anno precedente non superiori a 35.000 euro, soglia estesa al 2026 dall'articolo 1, comma 27, della Legge 199/2025;
• assenza delle cause di esclusione previste dalla Legge 190/2014.

Vale la pena notare che la soglia dei 35.000 euro è una proroga annuale, non una regola strutturale: senza un nuovo intervento normativo torna a 30.000 euro. Chi affianca gli affitti brevi a un lavoro dipendente deve tenerne conto quando pianifica oltre l'anno in corso.

Serve la partita IVA per il rent to rent?

Nel rent to rent la partita IVA serve con gli stessi criteri di chi è proprietario, perché la disciplina delle locazioni brevi si applica anche alle sublocazioni e ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Se subaffitti più di due appartamenti nello stesso periodo d'imposta, la presunzione di attività imprenditoriale scatta su di te, indipendentemente dal fatto che le case non siano tue.

È il punto che sorprende più spesso chi costruisce un'attività senza comprare immobili. La soglia non premia chi non è proprietario: conta le unità che tu hai destinato alla locazione breve. Tre contratti di sublocazione attivi nello stesso anno fanno esattamente lo stesso effetto di tre appartamenti di proprietà.

Cambia però la natura del reddito sotto soglia. I canoni del proprietario sono redditi fondiari e seguono il principio di competenza; i corrispettivi del sublocatore e del comodatario sono redditi diversi e seguono il principio di cassa. La cedolare secca resta possibile in entrambi i casi, ma la base imponibile del sublocatore è il corrispettivo lordo incassato, senza abbattimenti. Prima di firmare, conviene rivedere le clausole fondamentali del contratto di rent to rent.

Quanto costa gestire una partita IVA per gli affitti brevi?

I costi di gestione della partita IVA partono dai contributi previdenziali, che sono la voce più pesante e l'unica dovuta anche in perdita. Per il 2026 la circolare INPS n. 14 del 9 febbraio 2026 fissa il minimale di reddito a 18.808 euro e il contributo fisso annuo dei commercianti a 4.611,64 euro, dovuto per intero anche se l'attività rende meno del minimale.

Sopra il minimale la contribuzione si calcola in percentuale sul reddito d'impresa: 24,48% fino a 56.224 euro di reddito, 25,48% sulla parte eccedente. È un costo che si somma all'imposta, non la sostituisce, e che nel forfettario incide su un imponibile già ridotto dal coefficiente del 40%.

Il punto da tenere a mente è che i contributi non seguono l'andamento della stagione: si pagano in quattro rate durante l'anno, che gli appartamenti siano pieni o vuoti. Chi arriva alla partita IVA per gli affitti brevi senza aver messo a bilancio questa voce si trova il primo scoperto di cassa a metà del primo anno. Le voci da mettere a budget prima di aprire sono queste:

• Contributi INPS: il fisso annuo, più la percentuale sul reddito eccedente il minimale.
• Imposta: sostitutiva al 15% nel forfettario, IRPEF a scaglioni nel regime ordinario.
• Commercialista: parcella annua, da chiedere a preventivo prima di aprire e non dopo.
• Diritto annuale: il contributo dovuto alla camera di commercio per l'iscrizione al Registro delle imprese.
• Software e adempimenti: fatturazione elettronica, gestionale, eventuale consulenza per la SCIA.

Il conto va fatto a bocce ferme, con i tuoi numeri veri, prima che la soglia ti costringa a farlo di corsa. Come si impostano le previsioni è il tema dell'articolo su i numeri da mettere in un business plan per affitti brevi.

Conviene restare sotto i due appartamenti o aprire la partita IVA?

Non esiste una risposta valida per tutti, perché il confronto dipende da tre variabili tue: quanto incassi, quanti costi reali sostieni e se hai altri redditi. Sotto soglia paghi cedolare secca al 21% o al 26% senza contributi previdenziali; sopra soglia paghi l'imposta sostitutiva o l'IRPEF più i contributi, ma deduci i costi reali nel regime ordinario e puoi crescere senza vincoli di numero.

Il punto di pareggio si sposta parecchio a seconda del caso. Chi ha ricavi bassi e pochi costi tende a stare meglio sotto soglia, perché i contributi fissi pesano come un canone. Chi ha ricavi alti, costi reali consistenti e vuole aggiungere immobili trova nel regime d'impresa una struttura più adatta, oltre che l'unica praticabile.

Quello che non conviene mai è scivolare oltre la soglia per distrazione. La conta si chiude il 31 dicembre e la presunzione è automatica: se a novembre firmi il terzo immobile, l'anno è compromesso per intero. Chi pianifica la crescita decide prima in che forma vuole arrivarci, e questo vale anche per chi punta a scalare da uno a cinque immobili nel giro di pochi anni.

Domande frequenti

Posso tenere la cedolare secca al 21% se ho due appartamenti?

Sì, ma l'aliquota ridotta vale su una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, che individui tu in dichiarazione dei redditi. Sul secondo appartamento si applica il 26%, aliquota ordinaria dal 1° gennaio 2024 per effetto della legge di bilancio 2024. Con due immobili resti dentro il regime delle locazioni brevi.

Se supero i due appartamenti a dicembre, cosa succede all'anno in corso?

La presunzione opera per periodo d'imposta, quindi guarda all'anno intero e non al mese in cui superi la soglia. Destinare un terzo appartamento alla locazione breve a fine anno fa scattare la qualificazione imprenditoriale per quell'intero periodo d'imposta. È il motivo per cui la decisione va presa prima, con il proprio consulente.

Il regime forfettario per gli affitti brevi si può usare anche con un lavoro dipendente?

Sì, a condizione che i redditi da lavoro dipendente o assimilati percepiti nell'anno precedente non superino 35.000 euro. La soglia è stata estesa al 2026 dall'articolo 1, comma 27, della Legge 199/2025 ed è prorogata di anno in anno: senza nuovi interventi torna al limite ordinario di 30.000 euro.

Serve il CIN anche se ho la partita IVA?

Sì. Il codice identificativo nazionale previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, riguarda sia le locazioni per finalità turistiche sia le strutture turistico-ricettive. Aprire la partita IVA non sostituisce il CIN: sono adempimenti distinti, e il codice va esposto all'esterno e indicato in ogni annuncio.

Se stai valutando se il terzo immobile ha senso nella tua situazione, o se ti conviene prima sistemare i due che hai, è esattamente il tipo di decisione che affrontiamo nel workshop di BnB Academy: puoi candidarti qui e capire con quali numeri ha senso fare il passo.