Affitti brevi a Como: conviene aprire nel 2026?

Gli affitti brevi a Como poggiano su una domanda in forte crescita: nel 2025 il Comune ha registrato 1.423.948 presenze turistiche, il 13,1% in più del 2024 e il 64,7% in più del 2019, con quasi nove ospiti su dieci arrivati dall'estero. La concorrenza però è cresciuta più in fretta: le strutture extralberghiere in città sono passate da 738 a 2.400 in sei anni.

I numeri vengono dal dataset ufficiale "Flussi turistici nei comuni lombardi" pubblicato da Regione Lombardia sul portale Open Data, che raccoglie le comunicazioni delle strutture. Nel 2025 Como ha accolto 651.077 arrivi, e per la prima volta il comparto extralberghiero, cioè case vacanza, appartamenti, B&B e affittacamere, ha superato gli alberghi per notti vendute: 785.851 presenze contro 638.097.

Per chi valuta un immobile questo significa due cose. La prima è che l'appartamento in affitto breve non è un prodotto di nicchia: è la forma di ospitalità che i turisti scelgono di più quando restano in città. La seconda è che i posti letto extralberghieri sono saliti da 4.167 a 11.152, quasi il triplo. Chi entra oggi deve distinguersi per posizione, qualità e gestione, non solo per la vista sul lago.

Qual è il regolamento degli affitti brevi a Como?

Il regolamento degli affitti brevi a Como è quello della Lombardia, la legge regionale n. 27 del 2015, più le norme nazionali. Prima di iniziare si presenta una comunicazione al SUAP del Comune, che la trasmette alla Provincia di Como; il codice regionale CIR compare poi sul portale ROSS1000. Servono anche il codice nazionale CIN, la comunicazione degli ospiti alla Questura e l'imposta di soggiorno comunale.

La procedura è descritta da Regione Lombardia nella scheda sul codice identificativo di riferimento, aggiornata al 13 ottobre 2026: per gli alloggi in locazione turistica si presenta la CIA al SUAP, il Comune inoltra la pratica alla Provincia e l'amministrazione provinciale contatta il richiedente per dargli accesso a ROSS1000, dove si legge il codice. La disciplina di dettaglio è nella delibera di Giunta regionale XII/169 del 19 aprile 2023.

Il CIR va riportato in ogni annuncio, e chi lo omette rischia una sanzione da 500 a 2.500 euro prevista dall'articolo 39, comma 3-bis, della legge regionale 27/2015. A questo si aggiunge il CIN dell'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, che ha un regime separato: i rischi sono spiegati nella guida alle sanzioni per chi affitta senza CIN. Ad oggi a Como non risultano zone di blocco o tetti di notti per le locazioni turistiche.

Come aprire una casa vacanze a Como passo per passo?

Per aprire una casa vacanze a Como servono sei passaggi in ordine: verificare immobile e condominio, presentare la comunicazione al SUAP del Comune, ottenere il CIR su ROSS1000 tramite la Provincia, chiedere il CIN al Ministero del Turismo, registrarsi al portale StayTour per l'imposta di soggiorno e attivare Alloggiati Web. Conviene completare tutto prima di pubblicare l'annuncio, perché senza codici l'annuncio non è regolare.

1. Controlla che l'immobile sia a uso abitativo e che il regolamento condominiale non contenga divieti trascritti all'uso turistico.
2. Presenta la comunicazione di avvio della locazione turistica al SUAP del Comune di Como, con i dati catastali dell'alloggio.
3. Attendi il contatto della Provincia di Como e accedi a ROSS1000, dove trovi il CIR e dove invierai i dati sugli ospiti.
4. Richiedi il CIN sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo e riportalo in ogni annuncio.
5. Registrati all'ufficio Imposta di soggiorno con la dichiarazione iniziale, che dà l'accesso al portale StayTour.
6. Attiva le credenziali Alloggiati Web in Questura per comunicare gli ospiti entro 24 ore dall'arrivo.

Sul riconoscimento degli ospiti il Comune di Como ha pubblicato a dicembre 2024 un avviso che richiamava la circolare del Ministero dell'Interno n. 38138/2024 sull'identificazione di persona. La questione è poi passata dai giudici amministrativi, e oggi il quadro su self check-in e videochiamata è riassunto nella guida sul check-in a distanza e le keybox: vale la pena leggerla prima di scegliere come consegnare le chiavi.

Quanto è la tassa di soggiorno a Como per gli affitti brevi?

La tassa di soggiorno a Como per gli affitti brevi è di 3 euro a persona per notte, la stessa tariffa di case vacanza, B&B e affittacamere. Si paga al massimo per 4 pernottamenti consecutivi e non la devono i minori di 14 anni né i residenti a Como. L'importo è fissato dalla delibera di Giunta comunale n. 387 del 10 novembre 2023, in vigore dal 1° gennaio 2024.

Per confronto, nello stesso prospetto del Comune gli alberghi a quattro e cinque stelle pagano 5 euro e quelli a tre stelle 4 euro. Per una coppia che resta tre notti in un appartamento l'imposta vale 18 euro; se resta una settimana ne paga 24, perché dalla quinta notte in poi non si applica. È un costo leggero rispetto a Milano, dove le locazioni brevi pagano 9,50 euro a notte, come spiega la guida agli affitti brevi a Milano.

Il regolamento comunale, approvato con la delibera di Consiglio n. 84 del 26 novembre 2019, prevede altre esenzioni utili per chi lavora con ospiti di lavoro o di studio. Vanno verificate prima dell'arrivo, perché l'host deve indicarle nella dichiarazione mensile e conservare l'eventuale autocertificazione. Queste sono le più frequenti:

• chi assiste un paziente ricoverato nelle strutture sanitarie della città o all'ospedale Sant'Anna, un accompagnatore per paziente, con autocertificazione;
• gli studenti fuori sede fino a 26 anni iscritti alle università con sede a Como;
• i dipendenti pubblici e le forze dell'ordine in trasferta per servizio;
• gli autisti di pullman e gli accompagnatori di gruppi organizzati.

Come si versa l'imposta di soggiorno al Comune di Como?

A Como l'imposta di soggiorno la incassa l'host dall'ospite, rilascia quietanza e la versa al Comune entro 15 giorni dalla fine di ogni mese, dopo aver dichiarato ospiti e pernottamenti sul portale StayTour. Airbnb non la riscuote al posto tuo: il Comune ha precisato nel febbraio 2024 di non avere alcuna convenzione con il portale, quindi il riversamento resta a carico di chi gestisce l'alloggio.

Gli obblighi sono tre. Ogni mese c'è la dichiarazione su StayTour con i pagamenti tramite bonifico, F24 o pagoPA, usando il codice generato dalla procedura come causale. Entro il 30 gennaio si presenta al Comune il conto riepilogativo annuale di gestione. Entro il 30 giugno va inviata la dichiarazione annuale prevista dall'articolo 180 del DL 34/2020, solo tramite intermediario abilitato.

Le sanzioni dell'articolo 10 del regolamento comunale sono contenute ma si sommano facilmente, perché si applicano a ogni dichiarazione mensile sbagliata o mancante. In un anno le dichiarazioni sono dodici, quindi un errore ripetuto per distrazione può costare più dell'imposta incassata in un mese tranquillo:

• imposta riscossa e non versata: 30% dell'importo non versato;
• dichiarazione mensile incompleta: da 25 a 100 euro;
• dichiarazione mensile tardiva: da 50 a 200 euro;
• dichiarazione mensile infedele: da 100 a 400 euro;
• dichiarazione mensile omessa: da 200 a 500 euro;
• conto annuale presentato in ritardo: da 100 a 400 euro.

Quanti turisti arrivano a Como e in quali mesi?

Nel 2025 il Comune di Como ha registrato 651.077 arrivi e 1.423.948 presenze, con una permanenza media di 2,2 notti. La stagione forte va da aprile a ottobre, che concentra il 78,6% delle notti vendute; il picco è in luglio e agosto, con oltre 190.000 presenze ciascuno, mentre gennaio e febbraio si fermano sotto le 47.000. Sono dati del portale Open Data di Regione Lombardia.

Rispetto alle località balneari la curva di Como è meno estrema. Da giugno a settembre si vende circa la metà delle notti dell'anno, il 49,5%, ma i mesi da novembre a marzo valgono comunque il 21,4%: circa 304.000 presenze in cinque mesi, grazie a viaggi di lavoro, ospiti dell'ospedale, weekend da Milano e dalla Svizzera e alla stagione natalizia.

Il Natale ha un evento proprio: la Città dei Balocchi, che nell'edizione 2025 è andata dal 29 novembre al 6 gennaio secondo il portale turistico regionale in-lombardia. Sul lago, invece, l'inverno pesa di più, perché il servizio dei battelli passa all'orario ridotto: quello 2025-2026 di Navigazione Laghi per il bacino di Como andava dal 3 novembre al 22 marzo. Chi affitta in città soffre meno questa stagionalità rispetto a chi affitta nei paesi del lago.

Affitti brevi a Como e turisti stranieri: chi prenota?

Negli affitti brevi a Como i turisti stranieri sono la clientela principale: nel 2025 hanno generato l'87,6% degli arrivi e l'88,8% delle presenze in città. Il primo mercato per notti è quello degli Stati Uniti, seguito da Germania, Regno Unito, Francia e Svizzera. Gli italiani pesano poco più di una notte su dieci, e restano in media meno degli stranieri.

La classifica per provenienza del 2024, l'ultima pubblicata da Regione Lombardia per singolo comune, dà un'idea precisa del pubblico. Il dato misura le notti, non le persone, e quindi premia i mercati che restano più a lungo. Queste sono le presenze nel Comune di Como dei primi cinque mercati esteri:

• Stati Uniti: 215.223 presenze e 88.738 arrivi;
• Germania: 112.257 presenze;
• Regno Unito: 97.910 presenze, con soggiorni medi più lunghi;
• Francia: 82.682 presenze;
• Svizzera e Liechtenstein: 77.389 presenze, spesso per un weekend.

Per l'annuncio questo ha conseguenze concrete. La descrizione va scritta prima in inglese, e le istruzioni di arrivo devono partire da Milano, dalla stazione e dagli aeroporti. L'ospite americano prenota con anticipo e cerca spazio, aria condizionata e una posizione comoda per i battelli; quello svizzero arriva spesso in auto e chiede il parcheggio.

Quante case vacanza ci sono a Como?

Secondo Regione Lombardia, nel 2025 il Comune di Como contava 2.400 strutture extralberghiere con 11.152 posti letto, contro 42 alberghi con 3.020 letti. Nel 2019 le extralberghiere erano 738 con 4.167 letti: in sei anni sono più che triplicate. La grande maggioranza sono piccoli alloggi, case vacanza e locazioni turistiche, con una media di meno di cinque posti letto ciascuna.

La crescita dell'offerta è stata più veloce di quella della domanda. Le presenze extralberghiere sono salite, ma i posti letto sono aumentati di 2,7 volte: il risultato è che ogni alloggio, in media, divide la domanda con molti più concorrenti di prima. Le stesse serie mostrano anche che la permanenza media in appartamento è di 2,46 notti, contro 1,93 in albergo, un dato che pesa sul conto delle pulizie.

Per chi parte oggi conviene leggere questi numeri come una selezione naturale. Un alloggio generico nel centro, con foto mediocri e risposte lente, rischia di restare vuoto anche in agosto. Chi invece cura un elemento distintivo, come la vista lago reale, il terrazzo, il parcheggio o la vicinanza al pontile dei battelli, compete su un mercato diverso da quello delle centinaia di bilocali simili.

Affitti brevi sul lago di Como o in città: dove conviene?

Gli affitti brevi sul lago di Como e quelli in città lavorano su clienti diversi. Como capoluogo ha soggiorni brevi, 2,2 notti in media, ma una domanda distribuita su più mesi; i paesi del lago come Bellagio, Tremezzina e Domaso trattengono gli ospiti più a lungo, da 2,7 a 4,2 notti, ma vivono soprattutto d'estate. La scelta dipende da quanto tempo puoi dedicare alla gestione.

Nei comuni della provincia di Como con dato pubblicato, nel 2025 le presenze sono state oltre 5,1 milioni, e il capoluogo ne raccoglie il 27,5%. Anche fuori città gli stranieri valgono oltre l'87% delle notti. Dopo la città, le mete con più notti vendute sono:

• Bellagio: 385.861 presenze, con una permanenza media di 2,7 notti;
• Tremezzina: 320.853 presenze, 3,2 notti di media;
• Domaso, sull'alto lago: 267.482 presenze, 4,2 notti di media;
• Menaggio: 232.773 presenze, 3 notti di media;
• Cernobbio: 173.944 presenze, 2,4 notti di media.

Il capoluogo ha due vantaggi pratici: è servito da treni frequenti per Milano e per la Svizzera, e offre domanda anche fuori stagione da ospedale, università e lavoro. I paesi del lago hanno tariffe estive spesso più alte, ma ogni comune applica la propria imposta di soggiorno e propri regolamenti, e l'accessibilità invernale dipende da strade strette e battelli a orario ridotto.

Quali sono le zone di Como per gli affitti brevi?

Le zone di Como per gli affitti brevi si dividono per tipo di ospite. La città murata e il lungolago servono il turista internazionale che vuole muoversi a piedi e prendere i battelli. Borgo Vico e Sant'Agostino offrono lago e funicolare con più calma. I quartieri vicini alle stazioni e verso l'ospedale Sant'Anna lavorano con viaggiatori di lavoro, famiglie di pazienti e studenti.

La città murata, il centro storico dentro le antiche mura, è il prodotto più semplice da vendere: duomo, negozi e lungolago a pochi passi, ma anche zone a traffico limitato, poche possibilità di parcheggio e appartamenti spesso senza ascensore. Qui l'annuncio deve spiegare con chiarezza come si arriva con i bagagli.

Borgo Vico, verso Villa Olmo, e Sant'Agostino, da cui parte la funicolare per Brunate, attirano chi cerca il lago senza la folla del centro, e si prestano a soggiorni di coppia o di famiglia più lunghi. Le aree vicine alle stazioni di Como San Giovanni e Como Nord Lago funzionano per chi arriva in treno da Milano o dalla Svizzera per un giorno o due.

Fuori dal centro la domanda cambia natura. Verso Camerlata e la zona dell'ospedale Sant'Anna, che si trova a San Fermo della Battaglia, prenotano familiari dei ricoverati, personale sanitario e professionisti in trasferta, spesso per più settimane. È la clientela che rende utile anche un affitto a medio termine nei mesi in cui il turismo rallenta.

Quanto si può guadagnare con Airbnb a Como?

Per guadagnare con Airbnb a Como non esiste una cifra media pubblica affidabile per il solo Comune, e non è serio indicarne una. Il conto si fa sul singolo immobile: notti vendibili per mese secondo la curva stagionale, prezzo medio realistico per quella zona, meno commissioni, pulizie, utenze, imposta e tasse. A Como pesa molto la differenza tra i mesi estivi e quelli invernali.

La formula di partenza è semplice: incasso lordo uguale notti prenotate per prezzo medio. Da lì si arriva al netto togliendo le voci che incidono di più su un appartamento comasco gestito tutto l'anno. Il calcolo va fatto mese per mese, non sulla media annua, perché in città luglio e agosto valgono più di quattro volte gennaio:

• commissioni dei portali, che cambiano secondo la piattaforma e la struttura di costo scelta;
• cedolare secca del 21% su un solo immobile e del 26% sugli altri, sul canone lordo, come previsto dalla Legge 213/2023;
• pulizie e biancheria a ogni cambio, frequente con una permanenza media di 2,2 notti;
• utenze, spese condominiali, manutenzione e arredo da rinnovare.

Dal 2026 c'è anche un limite da conoscere prima di crescere: con l'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta, e dal terzo l'attività si presume imprenditoriale. Chi pianifica più immobili tra la città e il lago deve quindi mettere nel conto partita IVA e contributi già nel business plan.

Domande frequenti

Airbnb riscuote la tassa di soggiorno a Como?

No. Il Comune di Como ha comunicato nel febbraio 2024 di non avere convenzioni con Airbnb per la riscossione dell'imposta di soggiorno. L'host deve quindi incassarla dall'ospite, rilasciare quietanza, dichiararla ogni mese sul portale StayTour e versarla al Comune entro 15 giorni dalla fine del mese.

Ci sono limiti di notti per gli affitti brevi a Como?

No, ad oggi a Como non risultano tetti annuali di notti né zone vietate per le locazioni turistiche. Il limite riguarda il singolo contratto, che per essere una locazione breve non può superare i 30 giorni. Restano obbligatori CIR, CIN, comunicazione degli ospiti alla Questura e imposta di soggiorno comunale.

Serve la partita IVA per affittare una casa vacanze a Como?

Dipende dal numero di appartamenti, non dalla città. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta: dal terzo l'attività si presume imprenditoriale e serve la partita IVA. Chi gestisce uno o due alloggi in forma non imprenditoriale resta un privato con cedolare secca.

Gli ospiti di Como vanno comunicati anche all'ISTAT?

Sì. In Lombardia i dati su arrivi e presenze si inviano sul portale ROSS1000, lo stesso dove si legge il CIR, e servono alle statistiche ufficiali sul turismo. È un obbligo distinto da Alloggiati Web, e i dati del mese vanno registrati entro il giorno 5 del mese successivo.

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