Affitti brevi a Milano: conviene ancora aprire nel 2026?

Sì, a patto di fare i conti con tre fatti nuovi. Le locazioni turistiche milanesi non hanno limiti di zona o di giorni, e la domanda è al massimo storico: 9.662.326 arrivi nel Comune nel 2025, il 29,5% in più del 2019. Ma l'imposta di soggiorno è salita a 9,50 euro a notte, la cedolare è al 26% dal secondo immobile e la concorrenza supera i 22.000 annunci.

I numeri sugli arrivi vengono dal Portale del Dato del Comune di Milano, che elabora le comunicazioni della Questura: rispetto al 2024 la città cresce del 6,5%, e il capoluogo pesa per il 78,7% degli arrivi di tutta la Città Metropolitana. È un mercato che non dipende da una stagione sola, e questo lo distingue dalle località di mare o di montagna, dove un'estate storta pesa sull'intero anno.

L'altra faccia è la pressione. Milano è il mercato più professionalizzato d'Italia: secondo Inside Airbnb quasi due annunci su tre appartengono a host con più di un immobile. Chi parte oggi non compete con il vicino che affitta la stanza libera, ma con gestori che hanno prezzi dinamici, foto professionali e squadre di pulizia. Per entrare serve un immobile scelto con i numeri, non con l'istinto.

Quali regole valgono per gli affitti brevi a Milano?

Il regolamento degli affitti brevi a Milano è quello della Lombardia, la legge regionale 1 ottobre 2015 n. 27, più le norme nazionali. Servono una comunicazione al SUAP tramite impresainungiorno.gov.it, il codice regionale CIR, il codice nazionale CIN e la comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore. Il Comune non impone tetti di giorni né zone vietate.

La locazione turistica è ammessa solo in unità residenziali delle categorie catastali da A1 ad A11, esclusa la A10 degli uffici, e per contratti non superiori a 30 giorni. Il Comune lo precisa sulla sua pagina Fare Impresa: non si tratta di un'attività ricettiva, quindi niente polizza obbligatoria, niente comunicazione dei prezzi e niente colazione. Restano invece i requisiti igienico-sanitari previsti per la civile abitazione dal Regolamento Regionale 5 agosto 2016 n. 7.

Il CIR va riportato in ogni annuncio dal 1° novembre 2018: chi lo omette rischia una sanzione da 500 a 2.500 euro per ogni attività pubblicizzata, prevista dall'articolo 39, comma 3-bis, della legge regionale 27/2015. A questo si somma il CIN dell'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, con sanzioni proprie: le trovi nella guida sulle sanzioni CIN per chi affitta senza codice. I due codici non si sostituiscono.

Come si apre un Airbnb a Milano passo per passo?

Aprire un Airbnb a Milano richiede cinque passaggi in ordine: verificare categoria catastale e regolamento condominiale, presentare la comunicazione al SUAP, attendere il CIR assegnato tramite Città Metropolitana sul portale Ross 1000, chiedere il CIN sulla banca dati del Ministero del Turismo e attivare Alloggiati Web. Il SUAP ha 30 giorni per i controlli, quindi conviene partire prima di pubblicare l'annuncio.

1. Controlla che l'immobile sia accatastato tra A1 e A11 (non A10) e che il regolamento condominiale non contenga divieti trascritti.
2. Presenta la comunicazione di avvio su impresainungiorno.gov.it, con i dati catastali dell'alloggio: ogni alloggio in più richiede una nuova comunicazione.
3. Accedi con SPID al portale regionale Ross 1000, dove compare il CIR dopo la registrazione fatta da Città Metropolitana: il Comune non lo comunica.
4. Richiedi il CIN sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo ed esponilo all'esterno e in ogni annuncio.
5. Attiva le credenziali Alloggiati Web e registrati per l'imposta di soggiorno prima del primo ospite.

Un dettaglio che a Milano sorprende molti: per la Regione la locazione turistica non si può sospendere. Chi vuole passare per qualche mese a un contratto transitorio deve cessare la posizione e poi presentare una nuova comunicazione. Sul check-in, infine, a Milano le keybox su suolo pubblico sono vietate dal regolamento di polizia urbana: il quadro è nella guida sul divieto di keybox e check-in a distanza.

Quanto è la tassa di soggiorno a Milano per gli affitti brevi?

La tassa di soggiorno a Milano per gli affitti brevi nel 2026 è di 9,50 euro a persona per notte, la stessa tariffa di case vacanza, B&B e affittacamere. Si applica fino a un massimo di 14 pernottamenti consecutivi e non la pagano i minori fino a 18 anni. La riscuote l'host o il portale e la versa al Comune ogni trimestre.

Il dato viene dal prospetto ufficiale "Imposta di soggiorno - Tariffe 2026" del Comune di Milano. Per confronto, nella stessa tabella gli hotel a tre stelle pagano 7,40 euro e quelli a quattro e cinque stelle 10 euro: l'appartamento in affitto breve è quindi tassato quasi come un albergo di fascia alta. Per una coppia che resta tre notti l'imposta vale 57 euro, che l'ospite vede comparire in aggiunta al prezzo.

Sul piano pratico conta il calendario: i versamenti sono trimestrali, con scadenze al 15 aprile, luglio, ottobre e gennaio, e chi ritarda paga interessi e sanzioni amministrative. Le regole generali su chi deve versare, quando Airbnb riscuote al posto tuo e come si fa la dichiarazione annuale si trovano nel regolamento comunale e nella sezione tasse del portale che usi.

Quanto si può guadagnare con Airbnb a Milano?

Per guadagnare con Airbnb a Milano non esiste una cifra media affidabile, ma ci sono stime pubbliche utili come riferimento. Inside Airbnb, con dati al 25 giugno 2026, stima per gli annunci milanesi un prezzo medio di 173 euro a notte, 72 notti prenotate negli ultimi dodici mesi e un incasso medio di circa 11.500 euro l'anno, con forti differenze tra un annuncio e l'altro.

Quella media va letta con attenzione. Il modello di Inside Airbnb ricostruisce le notti dalle recensioni e include annunci poco attivi, seconde case affittate qualche settimana e appartamenti fermi per lavori: per questo l'incasso medio sembra basso rispetto a ciò che fa un annuncio gestito tutto l'anno. È un pavimento, non un obiettivo, e serve a capire quanto pesa la gestione sul risultato.

Dall'incasso lordo vanno poi tolti i costi veri. Il calcolo completo, con la formula del rendimento netto e un esempio numerico, è nella guida su come calcolare il ROI di un affitto breve; qui basta sapere quali voci incidono di più su un appartamento milanese gestito tutto l'anno, in ordine di peso:

• commissioni dei portali, che su Airbnb vanno dal 3% al 15,5% a seconda della struttura di costo scelta;
• cedolare secca al 21% su un solo immobile e al 26% sugli altri, su tutto il lordo;
• pulizie, biancheria e lavanderia a ogni cambio ospite;
• utenze, spese condominiali, manutenzione e ammortamento dell'arredo.

Chi arriva a Milano e in quali mesi?

A Milano arrivano soprattutto adulti stranieri tra i 19 e i 60 anni, per lavoro, eventi e turismo urbano, distribuiti su tutto l'anno. Secondo il Comune i picchi del 2025 sono stati maggio, luglio e ottobre, con flussi stabilmente alti da aprile a novembre e un calo limitato a dicembre e ai primi mesi dell'anno. I viaggiatori singoli restano il gruppo più numeroso.

Il profilo del 2025 ricostruito dal Portale del Dato è chiaro: chi viaggia da solo pesa per il 39% degli arrivi, le famiglie per il 38% e i gruppi per il 22%, con gruppi e famiglie in crescita. Per l'host significa che il monolocale per il viaggiatore di lavoro resta un prodotto solido, ma il bilocale con quattro posti letto intercetta una domanda che sta aumentando, soprattutto nel mese di luglio.

La porta d'ingresso è il sistema aeroportuale. Secondo il bilancio di SEA, nel 2025 Malpensa e Linate hanno servito 42,3 milioni di passeggeri, l'8% in più del 2024: 31,2 milioni a Malpensa e 11,1 milioni a Linate. Linate è a pochi chilometri dal centro e la metropolitana M4 lo collega alla città, un dettaglio che rende più vendibili gli annunci nei quadranti est e sud-est per chi arriva per un giorno o due.

Fiere e fashion week: come cambiano le prenotazioni a Milano?

Fiere e settimane della moda sono le date in cui gli appartamenti turistici milanesi si riempiono per primi e a prezzi più alti. Il Salone del Mobile, che nel 2026 si è tenuto dal 21 al 26 aprile a Fiera Milano Rho, è il caso più noto. Chi gestisce bene apre quei calendari con largo anticipo e imposta soggiorni minimi più lunghi solo in quelle settimane.

Il calendario degli eventi si ripete con poche variazioni da un anno all'altro, e conoscerlo è la differenza tra un annuncio che vende le date migliori a prezzo pieno e uno che le svende. Queste sono le scadenze da segnare ogni anno nel calendario di un host milanese:

• aprile: Salone del Mobile e Fuorisalone, con eventi diffusi in tutta la città oltre al polo di Rho;
• gennaio e giugno: settimane della moda uomo; febbraio e settembre: settimane della moda donna;
• primavera e autunno: le grandi fiere di settore a Fiera Milano Rho e i congressi al MiCo;
• dicembre: mercatini, shopping natalizio e la prima della Scala.

L'errore tipico è alzare il prezzo all'ultimo momento. Le date di fiera si vendono mesi prima, spesso ad aziende che prenotano per interi team: se a tre settimane dall'evento il calendario è ancora vuoto, il problema è il prezzo impostato troppo alto all'apertura, non la domanda. Le regole per costruire la curva dei prezzi sono nella guida al dynamic pricing, da applicare con prudenza proprio sulle settimane di picco.

Quali sono le zone migliori per affitti brevi a Milano?

Le zone migliori per affitti brevi a Milano sono quelle dove prezzo d'acquisto e domanda stanno in equilibrio: semicentro nord, Porta Romana e Città Studi per lavoro e università, Navigli e Isola per il turismo, i quadranti vicini a Rho e Linate per fiere e voli. Il centro storico rende molto a notte, ma secondo l'Agenzia delle Entrate costa oltre 11.000 euro al metro quadro.

Le Statistiche regionali 2026 dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate riportano le quotazioni medie del 2025 per macroarea urbana. Sono valori di compravendita, non di affitto, ma servono a capire in quali quartieri il rapporto tra prezzo d'acquisto e incasso possibile regge ancora:

• centro storico: 11.064 euro al metro quadro, in crescita dell'11,5% sul 2024;
• centro: 8.857 euro; semicentro ovest, con Sempione e Pagano: 8.281 euro;
• semicentro nord, con Buenos Aires, Stazione Centrale, Sarpi: 6.724 euro;
• semicentro sud, con Porta Genova e Porta Romana: 6.279 euro;
• periferie: tra 3.405 euro a sud e 4.201 euro a est.

Il prezzo a notte non scende nella stessa misura del prezzo d'acquisto. Un bilocale nel semicentro nord, a pochi minuti dalla Stazione Centrale, costa poco più della metà di uno in centro storico ma intercetta lo stesso viaggiatore di lavoro. La periferia funziona solo vicino a una fermata della metropolitana, a un ospedale o a un polo universitario.

Affitto breve o medio termine a Milano: cosa conviene?

Tra affitto breve e medio termine a Milano conviene quello che riempie meglio i mesi deboli. Il breve rende di più a notte ma ha costi di gestione, imposta di soggiorno e turnover; il medio termine, con contratti transitori o per studenti universitari, rende meno al mese ma con spese molto più basse. Milano è comune ad alta tensione abitativa, e questo apre i contratti agevolati.

La qualifica di alta tensione abitativa viene dal DL 551/1988, che elenca Milano fra i grandi comuni: consente i contratti a canone concordato e i contratti per studenti universitari, da 6 mesi a 3 anni, previsti dall'articolo 5 della Legge 431/1998. Il bacino è ampio, con atenei come Statale, Politecnico, Bicocca, Cattolica e Bocconi, e una parte rilevante degli iscritti viene da fuori regione o dall'estero.

C'è però un vincolo tutto lombardo da conoscere prima di scegliere. Come ricorda il SUAP del Comune, la locazione turistica non prevede sospensione: per alternare un contratto transitorio di qualche mese bisogna cessare la posizione e poi aprirne una nuova. Per questo molti scelgono un solo modello per immobile, invece di passare dall'uno all'altro. Le differenze di resa sono spiegate nella guida all'affitto a medio termine come strategia.

Cosa è rimasto agli affitti brevi a Milano dopo le Olimpiadi 2026?

Dopo le Olimpiadi di Milano Cortina, dal 6 al 22 febbraio 2026, a chi affitta per brevi periodi in città è rimasta soprattutto un'imposta di soggiorno più alta. L'evento ha portato un picco reale: secondo la Banca d'Italia circa 249.000 viaggiatori stranieri sono venuti in Italia per i Giochi, spendendo 394 milioni di euro, il 61,6% dei quali in Lombardia. Ma si è trattato di due settimane.

La lezione per chi investe è semplice. Un grande evento riempie il calendario e alza i prezzi per pochi giorni, ma non giustifica un acquisto o un contratto pluriennale: il conto va fatto sui mesi normali, quelli con fiere ordinarie, viaggiatori di lavoro e turismo urbano. Chi ha comprato pensando di ripagare l'immobile con febbraio 2026 si ritrova oggi con le stesse regole di tutti, e con tariffe comunali più alte da assorbire.

Resta invece un effetto utile: la visibilità internazionale e la crescita costante degli arrivi stranieri, che nel 2025 pesavano già per oltre due terzi delle presenze in Lombardia secondo i dati regionali. Per un annuncio milanese vuol dire scrivere la descrizione anche in inglese, curare le istruzioni di arrivo dagli aeroporti e prevedere self check-in compatibile con l'identificazione degli ospiti.

Domande frequenti

Serve la partita IVA per fare affitti brevi a Milano?

Dipende da quanti appartamenti affitti, non dalla città. Dal 2026, con l'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025, il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta: dal terzo l'attività si presume imprenditoriale e serve la partita IVA. Con uno o due immobili resti un privato.

Si può fare affitto breve a Milano in un ufficio A10?

No. Il Comune di Milano ammette la locazione per finalità turistiche solo in unità residenziali accatastate tra A1 e A11, con esclusione esplicita della categoria A10 riservata a uffici e studi privati. Per usare un ufficio serve prima un cambio di destinazione d'uso con le relative pratiche edilizie e catastali.

Quanto costa comprare un appartamento da mettere a reddito a Milano?

Secondo le Statistiche regionali 2026 dell'Agenzia delle Entrate, le quotazioni medie del 2025 vanno da circa 3.400 euro al metro quadro nelle periferie sud e ovest a oltre 11.000 nel centro storico, con il semicentro tra 6.200 e 8.300. Un bilocale da 50 metri quadri nel semicentro nord vale quindi intorno ai 335.000 euro.

Gli affitti brevi a Milano hanno un limite di giorni all'anno?

No, oggi Milano non applica tetti annuali di notti agli affitti brevi né zone vietate, a differenza di Firenze, dove un regolamento comunale limita le nuove locazioni turistiche nel centro storico. Il limite che esiste riguarda il singolo contratto, che non può superare i 30 giorni. Restano gli obblighi su CIR, CIN, Alloggiati Web e imposta di soggiorno.

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