Affitti brevi a Venezia nel 2026: cosa si può fare davvero oggi?

Gli affitti brevi a Venezia nel 2026 sono possibili in tutto il territorio comunale, dal centro storico a Mestre, senza un tetto di giorni in vigore: il regolamento sulle locazioni oltre i 120 giorni annui adottato dalla Giunta nel 2024 non è mai stato approvato dal Consiglio comunale. Servono però comunicazione alla Regione su ROSS 1000, CIN, Alloggiati Web e versamento dell'imposta di soggiorno.

Venezia non è un mercato unico. Il Comune comprende tre realtà con domande diverse: la città storica sull'acqua, le isole della laguna con il Lido e la terraferma di Mestre e Marghera. Le statistiche ufficiali della Regione del Veneto le misurano separatamente, ed è da quei numeri che conviene partire.

Chi valuta un investimento deve quindi ragionare per zona. Un bilocale in Cannaregio e uno vicino alla stazione di Mestre non condividono né il cliente, né il prezzo, né la durata media del soggiorno. Qui trovi i numeri ufficiali di ciascuna area, gli adempimenti della legge veneta e lo stato reale delle regole comunali.

C'è un limite di giorni per gli affitti brevi a Venezia?

No, oggi a Venezia non è in vigore alcun limite di giorni per gli affitti brevi. La Giunta Brugnaro aveva adottato il 24 ottobre 2024 la variante normativa n. 111 al Piano degli Interventi per la Città Antica con un regolamento sulle locazioni turistiche oltre i 120 giorni annui, ma il Consiglio comunale non lo ha mai votato e lo ha rinviato alla consiliatura successiva.

Il testo, ancora consultabile come allegato sul sito del Comune, non vietava di superare la soglia: chiedeva a chi affittava più di 120 giorni l'anno, anche non consecutivi, una SCIA con iscrizione a un registro comunale e alcuni obblighi precisi. Tra questi il check-in esclusivamente di persona, la reperibilità 24 ore su 24, i sacchetti per la differenziata con il codice dell'alloggio e un vademecum di convivenza firmato dall'ospite.

A marzo 2026 il Consiglio uscente ha rinviato sia questo regolamento sia la "moratoria" di due anni sulle nuove aperture proposta dall'opposizione. Dal 29 maggio 2026 la città ha una nuova amministrazione e alla data di pubblicazione non risulta un nuovo testo approvato. Il potere di intervenire resta al Comune, grazie all'articolo 37-bis del DL 50/2022, convertito dalla legge 91/2022: chi apre oggi non ha soglie da rispettare, ma deve seguire le delibere di Consiglio.

Come aprire un airbnb a Venezia: i passaggi in ordine

Per aprire un airbnb a Venezia come privato servono cinque adempimenti: comunicazione di locazione turistica alla Regione sulla piattaforma ROSS 1000, che assegna il codice identificativo regionale; richiesta del CIN al Ministero del Turismo; abilitazione ad Alloggiati Web; registrazione come gestore per l'imposta di soggiorno del Comune; invio mensile dei dati statistici. La SCIA al Comune serve solo in forma imprenditoriale.

La base normativa è l'articolo 27-bis della legge regionale del Veneto 14 giugno 2013, n. 11, attuato dal regolamento regionale 10 settembre 2019, n. 2. La comunicazione va fatta prima di iniziare l'attività e vale per privati e imprese. L'ordine corretto delle operazioni è questo:

1. accesso a ROSS 1000 su flussituristici.regione.veneto.it con SPID, CIE o CNS e invio della comunicazione con indirizzo completo di numero civico, periodi di locazione, camere e posti letto;
2. rilascio automatico del codice identificativo regionale, che contiene il codice ISTAT del Comune e la sigla LOC;
3. richiesta del CIN sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo;
4. abilitazione ad Alloggiati Web presso la Questura di Venezia per la schedina degli ospiti;
5. registrazione presso il Settore Tributi del Comune per riscuotere e versare l'imposta di soggiorno;
6. comunicazione di arrivi e presenze su ROSS 1000 entro la prima decade del mese successivo, anche quando i movimenti sono zero.

Attenzione: la Regione controlla solo la completezza dei dati e l'identità del locatore, non la conformità urbanistica o impiantistica, che resta a tuo carico. Per gli obblighi verso la Questura trovi la procedura passo passo nella guida ad Alloggiati Web e alla comunicazione degli ospiti.

Quanto è la tassa di soggiorno a Venezia per gli affitti brevi?

La tassa di soggiorno a Venezia per gli affitti brevi va da 3 a 5 euro a persona per notte in alta stagione, dal 1° febbraio al 31 dicembre, in base alla categoria catastale dell'appartamento. Per le locazioni turistiche la tariffa è la stessa in centro storico, al Lido e in terraferma. Si paga al massimo per 5 notti consecutive e non è dovuta da residenti e bambini sotto i 10 anni.

Le tariffe in vigore dal 1° aprile 2025, pubblicate nell'opuscolo del Settore Tributi del Comune, non distinguono la zona per le locazioni turistiche dell'articolo 27-bis e le dividono invece in tre gruppi, in base alla categoria catastale risultante in visura per l'appartamento affittato:

• gruppo 1, categorie A/1, A/8 e A/9: 5 euro in alta stagione, 3,50 euro a gennaio;
• gruppo 2, categorie A/2, A/3, A/6, A/7 e A/11: 4 euro in alta stagione, 2,80 euro a gennaio;
• gruppo 3, categorie A/4 e A/5: 3 euro in alta stagione, 2,10 euro a gennaio;
• immobili non abitativi o non accatastati: tariffa del gruppo 1.

Ogni gruppo ha anche una tariffa ridotta del 50% per le categorie previste dal regolamento. Fra gli esenti, oltre a residenti e minori di 10 anni, ci sono chi assiste un degente ricoverato in città, i genitori accompagnatori di malati e le persone con disabilità. Dal 1° aprile 2025 chi lavora nelle strutture sanitarie del Comune non paga oltre la quinta notte nell'anno solare, con dichiarazione sostitutiva.

Il riferimento è il regolamento approvato con delibera consiliare n. 83 del 2011, modificato da ultimo con la delibera n. 77 del 19 dicembre 2024. Il gestore conserva le certificazioni degli esenti: un A/3 con quattro adulti per tre notti genera 48 euro da riscuotere e versare.

Contributo di accesso a Venezia: chi lo paga e chi no tra gli ospiti degli affitti brevi?

Gli ospiti degli affitti brevi a Venezia non pagano il contributo di accesso: sono esenti tutti i turisti che dormono in una struttura ricettiva del Comune soggetta all'imposta di soggiorno, dal giorno di arrivo a quello di partenza. L'esenzione però va richiesta sul portale ufficiale per ottenere il codice da esibire ai controlli. Il contributo vale 5 euro, oppure 10 euro se pagato negli ultimi tre giorni.

Il contributo di accesso riguarda chi entra nella Città Antica senza pernottare, nelle giornate e negli orari fissati dal calendario comunale. Nel 2026 non si applicava alle isole minori come Lido, Murano e Burano, né alle aree di collegamento come piazzale Roma, la stazione di Santa Lucia e il Tronchetto. Il sito ufficiale indica che la sperimentazione 2026 è terminata e che dal 27 luglio la città si visita senza pagamento.

Per chi gestisce un alloggio la conseguenza pratica è una sola: nei giorni di applicazione l'ospite deve arrivare con il codice di esenzione già generato. Conviene inserire il link alla procedura nel messaggio di conferma della prenotazione, insieme alle istruzioni per il check-in, ed evitare che un controllo all'ingresso diventi una recensione negativa.

Quanti turisti dormono a Venezia: i numeri ufficiali 2025 e 2026

Nel 2025 il Comune di Venezia ha registrato 5.858.665 arrivi e 12.925.741 presenze nelle strutture ricettive, secondo l'Ufficio di Statistica della Regione del Veneto su dati Istat. Il centro storico pesa per 3.980.264 arrivi e 9.376.638 presenze. Nell'extralberghiero, che comprende le locazioni turistiche, il centro storico ha contato più pernottamenti degli alberghi: 4.821.622 contro 4.555.016.

Il confronto fra le aree, sempre su fonte regionale, mostra dove si sposta la domanda e quanto dura in media il soggiorno, cioè il dato da cui dipendono pulizie, cambi biancheria e margine per notte di ogni affitto breve in città:

• centro storico: arrivi in crescita dell'1,8% sul 2024, permanenza media di circa 2,4 notti;
• Mestre e Marghera: 1.760.024 arrivi, in calo del 4,2%, e 3.204.041 presenze, in calo del 7,9%;
• Lido: 118.377 arrivi e 345.062 presenze, con l'extralberghiero sceso del 23,4% negli arrivi;
• intero Comune: arrivi stabili (-0,3%) e presenze in calo del 2,7% rispetto al 2024.

Il 2026 è partito con segni opposti. I dati provvisori di gennaio-maggio indicano per il centro storico 1.554.555 arrivi, in aumento dell'8,3%, mentre Mestre e Marghera scendono a 592.344 arrivi, con un calo dell'8,2%. In terraferma il calo pesa soprattutto sugli alberghi, mentre l'extralberghiero resta quasi invariato. La città storica continua ad attirare ospiti anche con un'offerta già ampia.

Quanti annunci ci sono a Venezia e dove si concentrano?

Secondo Inside Airbnb, al 15 giugno 2026 il Comune di Venezia contava 8.793 annunci su Airbnb: 6.810 nell'area delle isole, che comprende la città storica, e 1.983 in terraferma. Fra gli 8.417 annunci considerati attivi, il 78,2% riguarda appartamenti interi e il 71,9% appartiene a host con più di un alloggio. I numeri escludono le strutture presenti solo su altri portali.

La distribuzione per quartiere mostra dove la concorrenza è più fitta e aiuta a capire, prima di comprare o prendere in gestione un immobile, con quante unità simili dovrai competere a parità di posizione, servizi e distanza dalle fermate del vaporetto:

• Castello: 1.590 annunci;
• Cannaregio: 1.573 annunci;
• San Marco: 966 annunci;
• Piave 1860, la zona fra la stazione di Mestre e via Piave: 959 annunci;
• Dorsoduro 636, San Polo 617, Santa Croce 602;
• Lido 334, Giudecca 165, Murano 100.

Castello e Cannaregio sono i sestieri più estesi, con zone residenziali lontane dai flussi di San Marco: chi affitta lì deve curare descrizioni chiare su come arrivare dal vaporetto con i bagagli. San Marco concentra quasi mille annunci nell'area con il passaggio turistico più intenso. Un dato utile per la conformità: il 93,7% degli annunci ha un codice identificativo indicato nel campo licenza.

Affitti brevi a Mestre: conviene?

Gli affitti brevi a Mestre possono convenire per chi cerca un ingresso con capitale più basso, ma lavorano su un cliente e un prezzo diversi dal centro storico. Negli annunci censiti da Inside Airbnb a giugno 2026 il prezzo mediano per notte esposto in terraferma è di 112 euro, contro 231 euro nell'area delle isole. Nel 2025 le presenze in terraferma sono calate del 7,9%.

La forza di Mestre è la logistica. La stazione è a pochi minuti di treno da Santa Lucia, l'aeroporto Marco Polo è vicino e la zona di via Piave concentra quasi mille annunci proprio per questo: è la scelta di chi vuole visitare Venezia spendendo meno e di chi viaggia per lavoro. La permanenza media nel 2025 è stata di circa 1,8 notti, più corta che in centro storico.

I punti deboli sono concreti: forte concorrenza alberghiera, domanda 2026 partita in calo, ospiti con minore capacità di spesa. Per questo a Mestre conviene valutare anche il medio termine, rivolto a personale sanitario, trasfertisti e studenti. La guida all'affitto a medio termine come strategia mostra come combinare i due modelli sullo stesso immobile.

Quando si riempie il calendario a Venezia: eventi e flussi

A Venezia la domanda resta alta da febbraio a novembre e si concentra attorno a tre motori: il Carnevale, la stagione della Biennale e i grandi eventi del Lido. La Biennale Arte 2026 è aperta dal 9 maggio al 22 novembre 2026 fra Giardini, Arsenale e sedi in città; la Biennale Architettura 2027 si terrà dall'8 maggio al 21 novembre 2027.

Oltre alla Biennale, gli appuntamenti e i flussi che spostano le prenotazioni, e che conviene segnare nel calendario dei prezzi prima di aprire le date dell'anno successivo sui portali, sono soprattutto quattro, con pesi molto diversi fra centro storico e Lido:

• Carnevale: si chiude con il martedì grasso, che nel 2027 cade il 9 febbraio, e riempie le settimane che seguono la bassa stagione di gennaio;
• Mostra del Cinema al Lido, fra fine agosto e inizio settembre, con domanda concentrata sull'isola;
• festa del Redentore, a luglio, con la notte dei fuochi sul bacino di San Marco;
• aeroporto Marco Polo, che secondo Assaeroporti ha chiuso il 2025 con 11.850.336 passeggeri, in crescita del 2,2%.

Il periodo che conta davvero per il conto economico è gennaio. Il Comune lo tratta come unica bassa stagione, con tariffe d'imposta ridotte del 30%, e la domanda cala in modo netto fino all'avvio del Carnevale. Chi gestisce più unità può usare quelle settimane per manutenzioni e foto nuove, oppure aprire il calendario a soggiorni più lunghi.

Si può guadagnare con Airbnb a Venezia?

Sì, guadagnare con Airbnb a Venezia è possibile, ma il risultato dipende da zona, costi d'ingresso e gestione, non dalla città in sé. Le stime di Inside Airbnb sugli annunci recenti e prenotati spesso indicano a giugno 2026 una media di 94 notti prenotate l'anno a 247 euro per notte. Sono stime del modello su recensioni e soggiorni minimi, non incassi certificati.

Dal ricavo lordo vanno tolti costi che a Venezia pesano più che altrove: commissioni dei portali, pulizie e biancheria trasportate a mano o in barca, manutenzione di immobili antichi, utenze. A questo si aggiunge la fiscalità: la cedolare secca è al 21% sul primo appartamento e al 26% dal secondo, come previsto dall'articolo 1, comma 63, della legge 213/2023.

C'è anche un limite da tenere presente se pensi di crescere. Dal 2026, con l'articolo 1, comma 17, della legge 199/2025, l'attività si presume imprenditoriale oltre due appartamenti: dal terzo servono partita IVA e, in Veneto, la SCIA al Comune tramite SUAP. Per i calcoli completi sulla tassazione trovi i dettagli nell'articolo sulla cedolare secca al 26% nel 2026.

Quali sanzioni rischia chi affitta a Venezia senza comunicazioni?

Chi affitta a Venezia senza la comunicazione alla Regione, o con dati incompleti su camere, posti letto e periodi, rischia una sanzione da 3.000 a 6.000 euro; se i dati comunicati non sono veritieri si sale da 7.000 a 14.000 euro. Le sanzioni sono applicate dal Comune nella misura massima quando l'alloggio è offerto su piattaforme online, cioè quasi sempre.

Le FAQ della Regione del Veneto per i locatori turistici, aggiornate al 29 gennaio 2026, elencano anche le altre violazioni più frequenti e le conseguenze per chi gestisce un alloggio a Venezia o in qualunque altro Comune della regione del Veneto:

• mancata o incompleta comunicazione mensile di arrivi e presenze: da 1.000 a 2.000 euro;
• mancata comunicazione della cessazione definitiva di un alloggio: da 3.000 a 6.000 euro;
• dodici mesi senza comunicazioni: chiusura d'ufficio della posizione e cancellazione di CIR e CIN;
• variazioni dei periodi di apertura: vanno inserite nella scheda Gestione di ROSS 1000, non retroattive.

A queste si sommano le sanzioni nazionali per l'assenza del CIN, previste dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito dalla legge 191/2023, e quelle per l'omessa comunicazione degli ospiti alla Questura. Per un confronto con un'altra grande città del Nord, la guida agli affitti brevi a Milano mostra come cambiano adempimenti e imposta.

Domande frequenti

Qual è il regolamento affitti brevi a Venezia oggi?

Oggi a Venezia valgono la legge regionale del Veneto 11/2013, articolo 27-bis, con la comunicazione su ROSS 1000, le norme nazionali su CIN e Alloggiati Web e il regolamento comunale dell'imposta di soggiorno. Il regolamento sulle locazioni oltre i 120 giorni, adottato in Giunta nel 2024, non è mai stato approvato dal Consiglio comunale.

La tassa di soggiorno a Venezia per gli affitti brevi cambia tra centro storico e Mestre?

No. Per gli alberghi e le altre strutture classificate la tariffa è ridotta al Lido e in terraferma, ma per le locazioni turistiche la riduzione per zona non si applica. Conta solo la categoria catastale: da 3 a 5 euro a notte per persona in alta stagione, per un massimo di cinque notti.

Gli ospiti di un affitto breve devono pagare il contributo di accesso?

No, chi pernotta in una struttura del Comune soggetta all'imposta di soggiorno è esente dal giorno di arrivo a quello di partenza. Deve però richiedere l'esenzione sul portale ufficiale e ottenere il codice da mostrare ai controlli. Nel 2026 la sperimentazione è terminata a fine luglio; per il 2027 servono nuove delibere.

Serve la partita IVA per affittare un appartamento a Venezia?

No, se affitti al massimo due appartamenti in locazione breve. Dal terzo l'attività si presume imprenditoriale secondo la legge 199/2025: servono partita IVA, iscrizione al Registro delle imprese e, in Veneto, la SCIA al Comune tramite SUAP, oltre alla consueta comunicazione regionale su ROSS 1000 e alla dichiarazione sulla sicurezza degli impianti.

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