Affitti brevi a Torino: com'è fatto oggi il mercato?

Gli affitti brevi a Torino lavorano su una domanda in crescita e meno legata all'estate rispetto alle classiche città d'arte: grandi eventi sportivi e culturali, fiere al Lingotto, due atenei e un aeroporto che nel 2025 ha superato i 5 milioni di passeggeri. Secondo l'Osservatorio turistico della Regione Piemonte, nel 2025 la città ha chiuso con oltre 1,8 milioni di arrivi e 4,7 milioni di presenze.

Rispetto al 2024 gli arrivi sono cresciuti del 6,3% e le presenze del 6,7%, con i turisti stranieri in aumento del 13% sia negli arrivi sia nei pernottamenti. Il trimestre estivo ha segnato un +12,8% di arrivi e un +15,4% di presenze. Sono i dati del comunicato regionale del 9 aprile 2026, elaborati dall'Osservatorio di VisitPiemonte, che per l'intera regione indica 6,73 milioni di arrivi e 18,17 milioni di presenze.

Sul lato dell'offerta il riferimento è la ricerca del Future Urban Legacy Lab del Politecnico di Torino: fra il 2017 e il 2024 gli annunci attivi su Airbnb sono passati da circa 6.500 a 9.734, il 49,9% in più, e l'85% riguarda abitazioni intere. Nello stesso periodo le notti prenotate sono più che raddoppiate, da 337.000 a 758.000: la domanda è cresciuta più in fretta dell'offerta.

Anche la scelta dell'alloggio si sta spostando. In tutto il Piemonte, nel 2025, 14 turisti su 100 hanno dormito in una locazione turistica, contro i 12 del 2024, mentre l'extralberghiero nel suo complesso è salito a 27 turisti su 100. È un segnale utile per chi valuta un appartamento in città: la quota di ospiti disposti a scegliere una casa invece di un albergo è in aumento.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Torino per gli affitti brevi?

Dal 1° aprile 2026 l'imposta di soggiorno a Torino per locazioni turistiche e brevi è di 3,80 euro per persona e per notte, la stessa tariffa di B&B, affittacamere e case vacanze. Si applica fino a un massimo di sette pernottamenti consecutivi. L'aumento è stato approvato dal Consiglio comunale nel dicembre 2025: per i B&B, nella stessa fascia, la tariffa è passata da 2,30 a 3,80 euro.

Il riferimento è il regolamento comunale n. 349, in vigore dal 1° aprile 2026 e adottato in base all'articolo 4 del D.Lgs. 23/2011. La novità che pesa di più per chi lavora con ospiti di lavoro riguarda il tetto delle sette notti: il conteggio non è più trimestrale ma annuale. Il Comune prevede dalla riforma 3,7 milioni di euro di maggiori entrate nel 2026. Sono esenti, presentando il modulo unico al gestore:

• i minori di 13 anni e gli studenti universitari fuori sede;
• i pazienti in cura presso strutture sanitarie e due accompagnatori per paziente;
• le persone con disabilità grave e un loro accompagnatore;
• autisti di pullman e accompagnatori turistici, uno ogni venti partecipanti;
• il personale di Polizia di Stato, Vigili del Fuoco e Forze Armate impegnato in servizi di ordine e sicurezza pubblica.

La dichiarazione si presenta ogni trimestre sull'applicativo Soggiorniamo, entro 15 giorni dalla fine del trimestre solare: dal 1° al 15 di aprile, luglio, ottobre e gennaio. Si indicano ospiti e pernottamenti divisi per mese, il sistema genera il bollettino PagoPA per il versamento e all'ospite si rilascia una ricevuta non fiscale, conservandone la matrice per cinque anni.

Quali regole valgono in Piemonte per le locazioni turistiche?

In Piemonte chi affitta casa ai turisti senza organizzazione d'impresa deve presentare la comunicazione di locazione turistica prevista dalla legge regionale 13/2017 e dal regolamento regionale 4/2018, con il modello aggiornato dalla DGR n. 7-748 del 3 febbraio 2025. Si invia online sul servizio Locazioni Turistiche di Piemonte Dati Turismo, la piattaforma Ross 1000, che rilascia il CIR di ogni immobile.

La comunicazione arriva al Comune e alla Città metropolitana, che la inseriscono nell'anagrafica regionale. Servono codice fiscale, copia digitale del documento d'identità e dati catastali dell'immobile. Insieme al PDF con il CIR il locatore riceve le credenziali per inviare i dati statistici sui movimenti degli ospiti, cioè arrivi e presenze che alimentano le statistiche ufficiali: è un adempimento diverso dalla comunicazione alla Questura.

Al codice regionale si somma il CIN, il codice identificativo nazionale previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, rilasciato dal Ministero del Turismo tramite la Banca Dati Strutture Ricettive e da esporre negli annunci. Le conseguenze per chi pubblica senza codice sono spiegate nella guida su quanto si rischia ad affittare senza CIN.

Sul piano comunale, nelle fonti istituzionali consultate non risulta un regolamento di Torino che limiti le nuove aperture, come accade a Firenze. Il tema però è aperto: il 26 marzo 2025 il Consiglio della Circoscrizione 1 Centro-Crocetta ha approvato un ordine del giorno che chiede di valutarne uno, citando 11.503 strutture registrate in Banca Dati in città e il CIN rilasciato a circa l'80%.

Quali eventi spostano le prenotazioni degli affitti brevi a Torino?

Gli affitti brevi a Torino vivono di grandi eventi più che di stagioni. Il caso più forte sono le Nitto ATP Finals all'Inalpi Arena: nell'edizione 2025, secondo la Regione Piemonte, la saturazione delle strutture ricettive cittadine ha raggiunto il 61,7%, con punte dell'81,8% nel fine settimana della finale. L'edizione 2026 si gioca dal 15 al 22 novembre.

Il 16 luglio 2026 l'ATP e la Federazione Italiana Tennis e Padel hanno confermato che il torneo resterà a Torino fino al 2027; resterà in Italia fino al 2030, ma la sede degli anni successivi è ancora in valutazione. L'edizione 2025 ha richiamato 229.879 spettatori, il 9% in più dell'anno precedente: è una domanda certa per due autunni, da non dare per scontata dopo. Questo è il calendario fisso da presidiare:

• Salone Internazionale del Libro al Lingotto Fiere, a maggio: l'edizione 2026, la trentottesima, si è tenuta dal 14 al 18 maggio;
• Artissima, fiera internazionale d'arte contemporanea all'Oval Lingotto: dal 30 ottobre al 1° novembre 2026, con circa 180 gallerie da 35 paesi;
• Nitto ATP Finals all'Inalpi Arena: dal 15 al 22 novembre 2026, con sede torinese confermata anche per il 2027;
• stagione invernale: dall'aeroporto cresce il traffico neve dai mercati di Gran Bretagna, Irlanda e Nord Europa.

La conseguenza pratica è che il calendario va aperto con largo anticipo sulle date fisse e i prezzi vanno impostati evento per evento. Fine ottobre e novembre, con Artissima e ATP Finals a due settimane di distanza, concentrano oggi la domanda più prevedibile dell'anno, mentre la crescita estiva del 2025 mostra che anche i mesi caldi si stanno riempiendo.

Chi arriva a Torino e da dove?

A Torino arrivano sempre più ospiti dall'estero e una quota crescente passa dall'aeroporto di Caselle. Nel 2025 lo scalo ha registrato 5.006.169 passeggeri, il record storico, il 6,7% in più del 2024 e il 26,7% sopra il 2019. Il segmento internazionale vale il 52% del traffico ed è cresciuto dell'8,2%, contro il +5,3% dei voli nazionali.

Secondo il bilancio 2025 del gruppo SAGAT, approvato il 31 marzo 2026, le destinazioni internazionali collegate con voli diretti sono state 47 e quelle nazionali 17. Dopo Londra, le rotte estere più trafficate sono Barcellona, Parigi, Monaco e Tirana, mentre la rotta più usata in assoluto resta Catania, seguita da Roma. La crescita è stata sostenuta dal terzo aeromobile Ryanair basato a Torino.

Sul mercato estero i dati regionali indicano la Germania come primo paese di provenienza per il Piemonte, con gli Stati Uniti in crescita del 14,1% negli arrivi e del 18,6% nelle presenze nel 2025. Per un annuncio torinese significa scrivere almeno in inglese e tedesco, curare le indicazioni su trasporti e check-in e prevedere ospiti che arrivano senza conoscere la città.

Medio termine a Torino con studenti e trasfertisti: conviene?

Il medio termine a Torino conviene quando l'immobile è vicino a un ateneo, a un ospedale o a un polo di lavoro e la domanda turistica della zona è discontinua. Studenti fuori sede, ricercatori, personale sanitario e trasfertisti cercano case arredate per mesi, non per notti. Il solo Politecnico conta 38.222 iscrizioni nell'anno accademico 2025/26, il 50,6% da fuori regione.

Secondo l'ateneo il 22,4% degli studenti del Politecnico arriva dall'estero e le immatricolazioni 2025/26 sono state 6.063. A questa domanda si somma quella dell'Università di Torino, con il campus Luigi Einaudi lungo la Dora, e quella dei lavoratori in trasferta, a cui il Comune ha guardato quando ha portato su base annua il tetto delle sette notti soggette a imposta di soggiorno.

Sul fisco Torino ha un vantaggio preciso: è tra i Comuni indicati dall'articolo 1 del DL 551/1988, e su un contratto a canone concordato conforme all'accordo territoriale la cedolare secca scende al 10%. Per gli studenti esiste un contratto dedicato, da sei mesi a tre anni. Durate, requisiti del transitorio e confronto dei margini sono nella guida sull'affitto a medio termine.

Quali sono le zone migliori per affitti brevi a Torino?

Non esiste una zona migliore in assoluto: le zone migliori per affitti brevi a Torino sono quelle che incrociano il tipo di ospite che vuoi servire. Oggi l'offerta si concentra nel Centro, che ospita circa un quarto degli annunci, e con i quartieri semicentrali come San Salvario, Aurora e San Donato arriva al 58% del totale, secondo il Politecnico. Questa è la mappa per tipo di domanda:

• Centro e Quadrilatero: turismo culturale e weekend, ospiti alla prima visita, concorrenza più alta;
• San Salvario: stazione di Porta Nuova e parco del Valentino a due passi, domanda giovane e serale, con l'area ospedaliera delle Molinette verso sud;
• Vanchiglia: campus Luigi Einaudi dell'Università, studenti e ricercatori, adatta anche al medio termine;
• Crocetta e San Paolo: vicinanza alla sede del Politecnico, studenti e famiglie in visita;
• Lingotto e Nizza Millefonti: Lingotto Fiere e Oval, quindi Salone del Libro, Artissima e congressi;
• Santa Rita: Inalpi Arena e stadio, domanda legata a ATP Finals, concerti e partite.

Le crescite più rapide fra il 2017 e il 2024 si sono viste in periferia: +154% di annunci a Borgo Vittoria e +132,5% a Barriera di Milano. Più offerta però non significa più domanda. In quartieri lontani da eventi, atenei e trasporti conviene verificare prima, su annunci simili, quante notti si riempiono davvero nei mesi senza eventi.

Quanto si può guadagnare con Airbnb a Torino?

Quanto si può guadagnare con Airbnb a Torino dipende da zona, immobile, calendario degli eventi e costi, e nessuno può garantire un risultato. Il dato pubblico più solido è del Politecnico: nel 2024 il ricavo medio per alloggio in città è stato di circa 7.000 euro lordi l'anno, contro una media nazionale di 11.700 euro, per effetto di tariffe più basse rispetto ad altre città.

La stessa ricerca indica 78 notti prenotate in media per unità nel 2024, contro le 52 del 2017, e un fatturato complessivo degli affitti brevi cresciuto da 20 a 68,3 milioni di euro. Sono medie che includono annunci poco curati o aperti solo qualche settimana: servono a leggere il mercato, non a promettere un incasso a chi apre domani. Per stimare il netto di un immobile reale si parte dal prezzo per notte di annunci simili e si tolgono queste voci:

• la commissione del portale su cui pubblichi;
• pulizie, biancheria e consumabili a ogni cambio ospite;
• utenze, spese condominiali e manutenzione dell'arredo;
• la cedolare secca, al 21% sull'appartamento scelto e al 26% sugli altri;
• l'imposta di soggiorno di 3,80 euro a persona per notte, che non è un costo ma pesa sul prezzo finale visto dall'ospite.

Il conto va fatto su più scenari di occupazione, con e senza i picchi degli eventi d'autunno. Se il risultato regge solo nelle settimane delle ATP Finals, l'immobile è probabilmente più adatto al medio termine o a una formula mista che alterni turisti e ospiti di lavoro nel corso dell'anno.

Come aprire un Airbnb a Torino?

Per aprire un Airbnb a Torino servono quattro registrazioni: la comunicazione di locazione turistica su Piemonte Dati Turismo con il rilascio del CIR, il CIN del Ministero del Turismo, l'accesso a Soggiorniamo per l'imposta di soggiorno e le credenziali Alloggiati Web della Questura. Fino a due appartamenti l'attività non si presume imprenditoriale, quindi non serve aprire partita IVA. L'ordine pratico è questo:

1. verifica il regolamento di condominio e tieni pronti i dati catastali dell'immobile, che la comunicazione regionale richiede;
2. invia la comunicazione sul servizio Locazioni Turistiche di Piemonte Dati Turismo e ricevi CIR e credenziali per i dati statistici;
3. installa rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori, poi richiedi il CIN sulla Banca Dati Strutture Ricettive;
4. registrati su Soggiorniamo per dichiarare e versare ogni trimestre l'imposta di soggiorno;
5. chiedi in Questura le credenziali per comunicare gli ospiti su Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo;
6. pubblica l'annuncio esponendo il CIN e prepara il modulo di esenzione per gli ospiti che ne hanno diritto.

L'ordine conta: senza dati catastali corretti la comunicazione regionale non si chiude, e senza CIN l'annuncio non dovrebbe andare online. Chi gestisce già un immobile in Lombardia trova le differenze fra le due regioni, dai codici regionali all'imposta di soggiorno, nella guida sugli affitti brevi a Milano.

Cosa cambia dal 2026 per chi ha più appartamenti a Torino?

Dal periodo d'imposta 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo per chi destina a questa finalità non più di due appartamenti, contro i quattro previsti fino al 2025. Lo stabilisce l'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025, che modifica l'articolo 1, comma 595, della Legge 178/2020. Oltre la soglia l'attività si presume svolta in forma d'impresa, con tutto ciò che ne consegue sul piano fiscale.

La cedolare secca resta al 21% per un appartamento scelto dal contribuente e al 26% per gli altri. A Torino la soglia tocca un mercato che si sta professionalizzando: secondo il Politecnico i gestori con più di dieci unità sono circa il 2% degli host ma controllano il 18% degli alloggi, contro l'8% del 2017, mentre l'87% degli host ha una o due unità.

Per chi ha tre o più appartamenti in città la scelta è fra organizzarsi come impresa o spostare una parte delle unità su contratti più lunghi. La seconda strada, a Torino, ha due vantaggi concreti: la cedolare al 10% sui contratti a canone concordato e una domanda di studenti e lavoratori che non dipende dal calendario turistico né dagli eventi.

Domande frequenti

Serve il CIR in Piemonte se ho già il CIN?

Sì. Il CIR è il codice regionale che Piemonte Dati Turismo rilascia con la comunicazione di locazione turistica, insieme alle credenziali per i dati statistici sugli ospiti. Il CIN è il codice nazionale del Ministero del Turismo, da esporre negli annunci online. Sono adempimenti distinti e averne uno non dispensa dall'altro.

Gli studenti pagano la tassa di soggiorno a Torino?

No, se sono studenti universitari fuori sede: il regolamento comunale n. 349 li inserisce fra gli esenti, insieme ai minori di 13 anni, ai pazienti in cura con due accompagnatori e alle persone con disabilità grave con un accompagnatore. Per l'esenzione l'ospite compila il modulo unico e lo consegna al gestore.

Il Comune di Torino limita gli affitti brevi?

Nelle fonti istituzionali consultate non risulta un regolamento comunale che vieti o contingenti le nuove aperture, come accade a Firenze. Nel marzo 2025 la Circoscrizione 1 ha chiesto di valutarne uno e di monitorare il fenomeno nel quartiere Centro. Prima di acquistare per affittare conviene ricontrollare le delibere del Comune.

Le ATP Finals resteranno a Torino?

Sì, almeno fino al 2027: lo hanno annunciato l'ATP e la Federazione Italiana Tennis e Padel il 16 luglio 2026. Il torneo resterà in Italia fino al 2030, ma la sede dopo il 2027 è ancora in valutazione. L'edizione 2026 si gioca all'Inalpi Arena dal 15 al 22 novembre.

Torino premia chi lavora sugli eventi d'autunno e sul medio termine più di chi aspetta il turista d'agosto. Se vuoi capire come impostare calendario, prezzi e regole prima di aprire, candidati al workshop di BnB Academy: è il primo passo per valutare con metodo i tuoi affitti brevi a Torino.