Affitti brevi a Sanremo: quali regole valgono nel 2026?

Gli affitti brevi a Sanremo seguono tre livelli di regole. Lo Stato chiede il CIN e la comunicazione degli ospiti alla Questura. La Regione Liguria chiede di registrare l'appartamento sulla piattaforma Ross1000, che rilascia il codice CITRA, e di inviare arrivi e partenze. Il Comune applica l'imposta di soggiorno, che dal 1° gennaio 2026 vale 2 euro a persona per notte.

Il codice identificativo nazionale è previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023: va esposto all'esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio, su Airbnb come su Booking. Chi pubblica senza codice rischia le sanzioni spiegate nella guida su quanto si rischia ad affittare senza CIN, che a Sanremo si sommano a quelle regionali.

Sul piano fiscale, dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta: oltre, per effetto dell'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025, l'attività si presume imprenditoriale. La cedolare secca resta al 21% sul primo immobile e al 26% sugli altri. Il resto della guida riguarda quello che cambia a Sanremo e nella Riviera dei Fiori.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Sanremo?

La tassa di soggiorno a Sanremo per gli appartamenti ammobiliati a uso turistico e per le locazioni brevi è di 2 euro a persona per notte dal 1° gennaio 2026, per un massimo di quindici pernottamenti consecutivi. Il tariffario è stato approvato con la deliberazione di Giunta comunale n. 155 del 22 luglio 2025. Fino al 2025 la stessa categoria pagava 1,50 euro.

L'imposta è stata istituita con la deliberazione di Consiglio comunale n. 81 del 13 novembre 2018 ed è in vigore dal 1° giugno 2019. Le tariffe dal 2026, pubblicate sul portale comunale dell'imposta, aumentano quasi tutte le categorie rispetto a quelle in vigore dal 1° ottobre 2022:

• Alberghi a 5 stelle: 4 euro, prima 3; a 4 stelle 3 euro, prima 2.
• Alberghi a 3 stelle: 2 euro, prima 1,50; a 1 e 2 stelle da 1 a 1,50 euro.
• Affittacamere, B&B, agriturismi e case e appartamenti per vacanze: 2 euro, prima 1,50.
• Appartamenti ammobiliati a uso turistico e locazioni brevi: 2 euro, prima 1,50.
• Piazzole all'aperto 1 euro, bungalow 1,50 euro, ostelli 1 euro.

Sono esenti, fra gli altri, i residenti a Sanremo, i bambini che il giorno dell'arrivo non hanno ancora compiuto dodici anni, chi segue terapie riabilitative in città, un accompagnatore per ogni degente ricoverato e i disabili con un accompagnatore. Diverse esenzioni valgono solo con un'autocertificazione dell'ospite, che il gestore deve conservare per cinque anni.

Come si versa l'imposta di soggiorno a Sanremo?

A Sanremo l'imposta di soggiorno si incassa dall'ospite e si gestisce sul portale comunale EntrateOnline, dove l'host si accredita e comunica i pernottamenti. Il promemoria pubblicato sul portale fissa comunicazione e versamento entro il 16 del mese successivo. Ogni anno, entro il 30 giugno, va poi presentata la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate, anche se non ci sono stati ospiti.

C'è un punto da chiarire subito con l'ufficio: la scheda del servizio sul sito del Comune parla di rendicontazioni trimestrali dal secondo trimestre 2023, mentre il promemoria del portale indica la scadenza mensile. Al momento dell'accreditamento conviene farsi confermare la cadenza assegnata alla propria struttura e fissare i promemoria sul calendario.

La dichiarazione annuale segue il modello approvato dal Ministero dell'Economia con il decreto del 29 aprile 2022 e va inviata solo per via telematica. Se si omette o si compila in modo infedele, la sanzione va dal 100% al 200% dell'importo dovuto, in base all'articolo 13 del D.Lgs. 471/1997. L'imposta incassata si documenta con una ricevuta nominativa, che il Comune considera fuori dal campo IVA.

Il meccanismo, dalla riscossione alla ricevuta fino alla dichiarazione annuale, è lo stesso in tutta Italia: cambiano solo tariffe, esenzioni e scadenze decise da ogni Comune. Per gli affitti brevi a Sanremo vale quindi la logica spiegata nella guida pratica alla tassa di soggiorno negli affitti brevi.

Cosa prevede la legge della Liguria per chi affitta a Sanremo?

In Liguria la norma di riferimento è la Legge regionale 6 febbraio 2024, n. 1, testo unico sulle strutture ricettive e sulle locazioni brevi. L'articolo 29 definisce gli appartamenti ammobiliati a uso turistico, gli AAUT, che non sono strutture ricettive e non cambiano la destinazione d'uso. L'articolo 50 obbliga a comunicarli alla Regione prima di affittarli.

La comunicazione si fa sulla piattaforma regionale Ross1000, con SPID, CIE o CNS. La Regione inserisce l'appartamento nell'elenco regionale e rilascia il codice CITRA. Dal 1° aprile 2025, in base alla delibera di Giunta regionale n. 444 del 2024, ogni AAUT deve inviare su Ross1000 gli arrivi e le partenze degli ospiti, anche chi affitta solo durante il Festival.

Le sanzioni regionali sono pesanti e si aggiungono a quelle nazionali sul CIN. Valgono per ogni appartamento, anche se affittato poche settimane l'anno, e i controlli possono partire dagli annunci online, dove il codice identificativo deve sempre comparire. Gli importi previsti dalla legge regionale sono questi:

• Affittare senza la comunicazione alla Regione: da 2.000 a 15.000 euro, articolo 65.
• Non pubblicare il codice identificativo negli annunci: da 500 a 5.000 euro, articolo 70.
• Omettere i dati di arrivo e partenza di un ospite: da 10 a 90 euro, articolo 69.

Le regole liguri sono le stesse per tutta la provincia, e sono spiegate anche nella guida agli affitti brevi a Imperia, che a differenza di Sanremo applica 3 euro a notte e chiede la comunicazione mensile. Chi gestisce appartamenti in più comuni della provincia deve tenere separati portali, tariffe e scadenze di ciascuno.

Affitti brevi a Sanremo durante il Festival: conviene davvero?

Gli affitti brevi a Sanremo durante il Festival convengono, ma pesano per una sola settimana. La Regione Liguria riferisce un'occupazione alberghiera dell'80% nelle cinque serate dell'edizione 2025 e una crescita delle presenze turistiche del 5,4% legata alla kermesse. L'edizione 2027 è annunciata dal 16 al 20 febbraio: le richieste arrivano mesi prima e premiano chi ha già il calendario aperto.

Le cifre sull'indotto sono importanti. Secondo l'analisi di EY citata dalla Regione nell'agosto 2025, l'edizione 2025 ha prodotto un impatto economico complessivo di 245,1 milioni di euro, con 1.459 posti di lavoro e una spesa media giornaliera di circa 500 euro per spettatore. In quella settimana la città ospita artisti, troupe, giornalisti, case discografiche e pubblico.

Per un host la settimana del Festival si gestisce con poche regole: soggiorno minimo che copre tutte le serate, politica di cancellazione rigida, pagamento anticipato e casa pronta per chi lavora, con tavolo, Wi-Fi stabile e check-in flessibile. Le date dell'edizione vanno ricontrollate sui canali ufficiali della Rai prima di impostare i prezzi.

Il limite è nei numeri: cinque serate non fanno un anno. Un appartamento che vive solo di Festival resta vuoto per buona parte dei mesi restanti, e il conto si fa sull'anno intero, non sulla settimana di febbraio. Per questo gli affitti brevi a Sanremo vanno pensati come un'attività di dodici mesi in cui il Festival è il picco, non l'intero fatturato.

Casa vacanze a Sanremo tutto l'anno: quali eventi riempiono il calendario?

Una casa vacanze a Sanremo può lavorare tutto l'anno solo se aggancia gli eventi che cadono fuori dall'estate. Oltre al Festival di febbraio, a marzo arrivano la Milano-Sanremo e Sanremo in Fiore, a ottobre il Rallye Sanremo. A questi si sommano le festività di fine anno e i weekend dei turisti francesi e del Nord Italia che arrivano in auto.

Le date, raccolte dai siti degli organizzatori, dalla Regione e dalla destinazione turistica Riviera dei Fiori, mostrano una stagione che va ben oltre agosto. Ogni evento porta un pubblico diverso, dagli appassionati di ciclismo e motori ai visitatori delle feste, e va segnato nel calendario dei prezzi:

• Festival della canzone: 16-20 febbraio 2027, settimana centrale del mese.
• Milano-Sanremo: corsa il 21 marzo 2026, 117ª edizione, arrivo in via Roma.
• Sanremo in Fiore: dal 25 al 29 marzo 2026, con il corso fiorito domenica 29.
• Rallye Sanremo: dal 16 al 18 ottobre 2026, ultima prova del Campionato italiano rally.
• Festività di fine anno: tra il 20 dicembre e il 6 gennaio la Regione ha rilevato un aumento del 3,46% in provincia di Imperia.

La regola pratica è aprire il calendario con almeno sei mesi d'anticipo, alzare la tariffa nelle notti centrali di ogni evento e chiedere un soggiorno minimo di due o tre notti. Nei mesi senza eventi servono soggiorni più lunghi: le tecniche per non lasciare buchi sono nella guida su come riempire il calendario in bassa stagione.

Chi arriva a Sanremo e da dove?

Gli ospiti di Sanremo arrivano soprattutto dall'estero e dal Nord Italia. Nel 2025 le strutture ricettive della provincia di Imperia hanno registrato 984.628 arrivi e 3.247.263 presenze, secondo i dati dell'Osservatorio turistico regionale elaborati dalla Camera di Commercio Riviere di Liguria. Gli stranieri sono stati 516.200, più degli italiani, e le loro notti sono rimaste stabili mentre quelle degli italiani calavano.

Fra i mercati esteri, l'Osservatorio indica come primi per arrivi in Liguria Francia, Germania e Svizzera; fra gli italiani guidano lombardi e piemontesi. Sono bacini che raggiungono la Riviera dei Fiori in auto in poche ore, e questo spiega il peso dei weekend lunghi e dei ponti, oltre alla stagione estiva.

Chi arriva in aereo atterra in genere a Nizza, lo scalo internazionale più vicino al confine. L'Aéroport Nice Côte d'Azur ha chiuso il 2025 con 15,23 milioni di passeggeri commerciali, il 3,2% in più del 2024. Per un annuncio a Sanremo significa descrizione e messaggi anche in francese, inglese e tedesco, e indicazioni chiare per treno, auto e parcheggio.

Affitti brevi in Riviera dei Fiori: cosa cambia fuori da Sanremo?

Gli affitti brevi in Riviera dei Fiori, la costa della provincia di Imperia, sono un mercato ampio: nel 2025 risultavano attivi 7.978 appartamenti ammobiliati a uso turistico, secondo l'Osservatorio turistico regionale. Hanno accolto 147.936 ospiti per 773.110 notti, con un soggiorno medio di oltre cinque notti, più lungo di quello delle strutture ricettive della stessa provincia.

Per chi valuta Sanremo il dato provinciale serve a capire la concorrenza. Ospedaletti, Bordighera e Taggia offrono case a pochi minuti, spesso con più parcheggio, e catturano le famiglie che cercano la settimana al mare. Sanremo resta più forte su eventi, weekend e soggiorni brevi, grazie alla stazione, al centro e ai servizi.

Un elemento che unisce l'area è la pista ciclabile del Parco costiero Riviera dei Fiori: secondo il portale nazionale del turismo corre per ventiquattro chilometri fra San Lorenzo al Mare e Ospedaletti, passando per Arma di Taggia e Sanremo. Per un host vicino al tracciato è un argomento concreto: deposito bici, attacco per la ricarica e un cenno nel titolo dell'annuncio.

Quali zone di Sanremo scegliere per un affitto breve?

Per un affitto breve a Sanremo le zone da guardare sono il centro tra corso Matteotti e il Casinò, la Pigna, il lungomare di corso Imperatrice e la fascia costiera di levante. Le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate mostrano differenze forti: nel secondo semestre 2025, nelle zone centrali, un'abitazione civile in stato normale va da circa 1.800 a 3.700 euro al metro quadrato.

I valori sotto sono quelli OMI del secondo semestre 2025 per abitazioni civili in stato normale: prima il prezzo di compravendita al metro quadrato, poi il canone di locazione al metro quadrato al mese. Non sono prezzi degli annunci, ma la base usata da banche e periti.

• Centro, zona B1 (via Volta, rondò Garibaldi): 2.500-3.500 euro al mq, affitto 9-12,5 euro.
• Corso Imperatrice fino alla Foce e corso Inglesi, zona B4: 2.500-3.700 euro, affitto 7,7-11.
• Città vecchia bassa fino a corso Matteotti e Casinò, zona B2: 1.900-2.800 euro, affitto 6-9.
• Nucleo antico della Pigna, zona B3: 1.800-2.600 euro, affitto 5,4-8.
• Fascia costiera a est di Capo Verde e Bussana, zona C1: 2.100-3.100 euro, affitto 4,9-7,3.

La lettura per un host: il centro ha i canoni lunghi più alti, quindi l'affitto breve deve battere un'alternativa già ricca. La Pigna costa meno ma ha scale, vicoli e niente auto, da dichiarare chiaramente nell'annuncio. Corso Imperatrice vende la vista mare e funziona per le coppie straniere.

Quanto si può guadagnare con Airbnb a Sanremo?

Quanto si guadagna con Airbnb a Sanremo dipende da tariffa, notti vendute e costi, e non esiste una fonte pubblica affidabile sulle tariffe medie in città. Il conto si imposta con i dati certi: imposta di soggiorno da 2 euro a persona, cedolare secca al 21% sul primo immobile, commissioni del portale e pulizie. La tariffa va ricavata dagli annunci concorrenti simili, distinguendo Festival, eventi e mesi normali.

La formula per guadagnare con Airbnb a Sanremo si costruisce in quattro passaggi, sempre su dodici mesi e non sulla sola settimana di febbraio. Ogni voce va stimata con prudenza, partendo dalle notti che si è ragionevolmente sicuri di vendere e non da un calendario pieno come ad agosto:

1. Ricavo lordo: tariffa media per notte moltiplicata per le notti vendute nell'anno.
2. Meno commissioni del portale e costi di pulizia e biancheria per ogni soggiorno.
3. Meno utenze, TARI, condominio e manutenzione, che si pagano anche nei mesi vuoti.
4. Meno cedolare secca al 21% sul canone lordo, se è il primo immobile.

Il termine di paragone è l'affitto tradizionale. Un bilocale di 60 metri quadrati nel centro, zona B1, con i canoni OMI renderebbe fra 540 e 750 euro al mese con un contratto lungo, senza ospiti da gestire. Se la locazione breve, a parità di immobile e al netto del lavoro, non supera chiaramente quella cifra, il contratto 4+4 resta la scelta più sensata.

Come aprire una casa vacanze a Sanremo passo passo?

Per aprire una casa vacanze a Sanremo come appartamento ammobiliato a uso turistico, senza impresa, servono sei passaggi: comunicazione su Ross1000 e codice CITRA, CIN nazionale, credenziali Alloggiati Web, accreditamento al portale comunale dell'imposta di soggiorno, invio dei flussi turistici e denuncia TARI. L'ordine conta, perché il CIN si richiede partendo dal codice regionale già rilasciato.

1. Comunica l'appartamento alla Regione sulla piattaforma Ross1000 e scarica il codice CITRA.
2. Richiedi il CIN sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, con SPID o CIE.
3. Chiedi le credenziali per comunicare gli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web.
4. Accreditati al portale EntrateOnline del Comune per l'imposta di soggiorno e verifica la cadenza dei versamenti.
5. Attiva su Ross1000 l'invio di arrivi e partenze, obbligatorio dal 1° aprile 2025.
6. Presenta la denuncia TARI dell'immobile con la destinazione corretta.

Prima di comprare o firmare un contratto conviene controllare due cose che spesso si scoprono tardi: il regolamento di condominio, che può limitare l'uso turistico, e il parcheggio, decisivo in una città dove molti ospiti arrivano in auto e il centro ha pochi posti liberi, soprattutto nella settimana del Festival e nei weekend di eventi.

Domande frequenti

Quanto si paga di tassa di soggiorno a Sanremo?

Dal 1° gennaio 2026 negli appartamenti turistici, nelle locazioni brevi, nelle case vacanze e nei B&B si pagano 2 euro a persona per notte, per un massimo di quindici notti consecutive. Negli alberghi si va da 1 a 4 euro secondo le stelle. Sono esenti i residenti e i bambini sotto i dodici anni.

Serve il codice CITRA per affittare a Sanremo se ho già il CIN?

Sì. In Liguria il codice regionale CITRA si ottiene comunicando l'appartamento alla Regione su Ross1000, ed è il passaggio da cui parte la richiesta del CIN nazionale. Affittare senza la comunicazione regionale espone a una sanzione da 2.000 a 15.000 euro, secondo la Legge regionale 1/2024.

Posso affittare solo per la settimana del Festival di Sanremo?

Sì, ma gli obblighi sono gli stessi di chi affitta tutto l'anno: comunicazione su Ross1000, CIN, Alloggiati Web, imposta di soggiorno e flussi turistici. Per un solo soggiorno all'anno i passaggi burocratici restano tutti, quindi conviene valutare se l'incasso della settimana giustifica il lavoro e i costi fissi.

Serve la partita IVA per gli affitti brevi a Sanremo?

Non per uno o due appartamenti. Dal 2026, con la Legge 199/2025, chi destina a locazione breve più di due appartamenti nello stesso anno è considerato imprenditore e deve aprire la partita IVA. Con uno o due immobili si resta privati, con cedolare secca al 21% sul primo e al 26% sul secondo.

Sanremo non è solo la città del Festival: rende quando l'appartamento è in regola con Comune e Regione, venduto agli stranieri e prezzato bene sugli eventi di febbraio, marzo e ottobre. Se vuoi capire con un metodo se un immobile a Sanremo regge questi conti, puoi candidarti al workshop di BnB Academy.