Quali regole valgono per gli affitti brevi a Cagliari nel 2026?

Gli affitti brevi a Cagliari seguono tre livelli di regole. Lo Stato chiede il codice identificativo nazionale, la comunicazione degli ospiti alla Questura e il regime fiscale delle locazioni brevi. La Regione Sardegna, con la legge regionale 16/2017, chiede la comunicazione al Comune, il codice regionale IUN e l'invio dei dati statistici. Il Comune applica un'imposta di soggiorno che dal 1° aprile 2026 è salita.

Il codice identificativo nazionale è previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, e si richiede sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Va riportato in ogni annuncio su Airbnb e Booking ed esposto all'esterno dell'edificio. Chi pubblica un annuncio senza codice rischia le sanzioni per chi affitta senza CIN, che partono da 800 euro per immobile.

In Sardegna il codice nazionale non arriva da solo: si ottiene solo dopo aver ricevuto il codice regionale e le credenziali della piattaforma statistica. È la differenza principale rispetto a molte altre regioni, e chi la ignora si blocca alla prima richiesta sulla banca dati ministeriale. Ad oggi il Comune di Cagliari non ha approvato limiti di zona alle locazioni turistiche, ma il tema è in discussione dal 2025.

Legge Sardegna locazioni turistiche: cosa chiede a chi affitta a Cagliari?

La legge regionale 28 luglio 2017, n. 16 regola le locazioni occasionali a fini turistici all'articolo 21 bis, introdotto dall'articolo 6 della legge regionale 6 luglio 2018, n. 23. Chiede due cose a chi affitta senza impresa: comunicare al Comune l'immobile o la stanza che si intende locare con il periodo di disponibilità, e trasmettere i dati statistici sugli ospiti tramite la piattaforma regionale SIRED-ROSS1000.

La comunicazione al Comune riporta i dati catastali dell'immobile, che deve rientrare nelle categorie abitative da A/1 ad A/11, esclusi gli uffici A/10. Ogni unità con un subalterno catastale diverso richiede un modulo separato. L'articolo 16, comma 8, della stessa legge impone poi di esporre il codice regionale in ogni forma di pubblicità, compresi gli annunci online.

La legge distingue la locazione turistica dalla casa vacanze gestita come attività. La locazione turistica mette a disposizione l'alloggio senza servizi aggiuntivi oltre alla pulizia finale e alla biancheria. Le case e appartamenti vacanza, classificate come struttura extralberghiera dall'articolo 16, comma 6, richiedono invece la gestione in forma imprenditoriale, almeno tre unità nello stesso Comune o in Comuni vicini, accoglienza e pulizia a ogni cambio ospite. In quel caso serve la SCIA tramite lo sportello SUAPE.

Che cos'è lo IUN e come si ottiene insieme al CIN?

Lo IUN è il codice identificativo che la Regione Sardegna assegna a ogni struttura ricettiva e a ogni immobile in locazione turistica, in base alla legge regionale 16/2017. Per chi affitta senza partita IVA si ottiene registrandosi sulla piattaforma regionale del Registro Locazioni Occasionali con SPID o CNS: la registrazione assegna il codice in ordine progressivo, senza un'ulteriore domanda, e attiva le credenziali per SIRED-ROSS1000.

Dopo la registrazione arrivano due email separate: una con lo IUN, l'altra con le credenziali della piattaforma statistica. Secondo le istruzioni del portale regionale Sardegna Turismo, occorre attendere 24 ore dal ricevimento delle credenziali prima di chiedere il codice nazionale sulla Banca Dati Strutture Ricettive. I dati del titolare su ROSS1000, codice fiscale compreso, devono essere completi, altrimenti la richiesta del CIN non va a buon fine.

• IUN: codice regionale, assegnato dalla Regione Sardegna, serve per i dati statistici e per la pubblicità dell'immobile.
• CIN: codice nazionale, rilasciato dal Ministero del Turismo, obbligatorio negli annunci online e all'esterno dell'edificio.
• Ordine corretto: prima lo IUN e le credenziali ROSS1000, poi il CIN. Al contrario la procedura si blocca.
• Negli annunci online l'obbligo di indicare lo IUN si considera assolto riportando il CIN, che lo contiene.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Cagliari nel 2026?

Dal 1° aprile 2026 la tassa di soggiorno a Cagliari per le strutture extralberghiere, la voce della tabella comunale in cui rientrano case vacanza e locazioni brevi, è di 2 euro a persona per notte nel primo, secondo e quarto trimestre e di 3 euro nel terzo, da luglio a settembre. Si paga per un massimo di cinque pernottamenti consecutivi. Le tariffe sono fissate dalla delibera di Giunta n. 333 del 30 dicembre 2025.

Fino al 31 marzo 2026 la stessa voce valeva 1,50 euro tutto l'anno, secondo la delibera di Giunta n. 45 del 20 aprile 2021. L'aumento è stato reso possibile dalla delibera del Consiglio comunale n. 198 del 29 dicembre 2025, che ha portato il tetto massimo dell'imposta da 2 a 5 euro. L'imposta era stata istituita con la delibera consiliare n. 60 del 19 aprile 2021.

Per un soggiorno di quattro notti in agosto con due adulti l'imposta vale 24 euro; a novembre, per lo stesso soggiorno, 16 euro. Oltre la quinta notte consecutiva nella stessa struttura non si paga più. Per gli alberghi le tariffe vanno da 1 a 5 euro in base alle stelle, mentre gli ostelli per la gioventù restano a 1,50 euro tutto l'anno. Conviene indicare l'imposta nell'annuncio, perché l'ospite la paga in aggiunta al prezzo della prenotazione.

Come si dichiara e si versa l'imposta di soggiorno a Cagliari?

L'imposta di soggiorno a Cagliari si gestisce sul portale comunale CityTax++, dove il gestore si registra e comunica ogni trimestre i pernottamenti. La comunicazione e il versamento tramite pagoPA vanno fatti entro 15 giorni dalla fine di ogni trimestre: 15 aprile, 15 luglio, 15 ottobre e 15 gennaio. Il gestore è responsabile del pagamento e incassa l'imposta dagli ospiti, rivalendosi su di loro.

Oltre alle scadenze trimestrali ce ne sono due annuali. La dichiarazione cumulativa, solo telematica, va presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo; il conto della gestione va inviato sul portale entro il 30 gennaio. Ricevute, fatture e dichiarazioni di esenzione si conservano per cinque anni. Le esenzioni previste dall'articolo 5 del regolamento comunale riguardano:

• minori fino a 12 anni e persone con più di 70 anni;
• pazienti ricoverati o in day hospital e un accompagnatore, entrambi i genitori se il paziente è minorenne;
• persone con disabilità e il loro accompagnatore;
• studenti che frequentano corsi attestati;
• autisti di pullman e accompagnatori turistici, uno ogni 25 partecipanti;
• forze di polizia e forze armate impegnate in servizi di ordine pubblico, persone alloggiate per emergenze o provvedimenti sociali.

Ogni esenzione va documentata e il documento conservato insieme alle ricevute. Il modo più semplice per non perdere scadenze è registrare su CityTax++ i pernottamenti man mano che avvengono, invece di ricostruire il trimestre alla fine: il calcolo delle cinque notti massime e delle esenzioni diventa automatico.

Quanti turisti arrivano a Cagliari ogni anno?

Nel 2025 Cagliari ha superato un milione di presenze turistiche, quarto Comune della Sardegna dopo Alghero, Arzachena e Olbia, secondo i dati regionali presentati dall'Assessorato del Turismo. Gli arrivi sono stati 442.982. L'intera Città metropolitana di Cagliari ha registrato 5.170.269 presenze, con una crescita del 16,4% rispetto al 2024 e del 34% rispetto al 2023.

Il contesto regionale è in forte crescita. Secondo i dati ISTAT e dell'Osservatorio regionale riportati dall'ANSA, nel 2025 la Sardegna ha contato 21,9 milioni di presenze e per la prima volta oltre 5 milioni di arrivi, con una permanenza media di 4,24 notti. Gli stranieri hanno pesato per il 56% del totale e le locazioni occasionali sono cresciute del 37,3% in un anno.

Un'avvertenza sui confronti: dal 2025 l'ISTAT conteggia anche le locazioni occasionali, prima escluse dalle sue statistiche. Una parte della crescita nasce quindi dall'emersione di affitti che esistevano già e che con l'obbligo del CIN sono stati registrati. Per chi valuta un investimento, il dato utile non è la variazione annua ma la distribuzione delle presenze nei dodici mesi, che a Cagliari è diversa dal resto dell'isola.

Affitti brevi Cagliari bassa stagione: la città lavora anche d'inverno?

Sì, più di ogni altra località sarda. Nel 2025 il 65% degli arrivi a Cagliari, 289.174 su 442.982, si è concentrato fuori dalla stagione estiva, secondo i dati presentati dall'Assessorato regionale del Turismo. È la quota più alta fra i Comuni della Sardegna, dove il resto dell'isola dipende in gran parte dal mare. Per gli affitti brevi a Cagliari la bassa stagione esiste, ma è meno profonda.

Le ragioni sono tre. Cagliari è capoluogo di regione, sede di uffici pubblici, tribunali e ospedali di riferimento per tutta l'isola, che generano trasferte di lavoro e soggiorni sanitari. È sede universitaria: il rettore ha indicato a luglio 2026 27.123 studenti iscritti, con un flusso di famiglie, docenti in visita e partecipanti a convegni. E il porto lavora quasi tutto l'anno con le crociere.

Questo cambia il modo di impostare il calendario. Nei mesi freddi la domanda è fatta di soggiorni più lunghi, ospiti di lavoro e visite brevi legate a eventi: premiano lo sconto settimanale, la scrivania e una buona connessione più della vista mare. Le tecniche per riempire il calendario in bassa stagione funzionano meglio qui che in una località balneare pura.

Quali eventi e flussi spostano le prenotazioni a Cagliari?

Le prenotazioni a Cagliari seguono tre motori: l'aeroporto, il porto crociere e il calendario della città. Lo scalo di Elmas ha chiuso il 2025 con 5.254.433 passeggeri, l'1,8% in più del 2024, secondo le statistiche ufficiali del gestore Sogaer. Per il porto il gestore del terminal crociere prevede nel 2026 oltre 600.000 passeggeri e 181 scali, contro i 163 del 2025.

Dentro questi numeri ci sono informazioni utili per chi gestisce affitti brevi a Cagliari, perché dicono da dove arrivano gli ospiti, in quali mesi si concentrano e con quale anticipo conviene aprire il calendario. Le voci da tenere d'occhio, tutte tratte dalle statistiche dello scalo, del terminal crociere e del portale turistico del Comune, sono queste:

• Passeggeri internazionali all'aeroporto nel 2025: 1.452.815, in crescita del 6,75%, mentre il traffico nazionale è rimasto stabile.
• Primi mercati esteri dello scalo: Germania con 256.784 passeggeri e Spagna con 254.016, seguite da Regno Unito, Polonia e Francia.
• Stagione crocieristica 2026: dal 27 gennaio al 27 dicembre, con ottobre mese record a 34 scali previsti.
• Crociere con imbarco e sbarco a Cagliari: circa 40.000 passeggeri attesi nel 2026, gli unici che possono dormire in città prima o dopo la nave.
• Festa di Sant'Efisio: la 370ª edizione si è svolta dal 1° al 4 maggio 2026, con la processione che parte da Stampace verso Nora.

Il crocierista in transito non dorme in città, quindi le crociere pesano più sulle esperienze che sui pernottamenti. Contano invece le partenze e gli arrivi di nave, e soprattutto i ponti di primavera, quando Sant'Efisio porta in città devoti e visitatori da tutta l'isola. Nei giorni di festa conviene alzare il prezzo minimo e fissare un soggiorno minimo di due notti con mesi di anticipo.

Quali zone di Cagliari scegliere per gli affitti brevi?

La scelta della zona a Cagliari dipende dal tipo di ospite. I quartieri storici di Castello, Marina, Stampace e Villanova attirano il turista di città che si muove a piedi fra musei, bastioni e porto. L'area del Poetto lavora soprattutto d'estate con chi cerca il mare. Le zone vicine all'ospedale, all'università e agli uffici servono gli ospiti di lavoro e di studio, che sostengono i mesi freddi.

• Marina: a ridosso del porto e della stazione, la più comoda per chi arriva in nave, in treno o con il bus dall'aeroporto.
• Castello: il quartiere fortificato con la vista più richiesta, ma con accessi in salita e zona a traffico limitato da spiegare bene agli ospiti in auto.
• Stampace e Villanova: storici e residenziali, con un pubblico misto di turisti e ospiti di medio periodo.
• Poetto: domanda balneare forte da giugno a settembre, più debole nei mesi freddi.

Un elemento di rischio da valutare è il dibattito sul centro storico. A giugno 2025 l'assessore comunale all'Urbanistica ha dichiarato che la città deve intervenire sugli effetti degli affitti brevi nei quartieri storici, aprendo un confronto con gli operatori. Ad oggi non risulta approvata alcuna delibera di limiti, ma chi investe in Castello o Marina dovrebbe controllare l'albo pretorio prima di firmare.

Come aprire un Airbnb a Cagliari passo per passo?

Per aprire un Airbnb a Cagliari senza partita IVA servono sette passaggi, nell'ordine: comunicazione al Comune, registrazione sul portale regionale per IUN e credenziali ROSS1000, richiesta del CIN, abilitazione ad Alloggiati Web, registrazione su CityTax++ per l'imposta di soggiorno, adeguamento della sicurezza dell'immobile e pubblicazione dell'annuncio. Se gestisci tre o più unità in forma imprenditoriale, al posto della comunicazione serve la SCIA tramite SUAPE.

1. Invia al Comune di Cagliari la comunicazione dell'immobile con dati catastali e periodo di disponibilità, come chiede l'articolo 21 bis della legge regionale 16/2017.
2. Registrati con SPID o CNS sul Registro Locazioni Occasionali della Regione: ricevi lo IUN e le credenziali SIRED-ROSS1000.
3. Dopo 24 ore richiedi il CIN sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.
4. Chiedi alla Questura di Cagliari l'abilitazione ad Alloggiati Web per comunicare gli ospiti entro 24 ore dall'arrivo.
5. Registrati come gestore su CityTax++ per comunicare e versare l'imposta di soggiorno ogni trimestre.
6. Installa rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori, richiesti dalla norma sul CIN, ed esponi il codice all'esterno dell'edificio.
7. Pubblica l'annuncio con CIN, prezzo e imposta di soggiorno indicata a parte.

Dal primo ospite in poi i dati statistici vanno caricati su ROSS1000 ogni giorno di apertura, comprese le giornate senza arrivi: la logica è la stessa della comunicazione ISTAT dei flussi turistici nelle altre regioni. Conviene affidarla allo stesso gestionale che usi per Alloggiati Web, se lo supporta, così da non inserire due volte gli stessi dati.

Si può guadagnare con Airbnb a Cagliari?

Guadagnare con Airbnb a Cagliari è possibile, ma il risultato dipende da tariffa, occupazione e costi del singolo immobile, non dalla città in astratto. Non esistono dati pubblici affidabili su tariffe e occupazione a livello comunale, quindi ogni stima va costruita sugli annunci concorrenti della stessa zona. Il vantaggio strutturale della città è la domanda distribuita su dodici mesi, che riduce i mesi vuoti.

Il conto parte dalle uscite fisse, che a Cagliari sono note. L'imposta di soggiorno non è un costo, perché la paga l'ospite, ma va gestita. Le commissioni del portale si sottraggono dall'incasso. Sul reddito resta la cedolare secca: 21% sul primo immobile e 26% dal secondo, come spiegato nella guida alla cedolare secca al 26%.

• Incasso lordo: tariffa media per notti vendute, ricavata da almeno venti annunci simili al tuo.
• Meno commissioni della piattaforma, pulizie, lavanderia, utenze, consumabili e manutenzione.
• Meno canone o rata del mutuo, se l'immobile non è di proprietà libera.
• Meno cedolare secca sul canone lordo incassato.

Se il risultato regge anche simulando una bassa stagione più debole del previsto, l'immobile ha senso. Se regge solo con i mesi estivi pieni, a Cagliari stai rinunciando proprio al punto di forza della città. Per gli affitti brevi a Cagliari il calendario va costruito su dodici mesi, non sui soli tre mesi di mare.

Domande frequenti

Esiste un regolamento affitti brevi a Cagliari che limita le nuove aperture?

Ad oggi non risulta un regolamento comunale che limiti le nuove locazioni turistiche a Cagliari. Valgono la legge regionale 16/2017, il CIN nazionale e il regolamento sull'imposta di soggiorno. Dal 2025 il Comune discute degli effetti sul centro storico, quindi conviene verificare l'albo pretorio prima di acquistare o firmare un contratto.

Quanto si paga di tassa di soggiorno a Cagliari in estate?

Da luglio a settembre la tassa di soggiorno a Cagliari per le strutture extralberghiere, comprese le locazioni brevi, è di 3 euro a persona per notte, per un massimo di cinque notti consecutive. Negli altri mesi è di 2 euro. Sono esenti i minori fino a 12 anni e gli over 70.

Lo IUN sostituisce il CIN?

No, i due codici convivono. Lo IUN è il codice regionale sardo che dà accesso alla piattaforma statistica ROSS1000; il CIN è il codice nazionale del Ministero del Turismo, obbligatorio negli annunci e all'esterno dell'edificio. In Sardegna il CIN si richiede solo dopo aver ottenuto lo IUN e le credenziali regionali.

Devo inviare i dati a ROSS1000 anche se non ho ospiti?

Sì. Secondo le indicazioni della Regione Sardegna i dati vanno inseriti entro 24 ore e la comunicazione riguarda ogni giorno di apertura, anche senza movimenti. Le giornate di chiusura si segnano nel calendario della piattaforma. In caso di mancato invio la Regione manda solleciti al titolare.

Gli affitti brevi a Cagliari premiano chi imposta bene burocrazia e calendario fin dal primo mese. Se stai valutando la città e vuoi confrontare il tuo immobile con i numeri reali, puoi candidarti al workshop di BnB Academy e portare la tua ipotesi.